Räntans roll i redovisningen

Karlstads universitet 651 88 Karlstad Tfn 054-700 10 00 Fax 054-700 14 60 Information@kau.se www.kau.se

Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT

Poly Füstös Yle Trinh

Räntans roll i redovisningen

Företagsekonomi D-uppsats

Datum/Termin: 2010-01-08/HT 09 Handledare: Hans Lindkvist

Sammanfattning

Syftet med denna uppsats är att identifiera räntans roll i redovisningen samt undersöka om och i vilken grad företagen efterföljer dem rekommendationer som ges i standarderna. För att uppnå detta har vi undersökt hur åtta företag har värderat olika tillgångar. På grund av omfattningen har en begränsning gjorts och därmed enbart koncentrerats på följande tre tillgångslag; förvalt- ningsfastigheter, skogs- och jordbruksprodukter och goodwill. De undersökta företagen är företag som förvaltar fastigheter, innehar skogsmarker och har goodwill poster.

Med hjälp av referensram och teori samt empirikapitel har vi försökt att lyfta fram tyngden på räntans roll vid värdering av dessa tillgångar, för att påvisa rän- tans roll i redovisningen. I analyskapitlet har jämförelse gjorts mellan teori- och empirikapitlet för att få en bild av till vilken grad de undersökta företagen efter- följer de rekommendationerna som anges i IFRS/IAS- standarderna.

I slutsatskapitlet har vi konstaterat att de undersökta företagen använder sig av de metoder och modeller som standarderna anger. Modellerna som används i olika värderingar baseras på nuvärdesberäkning av de framtida kassaflödena som de olika tillgångar vi har avgränsat oss till genererar. Diskonteringsräntan har stor betydelse för värderingen av de olika tillgångarna.

Innehållsförteckning

1. INTRODUKTION ... 1

1.1BAKGRUND... 1

1.2PROBLEMFORMULERING ... 2

1.3SYFTE... 2

1.4AVGRÄNSNING ... 3

2. METOD ... 4

2.1RELIABILITET OCH VALIDITET ... 4

2.2KVANTITATIV OCH KVALITATIV METOD ... 4

2.3UNDERSÖKNINGENS UPPLÄGG... 5

2.4URVAL ... 5

2.5DATAINSAMLING OCH KÄLLKRITIK ... 5

3. REFERENSRAM OCH TEORI ... 7

3.1VÄRDERINGSMETODER ... 7

3.2MATERIELLA TILLGÅNGAR ... 9

3.2.1 Förvaltningsfastigheter ... 12

3.2.2 Skogs- och jordbruk ... 14

3.3GOODWILL ... 16

3.4RÄNTANS ROLL I REDOVISNINGEN ... 19

3.4.1 Diskonteringsräntan/kalkylräntan ... 19

3.4.2 CAPM – Capital Asset Pricing Model ... 21

3.4.3 WACC – Weighted Average Cost of Capital ... 23

4. EMPIRI ... 25

4.1FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ... 25

4.1.1 Klövern ... 25

4.1.2 Wallenstam ... 27

4.1.3 Kungsleden ... 28

4.2SKOGS- OCH JORDBRUK ... 30

4.2.1 Bergs Timber AB ... 30

4.2.2 Holmen AB ... 31

4.2.3 SCA ... 33

4.3GOODWILL ... 34

4.3.1 TeliaSonera AB ... 34

4.3.2 Tele2 AB ... 35

5. ANALYS OCH DISKUSSION ... 37

5.1VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ... 37

5.2VÄRDERING AV SKOGS- OCH JORDBRUK ... 38

5.3VÄRDERING AV GOODWILL ... 40

6. SLUTSATS ... 43

7. KÄLLFÖRTECKNING ... 46

APPENDIX I ... A APPENDIX II ... B APPENDIXIII ... C APPENDIX IV ... D APPENDIX V ... E APPENDIX VI ... F APPENDIX VII ... G APPENDIX VIII ... I

1

1. Introduktion

IAS (International Accounting Standards) utgavs redan i början av 1970-talet, efter att IASC (International Accounting Standards Committee) bildades. År 2001 omvandlades IASC till nuvarande IASB (International Accounting Stan- dards Board). De redovisningsstandarder som ges ut av IASB kallas numera för IFRS (International Financial Reporting Standards) och har samma betydelse som tidigare IAS regler. Från början fick inte IASC mycket stöd från EU (Eu- ropeiska Unionen), men under de senaste åren har EU stött de redovisnings- standarder som ges ut av IASB (Alexander et al. 2009 & Sundgren et al. 2007).

Från och med år 2005 är dessa standarder obligatoriska i Sverige för företag som är börsnoterade koncerner vid deras koncernredovisning. Icke börsnotera- de företag kan frivilligt följa dessa standarder. I de fall där koncernredovisning- en upprättas enligt IFRS/IAS redovisningsregler bör även moderbolaget i Sve- rige använda sig av IFRS/IAS- standarder. Syftet med IFRS/IAS standarderna är att åstadkomma en global harmonisering av redovisningsstandarder som ska leda till en ökat jämförbarhet mellan olika företag inom samma bransch, företag i olika branscher och i olika länder. Detta i syftet att göra världens kapitalmark- nader tillgänglig för olika företag (Sundgren et al. 2007).

Enlig IASB:s föreställningsram är syftet med företagets finansiella rapporter att

”(…) tillhandahålla information om ett företags finansiella ställning och resultat samt förändringar i den ekonomiska ställningen” (FAR SRS 2009 IASB para- graf 12). Informationen är användbar för företagets olika intressenter som un- derlag vid beslut i ekonomiska frågor. Aktieägarna, både nuvarande och poten- tiella, använder sig av informationen i företagets finansiella rapporter för att få en bild av företaget, hur väl det är skött, om det är ett bra investeringsobjekt samt vid bedömning av företagets värde. Värdet av ett företag beräknas som avkastningsvärdet med utgångspunkt från de förväntade utdelningarna, de för- väntade kassaflödena eller de förväntade vinsterna. Används exempelvis de för- väntade kasseflödena (som företaget genererar under sin livstid) vid värdering av ett företag blir värdet av företagets egna kapital lika med nuvärdet av de kas- saflöden som används för utdelning till aktieägarna. Nuvärdet beräknas då en- ligt formel nedan, där EK är företagets eget kapitals värde, C är de förväntande kassaflödena som företaget generar under sin hela livstid och r är avkastnings- kravet.

2 EK=C1/(1+r) + C2/(1+r)² + C3/(1+r)³ + …

Avkastningskravet är lika med den riskfria räntan plus ett risktillägg som krävs av marknaden vid en investering i företaget i fråga. De förväntade kassaflödena bygger på prognoser som i sin tur är beroende av den information som presen- teras i företagets redovisning. Det är viktigt att redovisningen av företagets fi- nansiella ställning och resultat är tillförlitlig (Sundgren et al. 2007)

Den ovanstående värderingsmodellen kan även tillämpas vid värdering av före- tagets enskilda eller grupper av tillgångar och skulder vid beräkning av dess verkliga värde (Sundgren et al. 2007). IFRS/IAS- standarder omfattar i princip alla delar som ett företag behöver redovisa och värdera. Materiella tillgångar såsom, mark, byggnader och skog sträcker sig inom bland annat IAS 16, 36, 40 och 41. IAS 16 behandlar regler om hur materiella tillgångar ska redovisas så att företagets intressenter ska kunna ta del av informationen i koncernredovisning.

IFRS/IAS- standarderna tar även upp immateriella tillgångar, omsättningstill- gångar och finansiella tillgångar. Immateriella tillgångar definieras i IAS 38, där bland annat goodwill posten anges. Goodwill som fås genom företagsförvärv behandlas mer genomgående av IFRS 3 (Sundgren et al. 2007).

1.2

Utifrån den beskrivna bakgrunden om internationella redovisningsregler har följande frågeställningar formulerats:

 Hur definieras räntebegreppet i IFRS/IAS- standarderna?

 Vilka räntebegrepp föreslås i IFRS/IAS- standarderna och tillämpar svenska företag dessa standarder?

1.3 Syfte

Syftet med denna uppsats är att identifiera räntans roll i redovisningen och un- dersöka om, och i vilken grad företagen efterföljer dem rekommendationer som ges i IFRS/IAS- standarderna.

3

1.4

På grund av ämnets omfattning har vi bestämt oss att undersöka endast följan- de redovisningsområden.

 Fastigheter (förvaltningsfastigheter)

 Biologiska tillgångar (skogs- och jordbruk)

 Goodwill (förvärvad)

4

2. Metod

2.1 Reliabilitet och validitet

Enligt Jacobsen (2002) finns det två krav på empirin oberoende vilken metod som används vid skrivandet. Empirin ska i första hand vara giltig och det andra kravet är att empirin även ska vara tillförlitlig. Problemställningen avgör vilken undersökningsuppläggning och metod som används för att samla in empirin.

Validiteten, det vill säga giltigheten av en undersökning uppnås genom att un- dersöka det som ska undersökas (Thurén 2007) och att inget obehörigt ska kunna påverka resultatet (Wallén 1996). Vidare skriver Thurén (2007) att reliabi- litet, det vill säga tillförlitligheten hos en undersökning tillkommer när mätning- arna är korrekt gjorda. En undersökning anses ha en hög reliabilitet när flera undersökare har använt sig utav samma metod och kommit fram till samma resultat (Thurén 2007). Företagens årsredovisningar ska redan vara tillförlitliga när vi tar del av den informationen vid undersökningen av hur företagen har tillämpat IFRS/IAS- standarder i sin redovisning. Uppfylls inte dessa två kraven ges det inget vetenskaplig värde av forskningsresultaten (Ejvegård 2009).

2.2 Kvantitativ och kvalitativ metod

Enligt Jacobsen (2002) kan kvantitativ metod användas när ett problem ska ge- neraliseras och vanligtvis används ett frågeformulär med bland annat fasta svarsalternativ vid tillämpning av denna metod. Den andra metoden som kan användas är kvalitativ metod. Jacobsen (2002) beskriver kvalitativ metod som en metod som vanligtvis används när ett problem behöver beskrivas exempelvis hur olika människor uppfattar olika situationer, därför beskrivs oftast denna metod med beskrivande ord. Vidare beskriver Jacobsen (2002) tre olika meto- der för datainsamling med hjälp av kvalitativ metod; intervjuer, observationer och dokumentstudier. Wallén (1996) menar att kvalitativa studier används när en undersökning behöver tolkas med teoretiska sammanhang genom att fast- ställa vilket fenomen undersökningen rör sig om. Den kvalitativa metoden an- vänds i vår uppsats, eftersom genomförandet av empirikapitlet grundas på att studera företagens årsredovisningar i form av dokumentstudie. Dokumentun- dersökningen omfattar åtta olika företag; tre skogsföretag, tre fastighetsbolag och två företag där enbart goodwill posten studeras.

5

2.3 Undersökningens upplägg

Enligt Jacobsen (2002) finns det två sätt att lägga upp en undersökning. Det ena sättet är genom intensiv uppläggning som går på djupet på en undersökning.

Det fokuserar olika aspekter hos ett fenomen, där endast fåtal undersöknings- enheter undersöks. Det motsatta är extensiv uppläggning som går på bredden av undersökningen. Extensiv uppläggning fokuserar endast på ett fåtal aspekter och flertal undersökningsenheter. Det extensiva upplägget passar bäst in i vår undersökning, eftersom vi fokuserar på räntans roll i redovisningen. Vi har valt att undersöka åtta företag för att kunna jämföra och kunna dra en slutsats som ska gälla.

2.4 Urval

Våra undersökningsenheter består av tre skogsföretag, där en djupare förståelse hur dessa företag redovisar biologiska tillgångar i dess årsredovisningar. Förut- om skogsföretagen består undersökningen även av tre fastighetsbolag, där fas- tighetsområdet ska undersökas. Slutligen undersöks även två företag, där good- willposten är huvudpunkten. Skogsföretagen och fastighetsbolagen har valts ut genom en lista från tidskriften Affärsvärlden (2009), där olika branscher har kategoriseras och det underlättade vårt val av företag inom områdena. De två resterande företag har valts ut från en tidningsartikel som vår handledare har gett oss, där goodwillposten är i fokus. Genom att underlätta vårt arbete, har vi i vår uppsats koncentrerat oss på hundraprocentig förvärvad goodwill, det vill säga då ett företag köper upp ett annat företag och därmed erhåller hundrapro- centig kontroll och inflytande över den förvärvade enheten. Därför kommer undersökningen endast att fokuseras på, skogs-, fastighets- och goodwillposter- na i företagens årsredovisningar.

2.5 Datainsamling och källkritik

Datainsamling till referensramen har utförts genom olika litteraturer. Litteratu- rer såsom Internationell redovisning; teori och praxis (Sundgren et al. 2007) har an- vänts på grund av att litteraturen har tidigare använts som kurslitteratur. Boken beskriver hur de olika IFRS/IAS- standarder används i verkliga fall, därför an- ser vi att den är pålitligt. Vi är medvetna om att denna litteratur har en nyare upplaga, men vi valde att använda oss utav den äldre upplagan därför att IFRS/IAS reglerna inte har förändrats mycket.

6

Den andra boken som används i denna uppsats är Internationell redovisningsstan- dard i Sverige: IFRS/IAS 2009. Pålitligheten av denna litteratur är hög eftersom den ges ut av FAR SRS förlag, som är ett dotterbolag till FAR SRS, branschor- ganisationen för revisorer och rådgivare. Denna litteratur används främst för att få information om de rekommendationerna och de olika redovisningsreglerna som de börsnoterade företagen måste följa vid sin koncernredovisning. Vi har därför tagit hjälp av denna litteratur för att jämföra IFRS/IAS reglerna med företagens årsredovisningar. Tillämpning av denna kurslitteratur ökar reliabilite- ten av undersökningen, eftersom denna regelbok ständigt förnyas och de börs- noterade företagen är tvungna att tillämpar dessa regler.

Till teorikapitlet används Företagsvärdering med fundamental analys (Nilson et al.

2002), där diskonteringsfaktorerna CAPM och WACC var i fokus. Boken an- vändes för att det var relevant, eftersom litteraturen är anpassad till företagsvär- dering. Litteraturen ger en helhetsbild och en djupare förståelse av hur diskon- teringsräntor är uppbyggda och hur det används till, eftersom diskonteringsrän- tor är vår huvudsakliga undersökningsaspekt.

Årsredovisningarna har tagits direkt från företagens egen hemsida och vi har utgått från år 2008 för det enda som var av betydelse var hur företagen har re- dovisat och värderat de tre posterna som skulle undersökas i denna uppsats. Vi litade på att årsredovisningarna är relevanta och pålitliga eftersom de är revide- rade.

7

3. Referensram och teori

Värdering enligt IASB:s föreställningsram (paragraf 99) ”innebär ett fastställan- de av det belopp till vilket en post skall redovisas i balans- respektive resultat- räkningen” I IASB:s föreställningsram beskrivs olika värderingsmetoder som företaget kan använda sig vid värdering av sina tillgångar och skulder.

a. ”Anskaffningsvärde. Tillgångar redovisas till det belopp som vid anskaffnings- tillfället erlagts som betalning i form av likvida medel, eller till verkligt värde av tillgång som i samband med anskaffningen lämnats i byte. Skulder redovi- sas till det belopp som motsvarar det som erhållits i utbyte för förpliktelsen el- ler, i vissa fall(exempelvis när det gäller inkomstskatteskulder), till det belopp som, vid normal verksamhet, måste betalas för att reglera skulden.

b. Återanskaffningsvärde. Tillgångar redovisas till det belopp som motsvarar den utgift som företaget skulle ha för att vid värderingstillfället anskaffa en identisk eller likvärdig tillgång. Skulder redovisas till det odiskonterade belopp som skulle krävas för att vid värderingstillfället reglera förpliktelsen.

c. Försäljningsvärde. Tillgångar redovisas till det belopp som motsvarar det som vid värderingstillfället skulle erhållas vid en normal försäljning. Skulder redo- visas till det beräknade odiskonterade belopp som, vid normal verksamhet, skulle betalas ut för att reglera skulden.

d. Nuvärde. Tillgångar redovisas till det diskonterade värdet av de framtida net- toinbetalningar som tillgången förväntas ge upphov till vid normal verksamhet.

Skulder redovisas till det diskonterade värdet av de framtida nettoutbetalningar som bedöms komma att krävas för att skulden skall regleras vid normal verk- samhet” (FAR SRS 2009 IASB:s föreställningsram p.100).

Den mest använda värderingsmetoden är anskaffningsvärdemetoden vid upp- rättande av finansiella rapporter. Det finns dock tillfälle då företag får eller mås- te använda sig av en alternativ metod, till exempel vid värdering och redovis- ning av varulager, måste företag välja mellan det lägsta mellan anskaffningsvär- det eller nettoförsäljningsvärdet. I vissa fall, där anskaffningsvärdet inte hante- rar effekterna av förändrade priser får företag tillämpa återanskaffningsvärdet som värderingsmetod vid värdering av till exempel icke-monetära tillgångar.

Det kan även finnas fall där anskaffningsvärdet för en tillgång eller skuld inte existerar som för vissa immateriella tillgångar eller pensionsskulder. Företaget

8

kan då värdera dessa poster till deras nuvärde (FAR SRS 2009 IASB:s föreställ- ningsram p.101).

IFRS- standarderna tillåter i många fall och/eller kräver att vissa av företagets tillgångar och skulder värderas till sitt verkliga värde. Verkligt värde på en till- gång/skuld definieras enligt IFRS 1 bilaga A som ”det värde till vilket en till- gång skulle kunna överlåtas eller en skuld regleras mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och har ett intresse av att transaktionen genom- förs”(FAR SRS 2009). Värdering till verkligt värde förutsätter existensen av en aktiv marknad, vilket inte är så svårt att hitta för materiella tillgångar som bygg- nader och mark. Samma gäller för finansiella tillgångar, men däremot för imma- teriella tillgångar och goodwill kan detta vara något svårare. En aktiv marknad uppstår enligt IAS 36 paragraf 6 ”när samtliga tre villkor nedan är uppfyllda:

a) handeln avser likartade produkter,

b) det finns vanligen intresserade köpare och säljare, och c) prisinformation är allmänt tillgänglig” (FAR SRS 2009).

I det fall som det finns en aktiv marknad där alla dessa villkor är uppfyllda för värderingen till verkligt värde av tillgångar och skulder ska värderingen i första hand ske till det värdet som råder på marknaden. Om en sådan marknad saknas, som till exempel för vissa immateriella tillgångar, ska värderingen i andra hand grundas på de kassaflöden, diskonterat till nuvärde, som tillgången eller skulden i frågar genererar under sin livstid (Sundgren et al. 2007).

Ett företags finansiella ställning består av tre huvudkomponenter och är målet för olika värderings metoder. Dessa komponenter beskrivs och definieras i IASB:s föreställningsram paragraf 49 på följande sätt:

a. ”En tillgång är en resurs över vilken företaget har det bestämmande inflytandet till följd av inträffade händelser och som förväntas innebära ekonomiska förde- lar för företaget i framtiden.

b. En skuld är en befintlig förpliktelse för företaget till följd av inträffade händel- ser, vilken förväntas ge upphov till ett utflöde från företaget av resurser som in- nefattar ekonomiska fördelar.

c. Eget kapital utgörs av företagets nettotillgångar, det vill säga skillnaden mellan tillgångar och skulder” (FAR SRS 2009).

9

Vidare i paragraf 83 stadgas det att de poster som motsvarar de definitionerna ovan får endast tas med i balansräkningen om:

a. ”de ekonomiska fördelar som är förknippade med posten sannolikt kommer att tillföras eller lämna företaget i framtiden samt

b. postens kostnad eller värde kan mätas på ett tillförlitligt sätt” (FAR SRS 2009).

Enlig IASB:s föreställningsram paragraf 31 är den information som presenteras i en balansräkning användbar endast om den är tillförlitlig. Informationen anses som

”(…) tillförlitlig om den inte innehåller väsentliga felaktigheter och inte är vinklad. Användarna måste kunna förlita sig på att informationen på ett kor- rekt sätt utvisar antingen vad som görs gällande att den utvisar eller vad som rimligen kan antas att den utvisar” (FAR SRS 2009).

De poster som inte uppfyller de ovanstående kriterierna eller vars värde inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt får inte redovisas och tas med i balansräk- ningen (FAR SRS 2009).

3.2 Materiella tillgångar

Materiella tillgångar definieras enligt IAS 16 paragraf 6 ”som fysiska tillgångar som innehas för produktion eller distribution av varor eller tjänster, för uthyr- ning till andra, eller administrativa ändamål, och förväntas bli använda under mer än en period” (FAR SRS 2009). Exempel på materiella tillgångar är mark, byggnader, skog, maskiner och andra inventarier. Enligt IAS 16 paragraf 15 ska materiella tillgångar vid första redovisningstillfället redovisas till tillgångens an- skaffningsvärde. Vidare i paragraf 16 och 17 anges de utgifter som kan inklude- ras i anskaffningsvärdet och dessa är inköpspriset, tullavgifter, eventuella kost- nader för att hämta tillgången på plats och ställas i form redo att användas. En- ligt matchningsprincipen ska kostnader som uppstår vid nedmontering och bortforsling av tillgången också inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Des- sa kostnader kan vara av betydande belopp och sträcka sig längre fram i framti- den vilket gör att de måste nuvärdeberäknas. Om tillgången köps på kredit och om det dröjer länge tills tillgången kan färdigställas för användning i företagets verksamhet, ska enligt IAS 29 även låneutgifter (ränta på lånet) som uppstår under den perioden räknas in i tillgångens anskaffningsvärde. I övriga fall ska

10

dessa låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppstår (Sundgren et al. 2007).

Värdering av materiella tillgångar efter första redovisnings tillfällen behandlas av IAS 16 som anger två alternativa metoder: anskaffningsvärdemetoden och om- värderingsmetoden. Anskaffningsvärdemetoden innebär att tillgången ska redo- visas till dess anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. Omvärderingsmetoden innebär att tillgången ska redovisas till dess verkliga värde. Oavsätt vilken metod som används vid värdering av en tillgång, kräver IFRS/IAS- reglerna att tillgångar ska skrivas av över tillgångens nyttjandeperiod, men med vissa undantag för mark och goodwill som anses ha en oändlig livslängd. Utöver avskrivningar enligt en avskrivningsplan ska även eventuella nedskrivningar göras då det finns indikatorer som styrker att en tillgång kan ha förlorat sitt värde. Tillgången ska prövas och nedskrivning ska göras till det värdet som motsvarar tillgångens återvinningsvärde, om tillgångens redovisade värde överstiger detta (FAR SRS 2009 IAS 36 p. 59).

I IAS 36 paragraf 12 anges det följande externa och interna indikatorer som kan leda till en nedskrivning av företagets tillgångar. Bland externa källor nämns:

a. ”Under perioden har tillgångens marknadsvärde minskat betydande, av andra orsaker än tillgångens ålder eller normala användning.

b. Under perioden har betydande förändringar, som innebär negativa effekter för företaget, i teknik, marknadsförutsättningar, ekonomisk eller juridisk omgiv- ning inträffat, eller väntas inträffa, för den marknad för vilken tillgången är avsedd.

c. Marknadsräntorna eller marknadens avkastningskrav på investeringar har stigit under perioden, på ett sätt som kan väntas påverka den diskonteringssats som används för att beräkna tillgångens nyttjandevärde och därmed väsentligt minska tillgångens återvinningsvärde.

d. Företagets redovisade egna kapital överstiger börsvärdet” (FAR SRS 2009).

Interna indikatorer kan vara enlig IAS 36 samma paragraf följande:

a. ”Det finns belägg för att tillgången är föråldrad eller skadad.

b. Under perioden har betydande förändringar ägt rum, eller väntas äga rum inom en snar framtid, som på ett negativt sätt påverkar möjligheten att utnyttja

11

tillgången för avsett ändamål. Exempel är att tillgången inte längre utnyttjas, att företaget planerar att avveckla eller omstrukturera den verksamhet till vil- ken tillgången hör eller har planer på att avyttra tillgången i förtid, och gör en ny bedömning av tillgångens nyttjandeperiod som bestämbar i stället för obe- stämd.

c. Den interna rapporteringen tyder på att tillgångens avkastning är lägre, eller kommer att bli lägre, än vad som tidigare antagits” (FAR SRS 2009).

En tillgångs återvinningsvärde är ”det högre av det verkliga värdet minus för- säljningskostnader för en tillgång eller kassagenererande enhet och dess nyttjan- devärde” (FAR SRS 2009 IAS 36 p.18). ”Om något av dessa båda värden över- stiger tillgångens redovisade värde behöver inte tillgången skrivas ned” (FAR SRS 2009 IAS 36 p. 19).

Verkligt värde för en tillgång motsvarar det belopp som har beskrivits ovan och som förutsätter existensen av en aktiv marknad för tillgången i fråga. Tillgång- ens nyttjandevärde är ”nuvärdet av de framtida kassaflöden en tillgång eller kas- sagenererande enhet väntas ge upphov till” (FAR SRS 2009 IAS 36 p.6). Vidare i IAS 36 paragraf 30 anger standarden vilka delar som en tillgångs nyttjandevär- de ska återspegla:

a. ”en uppskattning av de framtida kassaflöden som företaget förväntar sig att er- hålla från tillgången,

b. förväntningar om möjliga variationer vad gäller dessa framtida kassaflödens storlek och tidpunkt,

c. pengars tidsvärde, som representeras av aktuell riskfri ränta, d. priset för att bära den osäkerhet som finns i tillgången, och

e. andra faktorer, såsom svag likviditet, som marknadsaktörer skulle återspegla vid prissättning av de framtida kassaflöden företaget förväntar sig att erhålla från tillgången” (FAR SRS 2009).

Vidare i paragraf 31 samma standard beskrivs att tillgångarnas nyttjandevärde beräknas genom:

a. ”en uppskattning av de framtida in- och utbetalningar som tillgången ger upp- hov till i den löpande verksamheten och i samband med att den avytt- ras/utrangeras, och

b. en diskontering av dessa framtida betalningar” (FAR SRS 2009).

12

De utgångspunkter vid uppskattningar av framtida kassaflöde och vilka kassa- flöde som ska inkluderas vid nuvärdesberäkningen behandlas av IAS 36 para- graf 33 till 54. Vidare i paragraf 55 beskrivs att diskonteringssatsen

”ska anges före skatt och återspegla aktuella marknadsmässiga bedömningar av a. pengars tidsvärde, och

b. de risker som särskilt avser den tillgång för vilken uppskattningarna av de framtida kassaflödena inte har justerats” (FAR SRS 2009).

Uppfylls ovanstående kriterier

”sammanfaller diskonteringsfaktorn med den avkastning som investerare skulle kräva av en investering som förväntas ge upphov till betalningar vars storlek samt tids- och riskprofil överensstämmer med vad företaget väntar sig få ut av tillgången.

Diskonteringsfaktorn beräknas utifrån de avkastningskrav som kan härledas ur aktuella marknadsmässiga transaktioner för liknande tillgångar eller från den vägda genomsnittliga kapitalkostnaden i noterade företag som har tillgångar med liknande risker och fördelar som den som är föremål för bedömning” (FAR SRS 2009 IAS 36 p. 56).

När marknadsdata saknas för en viss tillgång kan företaget göra en uppskattning av diskonteringsfaktor på ett annat sätt. Företaget kan utgå från ”företagets vägda genomsnittliga kapitalkostnad, som fastställs med tekniker som exempel- vis Capital Asset Pricing Model, företagets marginella upplåningsränta, och andra marknadsmässiga upplåningsräntor” (FAR SRS 2009 IAS 36 Bilaga A.17).

Dessa ska justeras så att de återspeglar pengarnas tidsvärde, de risker som för- knippas med tillgången i fråga och för vilket kassaflödena som tillgången gene- rerar inte har justerats. Vidare ska även hänsyns tas till landspecifika risker, valu- tarisker och prisrisker (FAR SRS 2009 IAS 36 Bilaga A).

3.2.1 Förvaltningsfastigheter

Vid värdering av en förvaltningsfastighet gäller det särskilda värderingsregler enligt IAS 40. Syftet med IAS 40 är att ”(…) ange hur förvaltningsfastighe- ter…” (FAR SRS 2009) ska redovisas och de upplysningar som ska anges. De- finitionen av en förvaltningsfastighet enligt IAS 40 paragraf 5 är följande ”för- valtningsfastigheter är fastigheter (mark eller en byggnad(…)) som innehas (…) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa (…)” (FAR SRS 2009). Innehas en fastighet i syftet till att generera hyres- intäkter betraktas fastigheten som en förvaltningsfastighet, eftersom en sådan

13

fastighet ger ”(…) upphov till kassflöden (…) som i stort sett är oberoende av andra tillgångar som ett företag äger” (FAR SRS 2009). Ibland kan det vara svårt att dra gränsen och klassificera en fastighet, det vill säga om den är en för- valtningsfastighet eller en materiell tillgång. I IAS 40 paragraf 8 stadgas det att en förvaltningsfastighet ska innehas av ett företag för långsiktigt användning (FAR SRS 2009). Används fastigheten både i företagets verksamhet och för uthyrning ska dessa redovisas separat. Företaget ska klassificera fastigheten med hjälp av egna kriterier och dessa ska beskrivas i not på respektive företags årsre- dovisningar (Sundgren et al. 2007).

Enligt IAS 40 paragraf 20 ska en förvaltningsfastighet, vid anskaffningspunkten, värderas till anskaffningsvärdet och eventuella transaktionskostnader ska inräk- nas (FAR SRS 2009). Visar det sig att betalningen har skett i efterhand ska be- talningen nuvärdesberäknas (Sundgren et al. 2007). Skillnaden mellan köpe- summan och nuvärdet redovisas ”(…) som en räntekostnad under kreditperio- den” (FAR SRS 2009 IAS 40 p.5). Företaget kan vid senare redovisningstillfäl- len välja mellan två redovisningsprinciper; antingen verkligt värde eller anskaff- ningsvärdet. Alternativet anskaffningsvärde utmärker att företaget ska värdera tillgången enligt IAS 16 som en anläggningstillgång och avskrivning görs enligt det vanliga sättet (Sundgren et al. 2007). Enligt IAS 40 paragraf 33 ska företaget värdera ”(…) samtliga förvaltningsfastigheter till deras verkliga värde (…)” om företaget har valt att redovisa en förvaltningsfastighet till dess verkliga värde (FAR SRS 2009). Detta förutsätter att företaget gör en marknadsvärdering (Sundgren et al. 2007). Trots detta finns det undantag, där företaget kan värdera vissa förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärdet, i de fall verkligt värde inte går att fastställas på ett tillförlitligt sätt.

Enligt IAS 40 paragraf 36 definieras verkligt värde som ”(…) det pris som fas- tigheten skulle kunna säljas till i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och har ett intresse av att transaktionen genomförs”

(FAR SRS 2009). Denna värderingsätt är beroende av en aktiv marknad för fas- tigheten i fråga det vill säga där likartade fastigheter med samma skick, som är föremål för likartade hyresavtal och befinner sig i samma område. Enligt IAS 40 paragraf 46 om en sådan marknad för fastigheten inte hittas, kan företaget vid framställandet av fastighetens verkliga värde utgå från följande:

a. ”aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, i annat skick och med annat läge (eller som omfattas av avvikande hyresavtal eller andra avtal), vilka justeras med hänsyn till dessa skillnader.

14

b. senaste priser för liknande fastigheter på mindre aktiva marknader efter det att justeringar gjorts för att beakta eventuella förändringar i ekonomiska förut- sättningar, som skett sedan de senaste transaktionerna, och

c. nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar. Sådana uppskattning- ar baseras på villkoren i befintliga hyresavtal och andra avtal och (om möjligt) på externa faktorer såsom aktuella marknadshyror för liknande fastigheter med samma läge och i samma skick. Som diskonteringsstats används en ränte- sats som återspeglar marknadens bedömning av osäkerheten i storleken på, och tidpunkten för, framtida betalningar.” (FAR SRS 2009).

3.2.2 Skogs- och jordbruk

Standarden som behandlar detta område är IAS 41. Syftet med denna standard är att ge företagen råd på vad som ska tas upp vid redovisning av jord- och skogsbruksverksamhet samt ange upplysningar till intressenter kring området.

IAS 41 tillämpas vid redovisning av:

a) biologiska tillgångar, såsom växter, djur och skog med mera, b) jord- och skogsbruksverksamhet vid skörd samt

c) statliga bidrag i samband med biologiska tillgångar (FAR SRS 2009).

Redovisning och värdering av mark tas inte upp i denna standard. Istället till- lämpas IAS 16 och värderingen sker enligt materiella anläggningstillgångarna eller IAS 40 och värderingen sker enligt förvaltningsfastigheter. Vilket av dessa två värderingar tillämpas bero på marken. Exempel, ses marken som förvalt- ningsfastighet ska IAS 40 tillämpas (FAR SRS 2009).

Växande skog ska enligt denna standard betraktas som en separat biologisk till- gång och ska därmed värderas till verkligt värde (Sundgren et al. 2007). Enligt IAS 41 paragraf 3 tillämpas denna standard av jord- och skogsbruksprodukter vid skördetidpunkten. Efter denna tidpunkt tillämpas värdering av varulager enligt IAS 2 eller någon annan tillämplig standard. En biologisk tillgång ska värderas till dess verkliga värde vid första redovisningstillfället efter avdrag för försäljningskostnader enligt paragraf 13 i samma standard. Det finns undantag till denna redovisningsprincip och förekommer när ”(…) det verkliga värdet inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt” (FAR SRS 2009). I sådana fall värderas tillgången till dess anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskriv- ningar och ackumulerade nedskrivningar. Anskaffningsvärdet används när före- taget behöver tillämpa IAS 2 där företaget ska värdera dess varulager eller an- nan standard som företaget tillämpar. I IAS 41 paragraf 8 definieras begreppet

15

verkligt värde som ”(…) värdet som en tillgång skulle kunna överlåtas eller en skuld regleras, mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs” (FAR SRS 2009).

Vidare i IAS 41 paragraf 5 ges det definitioner och dess innebörd på de begrepp som används löpande i själva standarden. Bland dessa tas eventuellt begreppet jord- och skogsbruksverksamhet upp. Begreppet innebär att det ”(…) består av ett företags biologiska omvandling och skörd av biologiska tillgångar för för- säljning eller för omvandling till jord- och skogsbruksprodukter eller till nya biologiska tillgångar” (FAR SRS 2009). Begreppet jord- och skogsbruksproduk- ter tas även upp i paragrafen och definieras som ”(…) de skördade produkter av företagets biologiska tillgångar” (FAR SRS 2009). En biologisk tillgång är lika med ”(…) ett djur eller en levande växt” (FAR SRS 2009) definieras det i samma paragraf. Exempelvis om ett företag har får, träd och växter i sin verk- samhet utgör detta företagets biologiska tillgångar. Ull erhålls från får, fällda träd utav de skogsområden företaget äger och bomull eller skördat sockerrör fås utav växter. Dessa motsvarar alltså företagets jord- och skogsbruksprodukter (FAR SRS 2009).

Enligt IAS 41 paragraf 10 ska ett företag redovisa en biologisk tillgång eller jord- och skogsbruksprodukt i enlighet med följande tre punkter:

a) då, ” företaget har kontroll över tillgången…” (FAR SRS 2009),

b) när ”sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma till företaget till del” (FAR SRS 2009), c) och när ”tillgångens verkliga värde eller anskaffningsvärde kan beräknas på

ett tillförlitligt sätt” (FAR SRS 2009).

Företaget kan gruppera dess egna biologiska tillgångar eller jord- och skogs- bruksprodukter. Det underlättar för företaget att välja de attribut som motsva- rar marknaden för prissättning. Företaget ingår ibland avtal med andra om att sälja vidare sina biologiska tillgångar eller jord- och skogsbruksprodukter. Priset som företaget har avtalat om behöver inte nödvändigt vara relevanta vid beräk- ning av verkliga värdet som ska motsvara den aktuella marknaden mellan två avtalspartner. Därför sker det inga justeringar av det verkliga värdet på grund av ett avtal. Visar det sig att det inte finns någon aktuell marknad, ska företaget, enligt IAS 41 paragraf 18, använda sig av ett eller flera av följande principer vid värdering till verkligt värde:

16 a) ”det senaste marknadspriset (…)

b) Marknadspriser för liknande tillgångar med justeringar som återspeglar skill- nader

c) Jämförelseindex för sektorer (…)” (FAR SRS 2009).

Saknas ovannämnda punkter vid värdering av en biologisk tillgång ska företaget i sådana fall använda sig utav ”(…) nuvärdet av förväntade nettobetalningar från tillgången, diskonterade med en aktuell marknadsbestämd räntesats för att fastställa det verkliga värdet” (FAR SRS 2009 IAS 41 p. 20). Denna räntesats, det vill säga diskonteringsräntan, reflekterar risken av kassaflödena (Sundgren et al. 2007). Företaget fastställer nuvärdet av förväntade nettobetalningar genom att ”(…) inkludera de nettobetalningar som marknadsaktörerna skulle förvänta sig att tillgången ska generera på dess relevanta marknad” (FAR SRS 2009 IAS 41 p 21). Det som anges i paragraf 23 är att när diskonteringsräntan har fast- ställs, används det som ”(…) uppskattning av förväntade kassaflöden (…)”

(FAR SRS 2009), detta görs för att undvika dubbelberäkning av vissa antagan- den eller utelämna vissa antaganden i samband med detta.

Statliga bidrag kan också påverka värderingen av jord- och skogsbruk. De är beroende av om bidragen är villkorade eller villkorslösa. Villkorat bidrag redo- visas inte förrän villkoren är helt uppfyllda och villkorslösa bidrag innebär att bidragen redovisas som en intäkt vid utbetalning enligt IAS 41 (Sundgren et al.

2007).

3.3 Goodwill

En immateriell tillgång definieras och behandlas i IAS 38. Definitionen är föl- jande ”en identifierbar icke monetär tillgång utan fysisk form” (FAR SRS 2009 IAS 38 p.12). Exempelvis på immateriella tillgångar är internt genererat och/eller förvärvat goodwill, internt genererat varumärke, licenser, patent, intel- lektuellt kapital, forskning och utveckling, mjukvara till datorer med mera. Det som krävs för att en immateriell tillgång ska tas med i balansräkningen är att tillgången måste uppfylla de kriterier som tidigare beskrivits för de materiella tillgångar, det vill säga kontroll, tillförlitlig värdering och att framtida ekonomis- ka fördelar tillfaller företaget (Sundgren et al. 2007 & Alexander et al. 2009).

Undantag är dock om det har uppstått ett företagsförvärv, det vill säga ett före- tag köper upp ett annat företag. Förvärvaren ska då redovisa goodwill som en tillgång i sin koncernredovisning efter att först redovisat den förvärvade företa-

17

gets alla identifierbara tillgångar och skulder (inklusive immateriella tillgångar och eventuella förpliktelser vars värde kan beräknas på ett tillförlitligt sätt) till dess verkliga värde (FAR SPRS 2009 IFRS 3 p. 36-37) samt tillgångar som in- nehas för försäljning till verklig värde med avdrag för försäljningskostnader.

Goodwill definieras som ”en tillgång som representerar framtida ekonomiska fördelar som uppkommer från andra tillgångar förvärvade i ett rörelseförvärv som inte är enskilt identifierade och separata redovisade” (FAR SRS 2009 IFRS 3 Bilaga A). Goodwillposten motsvarar skillnaden som uppstått mellan det pri- set som förvärvaren har betalat för den förvärvade företagets nettotillgångar till verkligt värde. I de fall där denna skillnad visar sig vara negativt, det vill säga uppstått en negativ goodwill, ska denna skillnad föras direkt till resultaträkning- en (förvärvarens) och redovisas som en intäkt (Sundgren et al. 2007 & Alexan- der et al. 2009).

Värdering och avskrivning av en immateriell tillgång ska i stor utsträckning ske på liknande sätt som materiella tillgångar (se 3.2 Materiella tillgångar), det vill säga till anskaffningsvärdet vid första redovisningstillfället. Företaget kan sedan vid senare redovisningstillfället välja mellan två värderingsmetoder: anskaff- ningsvärdemetoden och omvärderingsmetoden. Observera att omvärderings- metoden, det vill säga värdering till verklig värde av en tillgång förutsätter exi- stensen av en aktiv marknad för tillgången som ska värderas, vilket är svårt att hitta för vissa immateriella tillgångar på grund av tillgångens unika karaktär.

Verklig värde för dessa tillgångar erhålls därför genom nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden som tillgången genererar. (Sundgren et al. 2007).

Värdering och redovisning av förvärvad goodwill behandlas i IFRS 3. Enligt IFRS 3 paragraf 51 ”ska förvärvaren redovisa den goodwill som uppkommer i ett rörelseförvärv som en tillgång, och värdera denna goodwill till dess anskaff- ningsvärde, som motsvarar den del av anskaffningsvärdet som överstiger det verkliga värdet netto för den förvärvade andelen av den förvärvade enhetens identifierbara tillgångar, skulder och eventuella förpliktelser” (FAR SRS 2009).

Avskrivningar på goodwill är inte längre tillåtet, utan företaget måste årligen pröva den för att om det finns ett nedskrivningsbehov (FAR SRS 2009 IFRS 3 p.55). Prövning för nedskrivningsbehov kan göras oftare om det finns interna eller externa indikatorer som kan ha påverkat goodwill posten negativt (FAR SRS 2009 IAS 36 p.12). Nedskrivning av goodwill behandlas och ska göras i enlighet med IAS 36 som för materiella tillgångar. Observera dock att goodwill

18

per definition är en tillgång som inte går att enskilt identifiera och separat redo- visa från andra tillgångar. Detta innebär att vid en prövning av goodwill, för att se om ett nedskrivningsbehov föreligger, ska den minsta gruppen eller grupper av tillgångar, där goodwillposten tillhör, prövas och dess återvinningsvärde be- räknas. Återvinningsvärdet beräknas i övrigt på samma sätt som för materiella tillgångar med skillnaden att det är den kassagenererande enhetens (grupp eller grupper av tillgångar) kassaflöde som ska nuvärdesberäknas med en lämplig diskonteringsränta (se 3.2 Materiella tillgångar) (Alexander et al. 2009).

När nedskrivningsbeloppet är fastställt ska den, beroende på dess storlek, för- delas enligt IAS 36 paragraf 104 i följande ordning för att minska kassagenere- rande enhetens redovisade värde till det belopp som motsvarar dess återvin- ningsvärde (nyttjandevärde):

a. ”först minskas det redovisade värdet för goodwill som hänförts till den kassage- nererande enheten (gruppen av enheter), och

b. sedan minskas redovisat värde för goodwill som hänförts till övriga tillgångar (gruppen av enheter) proportionellt baserat på det redovisade värdet för varje tillgång i enheten (gruppen av enheter)" (FAR SRS 2009).

Dock enligt paragraf 105 samma standard

”ska ett företag inte minska det redovisade värdet för en tillgång till ett värde som understiger det högsta av

a. tillgångens verkliga värde minus försäljningskostnader (om dessa går att fast- ställa),

b. tillgångens nyttjandevärde (om detta går att fastställa), och c. noll” (FAR SRS 2009).

”Det nedskrivningsbelopp som annars hade fördelats på tillgången ska i stället fördelas proportionellt på övriga tillgångar i enheten (grupper av enheter)”

(FAR SRS 2009 IAS 36 p. 105).

I de fall, där återvinningsvärdet av den kassagenererande enheten där goodwill förekommer överstiger dess redovisade värde krävs det ingen nedskrivning.

Återföring av tidigare gjorda nedskrivningar får göras endast på de materiella tillgångar som ingår i den kassagenererande enheten, det vill säga företaget kan

19

inte återföra eventuella tidigare gjorda nedskrivningar på goodwillposten (FAR SRS 2009).

3.4 Räntans roll i redovisningen

Ränta används vid olika värderingar, såsom vid värdering av ett företag, dess tillgångar och skulder. Räntan motsvarar kostnaden som ett företag har när de lånar pengar eller investerar sina pengar. Varje tillgång eller skuld som ett före- tag redovisar i sin balansräkning har ett värde. Här är det viktigt att värdena som redovisas återspeglar tillgångarnas och skuldernas faktiska värden, därför är det av stor vikt att förstå källan till dessa värden. Vissa tillgångar och skulder är enklare att värdera än andra, exempelvis där det finns en aktiv marknad anses värdet av en tillgång eller skuld vara det värdet som råder på marknaden för tillgången eller skulden i fråga. I andra fall, då dessa förutsättningar saknas mås- te andra värderingsmetoder användas. Alla värderingsmetoder har en viktig hu- vudkomponent och det är ränta. Vilken räntesats som används vid diskontering av framtida kassaflöden varierar från fall till fall och är beroende av olika fakto- rer. För en djupare förståelse ges en presentation av två avkastningsmodeller:

CAPM (Capital Asset Pricing Model) och WACC (Weighted Average Cost of Capital) längre fram i kapitlet.

3.4.1 Diskonteringsräntan/kalkylräntan

Diskonteringsräntan är avgörande för och beroende av vilken värderingsmetod som används. Diskonteringsfaktor har en stor påverkan på värderingens utfall.

En hög diskonteringsfaktor vid en nuvärdesberäkning av ett antal kassaflöden resulterar ett lägre nuvärdesbelopp till skillnad från en lägre diskonteringsfaktor som ger ett högre nuvärdesbelopp. Vilken diskonteringsfaktors som används styrs i första hand av vad som ska värderas. Vid värdering av ett företag i sin helhet måste företaget ta hänsyn till både aktieägarnas och långivarnas avkast- ningskrav medan vid värdering av företagens egna kapital är det bara aktieägar- nas avkastningskrav som är avgörande (Nilson et al. 2002).

Valet av diskonteringsräntan styrs i andra hand av antingen aktieägarnas eller långivarnas avkastningskrav som ska tas med i beaktande och storleken av av- kastningen. Diskonteringsräntan representerar kompensationen för risk och för pengarnas tidsvärde. Riskkompensation är den kompensation som aktieägarna och långivarna kräver för att ta den risk som en investering i ett företag eller annan tillgång innebär. Kompensationen för pengarnas tidvärde är kompensa-

20

tionen för den tiden som pengarna bli bunden i investeringen ty en krona idag är mer värt än en krona i framtiden (Nilson et al. 2002).

Teoretisk sett består avkastningskravet av två komponenter: den riskfria av- kastningen, som ska kompensera för den tid som pengarna binds i företaget, och en riskpremie som ska ersätta aktieägarna samt långivarna för den risk som investeringen i ett företag innebär. Det först nämnda avkastningskravet är det- samma för både långivarna och aktieägarna medan storleken på den riskpremie som de kräver skiljer sig åt. Aktieägarna som investerar i ett företag har oftast ett större avkastningskrav än långivarna, eftersom aktieägarna tar en större risk.

Långivarnas avkastning är säkrad i form av räntor som betalas ut varje år oav- sett om det går bra för företaget eller inte. Utdelningar till aktieägarna är bero- ende av företagets resultat och vid dåliga tider kan utdelningen minska eller till och med utebli. Långivarna har dessutom säkerheter och bättre förmånsrätter som ökar deras chanser betydligt mer att få tillbaka sitt satsade kapital om före- taget går i konkurs medan aktieägarna kan förlora allt (Nilson et al. 2002).

Vid skatting av en lämplig diskonteringsfaktor finns det flera frågor som ska besvaras. Vilka är de kassaflödena som ska diskonteras? Vilka risker är invester- ingen förknippad med? Hur ska de mätas och omvandlas till en riskpremie?

Risk uppstår i värderingssammanhang på flera nivåer och är ett resultat av den osäkerheten som förknippas med den variationen som finns i en tillgångs av- kastning. I första hand är kassaflödena en uppskattning av vad företagsledning- en tror att en viss tillgång kan generera. Dessa antaganden baseras på vissa marknadsvillkor som företaget verkar i. Förändring i marknadsvillkoren kan påverka de kassaflödena som förväntas både negativt och positivt. De framtida kassaflödena är därmed inte helt säkra och de kan också variera mycket i storlek utifrån det som förväntats. Ju större variation i framtida kassaflöde desto större risk innebär investeringen, vilket i sin tur leder till ett högre avkastningskrav som ska kompensera för detta (Nilson et al. 2002).

I IAS 36 (Allmänna principer A 3.)står det följande:

”De tekniker som används för att uppskatta framtida kassaflöden och räntesatser kommer att variera med situationen beroende på de rådande omständigheterna för tillgången i fråga. Dock styr följande allmänna principer alla tillämpningar av nu- värdestekniker vid värdering av tillgångar:

21

a. De räntesatser som används för att diskontera kassaflöden ska återspegla an- taganden som överensstämmer med dem som finns inneboende i de uppskattade kassaflödena. Annars blir följden en dubbelräkning eller att vissa effekter inte beaktas...

b. Uppskattade kassaflöden och diskonteringssatser ska vara opartiska och inte vara påverkade av faktorer som inte har koppling till tillgången i fråga. Ex- empelvis är innebörden av att medvetet underskatta uppskattade nettokassaflö- den för att förbättra den lönsamhet som presenteras för en tillgång att värde- ringen inte längre är opartisk.

c. Uppskattade kassaflöden eller diskonteringssatser ska återspegla intervallet av möjliga utfall och inte bara ett enda mest troligt, lägsta eller högsta möjliga be- lopp” (FAR SRS 2009).

3.4.2 CAPM – Capital Asset Pricing Model

CAPM är en teoretisk modell som används för att beräkna avkastningskravet för ett företag. Den visar relationen mellan risk och det förväntade avkastning- en på en tillgång. Denna relation kan beskrivas som en linjär ekvation där den förväntade avkastning på en tillgång är lika med den riskfria räntan plus en risk- premie.

E(r) = rf+β*(rf -rm)

Där E(r) är den förväntade avkastningen på tillgången, r_fär den riskfria räntan, β motsvarar graden av risken och (rf -rm) marknadsriskpremien som är skillnaden mellan marknadsräntan och den riskfria räntan (Nilson et al. 2002, Bodie et al.

2008, Brealey et al. 2006 & Damodaran 2002).

Den riskfria räntan är räntan som ska kompensera den tid som pengarna blir bundna i en investering, det vill säga representerar pengarnas tidsvärde. Som riskfri ränta ska då användas den ränta som en nollkupongsobligation ger. Löp- tiden av investeringen ska motsvara nollkupongsobligationens löptid. I IFRS 2 bilaga B37 ger följande definition av den riskfria räntan.

”Den typiska riskfria räntan är den ränta som finns implicit i tillgängliga stats- obligationer utan räntekuponger emitterade i det land i vars valuta lösenpriset är uttryckt och med en återstående löptid som motsvarar den förväntade löptiden för den option som värderas (baserat på optionens återstående avtalade löptid och med beaktande av effekterna av förväntad tidig lösen). Det kan vara nödvändigt att använda ett lämpligt substitut, om inga sådana statsobligationer finns eller om om-

22

ständigheter tyder på att den implicita räntan för statsobligationer utan ränteku- pong inte är representativ för den riskfria räntan (exempelvis i höginflationsländer) (…)” (FAR SRS 2009).

Riskpremien består av flera komponenter och motsvarar kompensationen som investerarna kräver för att investera i en tillgång istället för den riskfria tillgång- en. Huvudkomponenterna i tillgångens riskpremie är marknadens riskpremie (rf

-rm) multiplicerat med β (det risk som tillgången förknippas med). Från CAPM kan lätt härledas att en riskfri tillgång har ett betavärde lika med noll. Om detta betavärde är lika med ett blir den förväntade avkastningen på en tillgång lika med marknadsräntan, det vill säga tillgången har en genomsnittlig risknivå. Be- tavärdet visar alltså hur avkastningen på en tillgång varierar i förhållande till marknadsräntan. Ett betavärde mellan noll och ett innebär att tillgången har en lägre risknivå än genomsnittet. Ett betavärde större än ett har en högre risk nivå än genomsnittet. Ju större betavärdet är desto högre blir riskpremien, det vill säga större avkastningskrav krävs av att investerarna ta på sig risken (Nilson et al. 2002 & Bodie et al. 2008).

Det finns flera sätt att gå tillväga vid skattning av ett företags betavärde. Enligt Nilson et al. (2002) kan ett företags eller en tillgångs betavärde skattas genom en regressionsmodell där tillgångens avkastningskrav (r) används som en bero- ende variabel medan marknadens avkastningskrav (rm) representerar den obero- ende variabeln. Regressionsmodellen får då följande formel:

r = α + β * rm

I denna formel representerar α modellens skärningspunkt och β motsvarar lut- ningskoefficienten för regressionsmodellen som visar med hur mycket avkast- ningen r på en tillgång ökar eller minskar vid olika nivåer av marknadens av- kastningskrav. Betavärdet representerar med andra ord den risk som en inve- stering ger till marknadens avkastningskrav. Denna modell kräver lite djupare förståelse av statistiska modeller och även omfattande historisk data om till- gången i fråga, som kan antingen hämtas från interna eller externa källor. Ett annat sätt är att skatta ett företags betavärde genom att jämföra olika företags betavärde, företag som är i samma bransch, med vissa justeringar så att det re- presenterar företagets risknivå. De företag som inte vill göra en regressions- modell kan använda sig av CAPM modellen ty skattningar om betavärdet för svenska företag finns tillgängligt hos publika källor (Nilson et al. 2002, Bodie et al. 2008, Brealey et al. 2006 & Damodaran 2002).

23

CAPM kan tillämpas på alla sorters tillgångar som handlas publikt, där det finns en aktiv marknad för en tillgång med ett utbud och efterfråga till exempel för företagets aktier, men även andra tillgångar såsom fastigheter, biologiska pro- dukter med mera. Därmed är CAPM en lämplig modell för att beräkna företa- gets avkastningskrav på det egna kapitalet, det vill säga vad det kostar för aktie- ägarna att satsa kapital i företaget, men också lämplig för enskilda tillgångar med en aktiv marknad för att avgöra om en investering är lönsam eller inte. Obser- vera att detta avkastningskrav är en så kallad break-even avkastning. En inve- stering måste ge en årlig avkastning som motsvarar tillgångens CAPM för att det ska vara värt att investera i tillgången, det vill säga ge en kompensation för den risk som investerarna tar på sig i samband med investeringen i tillgången i fråga. Om en tillgång generar utöver denna avkastning anses det att investering- en är lönsam och ger ett mervärde. Under detta break-even avkastning anses investeringen inte lönsam. CAPM representerar det lägsta avkastnings- krav/räntesats som krävs om investering finansieras med eget kapital (Nilson et al. 2002, Bodie et al. 2008, Brealey et al. 2006 & Damodaran 2002).

Ibland kan det vara dock värt att finansiera i tillgångar med ett lägre avkast- ningskrav eftersom investeringarna sker oftast med resurser från det egna kapi- talet och lånad kapital. Anledningen till det förklaras lite djupare i nästa kapitel.

3.4.3 WACC – Weighted Average Cost of Capital

WACC är den avkastningsmodell som används vid beräkning av företagets av- kastningskrav på total kapital. Företagets totala kapital består av både eget kapi- tal och skulder, därmed tas i WACC hänsyn till både aktieägarnas och långivar- nas avkastnings krav. När ett företag ska värderas i sin helhet måste hänsyn tas till företagets genomsnittliga kapitalkostnad. Vid beräkning av denna kostnad måste två faktorer tas i beaktandet. Det första är hur företaget är finansierad och till vilken grad det är finansierat med eget kapital respektive lån utanför företaget. För det andra vad kostnaden är för respektive finansieringsform.

WACC beräknas med följande formel:

rWACC=rs(1-t)S/(S+E)+reE/(S+E)

där rWACC är den genomsnittliga kapital kostnad, rs är långivarnas avkastnings- krav, t är skattesatsen, S är marknadsvärde av företagets totala skulder, E är marknadsvärdet på företagets eget kapital och re är aktieägarnas avkastningskrav (Nilson et al. 2002, Brealey et al. 2006 & Damodaran 2002).

24

Företagets genomsnittliga kostnad för total kapital är oftast lägre än kostnaden för det egna kapitalet eftersom re tar endast hänsyn till aktieägarnas avkastnings- krav, medan rWACC ska även långivarnas avkastningskrav beaktas som är någor- lunda lägre än vad aktieägarna ställer på företaget. Företagets genomsnittliga kapitalkostnad kallas även för företagets rörelse avkastningskrav och därmed är detta avkastningskrav lägre än företagets avkastning på det egna kapitalet (Nil- son et al. 2002 & Brealey et al. 2006).

Baserad på ovanstående resonemang är det viktigt att undersöka hur ett företag eller en tillgång är finansierad. Diskonteringsfaktorn som används för nuvär- desberäkning av företagets/tillgångens framtida kassaflöde kan variera beroen- de på om tillgången är finansierat med enbart resurser från det egna kapitalet eller enbart med lån eller både och. Om en tillgång är finansierad med resurser från det egna kapitalet är det mest korrekt att använda sig av aktieägarnas av- kastningskrav som diskonteringsfaktor, för att få en uppskattning om tillgång- ens värdighet att investera i. Vid köp som är finansierat med lån ska långivarnas avkastningskrav användas. I de fallen, en tillgång finansieras med både eget ka- pital och lån då är den vägda genomsnittliga kostnaden för kapital mest lämplig att användas vid nuvärdesberäkning (Nilson et al. 2002 & Brealey et al. 2006).

Ett intressant fall, är när två olika företag ger bud på samma tillgång/företag.

Om båda köparföretagen finansieras med både eget kapital och skulder till skillnad från att företag A är mer finansierad med lån medan företag B är mer finansierad med eget kapital. Det företag som finansieras med lån, företag A, har i praktiken en lägre genomsnittlig kapitalkostnad än företag B, eftersom lånegivarnas avkastningskrav är lägre än aktieägarnas och tvärtom. Detta gör att vid ett övervägande av ett köp av samma tillgång, där företag A är villig att beta- la ett högre pris för tillgången än företag B. Förklaringen till detta är att företag A har en lägre genomsnittlig kapitalkostnad och därmed blir nuvärdet av de förväntade kassaflödena som tillgången genererar (med antagande att båda före- tagen förväntas ha samma framtida kassaflöde från tillgången) med WACC som diskonteringsfaktor är något högre än vad företag B erhåller vid samma beräk- ning. Det företag som får köpa tillgången blir företag A, eftersom företaget kan erbjuda ett högre pris (Nilson et al. 2002 & Damodaran 2002).

25

4. Empiri

4.1 Förvaltningsfastigheter

Företagen som har undersöks under detta kapitel består av tre fastighetsbolag;

Klövern, Wallenstam och Kungsleden. Informationen är hämtat från företagens årsredovisningar för 2008.

4.1.1 Klövern

Klövern är ett av många fastighetsbolag som är börsnoterade i Sverige och bo- lagets aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm. Klöverns verksamhet finns i flera orter och det bedrivs lokalt i respektive ort och huvudkontoret finns i Nyköping. Klöverns verksamhet består främst av kommersiella hyres- kontrakt där privata företag står för 46 procent av kontraktet, offentlig verk- samhet och publika företag för 17 respektive 37 procent. Klövern har under balansdagen den 31 december 2008, 217 fastigheter och värdet på fastigheterna uppgick till 12 miljarder kronor (Klövern 2008).

År 2008 har företaget redovisat nettointäkter från uthyrning på 758 miljoner kronor, men årets resultat blev minus 476 miljoner kronor, på grund av värde- förändringar på minus 759 miljoner kronor. Klövern redovisar sina förvalt- ningsfastigheter enligt verkligt värde metoden och år 2008 uppgick dess verkliga värde till 11 895 miljoner kronor. Fastigheterna värderas kvartalsvis varav 20 till 30 procent externt och resterande internt. Detta innebär att samtliga fastigheter värderas minst en gång externt under ett löpande år. Dessutom sker den interna värderingen utifrån de principer och antagande som sker vid externt värdering, det vill säga baserad på en avkastningskravsmetod enligt kassaflödesmetoden.

DZT Sweden utför på uppdrag från Klövern de externa värderingarna som är i enlighet med de internationella standarderna för värdering av förvaltningsfas- tigheter (Klövern 2008).

Varje fastighet värderas separat (se tabell 1 i Appendix I) utifrån kassaflödes- värderingsmetoden. Fastighetens kassaflöde beräknas utifrån de beräknade hy- resintäkterna/inbetalningar med avdrag för driftkostnader/utbetalningar och investeringar gjorda under året samt dess restvärde beräknas utifrån en evig- hetskapitalisering baserat på en direktavkastningskravet (marknadsmässiga) för respektive fastighet. Kassaflödena (från hyresintäkter med hänsyn till inflation) över en femårsperiod och restvärden för de olika fastigheter som diskonteras

26

med en kalkylränta som tas fram för respektive fastighet med hänsyn tagen av- seende fastigheternas unika risk och transaktioner som har inträffat på den sta- den där fastigheten befinner sig. Avkastningskravet för de olika fastigheterna varierar mellan 6,25 och 12,25 procent. Klöverns genomsnittliga avkastnings- krav för hela fastighetsbeståndet är 7,1 procent (Klövern 2008).

Klövern redovisade, per den 31 december 2008, ett verklig värde för fastigheter på 11 895 miljoner kronor. Vilket innebär en minskning från förra årets (12 154) med 259 miljoner kronor (se tabell 2 i Appendix I). Denna förändring beror på att företaget har gjort nya investeringar i fastigheter, sålt några fastig- heter och värdeförändringar för de befintliga fastigheterna. Värdeförändringar- na för år 2008 var negativa (-759 milj. kr.) jämfört med förra året (1106) vilket har påverkat årets resultat negativt. Årets värdeförändringar består av både rea- liserade (36 milj. kr.) och orealiserade (-795 milj. kr.) värdeförändringar vilket är resultatet av en minskning i Klöverns fastigheters värde med 6,3 procent. Vär- deminskningen förorsakades främst av ökade avkastningskrav på fastigheter där de mest drabbade fastigheterna är de som befinner sig i mindre attraktiva om- råden och fastigheter som har undergått omfattade projekt (Klövern 2008).

Fastigheternas värdeförändringar innebär en stor risk för företaget, men också möjligheter. Värdeförändringarna påverkas av flera faktorer såsom fastigheter- nas utveckling och kundstruktur, den förväntade hyrestillväxten, den lokala ut- buds- och efterfrågebalansen som råder på de olika orter samt områden där fastigheter ligger. Om dessa faktorer innebär en risk eller en möjlighet avgörs av till vilken grad Klövern lyckas eliminera risken för vakans (tomma, outhyrda lokaler och lägenheter). Andra faktorer som kan påverka värdeförändringar av fastigheter är förändringar i ränteläget, möjligheten till lånefinansiering och av- kastningskravet. ”Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och fastigheters unika risk. Generellt är fastighetsvärden mindre volatila för kon- centrerade bestånd av fastigheter i goda lägen” (Klövern 2008).

Att den riskfria räntan styr avkastningskravet är en följd av att Klövern fastighe- ter finansieras i stor grad av upplåning från banker och kreditinstitut. För att skydda sig från dessa risker som de rörliga ränteförändringarna innebär har fö- retaget valt att använda sig av olika derivat, swappar och räntetak vilket i sin tur innebär en viss kostnad för företaget i form av premie. Förändringar i premie innebär i sin tur en risk för företaget som ökar företagets genomsnittliga upplå- ningsränta. Under år 2008 har företaget med hjälp av derivaten uppnått en rän-

27

tesänkning och företagets genomsnittliga upplåningsränta var 4,2 procent jäm- fört med förra årets 4,6 procent. Prognosen för år 2009 framtaget av Klövern visar en ytterligare sänkning av företagets genomsnittliga upplåningsränta (Klö- vern 2008).

4.1.2 Wallenstam

Fastighetsbolaget Wallenstam etablerades år 1944 och har sedan dess både byggt och förvaltat fastigheter och har över 60 års byggerfarenhet. Företagets fastighets innehav är koncentrerat bland annat i orter som Stockholm, Göte- borg och Helsingborg. Wallenstam äger numera cirka 10 000 stycken lägenheter och har en uthyrningsbar bostadsyta på drygt 640 000 kvadratmeter. Bostäderna är fullt uthyrda och detta utgör 60 procent av Wallenstams fastighetsbestånd.

Förutom bostadsfastigheter äger även Wallenstam kommersiella fastigheter och de är mest koncentrerat i Göteborg. Varumärket Wallenstam är även känd för sin logotyp, som är en myra. Företagets VD uttalar sig i årsredovisningen att

”vår inspiration är myrorna. De lyckas bygga fantastiska myrstackar och myr- samhällen, tillsammans gör de underverk”. Företaget arbetar ständigt med att ha kunden i fokus och dess verksamhet är organiserad i tre grenar; två fastighets- förvaltande affärsområden, bostad och företag och en utvecklingsorganisation.

Denna utvecklingsorganisation ansvarar för nyproduktion och ombyggnation av fastigheter. Enligt Wallenstams 2008 årsredovisning är uthyrningsgraden 96 procent och det är högre än marknaden i övrigt (Wallenstam 2008).

Under år 2008 har Wallenstam sålt totalt elva fastigheter och den totala intäkten uppgick till 670 miljoner kronor samt samtidigt realiserat nästan 59 miljoner kronor i värdeökningar. Förutom försäljningar har Wallenstam även förvärvat fastigheter, totalt sex stycken för 220 miljoner kronor. Fastigheterna som ägs av Wallenstam värderas årligen av företagets interna värderingsteam med god marknadskännedom. Fastigheternas värde har under året har bedömt till 18 811 miljoner kronor enligt den interna värderingen. Wallenstams avkastningskrav mellan de olika tre städerna; Göteborg, Stockholm och Helsingborg, varierar mellan 3,5 och 6,5 procent för förvaltningsfastigheter medan det genomsnittliga avkastningskravet ligger på 5,2 procent, där bland annat avkastningskravet för kommersiella fastigheter är inräknat. Förvaltningsfastigheternas syfte enligt Wallenstam är att ”generera hyresinkomster och/eller värdestegring” (Wallen- stam 2008).