Välkomna till Kungsleden!
Möjligheternas fastighetsbolag Fjärde kvartalet 2011
VD Thomas Erséus vVD Johan Risberg
Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder
Alltid öppet för nya möjligheter
– oavsett typ av fastighet eller geografi
Långsiktigt hög och stabil avkastning med
riskspridning som en viktig ingrediens
Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning
636 fastigheter, portfölj totalt drygt 26 miljarder
Kommersiella fastigheter:
Industri, lager, handel, kontor
Publika fastigheter:
Äldreboende, vård, skolor, förskolor och rättsväsende
Moduler för skolor, förskolor, kontor och byggbodar
Kungsleden, 14 143 Mkr.
50 % av Hemsö
= 10 429 Mkr.
Nordic Modular Group, 1 550 Mkr.
Resultat bättre än prognos och stärkt organisation
■ Utdelningsgrundande resultat ökade med 173 Mkr till 703 Mkr jämfört med föregående år
■ Bruttoresultatet ökade med 21 procent till 1 877 Mkr
■ Förvaltningsresultatet ökade med 29 procent till 690 Mkr
■ 60 fastigheter köptes för 4 798 Mkr till en direktavkastning om 10,2 procent
■ 20 fastigheter såldes för 1 224 Mkr till direktavkastning om 5 procent
■ Genomsnittlig direktavkastning (IK) gick från 6,4 till 7,2 procent
■ Fastighetsvärden +690 Mkr, finansiella instrument -609 Mkr
■ Bästa arbetsplats bland fastighetsbolagen
Fjärde kvartalet historiskt bästa
■ Bruttoresultat ökade med 28 procent
■ Förvaltningsresultat på 192 Mkr historiskt bästa kvartalsresultatet
■ Tioårigt Grönt avtal tecknat med Westinghouse i Västerås, totalt hyresvärde cirka 160 Mkr
■ 11 fastigheter köptes för 305 Mkr till 7,4 procents direktavkastning
■ 16 fastigheter såldes trots svår marknad för 1 044 Mkr till 5,1 procents direktavkastning
Efter fjärde kvartalet
■ Januari 2012 refinansierades det syndikerade lånet vilket gör att hälften av förfallen för Kungsleden 2012 nu är refinansierade
Bra start på året
Ökat utdelningsgrundande resultat och höjd utdelning
2011 2010
Mkr jan-dec jan-dec
Bruttoresultat 1 877 1 545
Försäljnings- och administrationskostnader -319* -260
Finansnetto -868 -749
Förvaltningsresultat 690 536
Realiserade poster
Handelsnetto vid försäljning 56 33
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 66 21
Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 -
Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -66 -8
Realiserade poster 48 46
Skatt att betala -35 -52
Utdelningsgrundande resultat 703 530
* Varav Hemsö 75 Mkr och Nordic Modular 61 Mkr.
Höjdpunkter 2011
• Köp av NRP bättre än förväntat
• Hemsö har vuxit
• Nordic Modular visar god lönsamhet
• Fokus vakanser
Köp av NRP – bättre än förväntat
Kontors- och industrifastigheter
36 fastigheter för 3,6 miljarder kronor
10 procent direktavkastning
ABB i Västerås utgör 39 procent av ytan
Stabil avkastning med stabila hyresgäster
Vakansgrad på 5 procent
Påverkan på utdelnings-
grundande resultat om cirka 200 Mkr per år
Hemsö har vuxit med 1 miljard kr
■ Hemsö är en fristående organisation
■ 312 fastigheter i 86 kommuner
■ Ökat fastighetsbestånd till cirka 21 Mdr
■ Köpt till en avkastning på 6,9 procent
Nordic Modular en lönsam investering
■ Markant ökning av
orderingång första halvåret
■ Hyresintäkter och brutto- resultat ökade jämfört föregående år
■ Uthyrda moduler utgjorde 12 procent av koncernens
bruttoresultat och endast 6 procent av fastighetsvärdet
■ I snitt avkastat väl över 20 procent på eget kapital sedan förvärvet 2007
Fokus stora vakanser givit resultat
■ Tre olika uthyrningar om totalt 10 000 kvm i Arlöv, Malmö
■ 15 000 kvm uthyrt i Slagsta Strand söder om Stockholm
■ Försäljning av fem fastigheter med en uthyrningsbar yta om
50 000 kvm i Slagsta Strand
Ökad uthyrningsgrad och grönt samarbete
■ Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 118 Mkr
■ Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6 (90,3)
■ Återstående kontraktslängd i snitt 6,4 år, kommersiella 5,1 år, publika 7,4 år
■ Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom lägre energianvändning
■ Westinghouse tecknade tioårigt Grönt avtal
■ Två Greenbuilding-märkta fastigheter
Bygga kännedom externt bygger stolthet internt
Klicka för att starta videoklippet!
Mycket stor arbetsglädje sporrar!
81
66
0 20 40 60 80 100
Arbetsglädje
Värdering
Genomsnitt Sverige Kungsleden
Tolkning av resultatet 80 - 100 poäng
70 - 79 poäng 60 - 69 poäng 50 - 59 poäng Under 50 poäng
Mycket stor arbetsglädje Stor arbetsglädje Medelstor arbetsglädje Liten arbetsglädje Mycket liten arbetsglädje
Källa: Ennova
Tillväxt av portföljen med 16 Mdr sedan 2002
Mer kontor och mindre handel i portföljen
Geografisk spridning begränsar risken
2011 i siffror
Många källor till resultat
2011, Mkr
Kungsleden exkl Hemsö och
Nordic Modular Hemsö, 50 % Nordic Modular
Summa Kungsleden
Hyresintäkter 1 515 835 244 2 594
Försäljningsintäkter moduler 0 288 288
Nettoomsättning 1 515 835 532 2 882
Fastighetskostnader -463 -235 -49 -747
Produktionskostnader moduler 0 -258 -258
Bruttoresultat 1 052 600 225 1 877
Handelsnetto 56 0 0 56
Försäljnings- och
administrationskostnader -183 -75 -61 -319
Finansnetto -507 -309 -52 -868
Orealiserade värdeförändringar -154 331 -96 81
Resultat före skatt 264 547 17 828
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Ökningen kommer främst från större fastighetsportfölj och bra fastighets-
förvaltning
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Markant ökning i orderingång första halvåret med efter- släpande leveranser under hela 2011
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Nettoomsättningen ökade med 25 procent
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Bruttoresultatet ökade med 21 procent i och med nyförvärven
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Om försäljningslikviden jämförs med
anskaffningsvärde erhålls försäljningens påverkan på utdelningsgrundande resultat vilket uppgår till 114 Mkr.
• Utöver handelsnettot på 56 Mkr tillkommer
värdeförändringar om 66 Mkr och avdrag för uppskjuten skatt på -8 Mkr
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Av totalen kommer 75 Mkr från Hemsö, 61 Mkr från Nordic
Modular och 183 Mkr från kommersiella fastigheter, affärs- utveckling samt
central administration
• Ökning förklaras främst av att Hemsö är en fristående organisation och att fastighetsbeståndet ökat.
• Engångspost om 5 Mkr kommer av flytt och uppdelning av Hemsö och
Kungsleden
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Finansnettot
förändrades negativt främst på grund av högre lånevolym samt nyupptagna
obligationslån med högre ränte-
marginaler än banklån
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 690 Mkr och
motsvarar 3 procent av bokfört värde
• Främst hänförligt till Hemsö samt
fastigheter i NR- portföljen
• Värdeförändringar på finansiella instrument uppgår till -609 Mkr
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Skatten är något lägre än 26,3 procent av resultatet före skatt eftersom fastighets-
försäljningarna skett via bolag
Resultaträkning
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Hyresintäkter 2 594 2 120
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184
Nettoomsättning 2 882 2 304
Bruttoresultat 1 877 1 545
Handelsnetto 56 33
Försäljnings- och
administrationskostnader –319 -260
Finansnetto –868 -749
Orealiserade värdeförändringar 81 617
Resultat före skatt 828 1 186
Skatt –190 –345
Periodens resultat efter skatt 638 841
• Lägre utfall beror på orealiserade
värdeförändringar på finansiella instrument som var negativa efter starkt sjunkande marknadsräntor
Ökad balansomslutning med knappt 4 Mdr
Mkr 2011 2010
Tillgångar 31 dec 31 dec
Goodwill 201 201
Fastigheter 26 122 21 501
Fordringar och övrigt 1 146 2 045
Likvida medel 816 747
Summa tillgångar 28 286 24 494
Eget kapital och skulder
Eget kapital 7 719 7 357
Räntebärande skulder 17 315 13 949
Ej räntebärande skulder 3 252 3 188
Summa eget kapital och skulder 28 257 24 494
Övergång till ny redovisningsmetod
■ 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden
■ Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen som resultat från andelar i joint venture
■ Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång på separat rad i rapport över finansiell ställning
■ Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller utdelningsgrundande resultat
■ Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker balansomslutningen och ökar soliditeten
Resultat, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma
Mkr
Klyvnings- metoden
Kapitalandels- metoden
Hyresintäkter 2 594 1 759
Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 288
Nettoomsättning 2 882 2 047
Bruttoresultat 1 877 1 277
Handelsnetto 56 56
Försäljnings- och
administrationskostnader -319 -244
Finansnetto -868 -131
Orealiserade värdeförändringar 81 -250
Resultat före skatt 828 708
Skatt -190 -70
Årets resultat efter skatt 638 638
Rapport över finansiell ställning, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma
Mkr
Klyvnings- metoden
Kapitalandels- metoden TILLGÅNGAR
Goodwill 201 201
Fastigheter 26 122 15 693
Andelar i joint venture - 1 085
Fordringar på joint venture - 1 500
Fordringar och övrigt 1 147 988
Likvida medel 816 684
SUMMA TILLGÅNGAR 28 286 20 151
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 7 719 7 719
Räntebärande skulder 17 315 10 654
Ej räntebärande skulder 3 252 1 778
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 286 20 151
Omstrukturering i derivatportföljen ger lägre snittränta
Per 31 december 2011 Lån, Mkr
Ränte derivat
Mkr Snittränta %
Snittränta lån och derivat, År
Genomsnittlig räntebindnings- tid, År
2012 17 326 200 4,3
2013 1 100 3,7
2014 2 400 3,8
2015 2 700 4,0
2016 950 3,3
2017 700 3,7
2018 3 850 4,1
2019 1 400 3,1
2020 1 200 3,4
2021 800 3,3
Summa derivat 17 326 15 300 4,8 4,7
Marknadsvärdering av lån och
derivat 1 255
Summa 18 581
Cirka hälften av förfallen 2012 är refinansierade
Per 31 december 2011
Utnyttjade krediter, Mkr
Ej utnyttjade krediter, Mkr
Summa krediter, Mkr
2012 8 510 3 110 11 620
2013 2 725 50 2 775
2014 2 573 - 2 573
2015 999 - 999
2016 2 044 - 2 044
2017 - - -
2018 303 - 303
2019 172 - 172
Summa 17 326 3 160 20 486
Genomsnittlig konverteringstid, år 1,8 1,5
Soliditet
31 dec 11 27%
31 dec 10 30%
30 jun 11 27%
Kapitalandels- metoden
38%
Belåningsgrad 66% 65% 68% 67%
Förvaltningen basen i intjäningen
Stora skillnader i utfallet för finansiella mål 2007-11
Räntetäckning Avkastning EK
2007 2,7 25,6
2008 1,6 -11,9
2009 1,6 3,5
2010 1,8 11,7
2011 1,9 8,1
Snitt 1,9 7,4
Aktien t.o.m. mitten av februari 2012
Totalavkastning t.o.m. mitten av februari 2012
10 största ägarna svarar för 25% av röster & kapital
■ Nordea fonder 4,8
■ Pensioenfonds PGGM (NL) 3,4
■ Länsförsäkringar fonder 2,9
■ SHB fonder 2,6
■ Norska staten 2,4
■ Olle Florén och bolag 2,3
■ Danske Invest fonder 2,3
■ Fjärde AP-fonden 1,7
■ Andra AP-fonden 1,3
■ Swedbank Robur Fonder 1,1 24,8
Källa: SIS Ägarservice 31 dec 2011
Stabil portfölj men avvaktande marknadsläge
■ Kungsledens hyresmarknad
– Stabil hyresmarknad men företag generellt mer vaksamma – Begränsade vakanser
■ Finansmarknaden
– Marknaden drivs mot kortare krediter – Högre upplåningskostnader
■ Transaktionsmarknaden
– Aktiviteten sjönk fjärde kvartalet
– Fortsatt likvid och transparent fastighetsmarknad
Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012
■ Relativt stark svensk ekonomi
■ Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt kassaflöde
■ Fokus som alltid på kundvård och portföljförädling
■ Breddning av basen av alternativa finansieringsformer
■ Fortsatt leta goda affärsmöjligheter
■ Arbeta för att minska vakanser i ett fåtal större fastigheter
■ Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra förvaltningsresultat och affärsutveckling
■ Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till 600 Mkr
