BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Frode 1 , Dalkarlsvägen 14 , Djurholms-Ekeby , Danderyds Kommun
Lagfaren ägare
Fredrik Levin och Ebba Åkerhielm Levin
Uppdragsgivare Fredrik Levin
Närvarande vid besiktningen
Fredrik Levin , större del av besiktningstiden Hans Mörner , del av besiktningstiden
Besiktningsman Rolf Utling
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Tisdag 2017-09-26 / 2017 - 0185
Väderlek Ca 12 º C , disigt
Byggnaden
2-plans gavelkedjehus med brutna våningsplan och källare uppfört 1958.
Övriga byggnader -
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor
Grundmurar Betonghålsten , lättbetong ( bedömt ) Bjälklag Betong , trä
Stomme Lättbetong , ( trä ) Fasad Puts , ( tegel )
Yttertak Tegelpannor , betongpannor Uppvärmning Bergvärme
Ventilation Självdrag
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar , uppgifterna har ej kontrollerats
- Det föreligger inga problem med elsystemet.
Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar.
Det föreligger inga problem med värmesystemet.
Fastigheten gränsar till friområde.
Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden.
Korttidsmätning av radon har utförts år 1990. Totalmedelvärde av radondotterhalt = 190 Bq/m3 enligt protokoll
daterat 1990-02-12.
Öppna spisen nyttjas och fungerar. Det är ej känt när öppna spisens rökgång är provtryckt.
Servitut avseende ledning m m.
Del i gemensamhetsanläggning.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Inga speciella noteringar.
Hussockel m m - Sockeln är putsad.
Inga speciella noteringar.
Fasad - Fasaden består till större del av puts och har endast stickprovskontrollerats.
Fasaden är enligt uppgift ilagad och avfärgad år 2010.
Det noterades någon mindre spricka / bomputs vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.
Det är ej lämpligt med växter mot fasad och grund. På grund av växter är hela fasaden och grunden ej besiktningsbara.
Fasaden består delvis av målat tegel.
Inga speciella noteringar.
Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats och är till största del kopplade tvåglas.
Två fönster är treglas isolerglas tillverkade år 2015.
Målnings- och kittningsbehov i relativt stor omfattning.
Träpanelspartier i anslutning till några ytterdörrar / fönster är i sämre skick.
Yttertak - Takbeklädnaden består till större del av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt från byggnadsåret. Taket har på grund av brant taklutning endast besiktigats från befintlig takstege , från takdel med flackare taklutning samt från marknivå.
Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till ca 40 – 50 år.
Ca 10-talet takpannor och en nockpanna är spruckna och i behov av utbyte.
Några takpannor är vittringsskadade.
Omläggning av denna takdel bör utföras.
Rostskadade plåtdetaljer bör bytas ut i samband med kommande takomläggning.
Glipa mellan avlutningsrör från expansionskärl och anslutande plåtstos bör tätas.
Vindskivor är delvis i sämre skick och en del av en vindskiva saknas.
Takbeklädnaden består ovan vardagsrum och matrum av betongpannor ovan underlagspapp och läkt. Denna takdel har stickprovsbesiktigats.
Denna takdel bedömes vara omlagd under 1990-talet.
På grund av mossa och växter är denna takdel ej fullt besiktningsbar. Mossa och växter på taket bör tas bort.
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven.
Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och
kapillärsugning.
Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel , röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar , mineralull skall befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon , Nivellgolv , klinker etc.
- Betonggolvet bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i dessa konstruktioner.
Det noterades en del sprickor i betonggolven.
- Grundmurar bedömes ej vara omisolerade / omdränerade.
Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20 - 40 år.
Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på grundmurar har inga avvikande fuktindikationer noterats.
- VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) bedömes vara äldre.
Matkällare - Inga speciella noteringar.
Pannrum - Bergvärmepumpen är tillverkad år 2006.
Den separata varmvattenberedaren ( 100 liter ) är tillverkad år 2001.
Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn.
Det noterades fukt i nedre del av vägg nedanför
varmvattenberedaren som enligt uppgift kan vara orsakat av dropp från bergvärmeanläggningens evakueringsledning som samlas upp i ”hink”.
Bottenvåning
Entréhall / kapprum - Marmorgolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Garderob - Inga speciella noteringar.
Wc-rum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och kalkstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2013.
Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket kan innebära inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring.
Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utförd enligt nu gällande normer.
Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv.
Elgolvvärme i utrymmet.
Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet.
Golvbrunnen , som är placerad närmare vägg än nu gällande regler , är en äldre gjutjärnsgolvbrunn.
Golvet i anslutning till golvbrunnen bedömes vara relativt "plant".
Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2006.
Förråd - En av terrassdörrarnas rutor är trasig.
Golvbrunn , som sannolikt finns under igentätad
golvbrunnssil , bedömes vara en äldre gjutjärnsgolvbrunn.
Garage - Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn.
Vardagsrum - Betonggolvet är påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
Öppen spis finns i utrymmet.
Spricka i en fönsterruta.
TV-rum ( ½ trappa ner )
- Klinkergolv med äldre vattenburen golvvärme i utrymmet.
Utöver vattenburen golvvärme finns det två vattenburna radiatorer i utrymmet.
Spricka i en fönsterruta.
Övervåning
Trapphall - Inga speciella noteringar.
Matsal - Inga speciella noteringar.
Balkong 1 - Granitplattorna är enligt uppgift från år 2016.
Tätskikt i balkongkonstruktioner har begränsad livslängd.
Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2007.
Kyl är enligt uppgift från år 2017.
Diskmaskinen är enligt uppgift från år 2016.
Det rekommenderas att förse skåpsbotten i underskåp under diskbänken med ett läckageskydd.
Det rekommenderas att fästa upp diskmaskinens avloppsslang i underskåp under diskbänken.
Läckageskydd saknas under kyl / frys.
Övre hall - Det finns ett märke från blomkruka i parkettgolvet.
Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och kalkstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2008.
Med tanke på renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under kalkstensplattor på golv.
Elgolvvärme i utrymmet.
Det noterades golvbrunnsmanschett och klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt.
Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regelverk vilket kan innebära inskränkning i byggnadens hem- och villaförsäkring.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara acceptabel i duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant".
Wc-stolen har släppt i limning mot golv vilket erfordrar åtgärd.
Wc-stolens spolknapp är delvis trasig.
”Muff” saknas i skarv mellan tvättställets avloppsrör vid golvnivå vilket bör åtgärdas.
Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet har enligt uppgift ej upprättats.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Balkong 2 - List nedanför balkongdörren är lös.
Justeringsbehov av ”låsfunktionen” mellan balkongdörrens dörrbågar.
Spricka samt tecken på genomfuktning genom balkongplattan.
Tätskikt i balkongkonstruktioner har begränsad livslängd.
Sovrum 3 - Inga speciella noteringar.
Vind
Trapphall - Inga speciella noteringar.
Sovrum - Inga speciella noteringar.
Förrådsvind - Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
Det noterades några torra fuktfläckar på råspont i anslutning till takgenomföringar.
Spricka i takfönstrets ruta.
I mindre del av utrymmet har papp monterats mot råspont i takfallet.
Övrigt - Delar av takkonstruktionen är utförd med en
parallelltakskonstruktion vilket innebär att yttertak och innertak är parallella utan vindsutrymme.
Övrigt invändigt - Jordfelsbrytare saknas. Montering av jordfelsbrytare erfordras.
- Det noterades delvis "bomljud" vid knackning på klinkerplattor.
Dock noterades inga sprickor i klinkerplattor eller i fogar mellan klinkerplattorna.
RISKANALYS
- Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv ( vardagsrum ) är riskkonstruktioner för fukt- och
mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- - - - -
Solna 2017-09-27
VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling
