Årsredovisning. Bostadsrättsföreningen Emerald 2. Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 juli december 2017.

Årsredovisning

Bostadsrättsföreningen Emerald 2

Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 juli 2016 - 31 december 2017.

Förvaltningsberättelse

Verksamheten

Allmänt om verksamheten

I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel.

 Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2016 och 2020.

 Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen.

 Medel finns avsatta för de planerade underhållet de kommande åren och ytterligare medel avsätts årligen, se fondnoten.

 Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten.

 Årsavgifterna planeras att höjas.

Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen.

Föreningens ändamål

Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden.

Grundfakta om föreningen

Bostadsrättsföreningen registrerades 2015-02-18. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2016-02-29 och nuvarande stadgar registrerades 2017-01-05 hos Bolagsverket.

Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening.

Styrelsen

Lars Mikael Bill Ledamot

Julia Karin Victoria Bringel Ledamot Carl Wilhelm Kugelberg Ledamot Lena Kristina Wickström Ledamot

Jens Peter Bruneheim Suppleant

Styrelsen har under året avhållit 14 protokollförda sammanträden.

Revisorer

Fastighetsfakta

Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan:

Fastighetsbeteckning Förvärv Säte

Smaragden 2 2016 Stockholm

Fullvärdesförsäkring finns via Brandkontoret.

Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen.

Uppvärmning sker via fjärrvärme.

Byggnadsår och ytor

Fastigheten bebyggdes 1882 och består av 1 flerbostadshus.

Värdeåret är 1960.

Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 1 078 m², varav 1 078 m² utgör lägenhetsyta.

Lägenheter och lokaler

Föreningen upplåter 12 lägenheter med bostadsrätt samt 5 lägenheter med hyresrätt.

Lägenhetsfördelning:

Gemensamhetsutrymmen Tvättstuga

Källarförråd Barnvagnsrum Tillfälligt cykelrum

Teknisk status

Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2016 och sträcker sig fram till 2020.

Nedanstående underhåll har utförts eller planeras:

Utfört underhåll År

Stamspolning 2016

Hissrenovering 2017

Planerat underhåll År

Dränering 2018

Fasadrenovering 2018/2019

Värmecentral och ventiler 2019

Målning fönster 2020

2 4 6

0 0

5

1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok

Förvaltning

Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal.

Avtal Leverantör

Teknisk förvaltning Driftia Förvaltning AB, tom. 2018-03-31

Ekonomisk förvaltning SBC

Bank SEB

Städning Holper Service

Värme Fortum

Sophämtning Stockholm Avfall AB

El Svensk Naturenergi

Elnät Ellevio

Hiss St Eriks Hiss

Takskottning DB Tak AB

Försäkring Brandkontoret, tom. 2018-03-31

Föreningens ekonomi

Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2018-01-01 med 10 %.

FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2016-2017 2015-2016

LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 3 039 943 0

INBETALNINGAR

Rörelseintäkter 1 357 595 225 545

Finansiella intäkter 126 0

Minskning kortfristiga fordringar 91 447 0

Medlemsinsatser 0 49 376 800

Ökning av långfristiga skulder 0 27 000 000

Ökning av kortfristiga skulder 55 788 153 339

1 504 956 76 755 684

UTBETALNINGAR

Rörelsekostnader exkl. avskrivningar 1 842 661 204 494

Finansiella kostnader 495 797 83 201

Ökning av materiella anläggningstillgångar 0 33 001 469

Ökning av kortfristiga fordringar 0 64 243 447

2 338 458 97 532 610

LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 2 206 441 3 039 943

ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL -833 502 3 039 943

*Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar.

Fördelning av intäkter och kostnader

Skatter och avgifter

Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 315 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde.

Föreningen har förvärvat fastigheten/tomträtten genom s.k. paketering.

Det finns därmed en latent skatteskuld i föreningen.

Då skatten blir aktuell att betala bara om föreningen ändrar syfte och säljer sin fastighet, så beräknas denna latenta skatteskuld till 0 kr bokföringsmässigt.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Händelser 2016-07-01 till 2017-12-31

Förra årsbokslutet i Emerald 2 omfattade föreningens första kvartal som fastighetsägare, 2016-04-01 till 2016-06-30.

Vi bytte därefter från brutet räkenskapsår till kalenderår och med tillstånd av Skatteverket omfattar det här årsbokslutet ett förlängt räkenskapsår, från 1 juli 2016 till 31 december 2017.

Stadgar, styrelse och arbetssätt

Vid en extra föreningsstämma i november 2016 ändrades stadgarna enligt förslag på ordinarie föreningsstämma. Två nya styrelseledamöter valdes in i styrelsen för att ersätta de två som slutat. I mars 2017 avgick styrelseordförande på grund av försäljning och flytt, och på ordinarie föreningsstämman i juni valdes en ny styrelse, bestående av fyra ordinarie ledamöter och två suppleanter. I november 2017 avgick kassören av personliga skäl. Allt som allt har vi haft en hög omsättning av styrelsemedlemmar, vilket har gjort styrelsearbetet något mindre effektivt än önskvärt.

Den nya styrelsen valde att ändra arbetssätt. Tanken med tre arbetsgrupper som infördes 2016 var bra, men fungerade inte riktigt i praktiken. Nu är de olika ansvarsområdena fördelade på styrelsemedlemmarna, som tar in hjälp av övriga medlemmar vid behov. Det har fungerat bra hittills.

Ett nyhetsbrev, Emeralden, skickas och delas ut till både medlemmar och hyresgäster varje kvartal. Hemsidan är uppdaterad med aktuell information.

Drift och underhåll

Vi började det planerade underhållet av fastigheten med renovering av hissen i januari 2017. Det gick smidigt och allt har fungerat bra efter maskinbytet. Själva hisskorgen byttes inte men har fått en mindre ”makeover” tack vare entusiastiska medlemmar. Vi har även reparerat en mindre fasadskada.

Säkerhetsdörrar har installerats av de medlemmar som valt detta.

Vi hade en gemensam städdag i maj, då vi även förberedde för att omvandla grovsoprummet till tillfälligt cykelrum, en förändring som vi hoppas är temporär och som genomfördes som en besparing. Höststädning av gården genomfördes i mindre skara.

Hyror 39%

Årsavgifter 61%

Reparationer

4% Periodiskt underhåll

21%

Taxebundna kostnader Fastighets-16%

avgift 1%

Övrig drift 14%

Avskriv- ningar

22%

Kapital- kostnader

22%

Ekonomi

Vid föreningens bildande byggdes kalkylerna för månadsavgifter på en högre täckningsgrad, dvs att fler än 12 av 17 möjliga hyresgäster skulle köpa sina lägenheter. Det innebär att föreningen har högre lån och därmed högre ränteutgifter än i den ekonomiska planen. Vi har efter en ordentlig genomgång av ekonomin höjt avgifterna med 10% för att täcka detta och även klara av en mindre räntehöjning.

Vi har förstärkt kontrollen och transparensen genom att anlita en extern revisor som granskar bokslutet och styrelsen arbete.

Framtiden är ljus!

Styrelsen har gått igenom alla befintliga avtal med målet att få lägre kostnad och/eller högre kvalitet. Vi har sagt upp avtalet med Drifta, och kommer från 1 april 2018 att anlita Bantorget Fastighet AB. Vi har ett bättre avtal med vår städleverantör, en ny leverantör för taksnöskottning och en mer prisvärd försäkring via Bostadsrätterna från 1/4.

Under första halvåret 2018 kommer vi att genomföra en obligatorisk ventilationskontroll (OVK), energideklaration, förhandla låneräntor, göra en omstart på balkongprojektet, se över förbättrade bredbandsmöjligheter och fortsätta underhållet enligt planen. Styrelsen ser fram emot att bjuda in till städdag och föreningsstämma.

Vi äger en fin fastighet med bästa möjliga läge. Vi har pengar avsatta till det planerade underhåll som behövs de närmaste åren, vi har en värdefull tillgång i fem hyresrätter och vi har trevliga, engagerade medlemmar i vår bostadsrättsförening.

Medlemsinformation

Medlemslägenheter: 12 st Överlåtelser under året: 2 st

Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare.

Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 20 st Tillkommande medlemmar: 2 st

Avgående medlemmar: 1 st

Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 21 st

Förändringar eget kapital

Belopp vid årets utgång

Förändring under året

Disposition av föregående års resultat enl. stämmans beslut

Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital

Inbetalda insatser 49 376 800 0 0 49 376 800

Fond för yttre underhåll 2 315 600 27 800 0 2 287 800

S:a bundet eget kapital 51 692 400 27 800 0 51 664 600 Fritt eget kapital

Balanserat resultat -2 460 114 -27 800 -144 514 -2 287 800

Årets resultat -1 475 759 -1 475 759 144 514 -144 514

S:a ansamlad förlust -3 935 873 -1 503 559 0 -2 432 314

S:a eget kapital 47 756 527 -1 475 759 0 49 232 286

Resultatdisposition

Till föreningsstämmans förfogande står följande medel:

årets resultat -1 475 759

balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -2 432 314 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -27 800

summa balanserat resultat -3 935 873

Styrelsen föreslår följande disposition:

av fond för yttre underhåll ianspråktas 471 944

att i ny räkning överförs -3 463 929

Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter.

Resultaträkning

1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016-2017 2015-2016

RÖRELSEINTÄKTER

Nettoomsättning Not 2 1 355 406 225 545

Övriga rörelseintäkter Not 3 2 189 0

Summa rörelseintäkter 1 357 595 225 545

RÖRELSEKOSTNADER

Driftkostnader Not 4 -1 110 599 -129 461

Övriga externa kostnader Not 5 -130 761 -75 033

Personalkostnader Not 6 -200 0

Avskrivning av materiella anläggningstillgångar

Not 7 -495 022 -82 365

Summa rörelsekostnader -1 736 582 -286 858

RÖRELSERESULTAT -378 987 -61 313

FINANSIELLA POSTER

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 126 0

Räntekostnader och liknande resultatposter -495 797 -83 201

Summa finansiella poster -495 671 -83 201

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -874 658 -144 514

EXTRAORDINÄRA POSTER Not 8

Extraordinära kostnader -601 101 0

-601 101 0

ÅRETS RESULTAT -1 475 759 -144 514

Balansräkning

TILLGÅNGAR 2017-12-31 2016-06-30

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark Not 9 72 759 213 73 254 235

Summa materiella anläggningstillgångar 72 759 213 73 254 235

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 72 759 213 73 254 235

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kortfristiga fordringar

Avgifts- och hyresfordringar 0 6 447

Övriga fordringar inkl. SBC Klientmedel Not 10 338 963 205 852

Summa kortfristiga fordringar 338 963 212 299

KORTFRISTIGA PLACERINGAR Not 11

Kortfristiga placeringar 0 85 000

0 85 000

KASSA OCH BANK

Kassa och bank 1 867 478 2 834 091

Summa kassa och bank 1 867 478 2 834 091

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 2 206 441 3 131 390

SUMMA TILLGÅNGAR 74 965 654 76 385 625

Balansräkning

EGET KAPITAL OCH SKULDER 2017-12-31 2016-06-30

EGET KAPITAL

Bundet eget kapital

Medlemsinsatser 49 376 800 49 376 800

Fond för yttre underhåll Not 12 2 315 600 2 287 800

Summa bundet eget kapital 51 692 400 51 664 600

Fritt eget kapital

Balanserat resultat -2 460 114 -2 287 800

Årets resultat -1 475 759 -144 514

Summa fritt eget kapital -3 935 873 -2 432 314

SUMMA EGET KAPITAL 47 756 527 49 232 286

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Skulder till kreditinstitut Not 13,14 27 000 000 27 000 000

Summa långfristiga skulder 27 000 000 27 000 000

KORTFRISTIGA SKULDER

Leverantörsskulder 35 165 69 312

Skatteskulder 22 355 0

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Not 15 151 607 84 027

Summa kortfristiga skulder 209 127 153 339

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 74 965 654 76 385 625

Noter

Not 1

REDOVISNINGSPRINCIPER

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2).

Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats.

Samma värderingsprinciper har använts som föregående år.

Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen.

Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga

anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas.

Avskrivningar 2016-2017 2015-2016

Byggnader 100 år 100 år

Not 2

NETTOOMSÄTTNING 2016-2017 2015-2016

Årsavgifter 825 894 137 705

Hyror bostäder 529 523 87 844

Öresutjämning -11 -3

1 355 406 225 545

Not 3

ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016-2017 2015-2016

Återbäring försäkringsbolag 2 188 0

Övriga intäkter 1 0

2 189 0

Not 4

DRIFTKOSTNADER 2016-2017 2015-2016

Fastighetskostnader

Fastighetsskötsel entreprenad 61 559 13 875

Fastighetsskötsel beställning 6 445 3 466

Snöröjning/sandning 14 844 0

Städning entreprenad 35 991 5 700

Mattvätt/Hyrmattor 1 512 336

OVK Obl. Ventilationskontroll 4 687 0

Gemensamma utrymmen 519 0

Serviceavtal 3 101 0

Förbrukningsmateriel 5 258 188

Brandskydd 2 503 0

136 419 23 565

Reparationer

Lås 1 617 0

VVS 6 628 6 350

Värmeanläggning/undercentral 7 036 0

Ventilation 2 744 0

Hiss 23 847 12 522

Vattenskada 36 249 0

78 121 18 872

Periodiskt underhåll

Byggnad 21 944 0

VVS 0 28 125

Hiss 450 000 0

471 944 28 125

Taxebundna kostnader

El 41 960 4 492

Värme 230 418 20 750

Vatten 41 042 5 798

Sophämtning/renhållning 45 200 1 536

358 620 32 576

Övriga driftkostnader

Försäkring 20 026 18 811

Kabel-TV 23 114 7 512

43 140 26 323

Fastighetsskatt/Kommunal avgift 22 355 0

TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 110 599 129 461

Not 5

ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016-2017 2015-2016

Medlemsinformation 467 0

Juridiska åtgärder 6 625 54 075

Föreningskostnader 2 888 0

Studieverksamhet 2 125 0

Förvaltningsarvode 79 794 9 375

Förvaltningsarvoden övriga 10 000 0

Administration 6 063 1 630

Not 6

PERSONALKOSTNADER 2016-2017 2015-2016

Anställda och personalkostnader

Följande ersättningar har utgått

Fora 200 0

200 0

Not 7

AVSKRIVNINGAR 2016-2017 2015-2016

Byggnad 495 022 82 365

495 022 82 365

Not 8

EXTRAORDINÄRA POSTER 2016-2017 2015-2016

Extraordinära kostnader* 601 101 0

601 101 0

*Kostnader i samband med fastighetsförvärv 2016

Not 9

BYGGNADER OCH MARK 2017-12-31 2016-06-30

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 73 336 600 0

Nyanskaffningar 0 73 336 600

Utgående anskaffningsvärde 73 336 600 73 336 600

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början -82 365 0

Årets avskrivningar enligt plan -495 022 -82 365

Utgående avskrivning enligt plan -577 387 -82 365

Planenligt restvärde vid årets slut 72 759 213 73 254 235 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 40 335 131 40 335 131

Taxeringsvärde

Taxeringsvärde byggnad 11 200 000 11 200 000

Taxeringsvärde mark 16 600 000 16 600 000

27 800 000 27 800 000

Uppdelning av taxeringsvärde

Bostäder 27 800 000 27 800 000

27 800 000 27 800 000

Not 10

ÖVRIGA FORDRINGAR 2017-12-31 2016-06-30

Klientmedel hos SBC 338 963 205 852

338 963 205 852

Not 11

KORTFRISTIGA PLACERINGAR

Nominellt värde

Bokfört värde 2017-12-31

Bokfört värde 2016-06-30 Wallenstam Smaragden 2

AB

64 237 000 0 85 000

0 85 000

Not 12

FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2017-12-31 2016-06-30

Vid årets början 2 287 800 0

Reservering enligt stadgar 27 800 2 287 800

Reservering enligt ekonomisk plan 0 0

Ianspråktagande enligt stadgar 0 0

Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0

Vid årets slut 2 315 600 2 287 800

Not 13

SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Räntesats

2017-12-31

Belopp 2017-12-31

Belopp 2016-06-30

Villkors- ändringsdag

SEB 1,130 % 5 000 000 5 000 000 2019-03-28

SEB 1,690 % 10 000 000 10 000 000 2021-03-28

SEB 0,950 % 5 000 000 5 000 000 2018-03-28

SEB 0,720 % 7 000 000 7 000 000 2018-03-28

Summa skulder till kreditinstitut 27 000 000 27 000 000

Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 0 0 27 000 000 27 000 000

Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 27 000 000 kr.

Not 14

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

2017-12-31 2016-06-30

Fastighetsinteckningar 27 000 000 27 000 000

Not 15

UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

2017-12-31 2016-06-30

Ränta 3 197 4 130

Avgifter och hyror 62 751 71 757

Upplupna kostnader 85 659 8 140

151 607 84 027