Dnr 2015/0671 KS-16 Diariekod: 250
Kommunstyrelsen
Uppdrag att utreda försäljning av skolor till fristående aktörer som bedriver verksamhet i skolorna idag samt att om intresse saknas hos en aktör erbjuda
fastigheten på marknaden
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsens arbetsutskott föreslå kommunstyrelsen besluta följande:
1. Kommunstyrelsen ger kommunledningskontoret i uppdrag att
upphandla erforderligt konsultstöd för att förbereda en försäljning av skol- och förskolefastigheter i enlighet med tjänsteutlåtande daterat 2016-04-12. Uppdraget ska återrapporteras under andra halvåret 2016.
2. Kommunstyrelsen ger kommunledningskontoret i uppdrag att ansöka om de fastighetsregleringar som fordras för att genomföra försäljningar av de skol- och förskolefastigheter som behandlas i tjänsteutlåtande daterat 2016-04-12. Kostnaderna för
fastighetsregleringarna tillförs respektive berörd fastighet.
3. Kostnaderna för att genomföra de utredningar, utöver fastighetsregleringar, som föreslås i tjänsteutlåtande daterat 2016-04-12 ska räknas av mot en eventuell framtida
försäljningsinkomst. Vid en utebliven försäljning ska frågan om finansiering tas upp för nytt ställningstagande.
Sammanfattning
Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade 2016-02-22, § 20, bland annat att uppdra åt kommunledningskontoret att utreda försäljning av skolor som kommunen äger till fristående aktörer som bedriver verksamhet i skolorna.
Sammanlagt 11 skolfastigheter och 15 förskolefastigheter med fristående verksamhetsutövare har identifierats som kan vara möjliga att sälja. För att säkerställa att försäljningen inte ska riskera att ske till underpris bör en försäljningsprocess där fastigheterna grupperas i paket genomföras. Den bör beakta att vissa försäljningar fordrar detaljplaneläggning och
fastighetsregleringar. I den mån som de försäljningar som fordrar detaljplaneläggning ska genomföras fordras särskilda beslut om
planuppdrag. Markförsäljningsprocessen fordrar ett kvalificerat stöd som behöver upphandlas. I processen fordras även att ställning tas till vilka
fastigheter som bör upplåtas och säljas med tomträtt och vilka som säljs med äganderätt.
Värdet på berörda fastigheter kan med äganderätt uppgå till cirka 550 Mkr med ledning av de värderingar som hittills genomförts. Men värderingen är behäftad med relativt stor osäkerhet. Den sammantagna ekonomiska
effekten för kommunen illustreras bl.a. av de skatte-, ränte- och
avskrivningseffekter de får. En upplåtelse med tomträtt kan även ur ett ekonomiskt perspektiv vara att föredra i förhållande till en försäljning med äganderätt beroende på byggnadens och markens inbördes värde.
Bakgrund
Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade 2016-02-22, § 20, bland annat att uppdra åt kommunledningskontoret att utreda försäljning av skolor som kommunen äger till fristående aktörer som bedriver verksamhet i skolorna idag samt att om intresse saknas hos en aktör erbjuda fastigheten på marknaden. I detta tjänsteutlåtande behandlas även kommunalt ägda förskolor med fristående verksamhetsutövare.
Kommunala skolfastigheter och fastigheter med förskolor med fristående verksamhetsutövare
Objekt
Följande kommunalägda skolfastigheter har identifierats med annan verksamhetsutövare än kommunen.
Fastighet Verksamhetsutövare Lokalyta Elever/barn
Morteln 1 Silverbäckens 2 015 247+141
förskola och skola Inspira
Mörten 3 Rälsen förskola/skola Norrviken 1 297 88+47 Nattsmygen 1 "Stallets förskola och skola 1 613 100+79
AB Nyfiket lärande Sollentuna"
Rektorn 1 Rälsen AB åk 4-9 i Rotsunda skola 766 73+0 Ritsalen 3 "Futuraskolan Hertig Karl, 6 465 355+74
Mikaelskolan, Brageskolan (Tal- och språkcentrum)"
Rollen 1 Kokalite Allévägen förskola/skola 1 004 54+78 Rotstocken 2 "Norra Strandskolan 3 505 205+20
(Rotsunda Utbildning AB) Familjedaghemmet Sagokullen"
Sjöberg 7:4 Vittra Rösjötorp förskola (byggnad) 1 113 ca 118+75
Vinguden 1 Vibyskolan Ek För 2 445 330+0
Vitsippan 2 Rälsen förskola/skola Viby 941 75+48
Örnen 4 Norrvikens skola 4 212 484+0
Följande kommunalägda fastigheter med förskolor har identifierats med annan verksamhetsutövare än kommunen. Förskolor i byggnader med tidsbegränsat lov har undantagits.
Fastighet Verksamhetsutövare Lokalyta Elever/barn
Edsberg 10:30 Futuraskolan Kvarnskogen 813 0+80 Hallonet 1 Edsvikens förskola Inspira 900 0+98 Hultet 5 Parkstugans förskola Inspira 397 0+55
Hytten 14 Love förskola Inspira 371 0+40
Hökarboden 10 Hökarboden förskola Inspira 410 0+54 Marsken 2 Jensen Förskola Silverdal 528 0+57
Rotebro 3:4 Frilufts förskolor 760 0+77
Gillbostubbens förskola
Rubinen 11 Myggans montesoriförskola 287 0+32 Traktorn 6 Humlans förskola föräldrakooperativ 256 0+31 Träbjälken 17 Blå Hästen/Mysebo förskola 111 ö fsk Vinbäret 1 Vinbärets förskola Inspira 397 0+43 Vinkeljärnet 78 Skogsdungens förskola 1 059 0+97 Vinårgången 5 I ur och skur Skogsigelkotten 190 0+27 Älgen 18 Montessoriförskolan Solkatten 303 0+38 Älgen 3 Skattkistans förskola (Bolinder) 317 0+53
Verksamheternas omfattning
De lokalytor samt antal elever/barn som anges i sammanställningarna ovan ger en viss bild av storleken på verksamheterna. Den sammanlagda
lokalytan för fastigheterna uppgår till drygt 32 000 m2 bruksarea. Detta kan jämföras med att kommunen äger verksamhetsfastigheter med en
sammanlagd yta om 187 000 m2 bruksarea. På dessa enheter går det cirka 3 470 elever/barn varav cirka 61 % avser skolelever inklusive
förskoleklasser och 39 % förskolebarn. Sett till antal enheter uppgår de till ca 25 % av kommenens totala antal förvaltningsobjekt.
I flera av skolorna finns idrottshallar eller idrottssalar som kommunen har intresse att fortsatt disponera. Vid en försäljning bör därför hyresavtal upprättas som gör det möjligt för kommunen att fortsätta disponera hallarna och salarna.
I anslutning till skolorna och förskolorna finns ibland allmänna
parkeringsplatser på kommunal mark. Det är viktigt att klargöra att dessa inte disponeras fritt av skolorna.
En del av förskolorna har relativt stora tomter i förhållande till skolbyggnadernas storlek. Det innebär att det kan finnas en
expansionsmöjlighet eller en möjlighet att skilja av delar av markan för andra användningssätt, så om enbostadshus. Förskolan på Träbjälken 17 har en låg exploateringsgrad i ett centralt läge. Såvida inte kulturhistoriska värden och fornlämningar även långsiktigt begränsningar möjligheten att utveckla fastigheten är det viktigt att beakta vid en försäljning.
Detaljplaner
För skolfastigheten Sjöberg 7:4 pågår en detaljplaneläggning. En försäljning bör avvakta att den nya detaljplanen vunnit laga kraft. För huvuddelen av de fastigheter som behandlas i detta tjänsteutlåtande finns detaljplaner av varierande ålder.
Skolfastigheterna Nattsmygen 1. Rollen 1 och Örnen 4 är belägna i kulturhistoriskt känsliga miljöer. För att säkerställa de kulturhistoriska värdena behöver detaljplanerna ändras innan en försäljning genomförs.
Bland fastigheterna med förskolor är framförallt Älgen 3 belägen i en kulturhistorisk miljö, som behöver beaktas vid en försäljning. Huruvida detaljplanen behöver ses över inför en försäljning behöver undersökas närmare.
Fastigheten Ritsalen 3 är belägen i centrala Rotebro och påverkas i sin norra del av en pågående detaljplaneläggning för bostäder. Planläggningen sker i samklang med vision Rotebro. Visionen, som illustrerar en tänkbar
utveckling av kommundelen, rymmer ett stort tillskott av bostäder. Ett framtida förverkligande av den potential som vision Rotebro illustrerar antyder ett framtida behov av fler skolor. I och med att Rotebro och Rotsunda idag har en stor andel skolor med privata verksamhetsutövare är det viktigt att säkerställa att skolor som säljs i kommundelen förblir skolor.
Fastighetsbildning
Även om samtliga objekt är fastighetsbildade behöver ett flertal av dem få gränserna reglerade. En försäljning bör därför villkoras kommande
fastighetsregleringar eller avvakta att regleringarna genomförts.
Det är viktigt att inventera och säkerställa om fastigheterna ska belastas med rättigheter för exempelvis ledningar innan en försäljning genomförs.
Bedömning av marknadsvärdet på skolfastigheter med fristående verksamhetsutövare
Med hänsyn till att det är viktigt att begränsa risken att skolorna omvandlas till andra ändamål efter en försäljning kan en upplåtelse med tomträtt vara att föredra. Det gäller främst inom de delar av kommunen där kommunens andel av skolutbudet är lågt, så som Rotebro och Rotsunda. Medger
detaljplanerna för fastigheterna endast skoländamål bidrar även detta till att minska risken för att de övergår till en annan verksamhet.
En tomträtt värderas normalt lägre än fastigheter upplåtna med äganderätt.
En oberoende värdering av de fastigheter som tas upp i detta tjänste- utlåtande behöver ske för såväl det fall de upplåts med tomträtt som i det fall de upplåts med äganderätt. Det sammantagna värdet på fastigheterna enligt NaiSvefa är cirka 550 miljoner kronor. Efter denna värdering har vissa hyresjusteringar skett, som innebär att värdet bedöms ha ökat med 20- 30 miljoner kronor. Vilket det sammanlagda värdet på fastigheterna skulle uppgå till om de upplåts med tomträtt behöver studeras särskilt. Det är även
nödvändigt att beakta de framtida underhållsbehov som belastar
fastigheterna. Sammantaget är det viktigt att understryka att det finns ett mått av osäkerhet i bedömningen av marknadsvärdet.
I det fall skolfastigheterna säljs grupperade i lämpliga paket i konkurrens kan de visa sig ha ett högre sammanlagt värde än om de säljs en och en till bedömda marknadsvärden. Det är således vanskligt att sälja skolorna och förskolorna till verksamhetsutövarna till de värderade nivåerna.
Generella villkor för överlåtelse av skolfastigheter
Innan skolorna blir föremål för försäljning bör villkoren definieras på ett sätt som kan tillämpas för samtliga skolförsäljningar. Detta är ett sätt att
säkerställa lika behandling. Värderingen av fastigheterna behöver således följa samma principer för samtliga skolor och resultera i ett bedömt marknadsvärde. Den skillnad som ändå kan uppstå mellan skolorna är om fastigheterna upplåts med tomträtt eller äganderätt. Till detta hör
vanskligheten i att träffa rätt med marknadsvärderingarna.
Om ett korrekt marknadsvärde, som inte riskerar att vara en underskattning, prioriteras högt av kommunen är det sannolikt effektivare att söka en försäljningsmodell där en lämpliga paket av fastigheter bjuds ut för försäljning. Försäljningsprocessen skulle kunna utformas så att den
undersöker om någon eller flera av verksamhetsutövarna är villig att betala mer för den fastighet de bedriver verksamhet på än när fastigheten erbjuds i ett paket med flera fastigheter till marknaden. Detta förfarande fordrar ett kvalificerat konsultstöd.
Ekonomiska effekter för kommunen
Skolfastigheterna ger idag ett positivt ekonomiskt netto för kommunen. En preliminär bedömning är att skolorna ger ett positivt årligt resultat om cirka 22 miljoner kronor.
Vid en försäljning bedöms hyresintäkterna minska med 48 miljoner kronor och direkta fastighetskostnader minska med 14 miljoner kronor per år.
Kommunens avskrivningar kommer att minska med 9 miljoner kronor.
Kommunen kommer samtidigt få ett minskat åtagande för underhåll av fastigheterna. Trafik- och fastighetskontorets sammantagna kostnader kan minska något, dock är större delen av kostnaderna fasta och svåra att minska. Kommunen kommer att få kostnader för att hyra idrottshallar som ingår i fastigheter som säljs.
Hyresnivån för kommunens skolfastigheter sampelar med nivån på
skolpengen. Skolpengens storlek, som kommunen beslutar om, bestämmer verksamheternas betalningsförmåga. På så sätt har skolpengen en indirekt effekt på fastighetsvärdena och för kommunens ekonomi.
Momseffekter vid fastighetsförsäljning
Kommunen måste återbetala moms som har dragits av vid investeringar när fastigheter säljs. Eftersom köparen kommer att bedriva momsfri
verksamhet, alternativt hyra ut till momsfri verksamhet, har inte köparen avdragrätt för investeringsmomsen.
Återbetalningsskyldigheten innebär att avdragen moms ska återbetalas för innevarande år med 100 % och moms för föregående år med 90 % osv.
Moms hänförlig till de 10 senaste åren ska återbetalas.
En privat fastighetsägare (ej kommun) kommer inte att ha avdragsrätt för momsen. Det innebär att moms som berör fastigheterna, både för drift och investering, blir en kostnad respektive högre investeringsutgift för
fastighetsägaren.
Kostnader för att genomföra en försäljning För att genomföra en försäljning behöver kommunen
• genomföra fastighetsregleringar om i storleksordningen 0,5 Mkr
• genomföra detaljplaneläggningar om 1 till 1,5 Mkr
• anlita värderare/konsulter för att genomföra försäljningen om minst 0,5 Mkr.
Tidsplan – överväganden
I det fall en försäljning förutsätter en ny detaljplan tar det sannolikt längre tid att fullborda försäljningen än om en ny detaljplan inte fordras. Detta kan vara värt att beakta när fastigheterna grupperas i paket för försäljning.
Härutöver är i regel lagarkraftvunna fastighetsbildningar ett villkor för tillträde. I flera fall kan det ändå vara så att de fastighetsåtgärder som fordras är av så begränsad betydelse att de inte behöver vara klara. Oavsett detta finns det skäl att utan dröjsmål ansöka om de fastighetsregleringar som det idag går att förutse blir nödvändiga.
Om en försäljning ska kunna genomföras inom ett år fordras att det inte krävs detaljplaneläggning, att fastighetsbildningsåtgärderna inte visar sig rymma oförutsedda svårigheter och att ett konsultstöd för
försäljningsprocessen upphandlas omgående.
Kommunledningskontorets synpunkter
Mot bakgrund av den ekonomiska nytta som kan uppstå för kommunen vid en försäljning föreslår kommunledningskontoret att kontoret får i uppdrag att upphandla det konsultstöd som fordras för att förbereda en försäljning av skol- och förskolefastigheter med fristående verksamhetsutövare. Dessutom föreslås kontoret få i uppdrag att ansöka om de fastighetsregleringar som fordras för att genomföra försäljningarna.
Katarina Kämpe Christina Leifman Lars Keski-Seppälä
Kommundirektör Stadsbyggnadschef Chef för strategiska enheten
