Välkommen till Kungsleden!
Tredje kvartalet 2012
Thomas Erséus, VD Anders Kvist, VVD
Kvartalet i korthet
■ Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 procent till 499 Mkr respektive 347 Mkr jämfört med Q3 2011 i och med mindre fastighetsbestånd
■ Resultatet före skatt uppgick till -42 Mkr (-247)
■ Resultatet efter skatt uppgick till -13 Mkr (-173), motsvarar per aktie -0,10 kronor (-1,30). De negativa resultaten kommer av orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument
■ Stärkt soliditet i och med försäljning av 41 fastigheter till ett värde av 1 022 Mkr
■ Utdelningsgrundande resultatet i nivå med föregående år och uppgick till 240 Mkr (239)
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
■ Övervägande från Skatteverket där indirekt försäljning av fastigheter genom nederländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering skulle ge en likviditetseffekt på 1 650 Mkr och påverka eget kapital negativt med 1 700 Mkr
■ Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon
reservering
■ I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav
■ Tre fastigheter såldes för totalt 84 Mkr. Försäljningspriset översteg bokfört värde med 10 Mkr och anskaffningsvärde med 17 Mkr
Stabil hyresmarknad för kommersiella fastigheter
■ Fortsatt stabil hyresmarknad men påverkas av omvärlden
■ Kontorshyror tillbaka på nivåer före finanskrisen
■ Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen
■ Låga vakanser men variation mellan delmarknader
Källa: JLL, Newsec
| 4
God hyresutveckling i Stockholm
1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000
2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E
kr/kvm
Kontorshyror - Stockholm
Stockholm CBD Stockholm Innerstad Stockholm Närf örort Övriga Storstockholm
Källa: Newsec Q3 2012
God stabilitet på övriga marknader i Sverige
800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400
2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E
kr/kvm
Kontorshyror - Resten av Sverige
Göteborg Bästa läge Göteborg Närf örort/Ytterstad Malmö Bästa läge
Malmö Närf örort/Ytterstad Övriga större städer - Bästa läge Resten av Sverige - Bästa läge Källa: Newsec Q3 2012
Kungsledens hyresmarknad fortsatt stabil
■ Ökad aktivitet på hyresmarknaden
■ Nyuthyrning på 63 Mkr*
■ Nettouthyrning på 17 Mkr**
■ Uthyrningsgrad 89,6 procent (88,3)
*Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-sep 2012
** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar
Utveckling av Kungsledens fastighetsbestånd
■ Värdeskapande genom förvaltning och förädling av fastigheterna
– Fastighetsbestånd – Driftnetto
– Uthyrningsgrad – Kontrakslängd – Nyuthyrning
– Direktavkastning
Kungsledens kommersiella fastighetsbestånd avkastar i snitt 8 procent
Segment Antal
fastigheter
Area, tkvm
Bokfört värde, Mkr
Andel av kommersiella
portföljen
Driftnetto, Mkr
Direkt- avkastning
Snitt kontrakts- längd (år)
Industri/lager 123 1 233 6 291 48% 532 8,5% 5,4
Kontor 82 562 4 262 32% 327 7,7% 3,5
Handel 57 269 2 116 16% 160 7,5% 4,7
Övrigt kommersiella 19 76 581 4% 40 6,9% 5,9
Totalt 281 2 139 13 250 100% 1 059 8,0% 4,6
Driftnetto per kvm ökat med nära 25 procent sedan 2007
200 300 400 500 600
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Driftnetto per kvm
Ökad uthyrningsgrad och stabila hyror
55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800
Uthyrningsgrad, % Hyresintäkt, Mkr
Hyresintäkter (vänster axel) Uthyrningsgrad (höger axel)
I snitt 4,6 år i kvarvarande kontraktslängd
5%
15%
29%
39%
72%
77% 79% 82% 83%
89% 92% 93%
99% 100%
10%
14%
10%
32%
5% 2%
3% 1%
6% 2% 2%
5% 1%
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 >2025
Mkr
Fortsatt positiv nettouthyrning för Kungsleden
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2008 2009 2010 2011 2012
Nettouthyrning (Mkr) Rullande 12 mån (utveckling)
Summa
Direktavkastningen har ökat med stabila värden
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000
Direktavkastning, % Bokfört värde, Mkr
Transaktionsmarknaden i Sverige
■ En minskning i transaktionsvolym i kvartalet med 48 procent jämfört med föregående år
■ Stor andel av försäljningsvärdet från kontorsfastigheter
■ Jämfört med föregående kvartal en ökning av transaktionsvolymen för logistikfastigheter med 10 procent och minskning med 21 procent för detaljhandelsfastigheter
Källa JLL
Optimering av fastighetsportföljen för Kungsleden
| 16
■ Inga fastigheter köptes under perioden jan - sep 2012
■ 44 fastigheter såldes för 1 115 Mkr
■ Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,7 procent
■ 39 av de 44 fastigheterna var publika fastigheter i Härnösand som såldes till Hemsö för 912 Mkr. Försäljningen
ökade det egna kapitalet med 39 Mkr och soliditeten med 2 procent
■ Två industrifastigheter i södra Polen såldes för 12,5 Euro
■ Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden
■ Positiv trend med fortsatta bra försäljningar under kvartal fyra
■ Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent
Resultaträkning
Mkr
2012 Jan-sep
2011 Jan-sep
Δ procent
Hyresintäkter 1 400 1 283
Försäljningsintäkter modulbyggnader 216 214
Nettoomsättning 1 616 1 497 8
Fastighetskostnader -400 -361
Produktionskostnader moduler -197 -195
Bruttoresultat 1 019 941 8
Handelsnetto 17 34
Försäljnings- och administrationskostnader -185 -184
Resultat från andelar i Hemsö 135 295 -54
Finansnetto -449 -427
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 87 Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -51 -401
Resultat före skatt 488 345 41
Skatt -1 059 -10
Periodens resultat efter skatt -571 335 n/a
• Lägre resultat från Hemsö på grund av lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter
• Nettoomsättningen och bruttoresultatet ökade med 8 procent i och med större fastighetsbestånd
Resultaträkning helägda fastigheter
Mkr
2012 jan-sep
2011 jan-sep
Δ procent
Hyresintäkter 1 209 1 102 10
Fastighetskostnader -368 -330
Bruttoresultat 841 772 9
Handelsnetto 17 25
Försäljnings- och administrationskostnader -124 -128
Finansnetto -396 -393
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 47 92 Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -39 -314
Resultat före skatt 346 55 530
Skatt -72 -10
Periodens resultat 274 45 509
Resultaträkning Nordic Modular
Mkr
2012 jan-sep
2011 jan-sep
Δ procent
Hyresintäkter moduler 191 181
Försäljningsintäkter moduler 216 214
Nettoomsättning 407 395 3
Fastighetskostnader -32 -31
Produktionskostnader moduler -197 -195
Bruttoresultat 178 169 5
Handelsnetto 0 9
Försäljnings- och administrationskostnader -45 -43
Finansnetto -48 -43
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -45 -5 Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -4 -34
Resultat före skatt 36 53 -33
Skatt -9 -14
Periodens resultat 27 39 -30
Resultaträkning Hemsö
Mkr
2012 jan-sep
2011 jan-sep
Δ procent
Resultat från andelar Hemsö 135 295 -54
Finansnetto -5 9
Orealiserade värdeförändringar finansiella
instrument -8 -53
Resultat före skatt 122 251 -51
Skatt 3 11
Periodens resultat 125 262 -52
Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent
2012 2011
Mkr jan-sep jan-sep
Bruttoresultat 1 019 941
Försäljnings- och administrationskostnader -185 -184
Finansnetto -449 -427
Förvaltningsresultat 385 330
Realiserade poster
Handelsnetto vid försäljning 17 34
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 32 11
Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -3 0
Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81 -31
Realiserade poster -35 -14
Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 180 143
Skatt att betala -345 -25
Utdelningsgrundande resultat 185 462
Avkastande tillgångar
30 sep 2012 Avkastning, %
Fastigheter 14 779 8,0
Andelar i Hemsö 1 157 8,0
Långfristiga fordringar i Hemsö 1 500 7,0
Reversfordringar 241 7,0
Summa avkastande tillgångar 17 677 7,9
Snittränta, %
Eget kapital 6 774
Räntebärande skulder 9 764 6,8
Rörelsekapital (övriga poster är en nettoskuld) 1 139 0,0
Summa finansiering 17 677
Finansiell ställning i sammandrag
Mkr 2012 2011
TILLGÅNGAR 30 sep 31 dec
Goodwill 201 201
Fastigheter 14 779 14 788
Maskiner och inventarier 14 15
Andelar i Hemsö 1 157 1 084
Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500
Uppskjuten skattefordran - 1 020
Andra långsiktiga fordringar 241 443
Anläggningstillgångar 17 892 19 051
Varulager 16 17
Kortsiktiga fordringar 244 240
Tillgångar som innehavs för försäljning – fastigheter - 905
Tillgångar som innehavs för försäljning – övriga tillgångar - 14
Kassa och bank 330 684
Omsättningstillgångar 590 1 860
SUMMA TILLGÅNGAR 18 482 20 911
Finansiell ställning i sammandrag
Mkr 2012 2011
EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 sep 31 dec
Eget kapital 6 774 7 719
Skulder till kreditinstitut 8 165 8 154
Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599
Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning - 901
Räntebärande skulder 9 764 10 654
Avsättningar 110 431
Uppskjuten skatteskuld 53 1
Derivat 1 100 1 156
Övriga ej räntebärande skulder 681 890
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 60
Ej räntebärande skulder 1 944 2 538
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 482 20 911
Förfallostruktur krediter
Per 30 september 2012
Utnyttjade krediter, Mkr
Ej utnyttjade krediter, Mkr
Summa krediter, Mkr
2012 227 260 487
2013 678 - 678
2014 1 241 - 1 241
2015 5 605 900 6 505
2016 2 013 - 2 013
Summa 9 764 1 160 10 924
Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,4
Förfallostruktur räntebindning
Per 30 september 2012 Lån, Mkr
Ränte- derivat
Mkr
Snittränta , derivat %
Snittränta lån och derivat, år
Genomsnittlig räntebindnings- tid, år
2012 9 764 - -
2013 - -
2014 800 3,9
2015 2 400 4,2
2016 500 3,9
2017 500 4,1
2018 3 650 4,2
2019 800 3,5
2020 800 3,7
2021 400 3,8
Summa 9 764 9 850 6,8 5,0
Marknadsvärdering av lån och
derivat 1 097
Summa 10 861
Nyckeltal
30 sep 2012 30 dec 2011 30 sep 2011 Finans
Avkastning på eget kapital, % -10,5 8,5 6,1
Soliditet, % 36,7 36,9 34,2
Belåningsgrad fastigheter, % 66,1 67,9 69,8
Belåningsgrad samtliga krediter i förhållande till avkastande tillgångar (fastigheter, andelar och fordringar i
Hemsö och reversfordringar), % 55 55 57
Ränteteckningsgrad, ggr 2,0 2,3 2,2
Aktie
Eget kapital per aktie, kr 49,60 56,50 54,40
Resultat efter skatt per aktie, kr -4,20 4,70 2,50
Strategisk översyn
■ Kungsleden arbetar sedan en tid tillbaka med en strategisk översyn
■ Översynen är driven av fundamentala förändringar i
fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten
■ Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar värde för aktieägare
■ Strategiarbetet innebär en översyn av segment, geografi och finansiella mål samt utdelningspolicy
■ Den nya strategin kommer att presenteras i sin helhet under första kvartalet 2013
Strategisk översyn
■ Översynen är ännu inte färdig men följande kan konstateras:
– Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden
– Kungsleden går mot en renodling av helägda fastigheter med fokus på tillväxtregioner i Sverige
– Mot bakgrund av ovan kommer Hemsö och Nordic Modular – i sig lönsamma verksamheter – säljas när marknaden är rätt för det
Kungsledens skattesituation
■ Skatteverket och domstolarna har de senaste åren ändrat uppfattning om hur lagar och praxis ska tolkas på flera skatteområden
■ Kungsleden bedömer kontinuerligt risken för en slutgiltig negativ utgång i de olika processerna och gör efter samråd med oberoende skatteexpertis reserveringar för befarade negativa utfall
■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och den praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle
21 utestående skattemål
Skatteprocesserna
■ Övervägande från Skatteverket har erhållits där indirekt försäljning av fastigheter genom holländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering skulle ge en likviditetseffekt på 1 650 Mkr och påverka eget kapital negativt med 1 700 Mkr
■ Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon
reservering
■ I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav
Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter
■ Om samtliga processer skulle utfalla till bolagets nackdel bedöms den maximala effekten på eget kapital uppgå till 3 080 Mkr utöver gjorda reserveringar på 1 050 Mkr
■ Maximal utestående negativ likviditetseffekt, inklusive skattetillägg och ränta, uppskattas till 3 200 Mkr
■ Likviditetsbehovet uppstår över flera år och kommer att kunna
finansieras via löpande kassaflöde och de medel som frigörs i samband med renodlingen av Kungsledens strategi
■ I syfte att öka Kungsledens finansiella motståndskraft föreslår styrelsen utebliven aktieutdelning för 2012
Uppskattning av skatteeffekter
Mkr
Effekt på
eget kapital Likviditetseffekt
Reservering kvartal 2 2009 325 0
Reservering kvartal 2 2012 725 260
Inbetalt i väntan på avgörande - -100
Summa reserverade skatteärenden 1 050 160
Ej reserverade skatteärenden 3 080 3 200
Inbetalt i väntan på avgörande - -160
Summa 4 130 3 200
Sammanfattning och utblick
■ Stabil hyresmarknad och stabila fastighetsvärden
■ Värdeskapande förvaltning och förädling genom:
– Bra hyresgäster och långa kontrakt – Stabila hyror och ökad uthyrningsgrad – Ökad nettouthyrning
■ Stärkt soliditet genom försäljningar
■ Starkt kassaflöde och god likviditet
■ Strategisk översyn mot renodling av verksamheten
■ Uppskattat ”worst case” – scenario och god beredskap för eventuella skattedomar
■ Bibehållen prognos för helår 2012 på 300 Mkr, men föreslagen utebliven aktieutdelning
