Nr 6, november 2021 A version in English will follow.
Från redaktören/ordföranden:
I detta nummer av Bofinken Nytt informerar vi om nästa steg i renoveringsprocessen samt informerar om höjda kostnader - både avgiften och elkostnaden höjs.
Avgiftshöjning är kopplad till renoveringsprojektet, medan elkostnaden återspeglar den höjning som sker i omvärlden just nu. Mer om det under respektive rubrik nedan.
Jag som ordförande vill berätta för er, att vi, styrelsen, har aldrig fått så mycket stöd för renoveringsprojektet som vi får nu. Via mejl eller under spontana möten på gatan får styrelsemedlemmarna höra vilket bra jobb vi gör och att det nu är dags att börja renovera. Med tanke på den utdragna processen och många jobbiga möten och mejl med obefogade anklagelser känns det bra att veta att de flesta medlemmarna är med på tåget nu.
1 Från Styrelsen
Renoveringsprojektet - vad händer nu?
Nu har tiden gått ut för inlämnandet av samtyckesformuläret. Styrelsen har fått drygt 330 samtycken från medlemmarna (det är summan av röstkort med JA på alla frågor samt de inlämnade samtyckesformulär) och 7 NEJ. Detta betyder att omk 80 av våra medlemmar kommer att anges till Hyresnämnden som bofinkens motparter i
förhandlingen där.
Dessa personer kommer att få en kallelse från Hyresnämnden till sammanträde längre fram. Styrelsen vill dock påpeka, att det går bra att lämna in sitt samtycke även om tiden nu har gått ut. Styrelsen mottar gärna samtycken från de som önskar ända fram till dess att Hyresnämnden meddelar sitt beslut. Styrelsen kommer även att gå ut med nya blanketter för detta syfte längre fram.
Får styrelsen ytterligare samtycken från några medlemmar kommer dessa medlemmar att återkallas från ärendet hos Hyresnämnden.
Avgiftshöjning och ekonomi
Styrelsen har beslutat att fortsätta höja avgiften inför den stora renoveringen som börjar närma sig. Även den här gången blev det 5% och detta gäller från 1 januari 2022.
Några av Bofinkens medlemmar har nyligen påstått att styrelsen inte har redovisat renoveringskostnaden och dess påverkan på avgiften och föreningens ekonomi.
Detta påstående är fel. I dokumentet “Ekonomi”, som publicerades och delades ut till alla medlemmar i slutet av 2020 (och som finns på Bofinkens hemsida) under
rubriken Framtiden informerades medlemmarna om hur avgiften kommer att
påverkas av renoveringskostnaden. Och var vi hamnar i förhållande till andra BRF-er.
Bilden nedan (finns i dokumentet) visar hur avgiften kommer att se ut i slutet av renoveringsprojektet jämfört med 2019.
I samma dokument finns även information om belåningsgraden och ränte-
känsligheten som är två viktiga nyckeltal. Dagens kostnadsuppskattning gällande renoveringen skiljer sig inte nämnvärd från förra årets då inget har ändrats (möjligen bortsett från en indexhöjning). En ny analys ska göras den dagen vi har skrivit på ett avtal med en entreprenör och vet när renoveringen ska starta. Händer något som påverkar kostnaden kommer styrelsen att redovisa detta.
Efter den stora renoveringen kommer Brf Bofinken att ha bytt ut samtliga större delar i fastigheten och avgifterna kommer därmed framöver bara att behöva följa den
allmänna kostnadsutvecklingen för att bibehålla en avgiftsnivå som motsvarar det löpande underhållsbehovet.
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
>0 >100 >200 >300 >400 >500 >600 >700 >800 >900 >1000
ANTAL BRF
KR/KVM
ÅRSAVGIFT
Avgift Bofinken 2019
Avgift Bofinken 2029
882 kr/kvm Genomsnittlig avgift HSB 2019
673 kr/kvm
Elpriser
Under en längre tid har medlemmarna fått betala 1.60 SEK/kWh (både förbrukningen och kostnaden redovisas på avin som vi får från HSB). För att kostnaden som
medlemmarna betalar ska överensstämma med den faktiska kostnaden måste vi nu höja priset per kWh från det nuvarande till 2.10 SEK/kWh. Priset kan justeras varje kvartal och styrelsen kommer noga följa prisutvecklingen för att anpassa våra priser till marknaden.
Med tanke på att de moderna apparaterna och belysningarna redan är energisnåla, så är det inte mycket man kan göra för att spara. Men alla bäckar små - låt inte laddare sitta i vägguttaget när ni inte laddar era telefoner eller paddor, släck belysning när ni lämnar rummet osv.
Styrelsen vill passa på och påpeka att elkostnaden bara är en del av den totala energikostnaden i föreningen. Den största är värmekostnaden (i form av varmvatten och värme i våra värmeelement) som ligger på en bra bit över 4 miljoner årligen, dvs strax under 20% av föreningens totala kostnader. Här lönar det sig att spara. Så reglera inte rumstemperaturen i vinter genom att öppna balkongdörren eller ett fönster. Sänk värmen i rummen som inte besöks så ofta. Sänkning med en grad motsvarar sänkning av kostnaden med ungefär 5%.
Sopprojektet
Det var ett tag sedan styrelsen informerade om sopprojektet så här kommer lite ny information:
Efter att flera gånger fått nej från Solna kommun på de förslag vi lagt fram gällande hantering av sopor framför lamellhusen har vi nu kommit så långt att vi för dialog med kommunrepresentanter. Meningen är inte att endast hitta en plats för mat- och
hushållsavfall för lamellhusen. Meningen är att få fram en långsiktig, hållbar och framtidssäker lösning för sophantering för hela Wiboms väg. Enkelt är det inte med tanke på att de utrymmen som fanns/finns i våra hus var avsedda för osorterade sopor och aldrig avsedda för sortering som ju kräver större utrymme och flera kärl.
Och både nuvarande och kommande krav på avfallssortering är vi, fastighetsägare, tvungna att uppfylla. Än är det för tidigt att presentera några alternativ som
diskuteras, men vi lovar att göra det när vi och Solna kommun är överens om alternativen.
2 Övrigt
Fönster och dörrar – ansvarsfördelning mellan medlem och förening På senare år har medlemmarna börjat få problem med sina gamla fönster och balkongdörrar. Dessa problem beror delvis på ålder och delvis på avsaknad av underhåll. Så vem ansvarar för underhållet?
Fördelningen i listan nedan gäller för egendom som bostadsrättsföreningen har försett lägenheten med. Bostadsrättshavaren svarar alltid för egna installationer.
Generellt sett gäller att föreningen ansvarar för det yttre underhållet medan medlemmen ansvarar för det inre.
Bostadsrättsföreningens ansvar:
· Karm och båge
· Yttre målning
Bostadsrättshavarens ansvar:
· Glas, spröjs, kitt och isolerglaskasett
· Beslag, spanjolett, handtag, gångjärn, tätningslister med mera
· Inre målning samt målning mellan bågarna
I Bofinkens Stadgar och i Boenderegler finns mer detaljerad information om ansvarsfördelningen mellan medlem och förening gällande underhåll.
Det finns andra problem än avsaknad av underhåll – flera medlemmar har rapporterat att fönster hänger snett och inte går att öppna eller stänga. Eller att vatten läcker in när det regnar. Då ska man göra felanmälan till HSB.
Fastighetsskötaren gör en bedömning av skadeorsaken och felanmälan hanteras därefter och bekostas av föreningen.
OBS! Anses orsaken bero på brist av underhåll enligt ovan ansvarsfördelning, kommer du som bostadsrättshavare stå för samtliga kostnader.
HUR UNDERHÅLLER MAN SINA FÖNSTER OCH DÖRRAR?
Det är viktigt att sköta om och underhålla sina beslag. Det förbättrar beslagens funktion och dess livslängd. Antal smörjhål/kolvar beror på produkttyp.
Beslagen ska rengöras och smörjas ca en gång per år, för att undvika kärvande fönster. Använd vattenfri olja vid smörjning av gångjärn, öppnings- och
stängningsbeslag.
Spanjolett – ett stängningsbeslag, med låsbart eller icke låsbart låshus, för i första hand fönster och fönsterdörr.
Exempel: smörjning spanjolett Exempel: Låsolja
Mycket av underhållet kan man göra själv. Vill eller kan man inte göra det själv så kan man beställa denna tjänst av HSB Fastighetsservice. Kontakta HSB Kund- och
Medlemsservice, 010-442 11 00 eller via service.stockholm@hsb.se
Arbetet utförs då av fastighetsskötaren och du debiteras för fastighetsskötarens tid samt för materialkostnad.
Pris: 563 kr/tim (inkl. moms). Minsta debitering 1 timme därefter per påbörjad halvtimme.
Brandvarnare
Enligt myndighetens rekommendation bör det i varje lägenhet finnas minst en fungerande brandvarnare. Har du större lägenhet än 60 kvm bör det finnas 2
brandvarnare. Kontrollera funktionen och batteritillståndet minst några gånger per år.
Portombud
Under coronatiden upphörde möjligheten till fysiska möten och även portombuden påverkades. Nu arbetar Styrelsen med att återuppväcka den aktiviteten.
Portombuden är viktiga – de ska välkomna nyinflyttade och informera om föreningen, berätta var tvättstugorna finns, hur vi hanterar soporna med mera. De ska vara med och skapa trivseln i portuppgången och de ska vara den som medlemmarna
kontaktar när de har problem.
För närvarande saknas portombud i Wv 4, 10, 7, 13, 21 och 25. Ett första info-tillfälle för nya ombud blir den 16/11 i styrelserummet. Är ni intresserade av att bli portombud så kontakta Birgit Edén 070 467 02 37 eller kom till styrelserummet kl 18:30 (Wv 8 ök). Där får ni träffa några styrelsemedlemmar och andra kandidater till
portombudsrollen. Vi bjuder på fika.
Lägenhetsnummer
Styrelsen vill be er alla att uppmärksamma att era lägenheter har två olika nummer: ett 3-siffrigt HSB-nummer och ett 4-siffrigt sk Skatte-
verkets nummer. Notera följande: Skatteverkets nummer är inte unika. Dessa talar bara om på vilken våning lägenheten ligger. Alla lägenheter i hela husbeståndet som ligger på samma våning i respektive hus har samma nummer. Det snabbaste sättet för oss att identifiera lägenheten (när vi t ex registrerar röstkort eller liknande) är med hjälp av HSB:s nummer då dessa är unika för varje lägenhet. Vi kan givetvis
registrera med hjälp av namnteckningen på dokumentet, men det tar längre tid och ibland är dessa svåra att läsa. Så, se till att ni i kommunikation med styrelsen använder HSB:s lägenhetsnummer – det tresiffriga.
Är du osäker på vilket lägenhetsnummer du har så titta på karmen utanför din dörr.
Laddstolpar
Utanför Wv 2, på den lilla “ön” med 6 parkeringsplatser installerar Solna elbilsladdstolpar. Bara så att ni vet.
037/1901
Container under 2022
Nästa gång container kommer är:
13-17 januari (tömning 17/1) 10-14 mars (tömning 14/3) 12-16 maj (tömning 16/5) 18-22 augusti (tömning 22/8) 20-24 oktober (tömning 24/10)
English version
From the editor/chairman:
In this issue of Bofinken Nytt we inform about the next step in the renovation process and inform about increased costs - both the monthly fee and the electricity cost are increased. The fee increase is linked to the renovation project, while the cost of electricity reflects the increase that is taking place in the outside world right now.
More on that under the respective heading below.
As chairman, I would like to tell you that we, the board, have never received as much support for the renovation project as we get now. By email or during spontaneous meetings on the street, the board members are told what a good job we are doing and that now is the time to start renovating. Given the protracted process and many gruesome meetings and emails with unwarranted accusations, it feels good to know that most members are on the train now.
1 Information from the Board
The renovation project - what happens now?
The deadline for submitting the consent form has now expired. The Board of Directors has received over 330 consents from the members (that is the sum of voting cards with YES on all questions as well as the submitted consent forms) and 7 NO. This means that about 80 of our members will be listed to the Rent and Tenancy Tribunal as the Bofinken's counterparties in the hearing there. These persons will receive a summons from the Rent and Tenancy Tribunal to a meeting later. However, the Board would like to point out that it is possible to submit your consent even if the time has now expired. The Board of Directors is happy to receive the consent of those who wish until the Rent and Tenancy Tribunal announces its decision. The Board of Directors will also publish new forms for this purpose later on. If the Board receives additional consent from some members, these members will be withdrawn from the matter with the Rent and Tenancy Tribunal.
Fee increase and economy issues
The Board of Directors has decided to continue to increase the fee because of the major renovation that is approaching. Again, this time it was 5% and this applies from 1 January 2022.
Some of Bofinken's members have recently stated that the Board has not reported the renovation cost and its impact on the fee and the association's finances. This claim is wrong. In the document "Ekonomi", which was published and distributed to all members at the end of 2020 (and which can be found on Bofinken's website) under the heading Framtid, members were informed of how the fee will be affected by the renovation cost. And where we end up in comparison with other associations.
The picture (shown in the Swedish part above as well as in the above-mentioned document) shows what the fee will look like at the end of the renovation project compared to 2019.
The same document also contains information on the loan-to-value ratio and interest rate sensitivity, which are two important key figures. Today's cost estimate for the renovation is not significantly different from last year's as nothing has changed (possibly apart from an index increase). A new analysis will be made on the day we have signed an agreement with a contractor and know when the renovation will start.
If something happens that affects the cost, the Board will report this.
After the major renovation, Brf Bofinken will have replaced all major parts of the property and the fees will thus only have to follow the general cost development in the future in order to maintain a level of maintenance that corresponds to the ongoing maintenance needs.
Electricity prices
For a long time, the members have had to pay 1.60 SEK/kWh (both the consumption and the cost are reported on the payment slip that we receive from HSB). In order for the cost paid by the members to be consistent with the actual cost, we must now increase the price per kWh from the current one to 2.10 SEK/kWh. The price can be adjusted quarterly, and the Board will closely monitor price developments to adjust our prices to the market.
Given that the modern appliances and lighting are already energy efficient, there is not much you can do to save. But all streams small - do not let chargers sit in the wall socket when you do not charge your phones or tablets, turn off lighting when you leave the room, etc.
The Board would like to take this opportunity to point out that the cost of electricity is only part of the total energy cost in the association. The largest is the heating cost (in the form of hot water and heat in our heating elements) which is well over 4 million annually, i.e. just under 20% of the association's total costs. Here it pays to save. So do not regulate the room temperature this winter by opening the balcony door or a window. Reduce the heat in the rooms that are not frequented. Reduction by one degree corresponds to a reduction in cost by approximately 5%.
The garbage project
It's been a while since the board informed about the garbage project, so here's some new information:
After several times being rejected by Solna municipality on the proposals we have put forward regarding the handling of garbage in front of the long houses, we have now come so far that we are in dialogue with municipal representatives. The intention is not to find only a place for food or household waste for the long houses. The aim is
to develop a long-term, sustainable and future-proof solution for waste management for the entire Wiboms väg. This is not easy, given that the spaces that existed/are in our houses were intended for unsorted garbage and never intended for sorting that requires more space and several containers. And both current and future waste sorting requirements are to be met by us, property owners. It is still too early to present any options that are being discussed, but we promise to do so when we and Solna municipality agree on the alternatives.
2 Other information
Windows and doors – division of responsibilities between member and association
In recent years, members have begun to have problems with their old windows and balcony doors. These problems are partly due to age and partly due to lack of maintenance. So, who is responsible for the maintenance?
The distribution in the list below applies to property provided by association. The member is always responsible for his own installations.
In general, the association is responsible for external maintenance while the member is responsible for the interior.
Responsibility of the association:
· Frame and bow
· Exterior painting
Responsibility of the member:
· Glass, slats, putty and insulating glass case
· Fittings, spanjolettes*, handles, hinges, sealing strips and more
· Inner painting and painting between the arches
* Spanjolett – a closing fitting, with lockable or non-lockable locking housing, primarily for windows and window doors. See the pictures in the Swedish version above.
In Bofinken's Bylaws and in the Housing Rules there is more detailed information about the division of responsibilities between member and association regarding maintenance.
There are problems other than lack of maintenance — several members have
reported that windows hang obliquely and cannot be opened or closed. Or that water leaks in when it rains. Then you should make a fault report to HSB.
The caretaker makes an assessment of the cause of the damage and the fault report is then handled and paid for by the association.
! If the reason is considered to be due to a lack of maintenance according to the above division of responsibilities, you as a member will bear all costs.
HOW TO MAINTAIN YOUR WINDOWS AND DOORS?
It is important to care for and maintain your fittings. It improves the operation of the fittings and its service life. The number of lubrication holes/pistons depends on the product type.
The fittings should be cleaned and lubricated about once a year, to avoid harsh windows. Use anhydrous oil when lubricating hinges, opening and closing fittings.
Much of the maintenance can be done on your own. If you do not want to or cannot do it yourself, you can order this service from HSB Fastighetsservice. Contact HSB Customer and Member Services, 010-442 11 00 or via service.stockholm@hsb.se The work is then carried out by the caretaker, and you are charged for the caretaker's time and for material cost.
Price: SEK 563/hour (incl. VAT). Minimum charge 1 hour thereafter per half hour started.
Smoke detector
According to the authority's recommendation, each apartment should have at least one working smoke detector. If you have a larger apartment than 60 sqm, there should be 2 smoke detectors. Check the function and battery condition at least a few times a year.
Portombud (entrance host/gate representative)
During the corona period, the possibility of physical meetings ceased, and the Portombud were also affected. The Board is now working to reactivate this.
Portombud are important – they welcome new members and inform them about the association, tell them where the laundries are located, how we handle the garbage and more. They participate in creating well-being in their building and should be the one that the members contact when they have problems.
Currently, Portombud are missing in Wv 4, 10, 7, 13, 21 and 25. A first information meeting for new Portombud will be 16/11 in the boardroom. If you are interested in becoming a Portombud, please contact Birgit Edén 070 467 02 37 or come to the boardroom at Wv 8 at 18:30 hours (one floor down from the entrance). There you will meet some board members and other candidates for the Portombud role. Coffee will be served.
Apartment number
The Board of Directors would ask you all to note that your apartments have two numbers: a 3-digit HSB number and a 4-digit so-called Tax Agency number. Note the following: The Tax Agency's number is not unique. These only tell you on which floor the apartment is located. All apartments in the entire building stock located on the same floor in each house have the same number. The quickest way for us to identify the apartment (for example, when we register voting cards or similar) is using HSB's
number as these are unique to each apartment. We can, of course, register using the signature on the document, but it takes longer and sometimes these are difficult to read. So, make sure that in communication with the board you use HSB's apartment number – the three-digit.
If you are unsure which apartment number you have, look at the frame outside your door.
Charging posts
Outside Wv 2, on the small "island" with 6 parking spaces, Solna installs electric car charging posts. Just so you know.
Container
Date when the container will be available for coarse waste January 13-17 (emptying 17/1)
March 10-14 (emptying 14/3) May 12-16 (emptying 16/5) August 18-22 (emptying 22/8) October 20-24 (emptying 24/10)
General information
This newsletter as well as other information for our members can be found on Bofinken website: www.brfbofinken.se. On the HSB website:
https://www.hsb.se/stockholm you will find useful forms and other information. All members have access to their personal pages there.
037/1901
