B R - L G H N R H S B B R F S K A N S E G A N I J Ä R P E N

---

Adress Telefon Org nr E-post

Kunskapens väg 6 063-13 43 40 55 68 61- 16 84 info@varderingsinstitutet.com 831 40 Östersund

H S B B

S

J

Marknadsvärdebedömning

Januari 2021

1

1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare

971 04 LULEÅ

1.2 Uppdrag

Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning.

”Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad.

Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid.”

Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer.

1.3 Värderingsmetod

Värderingen utförs enligt ortsprismetoden vilket innebär en jämförelse av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen.

Härvid beaktas såväl värderingsobjektets belägenhet som dess egenskaper och förutsättningar.

1.4 Värdetidpunkt

Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten januari 2021.

1.5 Inspektion

Bostadsrättslägenheten inspekterades 2021-01-13 av Mikael Andersson. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren. Värdebedömningen grundar sig på objektets standard och skick vid in- spektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen.

Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 § jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av lägenheten kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av objektet.

1.6 Kvalitetssystem

Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras/produceras varje dokument inom företa- get av en medarbetare som är av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare och/eller av Svenska Handelskammaren förordnad oberoende fastighetsvärderare.

1.7 Inkomna uppgifter

Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är läm- nade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register.

Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell.

2

1.8 Lagring och GDPR

Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat identifierbart syfte än ovanstående.

Värdet och ingående fakta kan anonymiserat ingå i statistik, forskning och som värdeunderlag.

Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplet- tering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen.

3

2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Objektsspecifika uppgifter

Bostadsrättsförening: HSB BRF Skansegan i Järpen (Organisations nr: 792000-2172) Fastighet: Åre Skansborg 2

Lägenhetsnummer: 30-2572-1-5

Adress: Gastkullevägen 41 A, 837 32 Järpen

Kommun: Åre Kommun

Område: Järpen

Lägenhetsinnehavare: F-3-21-23 Lägenhetsstorlek: 2 RoK

Lägenhetsarea: 64 m² (enligt bostadsrättsinformation 2021-01-21) Månadsavgift: 3 558 kr/månad

Reparationsfond: 9 896,15 Kr (enligt bostadsrättsinformation 2021-01-21)

Andelstal: 2,58017 %

Överlåtelseavgift: 1 190 kr Pantsättningsavgift: 476 kr/pant

2.2 Allmänt

Bostadsrätt om 2 rum och kök belägen i norra delarna av Jäpren tätort, Åre kommun. Fastigheten, där värderingsobjektet är belägen, består av två bostadsbyggnader med totalt 39 lägenheter upp- förda. Byggnaderna är uppförda 1969 och har adressen Gastkullevägen 41 A-D i Järpen. Värde- ringsobjektet är belägen i den norra byggnadskroppen och där den östra delen av byggnaden. Fas- tigheten har gångavstånd till Järpen centrum med affär och restaurang. I närområdet finns även skola samt allmänna kommunikationer i form av buss och tåg.

Lägenheten, som är en hörnlägenhet på vån 2 tr (från suterrängvåning räknat), har ett högt läge med viss utsikt från den inglasade balkongen. Lägenheten har delvis äldre inredning och ytskikt som bedöms vara i slutet av sin tekniska livslängd. Kök har äldre inredning och äldre vitvaror. All- rum har utgång till den inglasade balkongen. Wc/duschrum har tvättställ, wc-stol, duschplats samt tvättmaskin och torktumlare. I avgiften ingår bränsleavgiften (fn 373 kr) och internetuppkoppling (fn 215 kr).

Föreningen har i suterrängplan en gemensam tvättstuga i mycket gott skick. Lägenhetsförråd finns i suterrängplan. Bokningsbar grillstuga på innergården. Soprum med sopsortering. Före- ningen har totalt 10 p-platser och 25 garageplatser för uthyrning.

AVSTÅND I KILOMETER (G=GÅNGAVSTÅND)

Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: 1 Affärscentrum: 1

4

2.3 Bostadsrättsföreningen

Allmänt:

Föreningen äger fastigheten Skansborg 2 i Åre kommun. På fastigheten finns två bostadsbyggnader med totalt 39 lägenheter uppförda. Byggnaderna är uppförda 1969 och har adressen Gastkullevägen 41 A-D och 43 A-D i Järpen. Föreningen har totalt 10 p-platser och 25 garageplatser för uthyrning. Gemen- samhetslokaler finns.

Yta bostäder: 2 517 m² Yta lokaler: - m²

Tvättstuga: Gemensam tvättstuga i mycket gott skick finns belägen i suterrängplan.

Övrigt: Lägenhetsförråd finns i suterrängplan. Bokningsbar grillstuga på innergården. Soprum med sopsorte- ring.

Vi har tagit del av: x ^Stadgar Lägenhetsförteckning x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2019 EKONOMI

Avgiftsnivå: 638 kr/m² x Avser föreningens genomsnittsnivå Avser aktuell lägenhet

Avsättning UH: 8 kr/m²

Driftskostnader: 330 kr/m² exklusive underhåll Taxeringsvärde: 10 271 000 kr

Långsiktiga lån: 1 620 000 kr 15,8 % av taxeringsvärdet

Lån/m² bostäder: 644 kr/m²

Eget kapital: 4 023 359 kr 39,2 % av taxeringsvärdet Varav UH-fond: 3 172 136 kr 30,9 % av taxeringsvärdet

UH fond: 1 260 kr/m²

Kommentar: Föreningen bedöms ha en låg avsättning till underhåll. Större underhållsåtgärder bedöms vara nödvän- diga i närtid med avseende på byggår. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Protector där det även ingår styrelseansvar. Hemförsäkring bekostas individuellt av bostadsrättsinnehavarna. Kollektivt bo- stadstillägg ingår i föreningens fastighetsförsäkring. Underhållsplan finns. Stambyte görs i samband med renovering av badrum. Bostadsrättsföreningen bedöms vara lågt belånad. Bergvärme installerad 2019.

2.4 Fastighets och byggnadsrelaterade uppgifter

Fastighet: Åre Skansborg 2

Byggår: 1969 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge

Ombyggnadsår: - ^{Parhus Radhus} Mellanläge

Antal våningar: Tre varav ett i suterrängplan

Underhållsbehov: Underhållsplan finns. Större underhållsåtgärder bedöms vara nödvändiga i närtid med avseende på byggår. Badrumsrenoveringar pågår. Stambyte görs i samband med renovering av badrum.

Övrigt: Lägenhetsförråd finns i suterrängplan. Bokningsbar grillstuga på innergården. Soprum med sopsorte- ring.

VA-stammar: x Ursprungliga x ^{Utbytta Övrigt:} Stambyte görs i samband med renovering av badrum

Hiss: Ja x ^Nej

BYGGTEKNIK

GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER

Murar till berg Betonghålsten Trä Trä Träpanel Takpannor x ^Kopplade

x Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong x ^{Tegel Eternit} x ^Tvåglas

x Grundsulor Lättbetong Lättklinker x ^Betong Kalksandsten x ^{Plåt Treglas}

Krypgrund x ^{Betong Tegel} Stålbalkar Puts Papp Isolerglas

Plintar Natursten x ^{Betong Slammat Shingel Enkelglas}

Pålar Eternit 2+1-glas

Balkgrund Innanfönster

5 UPPVÄRMNINGS- OCH VENTILATIONSSYSTEM

x Vattenburet värmesystem Öppen spis Oljepanna Solvärme

Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Elpanna Jordvärme

Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/luft)

x Radiatorer Kakelugn x ^Bergvärme Värmepump (luft/vatten)

Golvvärme el Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme

x Mek. Ventilation x Kommunikationsfiber

Självdragsventilation

I avgiften ingår bränsleavgiften (fn 373 kr) och internetuppkoppling (fn 215 kr).

2.5 Energideklaration

Fastigheten som bostadsrätten tillhör saknar giltig energideklaration.

2.6 Lägenhetsbeskrivning

Våningsplan: Lägenheten är belägen på den 3:a våningen av 3 boendevåningar, två trappa upp från suterrängvåningen.

AREOR

Plan Boarea Biarea Kommentar

Bv 64,0 - De angivna areorna är hämtade från erhållen bostadsrättsinformation 2021-01-21.

S:a 64,0 -

RUMSINDELNING

Plan Allrum Sovrum Kök Hall Badrum Wc/du Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Arbetsr

2 tr 1 1 1 1 1

S:a 1 1 1 1 1 1

Lägenheten har inglasad balkong med viss utsikt.

KÖK

x Elspis m. häll Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl x Diskbänk (rostfritt)

Vedspis Grill Inbyggd micro Frys

Gasspis x Köksfläkt x Diskmaskin x Kyl / Frys

Beskrivning: Kök med rostfri diskbänk och avlastningsyta i trä.

Standard: Bedöms ha delvis äldre vitvaror och inredning

Underhållsstatus: Delvis normal för åldern men med kommande behov av modernisering WC/DUSCH-RUM

x ^WC x Duschplats Badkar Handdukstork x Tvättmaskin

Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt x Torktumlare

x Tvättställ Bastu Torkskåp

Beskrivning: Wc/duschrum med tvättmaskin och torktumlare

Golv: Plastmatta Standard: Delvis äldre

Väggar: Plastmatta Underhållsstatus: Ytskikt i slutet av sin tekniska livslängd. Murket kring fönster.

6 FÖREKOMMANDE YTSKIKT

GOLV VÄGGAR TAK

x ^Parkett x ^Tapet x ^Målat

x Plastmattor Målad glasfiberväv Träpanel

Trä Målat Vävklistrat

Laminat Panel Vävspänt

Linoleum Bröstpanel Plastspänt

Klinker Lamellskivor Pappspänt

Skiffer Kakel Akustikplattor

Textilmattor Stuckatur

SKICK OCH UNDERHÅLL

Lägenheten har delvis äldre inredning och ytskikt som bedöms vara i slutet av sin tekniska livslängd. Kök har äldre in- redning och äldre vitvaror. Allrum har utgång till den inglasade balkongen. Wc/duschrum har tvättställ, wc-stol, dusch- plats samt tvättmaskin och torktumlare.

7

3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort

2019 hade en viss stabilisering gällande bostadsbyggandet jämfört med 2018, även om en viss fortsatt ojämn byggtakt kunde ses där vissa marknader svajade betänkligt och där en fortsatt tyd- lig trend för en avsvalning på marknaden för nyproducerade bostadsrätter, främst i storstadsreg- ionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efter- frågan på bostäder bedöms på vissa ställen fortfarande vara hög men en klart ökad priskänslighet och ett stort utbud gör att många

affärer drar ut på tiden samt att priserna pressas. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnat- ionen av bostäder fortsätter att avta under 2020 även om det fort- farande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesana- lys (BME 2018). Boverket själva har i sin prognos att ca 51 000 nya bo- städer påbörjas under 2020 vilket är färre än Boverkets behovspro- gnos om ca 64 000 nya bostäder

årligen. Prognosen visar på ca 22 500 nya hyresrätter, 13 500 nya bostadsrätter samt 10 500 små- hus. Cirka 3 000 bostäder tillkommer genom ombyggnationer.

Diskussionerna har fortsatt under 2019 gällande hushållens höga och stigande skuldsättningen vil- ket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastig-

heter som säkerhet har stigit. Riksban- ken höjde styrräntan till 0 under decem- ber 2019 vilket gör att landet inte längre har minusränta.

En stor osäkerhet finns naturligtvis i och med pandemin kring utbrottet av Covid- 19 och den tillhörande samhällsekono- miska belastningen på samhället. De ekonomiska konsekvenserna kommer inte att vara kända ännu på flera måna- der men klart är att en stor påverkan på delar av samhället bedöms som rimligt.

Risken för fastighetsmarknaden ska inte underskattas och då främst i fall en stigande arbetslöshet kommer i kombination med ett ökat utbud av fastigheter. En låg ränta och stora insatser från sta- ten kan möjligen mildra effekterna men viss höjd bör tas för att marknaden kommer att påverkas och då främst negativt. Osäkerheten i sig bedöms i dagsläget också bidra till både kortsiktiga akuta försäljningar och pressade priser på vissa marknader.

8

3.2 Åre kommun

Åre kommun ligger i västra Jämtland efter E14 mellan Östersund och Trondheim. Kommunen har en total landareal om ca 720 000 ha varav stora ytor upptas av fjäll- och skogsmark. Åre kommun har idag totalt 11 727 innevånare (dec 2019). Befolkningsutvecklingen har varit stigande under senaste åren. Under perioden 2015-2018 har befolkningsökningen varit 8,0% (nionde högsta i Sve- rige) och under 2016-2019 var ökningen 5,8 %.

Kommunen har näst högsta nyföretagandet i Sverige (17,3 per 1 000 invånare 2018) och fjärde högsta andelen företagare i procent (12,3 % 2017) jämfört med Sveriges andra kommuner. Kom- munen rankas som 85 av 290 kommuner i Svenskt Näringslivs ranking för 2019. Kommunens skat- teintäkter är i snitt 40 677 kr/invånare 2018 vilket är något lägre än rikssnittet på 45 521 kr/invå- nare. Kommunens kostnader per invånare var 59 161 kr/invånare 2018 mot rikssnittets 54 235 kr/invånare. Arbetslösheten (16-64 år) i Åre kommun är 6,4% (2018) vilket är lägre än rikssnittet på 7,0%.

Kommunens huvudort är Järpen med ca 1 600 invånare. Centrala Åre (med Duved) har ca 3 000 invånare. Åre samhälle är en utpräglad turistort med omfattande turistverksamhet, framför allt vad gäller vinterturism. Orten är välkänd främst genom alpina världscupstävlingar men också al- pina VM 2007 och 2019. Åre har tillsammans med Falun, Östersund och Stockholm sökt Olym- piska vinterspelen totalt åtta gånger.

Flera större byggnationer har genomförts i Åre senaste 10 åren där främst Holiday Club och Copperhill utmärker sig. Även många privata satsningar på bostadsrättslägenheter och timeshare- lägenheter har gjorts senaste åren. Största satsningen har skett i området Björnen/Sadeln men förtätning har skett även i Tegefjäll/Duved samt i centrala delarna av Åre samhälle. Tätorten har ett resecentrum centralt med anslutning till järnvägsstationen och goda kommunikationer med såväl tåg, buss som anslutning mot Åre/Östersund flygplats som ligger ca 87 km österut.

3.3 Järpen

Järpen är kommunens huvudort och har 1 567 invånare (dec 2019). Järpen har förutom offentlig förvaltning även Lundhags-fabriken samt flertalet industriföretag. I järpen finns affärer, restau- ranger, bensinstation, sporthall och offentlig service. Orten har även JGY Åre (gymnasieskola inom Jämtlands gymnasium) med populäraste inriktningarna på skidåkning samt hotell- och restaurang- programmet. Järpen har allmänna kommunikationer med såväl buss som tåg och orten ligger i di- rekt anslutning till där Indalsävlen och Järpsrömmen rinner ihop till sjön Liten. Järpen ligger ca 25 km öster om Åre och 73 km väster om Östersunds stad.

9

4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys

Prisnivån för bostadsrättslägenheter inom föreningen är varierande och läget inom byggnaden och skicket på lägenheten bedöms ha stor påverkan. Vid en genomgång av genomförda försälj- ningar av bostadsrätter inom föreningen från 2018-05-01 visar på priser mellan 7 716 – 13 333 kr/m², med en genomsnittsnivå på ca 9 536 kr/m². Materialet omfattar elva köp och de högsta priserna fås för ettor på bv samt de lägsta priserna för treor på våning 2-3. Snittet för tvåor på översta våningen är 9 844 kr/m².

4.2 Värdediskussion

Lägenhet med ett gott läge inom föreningen och byggnaden. Lägenheten är belägen högst upp med viss utsikt. Lägenheten har ett hörnläge i byggnaden med inglasad balkong mot innergården.

Lägenheten har delvis äldre inredning och ytskikt som bedöms vara i slutet av sin tekniska livs- längd. Kök har äldre inredning och äldre vitvaror. Allrum har utgång till den inglasade balkongen.

Wc/duschrum har tvättställ, wc-stol, duschplats samt tvättmaskin och torktumlare.

Föreningen har låg belåning men även en låg avsättning till underhåll. Avgiften höjdes inte 2020. I avgiften ingår värme och internet.

Ett rimligt marknadspris för lägenheten bedömes mot bakgrunden av detta till ca 9 400 kr/m².

10

Förutsättningar

Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 30-2572-1-5 i HSB BRF Skansegan i Järpen till:

Marknadsvärde per januari 2021

SEXHUNDRATUSEN KRONOR 600 000 KRONOR

Bedömt värdeintervall

± 60 000 kr

Värde per kvadratmeter: 9 375 kr/m² (64,0 m²)

Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning.

Östersund 2021-01-22

Mikael Martinsson

Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare /Byggingenjör SBR

11

B I L A G A I A

,

12 Källa: eniro.se

13

B I L A G A I I I B

14

Fasadbild Fasadbild

Översiktsbild Översiktsbild

Utsikt från balkong Gemensam tvättstuga