Tjänsteutlåtande
Kommunledningskontoret
2019-11-04
Carina Nordström Sidan 1 av 4
Konsult inom fastighetsrätt Väsjön
Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2019/0535 KS-1
Diariekod: 231 Kommunstyrelsen
Överenskommelse avseende genomförande av exploatering och gatukostnader inom fastigheterna Eldsjälen 1, 2 och 3, Eldstrålen 2 samt Eldstrålen 3-47 (samtliga tidigare Törnskogen 4:19) inom Södersätra, Väsjöområdet
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsen besluta följande:
Kommunstyrelsen godkänner överenskommelse med Småa AB avseende genomförande av exploatering och gatukostnader, i enlighet med bilaga 1.1 och 1.2 till tjänsteutlåtande 2019-11-04.
Sammanfattning
Detaljplanen för Södersätra och Kastellgården antogs av kommunfullmäktige år 2011 och vann laga kraft år 2014. Inom detaljplanen ligger bland annat
fastigheterna Södersättra 3:1 och den numera avregistrerade fastigheten Törnskogen 4:19, som båda ägdes av en privatperson. De båda fastigheterna övergick genom bolagsöverlåtelse till Bouwvei Vitnos AB, ett dotterbolag till Veidekke Bouwfonds AB, som var den part som kommunen tecknade ett exploateringsavtal med. Till följd av att strandskyddet inte upphävdes för del av Södersättra 3:1, vilket var ett villkor i överlåtelsen, gick köpet tillbaka.
Trots skyldighet enligt exploateringsavtalet, gjordes inget förbehåll om avtalet i samband med köpets återgång, varför ägaren aldrig varit bunden av
exploateringsavtalet.
När Törnskogen 4:19, ompaketerad i bolaget Bruno Vitnos AB, överläts till Småa år 2016, inledde kommunen förhandlingar med Småa om ett avtal som skulle ersätta motsvarande del av det exploateringsavtal som tecknades med Veidekke, men detta avtal kom aldrig att undertecknas. Törnskogen 4:19 har numera ombildats till fastigheterna Eldsjälen 1-3, Eldstrålen 2 och 3-47, som ägs av respektive Bostadsrättsförening. Småa har genom fullmakt fortsatt förhandla med kommunen om ett avtal som reglerar uttag av gatukostnader för ett exploateringsområde som motsvarar den numera avregistrerade fastigheten Törnskogen 4:19.
Småa AB ingår sedan 2017 i ALM Equity AB. Parterna är nu överens om att teckna en överenskommelse som reglerar parternas kvarvarande åtaganden och har under våren 2019 förhandlat fram det avtal som nu är föremål för beslut.
Godkänt dokument, 2019-11-14, Per Törnvall
Tjänsteutlåtande
2019-11-04
Dnr 2019/0535 KS-1 Sidan 2 av 4
I överenskommelsen beskrivs de delar som redan har genomförts såsom marköverlåtelser och fastighetsbildning, samt parternas kvarvarande åtaganden Motivering
Ett exploateringsavtal förhandlas normalt fram parallellt med att en detaljplan tas fram och antas samtidigt som detaljplanen. I detta fall är det befintliga exploateringsavtal som tecknades med Veidekke inte möjligt att fullfölja i nuvarande form, eftersom Veidekke inte längre varken är markägare eller exploatör i området. I vilken mån Kommunen kommer att kunna ställa krav på Veidekke med anledning av exploateringsavtalet hanteras i en separat process.
Småa AB, som nuvarande exploatör sedan 2016 av den del av det
ursprungliga exploateringsavtalet som avsåg Törnskogen 4:19, har aldrig tecknat något avtal med kommunen. Det beror dels på att Småas förvärv skedde efter att detaljplanen vunnit laga kraft och dels på att fastigheten förvärvades från en privatperson, som inte är bunden av något
exploateringsavtal.
Kommunen inledde förhandlingar med Småa i samband med deras förvärv 2016 i syfte att försöka få dem att överta Veidekkes åtaganden enligt befintligt exploateringsavtal. Småas ståndpunkt har hela tiden varit att de är villiga att betala gatukostnadsersättning, men inte exploateringsersättning.
Skälen till detta är att Småa har köpt detaljplanelagd mark av en
privatperson och att marken därför betingat ett högre pris samt att Småa inte har kunnat vara med och påverka detaljplanen. Veidekke representerade Törnskogen 4:19 som exploatör under planprocessen varför byggrätten i detaljplanen anpassats efter deras projekt.
Syftet med denna överenskommelse är att:
tydliggöra och förklara varför ett exploateringsavtal inte tecknats med Småa AB och beskriva vad som hittills genomförts och vad som återstår att reglera
reglera Småas och Kommunens respektive åtaganden för genomförandet av återstående exploatering
reglera nivå och förutsättningar för uttag av gatukostnadsersättning Gatukostnadsersättningen kan antingen beräknas enligt
gatukostnadsutredningen (GKU:n) enligt modellen för flerbostadshus, eller enligt överenskommelse i ett exploateringsavtal, se beräkningar nedan. Betalningstillfälle 1 utgörs av ca 80% och avser de
områdesanknutna anläggningarna inom allmän platsmark inom Södersätra. Och betalningstillfälle 2, ca 20%, avser de gemensamma anläggningarna; Frestavägen, Blågröna Stråket samt kajer
Godkänt dokument, 2019-11-14, Per Törnvall
Tjänsteutlåtande
2019-11-04
Dnr 2019/0535 KS-1 Sidan 3 av 4
och bryggor. Faktureringstillfälle 1 pågår nu och faktureringstillfälle 2 sker när de gemensamma anläggningarna är färdigställda.
Enligt den överenskommelse som förhandlats fram med Småa ska de betala enligt samma principer för avtal som tillämpats för övriga stora byggherrar i området, initialt beräknad med en lägre nivå på BTA. Inom området som denna överenskommelse reglerar finns enligt gällande detaljplan en
maximal byggrätt om totalt ca 29 700 ljus BTA, enligt en uppskattning från Bygglov.
Beräknad gatukostnadsersättning betalningstillfälle 1 enligt GKU:
För flerbostadshus: 0,8 per 100 kvm BTA x andelstal
Ger för Småa att betala direkt: 0,8 x 297 x 120 560 = 28 645 056 kr inkl index 10,15%
Beräknad gatukostnadsersättning enligt avtal:
1320 kr x 18 000 kvm BTA = totalt 23 760 000 kr exkl index som ska fördelas på två faktureringstillfällen
Ger för Småa att betala nu för betalningstillfälle 1: 1156 x 18 000 = 22 487 080 kr inkl index 8,07%
Om Småas utnyttjade byggrätt skulle komma att överstiga 18 000 kvm ljus BTA med mer än 5% ska gatukostnadsersättning debiteras för hela den utnyttjade byggrätten upp till maximalt 29 700 kvm ljus BTA, vilket ger en maximal, möjlig tillkommande gatukostnadsersättning motsvarande 1156 x 11 700 kvm BTA = 13 525 200 kr exkl index.
Hittills har Småa AB färdigställt 6036 kvm ljus BTA, enligt gällande bygglov. Enligt punkt 5.2 i avtalet ska Småa AB betala för 18 000 kvm ljus BTA, fördelat på två betalningstillfällen, vilket motsvarar ca tre gånger den hittills färdigställda byggrätten och motsvarar en nivå som parterna har bedömt stämma bättre överens med den nuvarande exploatörens planerade byggprojekt än detaljplanens möjliga byggrätt. Den maximalt möjliga byggrätten enligt detaljplanen har grundats på den tidigare exploatörens planer för området och bör därför i detta skede inte läggas till grund för beräkning av Småas gatukostnader.
Gatukostnaderna enligt avtal fördelas följaktligen på dels ett
betalningstillfälle som infaller så snart denna överenskommelse godkänts, och dels möjlighet till ytterligare uttag av gatukostnader, om bygglov
beviljas för ytterligare BTA överstigande 5% av 18 000 BTA upp till 29 700 BTA.
Godkänt dokument, 2019-11-14, Per Törnvall
Tjänsteutlåtande
2019-11-04
Dnr 2019/0535 KS-1 Sidan 4 av 4
Kommunledningskontorets bedömning
Sammantaget innebär en jämförelse av de två beräkningssätten, gatukostnadsutredning eller avtal, att kommunen enligt avtal nu kan fakturera 22 487 080 kr. Vid ytterligare beviljade bygglov kan Småa maximalt debiteras upp till 13 525 200 kr exkl index om de utnyttjar hela byggrätten. Enligt avtal innebär det för betalningstillfälle 1 en totalsumma om 36 012 280 kr. Med gatukostnadsutredningens principer blir
gatukostnaden för betalningstillfälle 1 totalt 28 645 056 kr.
Småa betalar gatukostnadsersättning enligt samma principer som övriga stora byggherrar i området. Det innebär att de nu, innan de har bestämt utformningen och sökt bygglov för hela sin fastighet, betalar mindre än om de skulle betala enligt gatukostnadsutredningens princip för flerbostadshus.
I slutändan kommer de dock, om de utnyttjar hela byggrätten, att betala betydligt mer än enligt gatukostnadsutredningens princip.
Kommunledningskontoret gör bedömningen att uttag av
gatukostnadsersättning enligt föreliggande överenskommelse ligger på en rimlig nivå, såväl i jämförelse med avtal för övriga stora exploatörer i området som med Småas i dagsläget planerade byggprojekt inom exploateringsområdet. Kommunledningskontoret föreslår därmed att
överenskommelsen om gatukostnadsersättning godkänns under förutsättning att den undertecknats av exploatören.
Amanda Horwitz Eva Källander
Samhällsbyggnadschef Exploateringschef
Bilagor
Bilaga 1.1 Överenskommelse (Ök) undertecknad av motpart Bilaga 1.2 Bilaga 1-8 till Ök
Beslutsexpediering
Godkänt dokument, 2019-11-14, Per Törnvall
