BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Höken 4 , Skolvägen 2 , Enebyberg , Danderyds Kommun
Lagfaren ägare
Ulf Ekestubbe och Britt-Marie Sagerstrand Ekestubbe
Uppdragsgivare Ulf Ekestubbe
Närvarande vid besiktningen
Ulf Ekestubbe
Britt-Marie Sagerstrand Ekestubbe Per Lundman , del av besiktningstiden
Besiktningsman Rolf Utling
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Tisdag 2015-05-12 / 2015 - 0110
Väderlek Ca 17 – 14 º C , växlande
Byggnaden
1 ½-plans villa uppförd på äldre källargrund 1947.
Tillbyggnad från 1958.
Övriga byggnader -
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor Grundmurar Betong Bjälklag Betong , trä
Stomme Lättbetong
Fasad Puts , ( träpanel ) Yttertak Betongpannor , plåt
Uppvärmning Bergvärme , direktverkande el , luftvärmepump
Ventilation Självdrag
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar , uppgifterna har ej kontrollerats
- Det föreligger inga problem med elsystemet.
Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar.
Avloppet har högtrycksspolats några gånger under den senaste 20-årsperioden.
Det föreligger inga problem med värmesystemet förutom att värmesystemet erfordrar påfyllning av vatten ca var tredje vecka vilket eventuellt kan vara orsakat av något läckage.
Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden.
Radonmätning pågår.
Provtryckning av de fyra öppna spisarnas rökgångar har nyligen utförts. Protokoll ännu ej upprättat.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Förbättring av dagvattenavledning från några stuprör bör utföras.
Hussockel m m - Sockeln är putsad. Det noterades några mindre
sprickförekomster vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.
Fasad - Fasaden består till större del av puts och har endast stickprovskontrollerats.
Det noterades några mindre sprickförekomster och delvis putssläpp.
Det är ej lämpligt med växter mot fasad.
Fasaden består till mindre del av träpanel.
Det noterades vissa rötskador i träpanelsfasad och dörrfoder utanför tvättstuga samt en del skador på trädetaljer i vertikal fasaddel vid takbrytning på tillbyggnaden.
Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats.
Fönstren är till större del treglas isolerglas av varierande ålder.
Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet mellan isolerglasrutorna.
Det noterades punkteringstendenser i några isolerglasrutor.
Några fönster är kopplade tvåglas.
Generellt målningsbehov samt en del övrigt underhållsbehov av fönster och dörrträ samt fönsterbleck.
Yttertak - Takbeklädnaden består på ursprunglig byggnadsdel av tunnare betongpannor ovan underlagspapp och läkt.
Taket har på grund av brant taklutning endast besiktigats från taklucka samt från marknivå.
Taket är enligt uppgift från föregående ägare omlagt i mitten av 1980-talet.
Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till 40 - 50 år.
Tre takpannor nära nock har hasat ner och erfordrar återplacering.
Glipa mellan avloppsavluftningsrör och anslutande plåtstos bör tätas.
Det finns tegelskador och fogskador på skorstenen.
Taket består på tillbyggnaden av enkelfalsad plåt från
tillbyggnadsåret. Det noterades mindre rostangrepp på plåten.
och vissa rostangrepp på takplåt på tak ovan entrédörr.
Målningsbehov av vindskivor och en del underhållsbehov av takfotsdetaljer.
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven.
Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och
kapillärsugning.
Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel , röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar , mineralull skall befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon , Nivellgolv , klinker etc.
- I ursprunglig byggnadsdel bedömes betonggolvet vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i dessa konstruktioner.
- Grundmurar bedömes ej vara omisolerade / omdränerade under senare år. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20 - 40 år.
Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på grundmurar har inga avvikande fuktindikationer noterats förutom i anslutning till hushörn i förråd 2 samt längst ner på grundmurar i matkällare.
- Grundmurar är delvis påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
- VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) bedömes vara äldre.
Matkällare - Inga speciella noteringar.
Svale / hall - Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Klädkammare - Inga speciella noteringar.
Pannrum - Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump och separat varmvattenberedare ) är tillverkad år 1999.
Det finns en golvbrunn i utrymmet vilket är korrekt.
Avloppsrör från diskbänken leds genom vägg till golvbrunn i angränsande tvättstuga.
Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och betonggolv.
Det finns lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast
golvbrunnen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant".
Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2012.
Luftvärmepumpen är tillverkad år 2014.
Förråd med
poolutrustning
- Poolanläggningens kringutrustning finns i utrymmet.
Golvbrunn saknas i utrymmet vilket är olämpligt.
Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Arbetsrum 1 - Inga speciella noteringar.
Kontor - Utrymmet uppvärms med ett elelement.
Inga speciella noteringar för övrigt.
Passage - Inga speciella noteringar.
Wc-rum - Utrymmet är utfört med målade väggar och plastmatta på golv.
Inga speciella noteringar.
Arbetsrum 2 - Golvkonstruktionen är en påbyggd golvkonstruktion ovan betonggolvet. Golvkonstruktionen kan påverkas av fukt från betonggolvet.
Verkstadslokal - Inga speciella noteringar.
Förråd 1 - Inga speciella noteringar.
Förråd 2 - Torr fuktfläck finns i tak. Fläcken har enligt uppgift uppkommit på grund av läckage från rörledning i ovanliggande kök.
Skadeorsaken är enligt uppgift åtgärdad.
”Blindkällare” - På grund av belamring har utrymmet ej kunnat besiktigas.
Besiktning av utrymmet ingår i köparens undersökningsplikt.
Garage - Inga speciella noteringar.
Övrigt källare - Del av källarutrymmen är belägna under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Enligt uppgift har det ej noterats några indikationer på fukt i tak under altanen under de ca 20 år som nuvarande ägare bebott huset.
Ovanliggande altan är taktäckt vilket reducerar fuktbelastningen på altanen.
De fyra golvbrunnarna är äldre gjutjärnsgolvbrunnar.
Bottenvåning
Hall - Marmorgolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Wc-rum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och
klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2008.
Elgolvvärme i utrymmet.
Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket kan innebära inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring.
Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2005.
Läckageskydd saknas under kyl / frys.
Det rekommenderas att fästa upp diskmaskinens avloppsslang i underskåp under diskbänken.
Det finns mindre skador i golv , torrt vid besiktningstillfället , nära dörr mot hall.
Serveringsgång - Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Matsal - Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Vardagsrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet.
En isolerglasruta är sprucken.
Altan - Altantaket och altantakets balkar är enligt uppgift utbytta år 2005.
Det finns en del fogskador mellan altanens skifferplattor.
Bibliotek - Spricka finns i ett blyinfattat fönster.
Salong - Inga speciella noteringar.
Separat lägenhet
Hall - Vattenburen golvvärme och vattenburen radiator i utrymmet.
Inga speciella noteringar för övrigt.
Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och
klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1996.
Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv.
Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt.
På grund av putskant i golvbrunnen går det ej att okulärt konstatera förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnen.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i den avdelade duschplatsen.
Justeringsbehov av duschväggar.
Tvättmaskinen är enligt uppgift från år 2015.
Tvättmaskinens avloppsrör ansluter till tvättställets avloppsrör.
Vardagsrum - Utöver vattenburen golvvärme finns det ett löst stående eloljelement i utrymmet.
Det noterades delvis lutning i golv.
Sovrum - Inga speciella noteringar.
Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 1986.
Kolfilterfläkten är tillverkad år 2000.
Spisen är tillverkad år 2003.
Dropp noterades från diskbänksblandaren.
Röravstick i underskåp under diskbänken bör förses med täcklock.
Äldre kyl och frys. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd.
Läckageskydd saknas under kyl / frys.
Övervåning
Allmänt - Övervåningen uppvärms , förutom i hall , med elgolvvärme.
Hall - Klinkergolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Badrum med
separat duschplats
- Utrymmet är utfört med marmorplattor på väggar och marmorplattor eller klinkerplattor ( duschplats ) på golv och bedömes vara renoverat I slutet av 1980-talet.
Med tanke på bedömt renoveringsår bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom marmorplattor på väggar och dåtidens tätskikt under marmorplattor och klinkerplattor på golv.
Elgolvvärme med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Golvbrunnar är äldre gjutjärnsgolvbrunnar.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara acceptabel i duschplatsen.
För övrigt bedömes golvet i utrymmet vara relativt "plant".
Det noterades sprickor i några marmorplattor på golv samt att några marmorplattor på vägg ovan dörr är ofogade.
Äldre standard. Utrymmet motsvarar ej dagens krav på fuktspärrar och tätskikt. Renovering bör kalkyleras.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 3 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 4 - Inga speciella noteringar.
Snedgarderob - Det finns några torra fuktfläckar på väggar i utrymmet.
Fläckarna bedömes ha uppkommit innan taket lades om.
Vind - Vindsbjälklagets isolering består av kutterspån som tilläggsisolerats med lösull.
Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades i begränsad omfattning på råsponten vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
Det finns någon torr fuktfläck och någon mindre skada på råsponten.
På grund av skorstensstockens placering är endast del av vindsutrymmet åtkomligt för besiktning.
Övrigt invändigt - Det noterades delvis golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
En del utrymmen i byggnaden belamrade och ej fullt besiktningsbara.
Övrigt - Utvändig pool är enligt uppgift anlagd år 1999.
Poolanläggning med kringutrustning fungerar enligt uppgift utan problem.
Poolanläggning med kringutrustning och terrassdäck har ej besiktigats.
RISKANALYS
- Invändigt isolerade grundmurar i källare är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- - - - -
Solna 2015-05-13
VärderingsHuset Småhus AB
Rolf Utling
