Plan PM Röinge 3:4, Bokebo
I Ludvigsborg, Hörby kommun, Skåne län
Underlag till beslut om planbesked
Karta över planområdet.
2
Bakgrund
Ansökan om planbesked har inkommit 2021-05-06. Ansökan innebär att befintliga
byggnader kan nyttjas för förskola utöver dagens användning för vård samt en nybyggnation av bostäder.
Fastigheten Röinge 3:4 (skifte 1) inrymmer byggnader som utgörs av en gammal gård, en av de äldsta inom Ludvigsborg, som idag används som vårdboende. Idag bedrivs ett
äldreboende inom del av byggnaderna. Enligt sökande är byggnaderna till viss del
underutnyttjade vilket till stor del beror på ett stort och kostsamt renoveringsbehov. Sökande önskar inrymma förskoleverksamhet inom fastigheten, vilket är oförenligt med gällande detaljplan. Sökande har utöver möjligheten att inrymma förskoleverksamhet inom fastigheten även identifierat en möjlighet att utveckla radhusbebyggelse inom befintlig tomtmark som utgörs av uppvuxen natur.
Sökande beräknar att en friyta om 3 000 kvm sammanhängande gård skulle kunna tillskapas inom fastigheten. Detta möjliggör en förskola för 75 barn, med en beräknad friyta om 40 kvm/barn. Sökande föreslår att ca 30 radhus tillförs fastigheten.
Utdrag bilaga ansökan om planbesked, Skiss Röinge 3:4.
3
Syfte
Avsikten är att planlägga området för vård (befintlig användning), förskola och bostadsbebyggelse.
Planförutsättningar
Fastigheten ligger inom bebyggt område i Ludvigsborg. På fastigheten finns vårdboende. De äldsta byggnaderna härhör från när fastigheten fungerade som jordbruksfastighet. Till- och ombyggnader har skett i omgångar.
Närmsta service finns ca 500–600 meter från planområdet i form av livsmedelsbutik. Där finns även busshållplats, Ludvigsborg Kvarndammsgatan. Busshållplatsen trafikeras av linje 470 som går mellan Höör och Hörby samt linje 469 som är en natur- och kulturbuss som går mellan Höör, Fulltofta Naturcentrum och Hörby med två avgångar åt varje håll under lördag och söndag.
Totala fastighetsarean för Röinge 3:4 är 26 296 kvm. Det är skifte 1 som omfattas av de förändringar som sökande lämnat i ansökan. Fastighetsgränserna har en sämre noggrannhet (medelfel 0.45 meter) vilket kan behöva utredas under planarbetet.
Översiktskarta, planområdets läge markerat med röd punkt.
4 Fastighetskarta, planområdet markerat med röd streckad linje.
Gällande detaljplan
Gällande detaljplan är Detaljplan för Röinge 3:4 och Ludvigsborg 1:19 m.fl. fastigheter (1266-P99/91) som vann laga kraft 1998-08-20. Detaljplanen medger vård (D) och natur ska bevaras inom del av fastigheten (naturkaraktären skall bevaras: dock får gång- och cykelstråk enl ovan anordnas).
Den yta som omfattas av natur är inom privat kvartersmark och inte inom allmän plats.
Överensstämmelse med översiktsplan
Fastigheten är idag bebyggd och i gällande översiktsplan, ÖP 2030, markerad som befintlig bebyggelse. Planbeskedet innebär en utveckling och förtätning av befintlig bebyggd fastighet.
Arbete med en ny översiktsplan pågår.
Ny förskola
Det finns en stor efterfrågan på förskoleplatser i Ludvigsborg med omnejd redan i dag och det finns flertalet utbyggnadsområden som kan innebära ytterligare efterfrågan framöver.
Enligt Hörby kommuns vägledning för skolor, förskolor och fritidshem ska en friyta utomhus om 40 kvm/barn finnas. Sökande beräknar att en friyta om 3 000 kvm
sammanhängande gård skulle kunna tillskapas inom fastigheten. Detta möjliggör en förskola för 75 barn. Frågor såsom om friyta för förskolan, hanteras inom ramen för detaljplanen.
Nytt bostadsområde
Riksrådsvägen i Stockholm lyfts av sökande som en referens för det nya bostadsområdet.
Riksrådsvägen är ett radhusområde som är välkänt för att vara ett gott exempel där bebyggelsen är väl inpassad i kringliggande terräng. Bebyggelsen är anpassad till topografin och träd sparades vid byggnationen. Husen ritades av arkitekterna Léonie
Geisendorf och Charles-Edouard Geisendorf och uppfördes 1953–1956. Bostadsområdet är
5 ett gott exempel på hur befintliga värden på en plats kan tillvaratas för att skapa ett attraktivt bostadsområde och en god bebyggd miljö. Det är positivt att utgå ifrån detta
referensexempel i arbetet med detaljplanen för Röinge 3:4, Bokebo.
Frågor så som byggrätt och placering för ny bebyggelse hanteras inom ramen för
detaljplanen. Bedömningen redan i detta skede är dock att 30 radhus är högt räknat då ytor för bostadsgata, parkering, uteplatser, bostadsgård, miljöhus med mera behöver rymmas.
Även med hänsyn till platsens bevarandevärden i form av natur-/kulturvärden och likt ambitionen att spara träd/natur behöver antalet bostäder minskas. Antal bostäder som är lämpliga utreds och hanteras i detaljplanearbetet.
Utdrag bilaga ansökan om planbesked, referens Riksrådsvägen i Stockholm.
Natur- och kulturvärden, topografi
Fastigheten omfattas ej av några riksintressen, är inte utpekad i kommunens naturvårdsplan och inga kända fornlämningar finns. Inom fastigheten finns naturmark och värdefulla träd kan finnas, hur naturen generellt och värdefulla träd i synnerhet bevaras och integreras i den nya bebyggelsen behöver studeras i detalj i arbetet med detaljplanen.
Området lutar sydöst mot bäcken som går sydöst om fastigheten. Hur anpassning till topografin kan göras är en viktig fråga att studera i arbetet med detaljplanen.
De äldsta byggnaderna härhör från när fastigheten fungerade som jordbruksfastighet. Till- och ombyggnader har skett i omgångar. Byggnadernas kulturvärde behöver beaktas i detaljplanearbetet.
6
Strandskydd
Inom sydöstra delen av fastigheten gäller strandskydd. Se rosa linje i skiss på sida 2.
Dagvattenhantering och risk för översvämning
Enligt skyfallskarteringen finns ingen risk för översvämning. Planområdet lutar sydöst mot bäcken som går sydöst om fastigheten. Frågor om dagvattenhantering och risk för
översvämning hanteras i detaljplanen.
Farligt gods
Öster om planområdet passerar väg 13. Väg 13 är led för transport av farligt gods. Minsta avstånd från planområdet är ca 100–130 meter. Befintlig bebyggelse inom fastigheten har ett minsta avstånd på ca 120–130 meter. Föreslagen bostadsbebyggelse är belägen ytterligare längre ifrån väg 13, uppskattningsvis på ett minsta avstånd om 150 meter. Befintlig bebyggelse finns mellan fastigheten och väg 13.
Länsstyrelsen Skånes publikation Riktlinjer för riskhänsyn i samhällsplaneringen – Bebyggelseplanering intill väg och järnväg med transport av farligt gods (Rapport Skåne i utveckling 2007:06) anger riktlinjer för olika avstånd från en led för farligt gods. Kopplat till markanvändning anges olika zoner som ska tillämpas för att nå en god planering kopplat till farligt gods. För detta planområdet är det zonen över 150 meter som är aktuell. Inom denna zon kan de allra flesta markanvändningar tillkomma. Bostäder i form av småhusbebyggelse ryms redan inom zonen 70–150 meter, medan bostäder i form av flerbostadshus är inom zonen över 150 meter.
Bedöms därmed inte krävas några åtgärder, frågan om farligt gods hanteras i detaljplanen.
Trafik
Planområdet gränsar i väst till Bäckstigen, i norr till Röingevägen och i öst till
Kvarndammsvägen. Samtliga med enskilt huvudmannaskap. I ansökan föreslås angöring till de nya bostäderna via Bäckstigen men även ett alternativ om en intern bostadsgata inom fastigheten för Röinge 3:4, längs västra fastighetsgränsen, har lyfts av sökande. Det är troligt att det är den interna bostadsgatan som kommer att bli aktuell. Frågan hanteras i arbetet med detaljplanen.
Trafikbuller
Väg 13 ligger ca 100–130 meter öster om fastighetens östra gräns. Frågan om trafikbuller hanteras i detaljplanen.
Teknisk försörjning
Fastigheten är idag inom verksamhetsområde för kommunalt vatten och spillvatten.
Bedömning
Planering & Utveckling bedömer att platsen är lämplig för den föreslagna användningen (vård, förskola, bostäder) och att positivt planbesked bör lämnas.
Behov av utredningar
I framtagandet av en detaljplan är det många utredningar som kan bli aktuella. Nedan listas utredningar som bedöms krävas i planarbetet, behovet kan förändras under arbetet gång och fler eller färre utredningar kan krävas.
7 Följande särskilda utredningar bedöms krävas i planarbetet:
• Översiktlig geoteknisk utredning som innefattar geohydrologi/infiltrationsmöjlighet
• VA/dagvattenutredning
• Trafikutredning
• Trafikbullerutredning
• Naturvärdesinventering
Miljöbedömning
I arbetet med detaljplanen görs alltid en undersökning av betydande miljöpåverkan.
Undersökningen görs för att bedöma om genomförandet av detaljplanen bedöms medföra betydande miljöpåverkan enligt 6 kap 11§ miljöbalken. I sådant fall ska en miljöbedömning göras och en miljökonsekvensbeskrivning upprättas. Kommunens bedömning samråds sedan med länsstyrelsen.
Planförfarande
Detaljplanen bedöms handläggas med standardförfarande. Antagande ska preliminärt ske i kommunfullmäktige i enlighet med 5 kap 7§ plan- och bygglagen. Beslut i bygg- och miljönämnden tas inför planbesked, samråd, särskilt beslut om undersökning av betydande miljöpåverkan, granskning samt vid godkännande av antagandehandlingar.
Plankostnad
Kostnaden för detaljplanen kommer att regleras i planavtal.
Preliminär tidplan
Planarbetet bedöms kunna påbörjas under andra kvartalet 2022 och handläggningstiden bedöms till cirka 18 månader.
Medverkande
Detta PlanPM har handlagts av Planering och utveckling på Samhällsbyggnadsförvaltning.
Under arbetet har dessutom tjänstemän från avdelningar så som Bygg & Miljö deltagit.
Carin Holst Malin Töger
Planeringsamordnare Planarkitekt med samordningsansvar
