BESIKTNINGSOBJEKTET. Patrik och Ann-Charlotte Samson. Patrik Samson Per Lundman, del av besiktningstiden. Måndag /

(1)

BESIKTNINGSOBJEKTET

Fastighet

Slätten 15 , Ekbacksvägen 17 , Ekbacken , Danderyds Kommun

Lagfaren ägare

Patrik och Ann-Charlotte Samson

Uppdragsgivare Patrik Samson

Närvarande vid besiktningen

Patrik Samson

Per Lundman , del av besiktningstiden

Besiktningsman Rolf Utling

Besiktningsdag / uppdragsnummer

Måndag 2015-10-05 / 2015 - 0214

Väderlek Ca 13 º C , solsken

Byggnaden

1 ½-plans villa med källare uppförd 1947.

Tillbyggnader från 2003.

Övriga byggnader Garage

Beskrivning – Huvudbyggnad

Undergrund Lera ( bedömt )

Grundkonstruktion Grundsulor , betongplatta Grundmurar Betonghålsten ( bedömt ) ,

Leca ( bedömt )

Bjälklag Trä

Stomme Trä

Fasad Kalksandsten , träpanel Yttertak Betongpannor , plåt

Uppvärmning Bergvärme

Ventilation Självdrag , mekanisk

(2)

BESIKTNINGSRESULTAT

HANDLINGAR

Tillhandahållna handlingar

- Planritningar tillhandahölls.

Säljares

upplysningar , uppgifterna har ej kontrollerats

- Det finns äldre elledningar i byggnaden.

Det föreligger inga problem med elsystemet.

Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar.

Det föreligger inga problem med värmesystemet.

Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden.

Enligt uppgift från tidigare ägare har sättning inträffat i ursprunglig byggnadsdel. Ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift från tidigare ägare pålad år 1979.

Tillbyggnader är pålade.

Enligt uppgift har det ej noterats några märkbara förändringar beträffande lutningar / sättningar i byggnaden under de ca 22 år som huset bebotts.

En obebyggd tomt gränsar till fastigheten.

Radonmätning har utförts år 2006 – 2007. Årsmedelvärde av radon = 180 Bq/m3 enligt protokoll daterat 2007-02-28.

Provtryckning av öppna spisarnas rökgångat har ej utförts under senare år.

Dropp har noterats i tak i det tillbyggda vardagsrummet i bottenvåningen år 2014. Skadeorsaken är åtgärdad och de invändigt uppkomna skadorna är åtgärdade via

försäkringsbolag.

(3)

OKULÄR BESIKTNING

UTVÄNDIGT

Mark kring byggnad - Byggnaden bedömes vara uppförd på sättningskänslig mark.

Det är känt att bl.a. grundvattensänkningar, sprängningar, tung trafik , torra somrar etc. är faktorer som kan påverka byggnadens grundläggning.

Det finns ett automatiskt bevattningssystem på tomten.

Hussockel m m - Sockeln är till större del putsad.

Inga speciella noteringar.

Sockeln är delvis klädd med sockelskivor.

Fasad - Fasaden består delvis av kalksandsten. Det noterades några mindre sprickor i fasaden vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.

Fasaden består delvis ( tillbyggnader , burspråk och gavelspetsar ) av stående träpanel.

Målning av träpanelsfasader bör kalkyleras.

Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats.

Fönstren är till större del treglas ( tvåglas isolerglasruta med en kopplad båge / ruta ).

Fönstren är delvis kopplade tvåglas.

Lokalt mindre målningsbehov.

(4)

Yttertak - Takbeklädnaden består till större del av betongpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har på grund av brant

taklutning endast besiktigats från befintliga taksteg samt från marknivå.

Takkonstruktionen på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift helt ombyggd med nya takstolar , råspont , underlagspapp , läkt och nya takpannor år 1996.

Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till 40 - 50 år.

Överlappning mellan skorstenens fotplåt och takpannor på nersidan av skorstenen mot gatan är ej helt fullgod och åtgärd bör kalkyleras.

Målning av vindskivor och takfot bör kalkyleras.

På tillbyggnader och på takkupor består takbeklädnaden av falsad plåt.

Garage - Byggnaden har ej besiktigats.

(5)

INVÄNDIGT

Källare

Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven.

Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och

kapillärsugning.

Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador.

Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel , röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar , mineralull skall befinna sig i fuktig miljö.

Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon , Nivellgolv , klinker etc.

- Tillbyggnader är grundlagda med betongplatta på mark.

Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan ( golv och anslutande väggar ) skall from SBN 80 , d.v.s. , med bygglov inlämnat efter 1982-01-01 , vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä , mineralull ) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex.

vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas) , kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen.

För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av

t. ex. singel, runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden.

Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan.

- Betonggolvet i ursprunglig byggnadsdel bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i dessa konstruktioner.

(6)

- Betonggolvet är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.

- Grundmurar i ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift omisolerade / omdränerade i samband med dränering / isolering av tillbyggnadernas grundmurar år 2003.

Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20 - 40 år.

- VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är enligt uppgift utbytta år 2003.

Trapphall - Inga speciella noteringar.

Pannrum - Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump och separat varmvattenberedare ) är tillverkad år 2001.

Det finns ytterligare en varmvattenberedare tillverkad år 1994 i utrymmet. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd.

Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn.

Tvättstuga - Utrymmet är utfört med marmofloor på väggar och marmofloor på golv.

Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från slutet av 1990-talet.

Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet.

Det finns en pump för trädgårdsbevattning i utrymmet.

Förråd 1 - Inga speciella noteringar.

Förråd 2 - Utrymmet har mycket låg takhöjd.

Inga speciella noteringar för övrigt.

(7)

Hall Inga speciella noteringar.

Gillestuga - Öppen spis finns i utrymmet.

Inga speciella noteringar för övrigt.

Korridor - Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet.

Hobbyrum - Inga speciella noteringar.

Verkstad - Centraldammsugare finns i utrymmet.

Avloppsvattnet från ”golvbrunnen” pumpas enligt uppgift till golvbrunn i utrymme med SPA-bad.

Utrymmet är beläget under terrass. Bjälklag under

underbyggda altaner och balkonger , och som i detta fall terrass , är alltid riskkonstruktioner för läckage och

kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.

Wc-rum - Utrymmet är utfört med målade väggar och marmorplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1994.

Bastu - Utrymmet är utfört med träpanel väggar och betonggolv.

Påbyggd invändig väggkonstruktion mot en grundmur kan påverkas av fukt från eventuellt fuktig grundmur.

(8)

Badrum med

separat duschplats

- Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och

sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1995.

Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under sjöstensplattor på golv.

Elgolvvärme i utrymmet.

Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet.

Klämring och golvbrunnsmanschett saknas i golvbrunnarna vilket ej är korrekt.

På grund av klinkerramarnas utförande går det ej att okulärt konstatera hur tätskiktet i golvkonstruktionen är anslutet till golvbrunnarna.

Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i den avdelade duschplatsen.

Det finns lokal golvlutning mot badkarets golvbrunn närmast golvbrunnen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant".

Fönstret i anslutning till badkaret är olämpligt placerat ur duschsynpunkt.

SPA-bad - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och betonggolv.

SPA-bad , som enligt uppgift är från år 2003 , fungerar enligt uppgift utan problem.

SPA-bad har ej besiktigats.

(9)

Bottenvåning

Entré - Klinkergolv i utrymmet.

Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat ca år 1998.

Klämring saknas i golvbrunnen och tätskiktet i

golvkonstruktionen är ej korrekt anslutet till golvbrunnen vilket innebär en ökad risk för uppkomst av fuktrelaterade skador samt inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring.

Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regelverk vilket kan innebära inskränkning i byggnadens hem- och villaförsäkring.

Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i

duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant".

På grund av aktuell avloppsmodell går ”kopp” vid golvnivå för tvättställsavloppet ej att lyfta.

Hall - Inga speciella noteringar.

Arbetsrum - Inga speciella noteringar.

”Förråd” - Inga speciella noteringar.

Balkong - Balkongen är taktäckt vilket är positivt ur fuktsynpunkt.

Allrum - Öppen spis finns i utrymmet.

(10)

Inre hall - Inga speciella noteringar.

Groventré - Granitplattor på golv.

Wc-rum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och granitplattor på golv och är enligt uppgift inrett år 2003.

Vardagsrum - Del av utrymmet är beläget under balkong. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.

Terrass - Terrassen är belagd med gummiduk som enligt uppgift är från år 2003.

På grund av trätrall är gummiduken ej besiktningsbar.

Matsal - Inga speciella noteringar.

Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2011.

Läckageskydd saknas under kyl / frys.

På grund av fastmonterad golvsockel har det ej kunnat konstateras om det finns ett läckageskydd under diskmaskinen.

Övervåning

Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.

Allrum - Inga speciella noteringar.

(11)

Balkong - Balkongen är belagd med gummiduk som enligt uppgift är från år 2003.

På grund av trätrall är ej gummiduken åtkomlig för besiktning.

Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och

sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1996.

Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt.

På grund av klinkerramens utförande går det ej att okulärt konstatera hur tätskiktet i golvkonstruktionen är anslutet till golvbrunnen.

Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i den avdelade duschplatsen.

Övrigt övervåning - Det är mekanisk frånluftsventilation på övervåningen.

Enligt uppgift har det ej förekommit något läckage i anslutning till takfönstren.

Vind - Vindsbjälklagets isolering består av lösull.

Utrymmet belamrat och endast delvis besiktningsbart.

Besiktning av utrymmet ingår i köparens undersökningsplikt.

På åtkomliga delar har inget avvikande noterats.

(12)

Övrigt invändigt - Det noterades delvis golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.

- Enda sättet att kontrollera täthet i öppna spisarnas rökgångar är genom att utföra provtryckning.

- Frikyla från bergvärme finns i fastigheten via fyra stycken cirkulationskylare.

Övrigt - Utvändig pool är enligt uppgift anlagd år 2011.

Poolanläggning med kringutrustning fungerar enligt uppgift utan problem.

Poolanläggning med kringutrustning och terrassdäck har ej besiktigats.

RISKANALYS

- Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i källare är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö.

Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.

- Se notering under bastu avseende påbyggd väggkonstruktion mot grundmur.

FORTSATT TEKNISK UTREDNING

- - - - -

Solna 2015-10-06

VärderingsHuset Småhus AB

Rolf Utling