22.2. Bilaga 1 Planbeskrivning_Tidtagaren 2_2019-11-11

(1)

Tistelvägen

Bygde vägen

yvägen Hästhagsvägen

Dnr 2019/0522 SHBN 203

Antagandehandling 2019-11-11 Planbeskrivning

Tidtagaren 2 och del av

Tureberg 25:3, Tureberg

(2)

Innehåll

Inledning 3

Syfte 3

Handlingar 3

Planområdet 3

Undersökning - behov av miljöbedömning 3 Tidigare ställningstanganden och beslut 3

Gällande planer 3

Befintliga förhållanden 4

Befintlig bebyggelse 4

Kulturhistoriskt värdefull miljö, fornlämningar 5

Mark och vegetation 5

Geotekniska förhållanden 5

Dagvatten 5

Offentlig och kommersiell service 6

Teknisk försörjning 6

Gator och trafik 6

Störningar och risker 6

Planförslaget 7

Markanvändning 7

Bebyggandets omfattning 7

Placering 7

Utformning 7

Utförande 7

Tillgänglighet 7

Parkering 7 Administrativa bestämmelser 7

Teknisk försörjning 7

Konsekvenser av planförslaget 7

Genomförandefrågor 8

Organisatoriska frågor 8

Ekonomiska frågor 8

Fastighetsrättsliga frågor 8

Tekniska frågor 9

Medverkande 9

(3)

Inledning

Syfte

Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en avstyckning av fastigheten Tidtagaren 2 och skapa förutsättningar för ytterligare ett bostadshus. Del av fastigheten Tureberg 25:3 söder om fastigheten som idag är planlagd med allmänt ändamål för park och plantering avses att ändras till kvartersmark för bostäder. Detta för att uppnå tillräcklig tomtstorlek enligt gällande översiktsplan.

Handlingar

Till planändringen hör:

• Planbeskrivning

• Plankarta med bestämmelser

• Undersökning - ställningstagande till betydande miljöpåverkan

• Samrådsredogörelse

• Utlåtande

• Fastighetsförteckning

Planområdet

Planområdet är beläget vid Tistelvägen i Knista, Tureberg. Planområdet omfattar fastigheten Tidta- garen 2 som är 1395 kvadratmeter och del av Ture- berg 25:3 som är ca 335 kvadratmeter. Tidtagaren 2 är privatägd och Tureberg 25:3 ägs av Sollentuna kommun. Söder om planområdet finns en livs- medelsbutik, i övrigt är det främst bostäder i form av villor, radhus och flerbostadshus kring planom- rådet, se framsidan.

Undersökning - behov av miljöbedömning Inför att förslag till detaljplan upprättas ska en bedömning göras om planens genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan.

Bedömningen redovisas i en separat handling (Undersökning). I Undersökningen görs följande ställningstagande:

Planändringen bedöms inte ge upphov till en betydande miljöpåverkan vilket medför att en mil- jöbedömning med tillhörande miljökonsekvens- beskrivning (MKB) inte kommer att göras.

Motiven till ställningstagandet är:

Fastigheten Tidtagaren 2 har redan tagits i anspråk för bebyggelse och planändringen påverkar inte platsen i någon nämnvärd utsträckning. I detta fall bedöms det lämpligt att omvandla del av fastigheten Tureberg 25:3 från allmän mark för park och plantering till kvartersmark med ändamål för bostäder då parkmarken inte längre fyller sitt syfte.

Vidare antas planförslaget inte medföra någon mil- jöpåverkan. Planförslaget har heller ingen negativ påverkan på andra planer eller program.

Tidigare ställningstanganden och beslut

Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2019-01-29 (§ 12) att ge kommunledningskontoret i uppdrag att påbörja ett planarbete för fastigheten Tidtaga- ren 2 och del av fastigheten Tureberg 25:3, Tistel- vägen, Tureberg.

Gällande planer

Översiktsplan

I kommunens översiktplan (2012, aktualiserad 2018) anges området som en del av den övriga be- byggda miljön, stadsbygden. Villastädernas karak- tär ska bevaras och utvecklas. Förtätning på vissa håll men medvetet. Bevara på andra håll. Tomter under 800 kvadratmeter ska inte tillkomma gene- rellt, utan föregås av planläggning.

Området omfattas inte av kulturmiljöplanen.

Området omfattas inte av grundvattenskydd.

Översiktskarta

(4)

Detaljplan

För området gäller stadsplan nr 232 som anger att det på fastigheten Tidtagaren 2 får bebyggas med friliggande bostadshus i två våningar och att vind inte får inredas utöver angivet antal våningar.

Högsta byggnadshöjd är 6,5 meter. En femtedel av fastighetsarean får bebyggas. Största exploatering per fastighet är 200 kvadratmeter byggnadsarea.

Inom varje fastighet får endast en huvudbyggnad och en komplementbyggnad uppföras. Komple- mentbyggnad får inte inredas för bostadsändamål.

För området gäller även att minsta tillåtna avstånd från byggnad till fastighetsgräns är 4,5 meter.

Den kommunala marken söder om Tidtagaren 2 är planlagd med allmänt ändamål för park och plantering.

Den nya detaljplanen kommer ersätta del av plan nr 232 vid aktuellt planområde.

Angränsande planer är stadsplan nr 266 och de- taljplanerna nr 360 och 385.

Befintliga förhållanden

Befintlig bebyggelse

Fastigheten Tidtagaren 2 är bebyggd med en fristående bostadsbyggnad i två plan om ca 100 kvadratmeter (BYA) inklusive garage. Huvudbygg- nadens placering närmare norra fastighetsgränsen mot Tistelvägen gör fastighetens södra del lämplig för avstyckning och ny bebyggelse.

Fastigheten Tureberg 25:3 är obebyggd.

232 266

360 385

Gällande detaljplaner Befintlig byggnad på Tidtagaren 2

Aktuell del av Tureberg 25:3, vy mot öster Södra delen av Tidtagaren 2, vy mot söder

Aktuellt läge för utfart mot Tistelvägen, vy mot norr

(5)

Kulturhistoriskt värdefull miljö, fornlämningar Planområdet ligger i närheten av välbevarad eg- nahemsbebyggelse, benämnt Takåsen och Tavel- samlingen i kulturmiljöprogrammet från 1993.

Bebyggelsen bedöms inte påverkas av ett nytt hus inom planområdet med hänsyn till avstånd och utformning av den omgivande befintliga bebyggelsen kring Tidtagaren 2. Tidigare låg Turebergs gård söder om aktuellt område men finns inte längre kvar.

Planområdet ligger även i närheten av fornläm- ningar (RAÄ-nummer: Sollentuna 298:1) i form av gravfält som till vissa delar är undersökt och borttaget. Intill finns även undersökt fornläm- ningsliknande lämning (RAÄ-nummer: Sollentuna 298:2) och en övrigt kulturhistorisk lämning i form av husgrund, historisk tid (RAÄ-nummer:

Sollentuna 182:1). Se bild nedan. Lämningarna

bedöms inte påverkas av den aktuella detaljplanen.

Mark och vegetation

Marken inom fastigheterna är plan liksom om- rådet i övrigt. Aktuell mark på del av fastigheten Tureberg 25:3 består av naturmark och har en buskridå i söder mot livsmedelsbutiken.

Geotekniska förhållanden

Jorden inom planområdet består främst av sandig morän enligt SGU:s jordartskarta.

Radon

Enligt Sollentuna kommuns översiktsplan är hela kommunen att betrakta som högriskområde för radon.

Ingen radonundersökning har utförts av området.

Enligt SGU:s översiktliga geofysikkartor påvisar området uranhalter runt 3,9–4,3 ppm, vilket mot- svarar ca 45–55 Bq/kg. En radonhalt överstigande 50 Bq/kg innebär att radonsäkert byggtekniskt utförande erfordras. Ett radonsäkert byggtekniskt utförande så att gällande riktvärden följs krävs för ny bebyggelse inom området.

Markföroreningar

Inga kända markföroreningar finns i området.

Dagvatten

Området ingår i kommunens verksamhetsområde för dagvatten. Planområdet ligger inom Edsvi-

kens tillrinningsområde. Recipienten Edsviken är utpekad som vattenförekomst. Vattenkvaliteten i Edsviken är klassad till ”dålig ekologisk status”, på grund av övergödning och syrefattiga förhållan- den, och ”uppnår ej god kemisk status” på grund av problem med miljögifterna antracen och TBT (tributyltennföreningar), (senaste aktuella bedöm- ning från VISS 10/6 2019).

Miljökvalitetsnormen för ekologisk status anger att Edsviken ska uppnå god ekologisk status år 2027.

Tidsfristen är baserad på att en stor del närings- ämnen kommer från inflödet från Lilla Värtan och att det inte är möjligt att åtgärda problemen med övergödning tidigare.

Miljökvalitetsnormen vad gäller kemisk status är att god kemisk status ska uppnås med de generella undantagen för PDBE (bromerad difenyleter) och HG (kvicksilver) samt specifika undantag för antracen och TBT till 2027. Halterna av PDBE och HG får trots det generella undantaget ej öka.

Ett av de viktigaste verktygen för att förbättra kvattenkvalitén är att minska mängderna förorenat dagvatten att nå recipienten. För att klara miljö- kvalitetsnormerna krävs både små och stora åtgär- der i befintlig bebyggelsemiljö och i områden där markanvändningen ändras. Kommunen arbetar systematiskt för en hållbar dagvattenhandtering.

Dagvattenpolicyn ska följas i planområdet och bedöms då inte äventyra miljökvalitetsnormerna för Edsviken.

Lämningar i området. Nr 17 är Tidtagaren 2.

(6)

Teknisk försörjning

Planområdet ligger inom verksamhetsområdet för allmän vatten- och avloppsanläggning, vilket inne- bär att Sollentuna energi och miljö AB (SEOM) är huvudman och ansvarar för utbyggnad och drift av det allmänna vatten- och avloppsnätet inklusive dagvatten. Det finns kommunala VA-ledningar i Tistelvägen. Vidare har SEOM befintliga ledningar för el- och fjärrvärme på del av fastigheten Tureberg 25:3 inom planområdet där det idag är planlagt för allmän plats, park och plantering. El- och fjärrvärmeledningar till fastigheten Tidtagaren 1 ligger i ledningsstråket och korsar den tänkta utfartsvägen. Fjärrvärme har även en fördelnings- ledning till fastigheter väster om kvarteret.

Gator och trafik

Planområdet är beläget cirka 500 meter väster om järnvägen och cirka 800 meter öster om väg E4.

Störningar och risker

Buller

Enligt framtagen bullerkartläggning av kommunen (ÅF, 2017) är ekvivalent ljudnivå 50-55 dBA inom merparten av aktuellt planområde.

Ett plank finns uppfört på angränsande fastighet söderut som fungerar som störningsskydd från livsmedelsbutiken.

Framkomlighet för räddningstjänsten

Om avstånd mellan Tistelvägen och nytt hus över-

stiger 50 meter behöver vägen till bostadshuset utföras med tillgänglighet för räddningsfordon motsvarande en räddningsväg. Detta innebär att vägen bland annat måste anpassas gällande bärig- het, svängradie, körbanebredd för att uppfylla till- gänglighetskraven för räddningstjänsten.

Elledningar heldragna blå, röda och gröna linjer. Fjärrvärme-ledningar i fet röd/gul linje. VA i tunnare röd linje och streckad blå linje.

(7)

Planförslaget

Planen syftar till att möjliggöra en avstyckning av fastigheten Tidtagaren 2 och skapa förutsättningar för ytterligare ett bostadshus. Detta genom att bland annat omvandla mark för allmänt ändamål park och plantering till kvartersmark med ändamål för bostäder.

Utfart till Tistelvägen för den avstyckade och till- kommande fastigheten föreslås västerut via marken som idag är planlagd för park och plantering.

Markanvändning

Marken inom planområdet planläggs med ända- mål för bostäder, B.

Bebyggandets omfattning

Planen reglerar en högsta tillåtna byggnadsarea per fastighetsarea om 20 % och största exploatering per fastighet är 200 kvadratmeter byggnadsarea (BYA). Vidare får endast en huvudbyggnad och bostadslägenhet får uppföras per fastighet. Detta regleras med planbestämmelsen e.

Prickmarkerad mark får inte förses med byggnad.

Minsta fastighetsstorlek är 800 kvm för att över- ensstämma med gällande översiktsplan.

Placering

Planen säkerställer att huvudbyggnad placeras minst 4.5 meter från fastighetsgräns. Komple- mentbyggnad får sammanbyggas över fastighets- gräns alternativt placeras minst två meter från fastighetsgräns. Syftet med bestämmelsen är att

möjliggöra för en sammanbyggd gemensam car- port, uthus el. dyl.

Utformning

Planen reglerar en högsta byggnadshöjd om 6.5 meter för huvudbyggnad och 2.7 meter för komplementbyggnad. Högsta nockhöjd för huvudbyggnad är 7,5 meter och för komplementbyggnad 3,5 meter.

Huvudbyggnad får uppföras med högst två vå- ningar. Vind får inte inredas utöver angivet vå- ningsantal. Tak ska utformas som sadeltak, man- sardtak eller pulpettak. Bestämmelserna syftar till att bevara områdets karaktär vilken bland annat kännetecknas av småskalig villabebyggelse i en skala om en till två våningar.

Utförande

Marken vid infarten ska vara av genomsläppligt material för att möjliggöra fördröjning och rening av dagvatten vilket regleras med planbestämmelsen b. Exempel på sådant material är grus, gräs eller marksten med genomsläppliga fogar.

Tillgänglighet

Ny bebyggelse ska så långt som möjligt anpassas för personer med funktionsnedsättning. Då marken är plan i området är förutsättningarna goda för att åstadkomma god tillgänglighet.

Parkering

Parkering ska ske inom den egna fastigheten.

Administrativa bestämmelser

Genomförandetiden för detaljplanen är fem (5) år, räknat från det datum som detaljplanen vinner laga kraft.

Mark med planbestämmelsen u innebär markre- servat för allmännyttiga underjordiska ledningar för befintliga el- och fjärrvärmeledningar.

Konsekvenser av planförslaget

Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte få några negativa konsekvenser på omgivningen eller på miljön.

Planen överensstämmer med översiktsplanen.

Det allmänna park-/naturområdet som idag kan upplevas otryggt försvinner vilket kan förbättra upplevelsen av trygghet i området.

Fgh A ca 900 kvm

Fgh B ca 830 kvm

Ny fastighetsgräns Exempel ny byggnad Exempel på möjliga nya fastighetsgränser och utformning

(8)

Planbeskrivning 2019-11-11 Dnr 2019/0522 SHBN 203

8

Genomförandefrågor

Nedan redovisas de organisatoriska, fastighetsrätts- liga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för ett ändamålsenligt och i övrigt samordnat plangenomförande. Avgöranden i frågor som rör fastighetsbildning, vatten- och avloppsanläggning- ar med mera regleras genom respektive speciallag.

Organisatoriska frågor

Planförfarande

Planarbetet handläggs med standardplanförfarande enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900), lydel- sen efter 2015-01-02.

Tidplan detaljplan

Samråd Våren 2019 Granskning Sommar 2019 Antagande Hösten 2019

Laga kraft Tidigast tre veckor efter antagande

Huvudmannaskap

Kommunen är huvudman för allmän plats, ex- empelvis för gator som angränsar planen. Inom kvartersmark ansvarar fastighetsägaren för genom- förandet.

Genomförandetid

Genomförandetiden för detaljplanen är fem år, räknat från det datum då detaljplanen vinner laga kraft.

Fastighetsägarna har under planens genomföran- detid en garanterad byggrätt i enlighet med planen Efter genomförandetiden fortsätter planen att gälla till dess den ändras eller upphävs.

Ekonomiska frågor

Plankostnader

Ett särskilt avtal som reglerar kostnaderna för planarbetet har träffats. Fullföljs avtalet ska således ingen planavgift utgå enligt taxa.

Bygglov, nybyggnadskarta

För bygglov och nybyggnadskarta tar kommunen ut avgifter enligt av kommunfullmäktige fastställd taxa. Fastighetsägare betalar själv sådana avgifter.

Fastighetsbildningsförrättningar

Fastighetsägarna svarar själva för kostnader för fast- ighetsbildningsåtgärder som är nödvändiga för att genomföra detaljplanen. Eventuell inskrivning av rättighet för SEOMs ledningsstråk bekostas dock av SEOM.

Ersättning vid markförvärv

Ersättning för kommunal mark regleras i särskild överenskommelse.

Anläggningsavgifter

Fastighetsägare bekostar anslutningsavgifter till VA, el, fjärrvärme etc. Fastighetsägarna ansvarar för och bekostar erforderliga tekniska utredningar, byggnationer, anläggningar samt ev. andra åtgärder inom kvartersmarken.

För anslutning till den allmänna VA-anläggningen debiterar SEOM anläggningsavgifter enligt av kommunfullmäktige fastställd taxa. För anslutning till det allmänna elnätet debiterar SEOM enligt gällande taxa alternativt individuellt efter förfrå- gan. För anslutning till det allmänna fjärrvärmenä- tet debiterar SEOM individuella avgifter. För mer detaljerad information hänvisas till SEOM. Fastig- hetsägare svarar för att själv ta kontakt med SEOM för att få en beräkning av anläggningsavgiften i det enskilda fallet.

Fastighetsrättsliga frågor

Markägoförhållanden

Planområdet omfattar fastighet Tidtagaren 2 som är privatägd och Tureberg 25:3 som ägs av Sollen- tuna kommun.

Fastighetsbildning

När detaljplanen vunnit laga kraft kan fastighets- rättsliga åtgärder ske. Frågor kring fastighetsbildning prövas av lantmäteriet efter ansökan, från

PLANSAMRÅD UNDERRÄTTELSE ANTAGANDE LAGA KRAFT

Enkelt förfarande, PBL 1987:10, 2010:900

Normalt förfarande, med programsamråd PBL 2010:900

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD ANTAGANDE LAGA KRAFT

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD ANTAGANDE LAGA KRAFT

GRANSKNING

GRANSKNING GRANSKNING

GRANSKNING

PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

PLANSAMRÅD ANTAGANDE LAGA KRAFT

GRANSKNING

Normalt förfarande, PBL 2010:900

Enkelt förfarande, utan underrättelse PBL 1987:10 och 2010:900

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

kvartal 2 2019 kvartal 3-4 2019 kvartal 3-4 2019 kvartal 3-4 2019

(9)

fastighetsägarna, till lantmäterimyndigheten i Stockholms län.

Fastighetsägarna ansöker om erforderliga fastig- hetsbildningsåtgärder.

Fastighetsbildning i enlighet med detaljplanen krävs.

Del av fastigheten Tureberg 25:3

Aktuell del av Tureberg 25:3 (ca 335 kvm) avstyckas och överförs till Tidtagaren 2.

Fastigheten Tidtagaren 2

Del av Tureberg 25:3 (ca 335 kvm) avstyckas och överförs till Tidtagaren 2 som omfattar ca 1395 kvm. Tidtagaren 2 planeras att därefter delas i två fastigheter som omfattar ca 800 kvm vardera.

Avtal

En överenskommelse om fastighetsreglering ska träffas mellan fastighetsägarna som underlag till ansökan om fastighetsreglering hos lantmäteriet.

Nyttjanderätt/servitut

SEOM har ett ledningsstråk på aktuell del av fastigheten Tureberg 25:3 som skyddas med avtals- servitut. SEOM ansvarar och ombesörjer eventuell inskrivning av rättigheten.

Tekniska frågor

Ledningar

Det finns kommunala vatten- och avloppsledningar i Tistelvägen där anslutning till berörd fastighet bör kunna ske. Förbindelsepunkt för anslutning utreds och anges vid framtagande av nybyggnadskarta. Sollentuna Energi- och miljö, SEOM, ska kontaktas för anvisning av anslutningspunkt för vatten- och avloppsledningar. Beroende på place- ringen av anslutningspunkt kan rätt att förlägga vatten- och avloppsledningar behöva säkras genom servitut.

SEOM har ledningsstråk för el- och fjärrvärme i den tänkta utfarten mot Tistelvägen. Ledningsstrå- ket planeras att skyddas med en rättighet. Vidare får det inte göras några markförändringar som kan påverka ledningarna avseende underhåll och åtkomst.

El- och fjärrvärmeservis till fastigheten Tidtaga- ren 1 som ligger i ledningsstråket och korsar den tänkta utfartsvägen måste säkerställas eller skyddas mekaniskt.

Anslutning till el- och fjärrvärmenät är möjligt och sker mot föreliggande taxa.

SEOM ansvarar för sina ledningar fram till förbin- delsepunkt för respektive ledning. Fastighetsägaren ansvarar för och bekostar servisledningar och öv- riga installationer inom kvartersmark.

Åtgärder för nya serviser till att kunna ansluta fastigheten till Skanovas telenät bör meddelas, möj-

liggöras och bevakas under ledningssamordning i kontakt med Skanova.

Dagvatten

Sollentuna kommuns dagvattenpolicy ska följas.

Dagvatten infiltreras i första hand inom kvartersmarken genom genomsläppliga och/eller vegeta- tionsklädda ytor. Där detta inte är tekniskt möjligt fördröjs och renas dagvattnet innan det ansluts till VA-huvudmannens dagvattennät. Förorenat dagvatten får ej infiltreras eller kopplas på dagvat- tennätet. Inom kvartersmark är fastighetsägaren ansvarig för utförande av de anläggningar som utgör fastighetens va-installation, detta innefattar även dagvattenanläggningar såsom infiltrations- anläggning och magasin för flödesutjämning och fördröjning.

Avfallshantering

Mark ska avsättas för placering av sopkärl i anslutning till sopbilens angöringspunkt på allmän plats.

Framkomlighet för räddningstjänsten

Om avstånd mellan Tistelvägen och nytt hus över- stiger 50 meter behöver vägen till bostadshuset utföras med tillgänglighet för räddningsfordon motsvarande en räddningsväg.

Fornlämningar

Det finns idag inga kända fornlämningar inom planområdet. Om en fornlämning påträffas under grävning eller annat arbete, ska arbetet omedelbart

(10)

Medverkande

Klara Blommegård, planarkitekt Fredrik Pajala, exploateringsingenjör