1 Parter
(1) Sollentuna kommun (org.nr. 212000-0134), Turebergs torg 1, 191 86 Sollentuna
("Kommunen")
(2) Småa AB org.nr. 556497-1322,
c/o A L M , Regeringsgatan 59, 111 56 Stockholm ombud enligt fullmakt (Bilaga 1) för:
Brf Kastellet vid Väsjön (org.nr. 769632-1574) Eldsjälen 1 Brf Kajhusen vid Väsjön (org.nr. 769632-1459) Eldsjälen 2 Brf H A L M Taket 54 (org.nr. 769633-6036) Eldsjälen 3 Brf H A L M Taket 53 (org.nr. 769633-5996) Eldstrålen 2
Brf Brygghusen vid Väsjön (org.nr. 769631-9974) Eldstrålen 3-47, ägarlägenheter
("Exploatören")
2 Bakgrund
Väsjöområdet omfattar totalt ett tiotal kommande, pågående och laga kraftvunna detaljplaner. Detaljplanen för Södersätra och Kastellgården antogs av
kommunfullmäktige år 2011 och vann laga kraft år 2014. Inom detaljplanen ligger bland annat fastigheterna Södersättra 3:1 och den numera avregistrerade fastigheten Törnskogen 4:19. De båda fastigheterna övergick genom bolagsöverlåtelse till Bouwvei Vitnos AB, ett dotterbolag till Veidekke Bouwfonds A B , som var den part som Kommunen tecknade ett exploateringsavtal med. Till följd av att strandskyddet inte upphävdes för del av det i avtalet aktuella exploateringsområdet, vilket var ett villkor i överlåtelsen, gick köpet tillbaka. Trots skyldighet enligt exploaterings- avtalet, gjordes inget förbehåll om avtalet i samband med köpets återgång, varför fastighetsägaren, Grosse, aldrig varit bunden av exploateringsavtalet. När
Törnskogen 4:19, ompaketerad i bolaget Bruno Vitnos A B , överläts till Småa år 2016, inledde Kommunen förhandlingar med Småa om ett exploateringsavtal som aldrig undertecknades. Småa AB ingår sedan 2017 i A L M Equity A B . Parterna är överens om att teckna en överenskommelse som reglerar parternas kvarvarande åtaganden.
3 Exploateringen
Denna överenskommelse syftar till att reglera återstående utbyggnad av totalt ca 300 nya bostäder och ett fatal lokaler i flerbostadshus med tillhörande tomtmark och parkeringsytor. Som grund för exploateringen ligger detaljplan för Södersätra och Kastellgården, Väsjöområdet, dnr 2008.715 KS 203, nedan kallad "Detaljplanen", Bilaga 2.
Överenskommelse avseende genomförande av exploatering och gatukostnader inom fastigheterna Eldsjälen 1, 2 och 3, Eldstrålen 2 samt Eldstrålen 3-47 (samtliga tidigare
Törnskogen 4:19), inom Södersätra, Väsjöområdet
Exploatören ska genomföra återstående exploatering inom området som är utmärkt med röd begränsningslinje på Bilaga 2 ("Exploateringsområdet") i enlighet med denna överenskommelse, ("Avtalet") och Detaljplanen.
3.1 Miljöansvar
Exploatören förbinder sig att ta stor hänsyn till den totala miljöbelastningen och människors välbefinnande vid materialval, dagvattenlösning och val av energisystem samt vid sortering av byggavfall under produktionsskedet och att åtfölja gällande miljölagstiftning och därtill hörande regelverk vid genomförande av exploateringen.
Boverkets vid var tid gällande byggregler avseende energieffektivitet ska tillämpas för genomförandet av exploateringen.
3.1.1 Energianvändning
Stor hänsyn ska tas till den totala miljöbelastningen och människors välbefinnande vid materialval och val av energisystem för byggnation inom Exploateringsområdet.
Boverkets vid var tid gällande byggregler avseende energieffektivitet ska tillämpas för genomförandet av exploateringen.
3.1.2 Produktionsskede
Bebyggelse och markanläggningar ska normalt utföras i enlighet med Exploatörens miljöpolicy. Exploatören har ingen gemensam miljöpolicy. Anläggningar inom allmän plats skall utföras i enlighet med Kommunens vid var tid gällande Tekniska handbok på www.Sollentuna.se, Trafik och stadsplanering.
Stor hänsyn ska tas till den totala miljöbelastningen och människors välbefinnande vid sortering av byggavfall under produktionsskedet.
3.1.3 Dagvatten
Exploatören ansvarar för att Kommunens vid var tid gällande dagvattenpolicy och
"Dagvattenutredning inför utbyggnad av Väsjöområdet" följs vid genomförandet av exploateringen inom Exploateringsområdet.
Exploatören ansvarar för att lokalt omhändertagande av Exploatörens dagvatten ska ske inom Exploateringsområdet.
Exploatören ansvarar för att dagvattenhanteringen under byggskedet för
Exploateringsområdet inte ska bidra till ökad belastning på recipientema. Eventuellt vatten som leds bort från Exploateringsområdet ska ha genomgått
sedimentationskammare och ha motsvarande regnvattenkvalitet. Exploatören ska stämma av åtgärderna med VA-huvudmannen.
4 Marköverlåtelse
4.1 Överlåtelse
Genomförande av Detaljplanen fordrar fastighetsbildning. Parterna har träffat särskild överenskommelse om fastighetsreglering, Bilaga 4.
4.2 Förrättningar och rättigheter
Fastighetsbildning har skett i enlighet med överenskommelsen ovan i
lantmäteriförrättning med aktnr 0163-16/79, gällande fastighetsreglering berörande Törnskogen 4:19 och 4:22 samt Södersättra 3:2 och Edsberg 10:1, se
förrättningskarta, Bilaga 5. Kommunen har ombesörjt och bekostat lantmäteriförrättningen.
Exploatören har därefter ansökt om och bekostat erforderlig lantmäteriförrättning för bildande av gemensamhetsanläggning och ledningsrätt liksom övrig
fastighetsbildning inom kvartersmark, som erfordras för genomförandet av
Detaljplanen. Genom klyvning har Törnskogen 4:19 ombildats till Eldsjälen 1, 2 och 3 samt Eldstrålen 1 och 2, i enlighet med gällande detalj- och fastighetsplan.
Eldstrålen 1 har efter detta avregistrerats i samband med att fyrtiofem ägarlägenheter, Eldstrålen 3-47, samt Eldstrålen S:l bildats genom avstyckning i
lantmäteriförrättning med aktnr 0163-2018/65, som vunnit laga kraft 2019-03-13.
4.2.1 Servitut
Parterna har tecknat ett servitutsavtal, Bilaga 3, avseende Kommunens rätt att nyttja x-område för gång- och cykelväg samt rätt att nedlägga ledning.
5 Ersättningar
5.1 Planavgift
Planavgift för området är erlagd.
5.2 Gatukostnadsersättning
Exploatören ska till Kommunen betala gatukostnadsersättning motsvarande totalt 1320 kronor per kvm ljus BTA, definition enligt Bilaga 7, med ett minimum om 18 000 kvm ljus BTA, enligt den gatukostnadsutredning som kommunfullmäktige antagit (Dnr KS 2008/235). Gatukostnadsersättningen är beräknad i prisnivå maj 2010. Beloppet ska vid betalningstillfallet justeras enligt Entreprenadindex, med maj 2010 som basmånad och indexgrupper, enligt bilaga 6.
Gatukostnadsersättningen skall erläggas mot faktura till respektive fastighetsägare när anläggningarna är färdiga att tas i drift. Debiteringstillfälle 1 baseras på 1156 kr . per kvm ljus BTA och debiteringstillfälle 2 baseras på 164 kr per kvm ljus BTA.
Fakturor avseende minimidebitering om 18 000 kvm ljus BTA ska fördelas enligt Bilaga 8.
Överenskommelse avseende genomförande av exploatering och gatukostnader inom fastigheterna Eldsjälen 1, 2 och 3, Eldstrålen 2 samt Eldstrålen 3-47 (samtliga tidigare
Törnskogen 4:19), inom Södersätra, Väsjöområdet
Om utnyttjad byggrätt överstiger 18 000 kvm ljus BTA exklusive garage med mer än 5% ska gatukostnadsersättning för hela den utnyttjade byggrätten debiteras.
Ersättningen skall erläggas mot faktura inom 30 dagar från det att bygglov beviljats för respektive etapp. Före fakturering av tillkommande byggrätt ska Exploatören tillfrågas om fakturamottagare och eventuell fördelning.
Sedan Exploatören till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, ska Exploatören liksom blivande ägare av fastighet inom Exploateringsområdet vara befriad från på området löpande gatukostnadsersättning avseende planerat gatubyggande enligt Detaljplanen.
6 Genomförande av exploateringen
6.1 Exploatörens åtagande inom kvartersmark
Exploatören ansvarar för utbyggnaden av kvartersmarken inom Exploaterings- området i enlighet med punkt 3.
Exploatören ska projektera och utföra kvarters- och gemensamhetsanläggningar.
• Gårdsgator med belysning
• Gångyta med belysning över x-område enligt detaljplan
• Bostadsnära lekyta inom varje gårdsbildning
Exploatören är driftsansvarig för de gemensamma anläggningarna fram till dess respektive anläggning godkänts vid slutbesiktning. Driftsansvar för
gemensamhetsanläggningarna övergår efter anläggningarnas färdigställande till för ändamålet bildade bostadsrätts- eller samfällighetsföreningar.
6.1.1 Bil- och cykelparkering
Exploatören ansvarar för att anordna och bekosta biluppställningsplatser och
cykelparkeringsplatser inom kvartersmark inom Exploateringsområdet i enlighet med Detaljplanen och Kommunens vid var tid gällande parkeringsnorm. För närvarande gäller parkeringstalet 0,7 samt tre cykelparkeringar per bostad för de bostäder som byggs inom exploateringsområdet.
6.1.2 Masshantering
Vid behov ska exploatören samråda med kommunen, som anvisar lämplig plats för att lägga massor med en kontrollerad kvalitet som motsvarar reningsgrad för Känslig Mark (KM), enligt Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenad mark, Naturvårdsverkets Rapport 5976.
6.1.3 Teknisk försörjning, anläggnings- och anslutningsavgifter
Den bebyggelse som Exploatören ska uppföra enligt detta avtal ska anslutas till fjärrvärmenätet.Exploatören svarar för alla kostnader för Exploateringsområdet såsom kostnader föi anslutning av vatten- och avlopp, el, fjärrvärme och fjärrkyla m.m.
Anslutning av ledningar sker vid anslutningspunkt, anvisad av Sollentuna Energi och Miljö A B .
För anslutning till ledningar för vatten och avlopp, elkraft, fjärrvärme och fjärrkyla av den bebyggelse som Exploatören ska uppföra inom Exploateringsområdet, ska tillämpas av Sollentuna Energi och Miljö AB vid varje tillfälle utfärdade och gällande bestämmelser, allmänna anläggningsavgifter och taxor.
Det åligger Exploatören att träffa separata avtal med Sollentuna Energi och Miljö A B eller annan leverantör för anslutningar enligt ovan.
6.2 Kommunens åtagande inom allmän plats
Kommunen åtar sig att projektera och utföra samtliga allmänna anläggningar inom och i anslutning till Detaljplanen.
7 Samordning
Exploatören och Kommunen åtager sig att kontinuerligt samordna sina
exploateringsåtgärder såväl i tid som i utformning och kvalitet. Exploatören är
skyldig att samordna sina entreprenader med Kommunens olika entreprenörer, övriga byggherrar inom Detaljplanen och med Sollentuna Energi och Miljö AB samt
eventuellt övriga ledningsdragande bolag.
8 Byggtrafik och tillstånd
För byggtrafik till och från Exploateringsområdet eller för eventuell avstängning för delar av gatunätet inom eller utom Exploateringsområdet under anläggningsarbetena ska trafikanordningsplan upprättas och bekostas av Exploatören. Ansökan om trafikanordningsplan ska ske i god tid innan exploateringen ska påbörjas. Planen ska godkännas av Kommunen.
Kommunen och Exploatören ska gemensamt, före och efter exploateringen, besiktiga de delar av gatunätet som nyttjats av Exploatören. Det åligger Exploatören att
bekosta och återställa de skador som Exploatören åsamkat gatunätet.
För det fall att Exploatören inte återställer de skador som Exploatören har åsamkat på gatunätet har Kommunen rätt att själv åtgärda samtliga eller delar av skadorna på Exploatörens bekostnad på de delar av Exploateringsområdet eller i anslutning till detta där Kommunen är fastighetsägare.
Exploatören bekostar och ansvarar för att erforderliga schakttillstånd ska inhämtas från Kommunen. Mer information finns i tillståndsguiden på
www.tillstandsguiden.se.
För långa, breda, tunga transporter inom Kommunen som överskrider gatornas bärighet eller påverkar trafiksäkerheten ska ansökan om transportdispens inhämtas /]]
från Kommunen. För transporter enligt ovan som berör flera kommuner ska motsvarande tillstånd inhämtas från Trafikverket.
Överenskommelse avseende genomförande av exploatering och gatukostnader inom fastigheterna Eldsjälen 1, 2 och 3, Eldstrålen 2 samt Eldstrålen 3-47 (samtliga tidigare
Törnskogen 4:19), inom Södersätra, Väsjöområdet
9 Etableringsytor
Exploatören är medveten om att etableringsytor i första hand ska lösas inom
Exploateringsområdet, i andra hand inom annan privat kvartersmark och i sista hand på allmän plats. Exploatören ansvarar för att ansöka om och bekosta erforderliga tillstånd för bygglov eller markupplåtelse.
Exploateringsområdet och/eller den godkända etableringsytan ska under produktionstiden avgränsas med ett stabilt, minst två meter högt, stängsel.
Parterna ska gemensamt verka för att båda parters etableringsbehov och utbyggnad av gator samordnas. Båda parter ska tillse att god framkomlighet kan uppnås samt återställa etableringsytor.
10 Kostnadsansvar
Exploatören svarar, om ej annat framgår av denna överenskommelse, för samtliga kostnader avseende exploateringen i enlighet med Detaljplanen av vad slag de vara må inom eller i omedelbar anslutning till Exploateringsområdet, som fordras för fullgörandet av detta avtal.
Kommunen svarar ej för några som helst kostnader inom Exploateringsområdet utöver vad som särskilt angetts i denna överenskommelse.
11 Tidplan
Exploatören ska i samråd med Kommunen upprätta en tidplan för respektive etapp av exploateringen. Under förutsättning att marknaden tillåter är bägge parters intention att nedanstående tider ska gälla för kvarstående åtgärder:
• Kastellgränd: planerat färdigställande Q2:2020
• Blågröna stråket: planerat färdigställande Q4:2019
• Torget: planerat färdigställande Q2:2020
• Pumpstation/Transformator: I samverkan med SEOM under Q2-Q3 2019
• Stödmur: planerat färdigställande Q2-Q3 2019
Genomförandet av ovanstående fem åtgärder är beroende av och behöver samordnas med Exploatörens genomförande av åtgärder inom kvartersmark. Exploatören ska meddela Kommunen minst 8 månader innan byggstart planeras i de fall Kommunen ska anlägga allmänna anläggningar inom Detaljplanen för att Kommunen ska hinna förbereda inför sina åtaganden enligt punkterna ovan.
Byggnads- och anläggningsarbeten inom Exploateringsområdet skall bedrivas enligt respektive etapps tidplan. Uppstår förseningar, vilka Exploatören inte kunnat
förhindra, skall Kommunen efter Exploatörens framställan medge motsvarande A förlängning av tidplanen. Tidplanen kan anpassas till rådande marknadssituation I enligt samråd mellan parterna.
12 Information och skyltning
Exploatören förbinder sig att utan kostnad för Kommunen med skyltar på plats kontinuerligt informera allmänheten om projektet och byggnadsarbetena och därvid ange Kommunens eventuella medverkan i projektet. Text på byggskylten angående Kommunens medverkan i projektet ska utformas efter anvisningar från Kommunen.
Exploatören ska före Exploateringsarbetenas påbörjan utse och till Kommunen meddela kontaktuppgifter till den person som under exploateringsarbetena ansvarar för information och kommunikation.
13 Säkerhet
Exploatören (Småa AB), i egenskap av ombud enligt fullmakt, garanterar och ansvarar för rätta utförandet av Exploatörens skyldigheter enligt detta avtal vilket innebär att:
• dels betala gatukostnadsfaktura för debiteringstillfalle 1, beräknad på 1156 kr x 18 000 m2 BTA och justerad enligt vägentreprenadindex E84, som skickas ut när detta avtal undertecknats och godkänts enligt punkt 16, samt
• dels betala gatukostnadsfaktura för debiteringstillfalle 2, beräknad på 164 kr x 18 000 m2 BTA och justerad med vägentreprenadindex E84, som kommer att skickas ut när de gemensamma anläggningarna är färdigställda.
Om betalning av faktura för betalningstillfålle 1 inte sker inom fakturans betalningstid upphör detta avtal till alla delar att gälla.
14 Tvist
Tvist på grund av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol.
15 Överlåtelse av avtal
Exploatören äger ej rätt att utan Kommunens i förväg lämnade skriftliga medgivande överlåta detta avtal eller andra förpliktelser hänförliga till detta avtal till annan än bolag eller ekonomiska föreningar inom ALM-Småa-koncernen.
Exploatören ansvarar för att det vid överlåtelse av denna överenskommelse eller del av Exploateringsområdet görs förbehåll om att den nye exploatören eller ägaren till alla delar övertar Exploatörens då kvarstående förpliktelser, enligt denna
överenskommelse.
16 Giltighet
Detta avtal förutsätter för sin giltighet att kommunfullmäktige i Sollentuna, genom beslut som vinner laga kraft, godkänner denna överenskommelse. I annat fall är avtalet till alla delar förfallet utan ersättningsskyldighet för någon av Partema.
Överenskommelse avseende genomförande av exploatering och gatukostnader inom fastigheterna Eldsjälen 1, 2 och 3, Eldstrålen 2 samt Eldstrålen 3-47 (samtliga tidigare
Törnskogen 4:19), inom Södersätra, Väsjöområdet
Denna överenskommelse är upprättad i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt.
Sollentuna 2019- Sollentuna kommun
Eva Källander
2019- 1D'£3 Småa AB
NamnfÖrtydligande Bilagor:
Bilaga 1 Fullmakt
Bilaga 2 Detaljplanen med Exploateringsområdet definierat Bilaga 3 Servitutsavtal
Bilaga 4 Överenskommelse om fastighetsreglering Bilaga 5 Förrättningskarta
Bilaga 6 Entreprenadindex Bilaga 7 Definition ljus BTA
Bilaga 8 Fördelning gatukostnadsersättning
