Viljan att köpa ägarlägenheter

Högskolan i Halmstad

Sektionen för Ekonomi & Teknik

Kandidatuppsats i Företagsekonomi15 hp Handledare: Sven-Ola Carlsson

Datum för examination: 5 juni 2009

Viljan att köpa ägarlägenheter

Förord

Vi vill börja med att tacka ett antal personer som har hjälp oss under uppsatstiden.

Vi vill först tacka vår handledare, Sven-Ola Carlsson, som har kommit med viktiga reflektioner och varit ett stort stöd under hela processen. Vi vill även tacka opponentgrupperna som har kommit med konstruktiv kritik som har lett oss framåt.

Ett stort tack skall riktas till bostadsrättföreningarna HSB och Riksbyggen i Halmstad då Ni gav oss ovärderlig hjälp. Administrationerna som sände enkäterna till de olika föreningarna och de personer som tog sig tid att besvara våra frågor. Med er hjälp har vi fått intressant information och värdefulla synpunkter som har hjälpt oss besvara vår fråga.

Sammanfattning

Från och med den första maj 2009 införde Sverige den nya boendeformen ägarlägenheter. Detta är en redan befintlig boendeform i många andra europeiska länder. Ägarlägenheter bygger på en tredimensionell fastighetsindelning, det vill säga en fastighet som är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Den nya boendeformen har både likheter och skillnader med bostadsrätter. Några spekulationer som finns talar för att ägarlägenheter kommer vara till stor hjälp för hyresrättsmarknaden där det idag råder bostadsbrist. För att undersöka hur köpare ställer sig till ägarlägenheter så har vi utgått från frågan: Vilka attityder hos köparna kan påverka en framtida marknad för ägarlägenheter?

Abstract

From the first of May 2009, Sweden introduced a new form of housing: condominiums. This is an already existing type of housing in many other European countries. Condominiums are based on a three-dimensional property model. The new housing form has both similarities and differences with tenant-ownership. Some speculation is suggesting that the condominium will be of great help to the leasehold estate market; which today is the lack of accommodation. To examine how prospective customers' attitudes to condominium flats, we have assumed the question: How can a future market with condominiums influence the buyers’ attitudes?

In order to answer our question, we first conducted a qualitative interview. Then with that as a base, we made a quantitative study, a so-called Triangulation Method. The qualitative interview was made so that the answers would be as comprehensive as possible, but also so that the answers from the qualitative interview would verify the respondents answer. The data we received is presented in the studies empirical section.

In the theoretical frame of reference tenure tenant-ownership and condominiums are described. Also described is the key-factor that affects our attitudes when it comes to decide what type of housing we want to live in. The results of the study show that the potential buyers were highly reluctant to the condominium market. But we also found that a possible explanation for this may be that the potential buyers lacked knowledge of condominiums. Our conclusion of this is that more information is needed that considers both the benefits and disadvantage of condominiums.

Innehållsförteckning

1.5 Vårt bidrag med uppsatsen ... 3

1.6 Avgränsning... 3 1.7 Metodstrategi ... 3 1.8 Definitioner... 4 2. TEORI 2.1 Äganderättsteori ... 5 2.2 Ägarlägenheter ... 6 2.2.1 Ägarlägenhetens bakgrund ... 6 2.2.2 Tredimensionell, 3D, fastighetsindelning ... 6 2.2.3 Ägarlägenhetens innebörd ... 7 2.3 Bostadsrätt ... 8 2.3.1 Att bo i bostadsrätt ... 8 2.3.2 Styrande lagar... 8

2.3.3 Bostadsrättsföreningens ekonomi och stadgar ... 9

2.3.4 Olika investeringskostnader, årsavgiften, andelstal & pantsättning ... 10

2.3.5 Användning och andrahandsuthyrning av bostadsrätten... 10

2.4 Skillnader mellan bostadsrätt och ägarlägenhet ... 11

2.4.1 Översikt jämförelse mellan olika boendeformer ... 12

2.5 Attityder till boendet ... 12

2.5.1 Allmänt om attityder ... 12

2.5.2 Inställningar som kan påverka de olika attityderna när det gäller val av bostad ... 13

2.6 Ägarlägenheter, en ny tjänst på marknaden ... 15 2.6.1 Påverkan på marknaden ... 15 2.7 Sammanfattning ... 16 3. METOD 3.1 Förförståelse ... 18 3.2 Undersökningens genomförande... 18 3.2.1 Val av metod ... 18 3.3 Operationalisering ... 18

3.4 Utformning av intervjuguide och enkät ... 19

3.5 Enkäten ... 20

3.5.1 Urval av respondenter ... 20

3.5.2 Bortfall – svarsfrekvens ... 20

3.7 Studiens tillförlitlighet ... 22

3.7.1 Validitet & reliabilitet ... 22

3.8 Källkritik ... 22 4. EMPIRI 4.1 Kvalitativ intervju ... 24 4.1.1 Allmänt ... 24 4.1.2 Allmänt om föreningen ... 24 4.1.3 Ägarlägenhetsmarknaden ... 24 4.1.4 Privatekonomi ... 24 4.1.5 Förvaltning ... 25 4.1.6 Andrahanduthyrning ... 25

4.1.7 Portföljteori och privatpersoners sparande ... 25

4.2 Kvantitativ studie ... 26 4.2.1 Allmänt ... 26 4.2.2 Allmänt om föreningen ... 26 4.2.3 Ägarlägenhetsmarknaden ... 27 4.2.4 Privatekonomi ... 27 4.2.5 Förvaltning ... 28 4.2.6 Andrahanduthyrning ... 28

4.2.7 Portföljteori och privatpersoners sparande ... 28

4.3 Sammanfattning ... 29 5. ANALYS 5.1 Allmänt ... 30 5.2 Allmänt om föreningen ... 30 5.3 Ägarlägenhetsmarknaden ... 30 5.4 Privatekonomi ... 32 5.5 Förvaltning ... 32 5.6 Andrahanduthyrning ... 33

5.7 Portföljteori och privatpersoners sparande ... 34

6. SLUTSATSER OCH DISKUSSION 6.1 Slutsatser ... 35

6.2 Förslag till fortsatt forskning ... 37

BILAGOR

Bilaga 1 – Operationaliseringsschema ... 42

Bilaga 2 – Analysschema ... 43

Bilaga 3 – Enkät ... 44

Bilaga 4 – Analysmaterial, diagram och SPSS ... 47

Bilaga 5 – Korrelationsschema ... 50

TABELLFÖRTECKNING Tabell 2.1 Grundläggande egenskaper hos upplåtelseformerna .... ... 12

DIAGRAMFÖRTECKNING Diagram 4.1 Antal respondenter i varje ålderskategori ... 26

Diagram 4.2 Önskan om att äga sin egen lägenhet ... 27

Diagram 4.3 Förvaltningsskötsel kontra dess nöjdhet ... 28

Diagram 4.4 Sparandeformer ... 29

1 Inledning

I detta kapitel beskrivs vår problembakgrund som följs av uppsatsens problemdiskussion. Problemdiskussionen leder till uppsatsens problemformulering. Även syftet och vårt bidrag med uppsatsen förklaras. Därefter beskrivs vilka avgränsningar som gjorts samt vilken metodstrategi vi har använt oss av. Slutligen förklaras några centrala definitioner med uppsatsen.

1.1 Problembakgrund

Enligt Brattström (1999) har bostadsrätter funnits som boendeform i Sverige sedan slutet av 1800-talet. Under industrialiseringen rådde det stor bostadsbrist i Sverige. Av den anledningen gick ofta flera personer ihop och bildade ekonomiska föreningar för att med gemensamma besparingar bygga ett gemensamt hus (Brattström, 1999). Vidare beskriver Brattström (1999) att vid den tidpunkten saknades väsentligt regelverk som tog upp medlemmarnas rättigheter och skyldigheter. Det saknades även lagregler om hyresgästernas besittningsskydd, vilket kunde få stor betydelse för lägenhetsinnehavaren. Det var först år 1930 när bostadsrättslagen tillkom som det blev mer ordning och reda med boendeformen bostadsrätter (Isacson, 2006). Sedan många år tillbaka har det också varit på tal om en ny boendeform, så kallade ägarlägenheter, skall införas i Sverige. Detta är redan en befintlig boendeform i många andra europeiska länder däribland Norge, Danmark och Frankrike. I Danmark har det, med endast några få undantag, med mindre ändringar i lagstiftningen fungerat bra med ägarlägenheter som boendeform (Paulsson, 2007). Grunden för ägarlägenheter i Sverige lades redan då lagen om tredimensionell fastighetsbildning antogs 2004, då ägarlägenheter bygger på en typ av tredimensionell fastighet. Begreppet tredimensionell fastighet innebär att fastigheten är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Riksdagen tog beslut, den 19 februari 2009, att införa ägarlägenheter i Sverige från 1 maj 2009. Många gånger beskrivs ägarlägenheter som ”ett radhus på höjden”, där ägaren till ägarlägenheten har samma rättigheter som en ägare till ett småhus har.

Som nämnts ovan finns det redan ägarlägenheter i många andra europeiska länder, däribland Norge och Danmark, men då länder har olika lagstiftning finns det olika varianter av ägarlägenheter. Dock går det att säga att det finns två övergripande varianter av ägarlägenheter. Dessa två innebär att det antingen är direkt eller indirekt ägande av fastigheten. Direkt ägande innebär att den enskilda lägenhetsinnehavaren äger sin lägenhet eller så äger denna en ideell andel i det hus där lägenheten är belägen. Indirekt ägande innebär att det är en juridisk person som äger lägenheten men där den enskilda lägenhetsinnehavaren har en del i denna (SOU 2002:21).

hyra ut sin lägenhet i andra hand. Detta menar många skulle kunna hjälpa till att minska den bostadsbrist som råder i storstäderna. Dock ser motståndare till ägarlägenheter stor risk med detta då de är rädda att icke professionella hyresvärdar istället kommer att öka. Andra argument som finns mot ägarlägenheter är att det inte behövs ytterligare en boendeform i Sverige, då det redan finns en rad olika upplåtelseformer som är svåra att hålla isär (SOU 2002:21).

1.2 Problemdiskussion

Enligt Lind och Lundström (2007) så finns det tre skäl till att införa ägarlägenheter i Sverige. Det första skälet är att locka investerare och kapital till bostadsmarknaden. Det andra skälet är att införa en redan känd boendeform som liknar övriga Europas boendeformer. Det tredje skälet är att ge personer som bor i hyresrätter i förorter möjligheter till ett eget ägt boende. Detta skulle resultera i en ökad mångfald av boendeformer i Sverige och på så sätt ge befolkningen större valfrihet beträffande det egna boendet.

När nu ägarlägenheter kommer att införas den 1 maj 2009, ställer vi oss frågan om den nya boendeformen kommer att bli efterfrågad av allmänheten. Vidare ställer vi oss frågan om det kommer att bli lönsamt att upplåta dessa lägenheter. Detta kan, i sin tur, bero på hur framtida köpares attityder till ägarlägenheter ser ut, det vill säga om de kommer att ta till sig den nya boendeformen eller inte. Kanske kommer de att hålla sig till de boendeformer som de känner till och därmed känns mer trygga. Då bostadsrätten är den boendeform som ligger närmast ägarlägenheter anser vi att personer som väljer att köpa en bostadsrätt är de som kan tänkas ses som köpare till en ägarlägenhet.

Både NCC och Peab är byggföretag som planerar att bygga ägarlägenheter i framtiden. NCC har i samarbete med Trelleborgshem planer på att bygga ägarlägenheter i centrala Trelleborg (Byggvärlden, 25 mars). Peab planerar att bygga ägarlägenheter i egen regi och har för avsikt att genomföra detta i Eskilstuna (Folket, 25 mars 2009).

En förutsättning för att det skall byggas ägarlägenheter är att det finns intressenter för denna boendeform. För att det skall bli lönsamt för företag att uppföra byggnader med ägarlägenheter, det vill säga att bygga och få dem sålda, är de eventuella köparnas attityder gentemot dessa en viktig faktor.

Vi ställer oss frågan hur de eventuella köparnas attityder kring ägarlägenheter kommer att påverka om de skulle kunna tänka sig att äga en ägarlägenhet. Genom att ta reda på köparnas attityder skall vi undersöka om det blir lönsamt att upplåta lägenheter med äganderätt och om det finns en framtid för ägarlägenheter.

• Vilka attityder hos köparna kan påverka en framtida marknad för ägarlägenheter?

1.4 Syfte

Vårt syfte med uppsatsen är att beskriva hur boendeformen ägarlägenhet uppfattas av eventuella köpare. Vi vill även förklara attityderna och de faktorer som kan påverka dessa.

1.5 Vårt bidrag med uppsatsen

Ägarlägenheter är ett nytt begrepp på den svenska marknaden och därmed anser vi att det är ett högaktuellt ämne att belysa. Vårt empiriska bidrag med denna studie är då vi undersöker den nya bostadsformen ägarlägenheter. Vårt praktiska bidrag med denna studie är då vi belyser de attitydpåverkande faktorerna hos framtida köpare av ägarlägenheter. Detta kan ge en ny synvinkel på hur byggföretagens lönsamhet beroende på köparnas attityder kan påverkas. Det praktiska bidraget riktar sig till de byggföretag som kommer att upplåta lägenheter med äganderätt. I denna studie kan de tydligt se vilka faktorer hos köparna som de skall inrikta sig på. Uppsatsen är även intressant för de personer som funderar över att köpa bostadsrätt eller ägarlägenhet. Då vi i denna studie tar upp fakta om olika kostnader och regler som finns i samband med att äga och bo i dessa två upplåtelseformerna.

1. 6 Avgränsningar

Den geografiska avgränsningen är gjord till Halmstad. Anledningen till det är att det är en tätort men även Sveriges 18:e största stad med ett invånarantal av 89 294personer (Halmstad Kommun, 5 juni 2009). Vi anser därmed att Halmstad är en representativ stad av Sverige. Då det är en mellanstor stad anser vi att vi kan få bra representerade svar. Avgränsningen har också gjorts till att vi har vänt oss till bostadsrättsföreningar, då det finns störst likheter mellan bostadsrättslägenheter och ägarlägenheter.

Vi har även begränsat vår studie till bostadsrättsföreningarnas styrelser då vi anser att de har mest kunskap om hur det är att bo i bostadsrätt. Bostadsrätter anses vara den boendeform som ägarlägenheter kommer att konkurrera och jämföras med. Ytterligare avgränsning som vi har gjort är då vi medvetet har valt att inte intervjua personer som enbart vill investera i ägarlägenheter i vinstsyfte. Detta för att vi inte vill att denna studie skall belysa attitydpåverkande faktorer som berör att det enbart investeras i ägarlägenheter i vinstsyfte.

1.7 Metodstrategi

ligger sedan till grund för vår kvantitativa studie på så sätt att vi urskiljer de variabler som vi bedömer vara relevanta för studiens syfte. Dessa variabler är sedan de som vi använder oss av i den kvantitativa studien, alltså i den enkät vi har utformat. Den kvantitativa studien genomför vi då vi vill ha en större helhet vilket vi anser att vi kan få då det är ett större antal personer som svarar på våra frågor. Dessa svar är sedan en av grunderna för studiens analys. Vi valde bort att enbart göra djupgående intervjuer då dessa inte belyser vad ett flertal personer anser om samma sak. Inte heller valde vi att enbart genomföra en kvantitativ studie eftersom att vi bättre styrker studiens validitet och reliabilitet då vi kan styrka respondenternas enkät svar med de personliga intervjusvaren som vi har fått fram genom den djupgående intervjun (Jacobsen, 2002).

1.8 Definitioner

Ägarlägenhet: Utgör en egen fastighet där ägaren innehar lagfart och möjlighet finns för inteckning av lägenheten. Lägenheten kan hyras ut i andrahand utan tillstånd från någon (Lind & Lundström, 2007).

Bostadsrätt: En lägenhet som innehas av någon som har ansökt om medlemskap i en bostadsrättsförening och fått detta beviljat. Med detta medlemskap så följer en rätt att få nyttja en viss lägenhet (Isacsson, 2006).

Tredimensionell fastighet: En och samma byggnad kan ha olika ägare beroende på att det kan göras avgränsningar både i djupled och i höjdled i en byggnad (Lantmäteriet, 30 mars 2009).

2 Teori

I det här kapitlet följer en genomgång av den teoretiska referensramen. Först beskrivs äganderättsteorin, då ägarlägenheter bygger på denna. Därefter förklaras ägarlägenheter och bostadsrätter, samt skillnaden mellan dessa. Efter det följer ett stycke där vi förklarar de påverkande faktorer till vilka attityder som finns till boendet. Vi har i detta stycke gjort en självständig kategoriindelning med tanke på de faktorer som är relevanta för studiens syfte. Detta följs slutligen av ett stycke om konsumentbeteende samt ett stycke som behandlar aspekter som är viktiga att ta hänsyn till när en ny tjänst introduceras på marknaden.

2.1 Äganderättsteori

Då ägarlägenheter kommer att ägas av en person, och inte av en förening så som vid bostadsrätter, bygger ägarlägenheters grund på äganderättsteorin.

Äganderätten kan definieras enligt följande; ”Ägarens (en eller flera) rätt att ensam förfoga över egendomen, sedan därifrån undantagits vad som enligt lag eller avtal tillkommer andra” (Albing & Hahn, 2009).

Äganderättsteorin består av olika rättigheter (Williamson, 1999). Dessa rättigheter är; • Rätten att använda tillgången.

• Rätten att tillgodogöra sig avkastning som tillgången kan generera. • Rätten att förbättra och/eller förändra tillgången.

Att införa en typ av äganderätt, så som ägarlägenheter, kan vara kostsamt då detta måste definieras och introduceras på marknaden. Det är först när ägarlägenheterna har etablerats på marknaden som de förväntade inkomsterna kan överstiga de redan nedlagda kostnaderna (Williamson, 1999). Dessa nedlagda kostnader kan exempelvis vara arbetet med att ta fram nya lagrum. Det är alltså först när lagregler, som skyddar rättighetsinnehavarens intressen, har definierats och införts som äganderätten till en viss tillgång får effekt (Albing & Hahn, 2009). Eftersom ägaren drar nytta av sin tillgång kommer denna vårda tillgången efter bästa förmåga så att det investerade kapitalet inte går förlorat. Vidare då äganderättsteorin är överförbar innebär detta att en ägare kan sälja sin äganderätt om den denna ej önskar att fortsätta vara ägare (Williamson, 1999).

förlorar intresset för tillgången. Om det förekommer skilda åsikter kan problem med beslutsfattandet inträffa.

2.2 Ägarlägenheter

2.2.1 Ägarlägenhetens bakgrund

Att införa ägarlägenheter och därefter också gällande lagregler, är något som har diskuterats i Sverige under många år. Riksdagen beslutade våren 1999 att regeringen skulle utarbeta ett lagförslag till hur ägarlägenheter skulle regleras. Detta ledde i sin tur till att regeringen beslöt att en utredning skulle göras. Utredningen tog upp skäl för och emot ägarlägenheter samt hur bildandet och nyttjandet med ägarlägenheter skulle ske. Detta sammanställdes år 2002 i rapporten ”Att äga sin lägenhet” SOU2002:21. Resultatet blev dock att den dåvarande regeringen, år 2004, beslöt sig för att inte införa ägarlägenheter och därefter anpassad lagstiftning. De ansåg att nackdelarna vägde tyngst. Riksdagen anslöts sig senare till regeringens bedömning. Nuvarande regering har dock tagit upp ärendet på nytt och i april 2008 presenterade Justitiedepartementet ett utkast till lagrådsremiss med lagförslag om ägarlägenheter. Utkastet baserades på rapporten ”Att äga sin lägenhet” och de remissvar som tidigare hade avhandlats. Detta resulterade i Propositionen 2008/09:91, Ägarlägenheter. Den 19 februari 2009 antog riksdagen regeringens förslag att införa ägarlägenheter i Sverige från den 1 maj 2009 (Riksdagen, 3 mars 2009).

2.2.2 Tredimensionell, 3D, fastighetsindelning

Med tredimensionella fastigheter menas fastigheter som avgränsas inte bara horisontellt utan också i vertikalplanet. Detta sätt gör det möjligt att dela upp en byggnad i flera olika fastigheter. Fastighetsindelning sker hos lantmäterimyndigheten. En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet av särskilt slag som avses utrymma endast en bostadslägenhet. Konsekvensen av detta blir att till skillnad från bostadsrätt utgör ägarlägenheter fast egendom. Med anledning av att en ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet föreslås det att de regler som tillämpas vid tredimensionella fastigheter också skall tillämpas på ägarlägenhetsfastigheter (Proposition 2008/09:91, Ägarlägenheter).

De krav som finns är bland annat att det skall finns en sammanhållning om minst tre bostadslägenheter som är upplåtna som ägarlägenheter för att de skall få bildas. Detta är en skillnad från vad som krävs vid en tredimensionell fastighet, då det krävs en sammanhållning om minst fem bostadslägenheter för att en tredimensionell fastighet skall få bildas (Proposition 2008/09:91).

Enligt Jenny Paulssons studie (2007) om tredimensionella fastigheter så bör länder som har infört tredimensionella fastigheter ta lärdom av andra länders misstag. Problem som har uppstått i andra länder har varit till exempel vem som skall ta ansvar för vissa delar av fastigheten och problematiken med avgränsningen som har uppstått. Därför är det viktigt att anpassa lagar och regler till varje enskilt lands lagstiftning och villkor. Ett sätt kan vara att ha en så väl detaljerad lagstiftning som möjligt för att minimera osäkerheterna kring detta för ägarna.

2.2.3 Ägarlägenhetens innebörd

I dagsläget är det endast i samband med nyproduktion som ägarlägenheter skall få bildas. Med nyproduktion menas då en ny byggnad som uppförs från grunden, påbyggnad av ägarlägenheter på redan befintlig byggnad samt då äldre byggnader byggs om till flerbostadshus. Dock måste det stå klart att dessa utrymmen aldrig tidigare har använts för bostadsändamål (Propositionen 2008/09:91, Ägarlägenheter).

Ägaren till ägarlägenhet innehar rätten att fritt överlåta och hyra ut lägenheten och behöver således inte någons godkännande först, så som förekommer vid bostadsrätt (Propositionen 2008/09:91, Ägarlägenheter). Att inte behöva styrelsens godkännande för att få hyra ut i andrahand, skulle påverka bostadsmarknaden positivt. Detta skulle då öka antalet hyresbostäder och framförallt göra det lättare för privatpersoner att kunna hyra ut bostäder i andrahand (Sveriges Byggindustrier, 6 maj 2009).

För förvaltningen av de gemensamma utrymmena, även kallade gemensamhetsanläggningar, så som förråd, garage, fasader, tak och andra gemensamma utrymmen skall detta skötas av en samfällighetsförening där varje lägenhetsinnehavare är medlem i (Propositionen 2008/09:91, Ägarlägenheter). Det är alltså inte någon förening som sköter fastigheten, så som det är vid bostadsrätt, utan samfälligheten sköter och underhåller bara de gemensamma utrymmena. Detta kan liknas vid exempelvis en vägsamfällighet som personen i fråga är medlem i när personen bor i småhus. Reglerna om samverkan mellan lägenheternas förvaltning av de gemensamma utrymmena kommer att regleras av ”Lagen om förvaltning av samfälligheter”. Samfällighetsföreningen är en juridisk person vilket betyder att den bland annat kan ingå avtal, äga och ta upp lån.

Propositionen 2008/09:91, Ägarlägenheter, föreslår att den som allvarligt stör sina grannar ska kunna föreläggas med vite för att upphöra med störningarna. Annars skall de regler beträffande bostadsrättslägenheter även gälla för ägarlägenheter. Det vill säga;

”När bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö som de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättsinnehavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fodras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset” (Bostadsrättslagen, 7 kap 9 § 1 st, s. B 654).

så vis går personen ej miste om det ekonomiska värdet, men personen kan som sagt bli tvingad att flytta. Dock så påpekas det i Propositionen 2008/09:91, Ägarlägenheter, att det behövs kompletterande civilrättsliga regler som behandlar störningar som kan uppkomma i samband med nyttjandet av ägarlägenheter. Detta behövs på grund av att ägarlägenheter medför en större närhet mellan bostadsfastigheter än vad tidigare har varit fallet.

På samma sätt som det krävs lagfart på ett småhus, kommer det också krävas lagfart vid en ägarlägenhet. Det kommer också på samma sätt som det går att pantsätta ett småhus, enligt proposition 2008/09:91, vara möjligt att pantsätta och inteckna sin lägenhet som säkerhet för lån.

2.3 Bostadsrätt

2.3.1 Att bo i bostadsrätt

Styrelsen och minst en revisor skall vara utsedd och stadgarna skall vara antagna (Julius et al., 2005).

2.3.2 Styrande lagar

I slutet på 1800 talet rådde det bostadsbrist, vilket medförde att de första bostadsrättsföreningarna tillkom (Brattström, 1999). Dessa föreningar gick under lagen för ekonomiska föreningar. Denna lag var inte anpassad för boendefrågor vilket fick följden att ordet bostadsrätt förknippades med bland annat spekulationer och orättvisor. Syftet med att bilda bostadsrättsföreningar var att med gemensamma besparingar så skulle ett flertal människor bygga sig ett gemensamt hus. Ordning med bostadsrätter blev det inte förrän 1930 när den första bostadsrättslagen tillkom (Isacsson, 2006). Denna lag har även ändrats 1971 och 1991 (Julius et al., 2005). Hyreslagstiftningen är däremot ett skydd för den som har ett boende med bostadsrätt (Isacsson, 2006).

2.3.3 Bostadsrättsföreningens ekonomi och stadgar

Befogenheten som styrelsen innehar om att besluta om medlemskap går inte att avtala bort i stadgarna. I föreningens stadgar skall det bland annat finnas uppgifter om:

 i vilken ort föreningens styrelse har sitt säte

 på vilka grunder som föreningen har gjort sina beräkningar när det gäller årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift och hur dessa avgifter kan tas ut

 hur föreningens vinst skall fördelas och hur kvarvarande medel ska fördelas vid en eventuell upplösning av föreningen

 hur många styrelseledamöter, revisorer och eventuella suppleanter det skall vara, samt hur lång tid deras uppdrag gäller

 hur föreningsstämman skall sammankallas och vilka ärenden som skall förekomma under stämman

 hur medlemmar ska få kännedom om uppgifter som rör föreningen  syftet med föreningens ändamål

 vilken tid som gäller för föreningens räkenskapsår (Julius, et al., 2005)

En ekonomisk plan skall vara upprättad av varje bostadsrättsförening innan de får upplåta lägenheter med bostadsrätt enligt bostadsrättslagen. Denna plan skall vara tillgänglig för alla som vill ta del av den och den skall även vara registrerad hos bolagsverket. I den ekonomiska planen skall det finnas uppgifter som är av betydelse för en ekonomisk bedömning. Uppgifter om byggnadsår, bruksarea och antal lägenheter skall finnas med i den del som kallas teknisk beskrivning. Respektive lägenhet skall ha en såkallad lägenhetsförteckning i den ekonomiska planen där uppgifter om andelstal, årsavgift och annan väsentlig information finns med (Isacsson, 2006).

frikostiga med billiga lån genom räntebidrag. Då bostadsrätterna snabbt ökade i pris så tog många föreningar alltför höga lån för att både kunna bygga nytt och för att renovera redan befintliga fastigheter. Tillföljd av den ekonomiska krisen och de allt för höga lånen rasade priserna på bostadsrätter till botten och det blev riskfyllt att köpa en bostadsrätt. På grund av detta har bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar blivit allt viktigare att studera för köparna. De föreningar som hade höga lån blev ofta ratade av spekulanterna. Efter att många föreningar lyckades sanera sin ekonomi har bostadsrätter återigen stigit i värde (Isacsson, 2006).

2.3.4 Olika investeringskostnader, årsavgiften, andelstal & pantsättning

Första gången en bostadsrätt säljs betalas en insats. Det är en avgift som bland annat används till att finansiera fastigheten. Insatsen kommer att tillhöra föreningens eget bundna kapital. I upplåtelseavtalet och i föreningens ekonomiska plan skall det finnas uppgift om insatsens storlek . Vid köp av en andel i en bostadsrättsförening betalar den köpande parten en upplåtelseavgift. Normalt motsvarar upplåtelseavgiften mellanskillnaden mellan insatsen och bostadsrättens marknadsvärde. Det är endast om stadgarna medger det som en sådan avgift fås tas ut (Isacsson, 2006). För att kunna täcka de administrativa kostnaderna som uppstår vid en överlåtelse av en bostadsrätt kan föreningen ta ut en överlåtelseavgift. Denna avgift måste finnas med i föreningens stadgar. Det är upp till föreningen att bestämma om det är köparen eller säljaren som skall betala avgiften (Isacsson, 2006).

För att kunna täcka den del av föreningens löpande kostnader, som till exempel amorteringar, räntor och underhåll som den enskilda bostadsrätten står för tas det ut en årsavgift. Denna är ofta fördelad månadsvis eller kvartalsvis och kan även kallas bostadsrättens hyra. Även denna kostnad skall finnas med i bostadsrättsföreningens stadgar. Den är ofta beroende på lägenhetens andelstal (Isacsson, 2006).

En stor lägenhet har ofta ett större andelstal än en mindre lägenhet om det jämförs inom samma förening. Många faktorer kan även spela in vid andelstalet, bland annat utsikt, standard, balkong och läge i fastigheten. Andelstalet skall sedan multipliceras med föreningens årskostnad eller föreningens årsintäkt. Det tal som då erhålls är den enskilda bostadsrättens årskostnad alternativt årsintäkt (Isacsson, 2006).

En bostadsrätt kan inte på samma sätt som fastigheter intecknas eftersom att den tillhör lös egendom. I praktiken innebär detta att i de fall som det behövs en säkerhet för ett banklån kan nyttjanderätten och lägenheten lämnas i pant och dessa blir då en säkerhet för lånet. Bostadsrättsföreningen kan inte förhindra hur många gånger en bostadsrätt pantsätts, inte heller hur högt pantsatt den är. I lägenhetsförteckningen skall det föras in en anteckning om bostadsrätten är pantsatt. Detta för att skydda eventuella framtida ägare av bostadsrätten (Isacsson, 2006).

2.3.5 Användning och andrahandsuthyrning av bostadsrätten

vara att göra ingrepp i bärande konstruktion eller att ändra de redan befintliga ledningarna, som till exempel avlopp och vatten. Endast om förändringen kan medföra skada eller olägenhet för föreningen får de vägra att ge tillstånd. Utomstående personer får inte inrymmas i bostadsrätten om det på något sätt kan medföra olägenheter för annan medlem eller för föreningen. Endast om styrelsen ger sitt samtycke så får lägenheten upplåtas i andrahand. I vissa fall behövs inte samtycke som till exempel om en kommun eller landsting innehar bostadsrätten till en lägenhet som är avsedd som permanentboende. Samtycke behövs inte heller om det har förekommit en tvångsförsäljning eller en exekutiv auktion, där bostadsrätten har förvärvats av en juridisk person. Den juridiska personen har då inte antagits som medlem i föreningen men har dock panträtt i bostadsrätten. I de fall som styrelsen vägrar att ge tillstånd för andrahandsupplåtelse kan ibland hyresnämnden ge tillstånd. Det krävs då att bostadsrättsinnehavaren har beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand och att det inte finns någon befogad anledning för styrelsen att vägra tillstånd. Tillståndet till andrahandsuthyrning skall begränsas till en viss tid (Bostadsrättslagen, 2007).

2.4 Skillnader mellan ägarlägenhet och bostadsrätt

Reglerna som berör bostadsrätter och ägarlägenheter är på många sätt väldigt lika men till viss del så skiljer de sig åt. Den största skillnaden rör kategorin av ägare. Likheter mellan bostadsrätter och ägarlägenheter är saker som uppkommer när det i samma fastighet lever flera människor tillsammans. Detta kan till exempel vara saker som berör föreningen och förvaltningen (Paulsson, 2007).

2.4.1 Översikts jämförelse mellanolika boendeformer

Hyresrätter Kooperativ Bostads Äganderätt

Hyresrätt Rätt (villa)

Andel lägenheter i 36% <1% 18% 46%

olika upplåtelseformer

Möjlighet till Nej Nej Ja Ja

kapitalvinst

Risk för kapital- Nej Ja Ja Ja

förlust

Överlåtbarhet till Nej Nej Ja Ja

tredje man

Civilrättslig grund Hyresavtal Hyresavtal Nyttjande- Äganderätt

på obegrän- på obegrän- rättsavtal med

sad tid sad tid på evig tid lagfart

Påverkan på löpande Liten Stor genom Stor genom Mycket stor

förvaltning förvaltar- bostadsrätts- genomegna

föreningen föreningen beslut

Tabell 2.1 Grundläggande egenskaper hos upplåtelseformerna

Källa: Lind & Lundström (2007) s. 24

Så många som 64 % av de svenska hushållen äger antingen direkt eller indirekt sina egna bostäder. Med indirekt ägande avses bostadsrätt. Enligt Lind & Lundström (2007) så har det varit möjligt att tydligt urskilja att de senaste åren har hyresrätterna minskat medan de ägda bostäderna ökar. Lind och Lundström (2007)menar att det beror på två faktorer; Dels beror det på att det idag sker många omvandlingar från hyresrätter till bostadsrätter och dels att de fastigheter som nyproduceras idag redan är bostadsrätter och villor.

2.5 Attityder till boendet

2.5.1 Allmänt om attityder

Oftast skapas en människas attityder av tre komponenter, en beteendeinriktad, en känslomässig och en kognitiv del (Taylor, Peplau & Sears, 2002). Den beteendeinriktade komponenten består av hur en människa förväntas reagera inför ett föremål eller handling. Den känslomässiga komponenten består av hur en människas känslor och påverkan är gentemot ett föremål eller handling. Den kognitiva komponenten utgörs slutligen av de tankar en människa har inför föremålet eller handlingen. I den kognitiva delen räknas även faktorer som fakta, kunskap och tilltro. Även om dessa tre komponenter kan samverka är inte det ett måste, utan det går även att särskilja attityder utifrån var och en av dessa tre olika perspektiv. Attityder uppfyller olika funktioner. Dessa funktioner är sådana som påverkar ens vardagliga liv (Angelöw & Jonsson, 1990). Exempel på en sådan funktion är att attityder uttrycker våra värderingar, det vill säga talar om för omvärlden vilken person vi är och vad vi gillar respektive inte gillar och så vidare. En annan funktion som våra attityder uppfyller är att attityder hjälper oss att förstå världen och vad som händer i den runt omkring oss.

Tiden är något som både påverkar och förändrar våra attityder. När något är nytt, och därmed ofta okänt, upplevs det historiskt sett att det finns en mer skeptisk attityd. Ofta krävs det en massiv insats med information men också bara tid för att denna attityd skall accepteras (Angelöw & Jonsson, 1990).

2.5.2 Inställningar som kan påverka de olika attityderna när det gäller val av bostad Något som är förknippat med attityder är ordet beteende. Vårt beteende är handlingar som styrs av våra attityder och när vi handlar vägs olika faktorer in som påverkar vårt beteende (Angelöw & Jonsson, 1990). Beslut som rör framtiden är dock nästan alltid associerade med vissa riskfaktorer och osäkerhet (Dariush, 2001).

Att välja en ny bostad är lite mer komplext än andra rutinmässiga val som görs i livet och därför görs detta endast ett begränsat antal gånger under livet. Faktorer och inställningar som spelar in i valet av boendeform är många (Brydsten, 1994). Kanske en av de största faktorerna är ekonomin, men också andra faktorer som den sociala sammansättningen i området kan spela in.

Privatekonomi

bostaden en symbol för social status och som även markerar vad de har för livsstil (Lind & Lundström, 2007).

Förvaltning

Personer som äger sitt eget boende upplevs som mer skötsamma medborgare genom att de är mer rädda om sin bostad (Lind & Lundström, 2007). De kan då mer kontrollera sitt inflytande över fastighetens renoverings- och utvecklingsbehov, och kan då bättre sätta sig in i fastighetens förvaltning (Kaiser & Clayton, 2008). Den skötsel och service som är knutet till boendet skiljer sig väsentligt om personer bor i hyresrätt, bostadsrätt eller egen ägd bostad. I kontrakt som har skrivits mellan hyresgäst och fastighetsägare i hyresrätt så har fastighetsägaren förbundit sig till att bistå med viss förvaltning. I bostadsrättsföreningar så är det i huvudsak föreningen som har ansvar över förvaltningen och dessa kan fördelas ut till de boende. Risk finns att vissa inte gör sin del och andra får göra desto mer. I eget ägda bostäder så är det ägaren själv som har ansvar. Vill denna i sin tur teckna avtal för viss service så är det ett fritt val (Lind & Lundström, 2007).

Andrahandsuthyrning

Marknaden för andrahands uthyrning riskerar att öka om det finns stor efterfrågan inom viss stad eller område (Lind & Lundström, 2007). Ett exempel är den rådande situationen i Sveriges storstäder där det råder stor bostadsbrist för unga (SvD, 9 maj 2009). När en person äger sin egen bostad kan denna inteckna den och fritt hyra ut den i andrahand (Lind & Lundström, 2007).

Portföljteorin och privatpersoners sparande

”Portföljteorin är läran om hur man på bästa sätt ska sätta samman sitt totala innehav av fastigheter, sin fastighetsportfölj” (Lekander, 2008, s. 434).

För att sprida den finansiella risken i sitt fastighetsinnehav så kan investerare köpa lägenheter i olika fastigheter i olika områden och i olika städer. Detta öppnar även upp möjligheterna för att få in fler investerare i samma fastighet (Naisvefa3, 13 mars 2009). Risken som fastighetsägare tar i samband med sin investering i fastigheter är den osäkerhet som råder kring det förväntade förmögenhetsvärdet, vilket har benägenhet för att vara oföränderlig för tillgången över tiden. Så för att mäta en tillgångs risk så är det vanligtvis den historiska risken som används. Riskerna i portföljen blir därför annorlunda beroende på hur avkastningen på tillgångarna har förhållit sig mot varandra över tiden. Även tillgångarnas vikter i portföljen spelar in vid en riskbedömning (Lekander, 2008). Kaiser och Clayton (2008) diskuterar bedömning och hantering av risker med fastigheter. De viktigaste inslagen är då att kontrollera sitt inflytande över fastigheten, utvecklings- och renoveringsbehoven, fastighets typ och områdets utveckling. I sin strävan efter att få en hög avkastning på sitt fastighetsinnehav så är det lätt att glömma bort dessa påverkande faktorer, även om de till stor del är baserade på sunt förnuft.

Fastigheter som sparform uppkommer i samband med att privatpersoner köper sin fastighet för att ha någonstans att bo. Genom att fastigheten renoveras så kan värdet ökas och vid en eventuell försäljning så kan det generera i en vinst. Fler sätt när det gäller fastigheter och sparande är att amortera på de fastighetslån som har tagits i samband med fastighetsköp eller renoveringar. Detta i sin tur ger en lägre räntekostnad och därmed billigare lån.

Att köpa sitt eget boende kan ses som en investeringsmöjlighet. Vissa personer köper fastigheter/bostadsrätter för att sedan relativt snabbt därefter sälja denna vidare med förhoppning om att göra en förtjänst på bostadsrätten. Skulle en bostadsrättsförening komma på obestånd så finns risk att det egna kapitalet som har investerats att gå förlorat. Vid hyreshöjningar i vissa städer eller orter så behöver inte den som äger sitt eget boende vara orolig för att drabbas. Däremot bär en person som äger sitt eget boende en risk att få betala dyra reparationskostnader vid till exempel en vattenskada (Lind & Lundström, 2007).

2.6 Ägarlägenheter, en ny tjänst marknaden

Konsumentbeteenden går att kategoriseras, här nedan nämns några av dem (Echeverri & Edvardsson, 2002). När konsumenter gör så kallade informationssökningar så har de en viss tendens till att leta mer efter information som kommer från personliga källor, men även att lita mer på denna information. Sökning efter information kan antingen göras bland personliga källor eller icke-personliga källor. Personliga källor kan ibland bättre bistå med relevant information då de icke-personliga källorna kan vara svårare att omsätta i praktiken. Exempel på detta kan vara att det är svårt att bilda sig en personlig uppfattning om kvaliteten hos en produkt genom reklam. Konsumenter gör även utvärdering av tjänster som finns. Då information om tjänsterna tas in och bearbetas så kan dessa påverkas av konsumenternas humör och känslor. Erfarenheter som kan vara av både det positiva och det negativa slaget kan även utökas av humör och personliga känslor. Vid köp av tjänster och varor så är kunderna mer inblandade vid köp av tjänster än vid köp av varor enligt Edvardsson (2002). Edvardsson anser vidare att det även är mer sannolikt att konsumenter vid misslyckade inköp av tjänster känner en högre grad av skuld. Det kan då påverka deras efterköpsbeteende (Echeverri & Edvardsson, 2002).

Kunskaper om konsumenters beteende är viktiga då de är behjälpliga för att rätt åtgärder skall sättas in då något skall utvecklas och lanseras. En av dessa insikter kan vara att ha vetskap om vad som uppfattas som positivt respektive negativt av konsumenterna. Med hjälp av marknadsföring skall sedan konsumentens negativa aspekter raseras. Även att besitta kunskap om den efterfrågan som finns hos konsumenterna gör det lättare när en lämplig strategi för försäljningen skall välja ut men även vid val av lämplig målgrupp för marknadsföringen. Detta kan även öka trofastheten hos konsumenterna (Growth from Knowledge, 10 juni 2009) 2.6.1 Påverkan på marknaden

bestämma den målgrupp som är mest väsentlig för en lyckad introducering för att det på så sätt skall kunna göra en lyckad marknadsföringskampanj. Nyckelbudskapet skall vara till för att dels ge en tydlig och klar bild av vad produkten eller tjänsten har för egenskaper och dels för att ge produkten eller tjänsten uppmärksamhet. Exempel på mål och målbild för introduktionsperioden kan vara att ge inspiration och/eller att poängtera vad som särskiljer denna produkt eller tjänst från andra redan befintliga produkter eller tjänster på marknaden. Det finns några viktiga aktörer som är viktiga att behandla då de påverkar marknadsföringen på olika indirekta sätt (Axelsson, 1996). En av dessa aktörer är intressenterna. Det handlar om att inrikta sig till rätt målgrupp och få sin produkt eller tjänst ”godkänd” av dessa. På så sätt kan detta vara en styrka för produkten eller tjänsten, genom att produkten eller tjänsten blir uppskattad och får ett gott rykte av dessa. En annan aktör är av de finansiella slaget, det vill säga nuvarande eller framtida möjliga delägare. Det är viktigt att vårda dessa relationer och intressera dessa för företagets produkt eller tjänst. På så sätt kan företag utveckla marknaden och vinna kunders tilltro. Ytterligare an aktör är massmedia. Media kan hjälpa företaget att nå ut med rätt marknadsföringen på ett effektivt sätt. På detta sätt kan företag undvika problem angående missvisande information.

2.7 Sammanfattning

Teorikapitlet börjar med äganderättsteori. Vi tar där upp definitionen för äganderätt men även tre olika rättigheter som denna teori består av. Vidare diskuterar vi även om de olika problem som kan uppstå inom äganderättsteorin (Williamsson, 1999). I teorikapitlet tar vi upp fakta som berör de olika boendeformerna ägarlägenhet och bostadsrätt. Även hyresrätt nämns kort, bland annat i översiktsjämförelsen mellan de olika boendeformerna. Då bostadsrättsformen är den boendeform som ligger närmast ägarlägenhet så har vi valt att göra en jämförelse mellan dessa två boendeformer. Vid boende i en hyresrätt så finns det inte chans till vare sig kapitalvinst eller kapitalförlust. Inte heller finns det någon chans för att kunna påverka den löpande förvaltningen (Lind & Lundström, 2007). Med denna bakgrundsinformation så har vi valt att inte jämföra denna boendeform ytterligare med boendeformerna bostadsrätt och äganderätt.

I teorikapitlet tar vi upp ägarlägenheter och hur vägen fram till beslutet att de skall införas på den Svenska marknaden såg ut. Vi tar även upp fakta om tredimensionell fastighetsbildning eftersom att ägarlägenheter kommer att vara en tredimensionell fastighetsindelning av särskilt slag (Proposition 2008/09:91, Ägarlägenheter). Vi tar även upp en studie skriven av Jenny Pålsson (2007) som berör problem som kan uppstå i samband med tredimensionell fastighetsindelning och att länder som skall införa denna form borde ta lärdom av andra länders misstag. Vidare under ägarlägenhetskategorin så tar vi upp fakta som berör innebörden av ägarlägenheter.

andrahandsuthyrning skiljer sig åt jämfört med bostadsrätter så har vi även förklarat under båda boendeformerna vilka krav som finns för detta. Därefter följer ett stycke där vi belyser skillnaderna mellan bostadsrätt och äganderätt.

Då studiens syfte är att svara på frågan ”Vilka attityder hos köparna kan påverka en framtida marknad för ägarlägenheter” så följer det en kategori om attityder till boendet och vad det är som påverkar dessa. Då det är våra attityder som styr vårt beteende och därmed våra handlingar så har vi valt att ta upp fyra olika kategorier som kan vara påverkande för vårt beteende då det gäller val av bostadsform. Dessa fyra kategorier är privatekonomi, förvaltning, andrahandsuthyrning samt portföljteorin och privatpersoners sparande. Vi valde att belysa portföljteorin och privatpersoners sparande eftersom att vi var intresserade av att veta om intresse finns att genererar pengar på investering av ägarlägenheter eller att ha en så kallad fastighetsportfölj.

Vi valde även att ha en kategori som benämner ägarlägenhetsmarknad där vi tar upp faktorer som trygghetskänsla och statuskänsla, dels privat men även för fastigheten. Det är faktorer som vi personligen anser vara starkt påverkande vid val av bostadsform. Det är dessa som har legat till grund vid utformningen av vår intervju och enkät. För att ytterligare öka förståelsen för hur vi har använt oss av dessa kategorier så förtydligar vi det i operationaliseringen i metod kapitlet men även i bilaga ett som består av ett operationaliseringsschema.

3 Metod

I det här kapitlet redogör vi inledningsvis för vår förståelse för ämnet men även undersökningens genomförande samt hur vi kom fram till vårt tillvägagångssätt redogörs. Vidare beskrivs hur datainsamlingen har gjorts och hur analysen av all insamlad data har skett. Kapitlet avslutas med en diskussion kring studiens tillförlitlighet samt en diskussion kring källkritiken.

3.1 Förförståelse

Vår kunskap om bostadsrätt var relativt god vid uppsatsens start men vi saknade dock relevant kunskap om ägarlägenheter. Därför har vi läst in oss på all information som vi kommit över angående detta område, bland annat statens offentliga utredning rörande ägarlägenheter samt regeringens proposition angående införandet av ägarlägenheter.

3.2 Undersökningens genomförandet

Först har vi valt att genomföra en intervju av kvalitativ karaktär. Vi har då intervjuat en ordförande i en bostadsrättsförening för HSB. Sedan genomförde vi en undersökning av mer kvantitativ karaktär. Genom intervjun ville vi ”testa” våra frågor, för att se om det var några frågor som kunde framstå som otydliga eller onödiga men också för att se om det eventuellt fanns något som vi hade glömt att ställa frågor om. Den intervjun låg sedan till grund för frågeformuläret och den kvantitativa ansatsen. Med andra ord är enkäten utformad helt utefter studiens syfte. Den kvantitativa undersökningen gjordes genom utskick till bostadsrättsföreningar som tillhörde antingen HSB eller Riksbyggen, sammanlagt 52 stycken föreningar.

Att göra på detta sätt kallas för metodtriangulering. En metodtriangulering går ut på att samma problemställning undersöks genom två olika metoder. Detta kan till exempel vara intervju och frågeformulär (Jacobsen, 2002).

3.3 Operationalisering

rör deras tänkande när det gäller boendet. Då bostadsrätt är det alternativ som ligger närmast ägarlägenhet vid en jämförelse anser vi att den information som de ger är den information som är mest snarlik tänkandet, det vill säga attityderna, hos dem som kan tänka sig att köpa ägarlägenheter.

Vi har valt att göra ett operationaliseringsschema, se bilaga ett, i syfte att omvandla teorin till mätbara variabler som redovisas i empirin. Vi har delat teorin i tre dimensioner som sedan har brutits ner i sju delområden. Varje delområde har som syfte att dels ge respondenternas bakgrund till bostadsrätt samt se vad de har för allmänna åsikter till ägarlägenheter. Vidare har delområdena under de attitydpåverkande faktorerna, det vill säga variablerna privatekonomi, förvaltning, andrahandsuthyrning samt portföljteori och privatpersoners sparande, till syfte att mäta vad som styr vid val av boendeform. Detta på grund av att de är de mest attitydpåverkande faktorerna vid val av boendeform (Brydsten, 1994).

Vår första dimension har vi benämnt som allmänt där vi endast har ett delområde. Delområdet, personliga egenskaper tar upp personens ålder och faktorer som påverkade deras val av bostadsrätt och förening.

Den andra dimensionen, boendeform, har bostadsrätt och ägarlägenheter som delområden. Vårt mål med den här dimensionen var att se om beteende hos personer som bor i bostadsrätt skulle passa hos personer som kan tänkas investera i ägarlägenheter.

Den tredje dimensionen, attitydpåverkande faktorer, är uppdelade i fyra delområden. Dessa områden berör faktorer som privatekonomi, förvaltning, andrahandsuthyrning och portföljteorin samt privatpersoners sparande. Vi anser att detta är bra faktorer att mäta då dessa enligt teorin är de största attitydpåverkande faktorerna.

3.4 Utformning av intervjuguide och enkät

Eftersom enkäten vi använt ligger till grund för vår uppsats baserade vi vår intervjumall på denna. Däremot valde vi att flytta fram de mest kritiska frågorna till slutet av enkäten eftersom vi ansåg att de kunde skapa tveksamhet och osäkerhet hos respondenterna till enkäten.

Exempel på dessa är att inte ha med svåra ord eller långa respektive sällsynta ord som kan försvåra läsligheten i enkäten.

Då en enkät eller ett frågeformulär förekommer vid den kvantitativa metoden innehar forskaren överblickbara variabler och värden redan innan enkäten utformas. Forskaren har på så sätt redan kategoriserat sin teori innan insamlingen av data sker (Jacobsen, 2002). På det sättet blir kategoriseringen av insamlad data lätt att dela upp och analysera. Vi valde därför att dela upp vår enkät i olika delar för att på så sätt lättare kunna kategorisera svaren.

Vi har valt ut två surveyförfaranden, besöksintervju och enkäter. I allmänhet grundas en survey på ett urval som gjorts. Urvalet kan bestå av olika enheter som till exempel individer, företag eller hushåll. Vårt urval bestod av bostadsrättföreningars styrelsemedlemmar. De som intervjuades fick svara på frågor enligt nämnda surveymetod som går ut på att frågorna besvaras frivilligt och denna frivillighet är en faktor som finns med vid konstruktionen av frågorna. Frågorna kan uppfattas som påståenden och får då ofta människor att svara ja eller nej. För att minska riskerna med att de enbart skall hålla med om vad som låter sannolikt så har svarsalternativen utvecklats enligt vad Wärneryd et al. (1993) anser. Istället för ja och nej svar så har vi vidareutvecklat svarsalternativen till en skala med fem svarsalternativ, som sträcker sig från ja absolut till nej absolut inte.

Vi vill förtydliga att svarsalternativet Saknar kunskap har samma betydelse som Vet ej i frågeenkäten. Detta kan diskuteras då personer har kunskap inom ett område men att de ändå inte vet hur de skall svara. Detta var ett misstag att använda sig av det uttrycket och detta misstag upptäcktes först efter att enkätundersökningen var gjord och bör tagas i beaktande.

3.5 Enkäten

3.5.1 Urval av respondenter

Ett bekymmer som vi hade innan undersökningen var att bostadsrättsinnehavarna inte skulle ha så mycket kunskap, framförallt inte rätt kunskap, om deras boende, där inräknat deras rättigheter respektive skyldigheter. Därför valde vi att gå direkt till en styrelse i en bostadsrättsförening för att de troligtvis var de personerna som hade mest information och kunskap, och som var mest insatta i hur det är att bo i en bostadsrätt.

3.5.2 Bortfall – svarsfrekvens

Vi valde att skicka ut 220 enkäter och fick 118 stycken tillbaka. Det externa bortfallet blev då 46%. Detta anses vara acceptabelt då den sammanlagda summan av inkomna enkäter är fler än hundra (Jacobsen, 2002). Vi hade inget internt bortfall, då alla enkäter som återsändes var korrekt ifyllda.

Vårt syfte med uppsatsen är att beskriva hur boendeformen ägarlägenhet uppfattas av eventuella köpare och även förklara attityderna och faktorerna som kan påverka de eventuella köparna. Vi ville först få en uppfattning om vad respondenterna allmänt hade för uppfattning av både bostadsrätter och ägarlägenheter. Detta på grund av att bostadsrätter är den redan befintliga boendeform som ligger närmast ägarlägenheter. Den stora skillnaden mellan dessa två boendeformer är att ägarlägenheter är en boendeform som bygger på äganderättsteorin. Med hjälp av analyskapitlets överskift allmänt, allmänt om föreningen samt ägarlägenhetsmarknaden har vi tagit reda på detta. I operationaliseringen motsvarar allmänt dimensionen bakgrundsfakta och allmänt om föreningen och ägarlägenhetsmarknaden dimensionen boendeform. Då vi funnit enligt litteraturen att privatekonomi, förvaltning, andrahandsuthyrning samt portföljteori och privatpersoners sparande är de faktorer som mest påverkar attityderna har vi baserat vår undersökning samt analys efter dessa faktorer. Dessa faktorer motsvara operationaliseringens dimension attitydpåverkande faktorer. De fyra attitydpåverkande faktorerna inkluderar även faktorer som trygghetskänsla och statuskänsla. Vi har även haft i åtanke under analysen hur informationen om ägarlägenheter så effektivt som möjligt skall nås ut till konsumenterna, då ägarlägenheter är en ny tjänst på marknaden Då vi ska göra en metodtriangulering så kommer vi först att utföra en kvalitativ undersökning som sedan kommer att ligga till grund för den kvantitativa studien. Den kvalitativa undersökningen kommer då att utgöra en slags kontroll av den kvantitativa studien (Jacobsen, 2002). Det är främst den kvantitativa studien som kommer att ligga till grund för vår undersökning och därför kommer denna att analyseras mest grundligt av oss. En jämförande analys kommer även att ske mellan de kvantitativa och kvalitativa delarna då de kommer att jämföras mot varandra.

Vid analys av kvantitativ data används två sätt för att analysera data. Ett sätt är att använda sig av en univariat analys då endast en variabel i taget analyseras. Det andra sättet för att analysera data är att använda sig av en bivariat analys. Vid en bivariat analys analyseras hur två variabler samvarierar (Jacobsen, 2002). Vi har bitvis valt att analysera hur två olika variabler samvarierar med varandra beroende på de olika frågeställningarna som är ställda. Den univariata analysen består av absoluta, proportionella och procentuella fördelningar men den univariata analysen beskriver också de mest typiska svaren och hur stor variation det finns i svaren (Jacobsen, 2002). Den bivariata samvariationen analyserar två frågor samtidigt för att se hur ett svar på en fråga sammanfaller med svaret på en annan fråga. Samvariation är dock inte samma sak som samband. Samvariationen uppstår när förhållanden förekommer samtidigt utan att de hänger ihop och utan att det finns bevisat samband (Jacobsen, 2002). Vi kommer först och främst att använda sig av den univariata analysen för att sedan i den mån som det är möjligt att använda oss av den bivariata analysen. Genom att använda den bivariata analysen kan vi se om det finns någon samvariation mellan två variabler. För att se samvariationen mellan två variabler har vi använt oss av korrelationskoefficienten. För att se de korrelationer vi har gjort se korrelationsschemat, bilaga fem.

som vi har mätt de attitydpåverkande faktorerna. Med hjälp av dessa har vi sedan förklarat styrelsemedlemmarnas inställning mot ägarlägenhetsmarknaden. Detta på grund av att det är våra attityder som styr vårt beteende och därmed våra handlingar. Vi ville här se om respondenternas svar kunde vara till fördel för ägarlägenhetsmarknaden.

Då det är lättare att snabbt uppfatta svaren i cirkeldiagram och stapeldiagram, än det är att svaren presenteras i absoluta eller relativa former, kommer vi främst att presentera våra svar på detta sätt (Jacobsen, 2002). Det förkommer även så kallade öppna frågor i vår enkät. För att kunna analysera dessa svar ha vi sammanställt svaren i diagram, se bilaga fyra.

3.7 Studiens tillförlitlighet

Validitet beskriver hur väl en undersökning är giltig. Validitet delas också in i två delar, intern giltighet och extern giltighet. Den interna giltigheten belyser om vi har mätt det vi skulle mäta och om den data vi har fått fram är den riktiga. Detta är i sin tur beror på om vi har använt rätt mätverktyg. Den externa giltigheten sträcker sig längre ut än den interna och beskriver om vårt resultat gäller för andra grupper än den som vi har undersökt, det vill säga om vi kan generalisera vårt resultat. Reliabilitet beskriver hur pass tillförlitlig vår undersökning är, det vill säga att det inte finns tydliga mätfel. Saker som kan påverka undersökningens reliabilitet är om det har ställts ledande frågor, om intervjuaren har påverkat uppgiftslämnarens svar eller om all data analyserats på ett riktigt sätt (Jacobsen, 2002). Vi har valt att använda oss av både den kvalitativa och den kvantitativa ansatsen för att göra en så kallad metodtriangulering. På detta sätt vill vi stärka tillförlitligheten på vår undersökning (Jacobsen, 2002).

Vi är medvetna om att då vi endast har tillfrågat styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar, det vill säga gjort ett stickprov, och att det på detta sätt kommer att påverka våra slutsatser. Vi ansåg dock att de var de personer som hade mest kunskap om att de inte själva äger sin lägenhet, samtidigt som bostadsrätter är den boendeform som mest liknar ägarlägenheter. Vi är då medvetna om att våra slutsatser kan vara vinklade och att de inte är representativa över Sveriges befolkning. Vi är också medvetna om att det finns andra tänkbara målgrupper men vi har strävat efter att i första hand tillfråga den grupp som har mest kunskap. Andra tänkbara målgrupper skulle kunna vara de som har ett visst kapital och om de skulle vara intresserade att placera detta i ägarlägenheter.

3.8 Källkritik

4 Empiri

Här redovisas först svaren från den kvalitativa intervjun. Den kvantitativa delen avslutas med några personliga kommentarer. Empirin följer samma struktur som teori avsnittet och det analyserade materialet återfinns i uppsatsens bilagor.

4.1 Kvalitativ intervju

Vi har intervjuat en ordförande i en medelstor bostadsrättsförening. Ordförande ville dock vara anonym, därför benämner vi denna som Kalle.

4.1.1 Allmänt

Kalle är 38 år och han har en bruttoinkomst varje månad mellan 20 000 - 29 000 kr. Efter en villaförsäljning valde han att investera vinsten i en bostadsrätt. Anledning till att han valde just detta område var att han bott här innan och trivdes.

4.1.2 Allmänt om föreningen

På årsmötena är de boende inte så aktiva och Kalle anser att de kunde vara mer aktiva. En anledning till att de inte är så aktiva tror han kan bero på att det är mycket äldre människor som bor där och att de inte är så intresserade.

Eftersom vår intervjuperson är ordförande i sin förening krävs det att han har tagit del av föreningens årsredovisning och den ekonomiska planen och då är insatt i dessa. Han nämner också att föreningen precis har justerat budgeten. Detta för att de har lagt in en hyreshöjning för att kunna täcka kostnaderna för det löpande underhållet, och för att föreningen skall ha en viss vinstmarginal. Med detta anser han sig vara insatt i planerna för nästa års budget gällande underhåll och andra kostnader som kan påverka den ekonomiska planen. Däremot så har han inte en aning om sin lägenhets andelstal eller kunskap om hur mycket som just hans lägenhet står för när det gäller föreningens tillgångar och skulder jämfört med förra årets drift och lånekostnader.

4.1.3 Ägarlägenhetsmarknad

Kalle skulle absolut kunna tänka sig att äga sin egen lägenhet som om det vore en egen fastighet. Att trygghetskänslan kan öka när personer själva äger sitt eget boende är något han tror kan stämma, då detta känns som en tryggare boendeform. Han tror även att det kan höja fastighetens status när denna inrymmer ägarlägenheter.

När det gäller försäljning av sin andel i föreningen så anser inte Kalle att det finns anledning till oro för att styrelsen inte skall godkänna den nya medlemmen, eftersom han anser att föreningen inte verkar ha så stor rätt att neka någon medlemskap. Kalle tror inte heller att det finns någon anledning att tro att föreningen skall komma i ekonomiskt obestånd och att medlemmarna då kommer mista sina investeringar. Bostadsrättsföreningen ifråga har generellt god ekonomi. Däremot anser han att det kan finnas skäl till oro över just detta i föreningar med sämre ekonomi.

På frågan om det kan öka den personliga statuskänslan med att äga sin egen lägenhet så tror han att det för vissa personer kan göra det medan det för andra inte har någon inverkan. Vid tiden för köpet hade Kalle pengar att investera och han ansåg att priset var skälig. Han påpekar dock att om investeraren skulle ha varit tvungen att ta lån för att kunna betala så hade han inte tyckt att avgiften varit skälig.

Månadsavgiften som betalas varje månad är tyvärr ett ont måste och han anser inte att det är så positivt. Däremot skulle Kalle gärna vilja kunna påverka sina boendekostnader mer. Vidare förklarar han att det är varje persons privatekonomi som är styrande om de skall betala mer vid investeringen för att kunna slippa månadsavgiften. Om lån behöver tas för den enskilda personen så är det inget bra alternativ utan enbart om personen har eget kapital att lägga in. 4.1.5 Förvaltning

Det löpande underhållet i föreningen sköts genom att föreningen hyr in tjänster av HSB Jöta service. De sköter då den yttre skötseln som är rutinjobb. När det gäller den inre servicen i lägenheterna är det vice värden som rycker in och hjälper till. Detta är något som Kalle känner sig nöjd med och han känner att medlemmarna överlag är positivt inställda till detta. Då intervjupersonen är ordförande i föreningen är han väl insatt i vad föreningen har för underhållskostnader. Med denna kunskap så har han kunnat jämföra bostadsrättens månadskostnad med vad det skulle kosta att bo i en villa per månad. Resultatet blev då att det inte är jämförbart i det område han bor i. Månadsavgiften för hans bostadsrätt har höjts tre gånger sedan 2001 och ligger på en relativt hög nivå men han anser ändå att månadsavgiften är skälig.

Vidare anser Kalle att det är positivt att inte ensam behöva ansvara för det löpande underhållet. I föreningen bor dessutom många äldre människor som hellre betalar lite mer för att slippa ansvaret. De flesta medlemmarna i föreningen anser han vara ganska insatta i vad de får och inte får göra utan föreningens tillstånd. Detta är något de borde vara insatta i förtydligar han.

4.1.6 Andrahandsuthyrning

4.1.7 Portföljteorin och privatpersoners sparande

Som privatperson anser sig inte Kalle vara intresserad av att investera i ett flertal ägarlägenheter för att hyra ut i andrahand. Däremot så anser han att om det vore ett av hans intressen och om finanserna fanns, så skulle det vara intressant att investera i ägarlägenheter i vinstsyfte. Det skulle då kunna vara en investeringsmöjlighet och chans till att sprida sitt kapital vid investering i flera ägarlägenheter. Om han skulle investera i ägarlägenheter så skulle han välja att ha dem samlade i samma fastighet då det är lättare att sköta och att ha översikt över dem. Kalle tror sig då inte heller att han skulle vilja köpa ägarlägenheter med viss spridning såsom i olika städer och områden. Idag har han valt att ha sitt privatsparande i fonder och har även ett traditionellt sparkonto. Om han valt att investera i ägarlägenheter så skulle han dock kunna tänka sig att frigöra bundet kapital för att finansiera dessa.

4.2 Kvantitativ studie

Enkäten skickades/lämnades ut till sammanlagt 220personer, varav av 118 personer svarade, det vill säga 53,6 procent. Majoriteten av respondenterna befinner sig i ålderskategorierna 31-40, 41-50 och 61-70 år.

Diagram 4.1 Antal respondenter i varje ålderskategori.

4.2.1 Allmänt

Det vanligaste svaret på frågan varför de valde att bli medlemmar i denna förening, var läget. Läget inkluderade bland annat att det var centralt, lugnt och bekvämt efter deras personliga behov. På frågan varför de valde att köpa bostadsrätt så var svarsalternativen, kapital att investera efter såld villa och fördel att kunna påverka. I vissa av fallen så har personerna köpt bostadsrätt eftersom det råder brist på hyresrätter och vissa av intervjupersonerna var i snabbt behov av bostad. I andra fall föll det sig att den ena parten redan bodde i en bostadsrätt. Andra svarsalternativ som förekom, men som hade låg svarsfrekvens var bland annat: standarden, rekommendering från vänner, föreningen hade bra ekonomi och att de helt enkel tyckte om lägenheten.

4.2.2 Allmänt om föreningen