KÖPEAVTAL
Säljare: Malmö kommun, genom dess tekniska nämnd,
org nr 212000-1124, 205 80 Malmö, nedan kallad ”Kommunen”
Köpare: Midroc Bostäder i Hyllie AB, org nr 556978-0405, Jungmansgatan 12, 211 19 Malmö, nedan kallat ”Bolaget”
_________________________________
1. Bakgrund
1.1
Kommunen (Fastighetskontoret) har tagit fram ett program för Hyllie benämnt ”Vision och förutsättningar kring markanvisning”, nedan ”Programmet”, som redovisar Kommunens uppfattning om struktur, utformning och innehåll för den del av Hyllie som utgör den andra utbyggnadsetappen, området öster om stationstorget. Programmet riktar sig till de byggherrar som vill vara med och förverkliga det nya Hyllie.
1.2
För delar av fastigheterna Hyllie 4:2, 4:3 och 4:7 i Malmö gäller detaljplan Dp 5051 (”Detaljplanen”). Detaljplanen vann laga kraft 2010-12-28. Syftet med Detaljplanen är att möjliggöra ny bebyggelse längs med och i anslutning till Hyllie allé i Hyllie. Området kommer att utgöras av i huvudsak bostäder och olika centrumfunktioner samt även stadsdelens lokala torg, park, förskola och parkeringshus. Detaljplanen möjliggör omkring 1 700 lägenheter.
1.3
Kommunen har upplåtit fastigheten Saga 1 (nedan ”Fastigheten”) med tomträtt till Bolaget. I enlighet med tillägg till tomträttsavtalet har Bolaget begärt att få friköpa tomträtten, vilket
Kommunen accepterat och parterna kommer enligt nedan ingå överenskommelse med Bolaget om att tomträtten till fastigheten Saga 1 ska upphöra samtidigt som Kommunen överlåter Fastigheten till Bolaget.
1.4
Byggnaderna som ska uppföras inom Fastigheten ska inrymma bostäder. Bolaget och Kommunen har höga ambitioner med en högklassig arkitektur och hållbart stadsbyggande.
Bolaget har därför hittills, och även framdeles, att föra regelbundna samtal med Kommunen och aktivt delta och ingå i en samarbetsorganisation med Kommunen och andra byggherrar inom projektet Hyllie. Syftet med samarbetsorganisationen är att gemensamt skapa en attraktiv, trivsam och hållbar stadsdel med blandade boendeformer och andra verksamheter.
2. Överlåtelse
2.1
Kommunen såsom upplåtare, och Bolaget, såsom tomträttshavare till fastigheten Saga 1 i Malmö överenskommer att tomträtten till Fastigheten ska upphöra.
2.2
Kommunen överlåter till Bolaget Fastigheten på de villkor som framgår av detta köpeavtal.
2.3
Fastigheten överlåts i befintligt skick.
3. Tillträdesdag
3.1
Bolaget ska tillträda Fastigheten den 30 november 2015, eller om kommunfullmäktiges godkännande inte föreligger vid denna tidpunkt, tjugo dagar efter det att kommunfullmäktiges godkännande av detta vunnit laga kraft (”Tillträdesdagen”). Efter denna dag ska tomträttsavgäld ej längre utgå under förutsättning att köpeskillingen erlagts enligt punkt 4.1.
Om och till den del Kommunen erhållit tomträttsavgäld belöpande på tid efter Tillträdesdagen ska denna återbetalas till Bolaget.
4. Köpeskillingen
4.1
Köpeskillingen för Fastigheten utgör trettiomiljonertrehundratrettiotusen (30 330 000) kronor och ska erläggas kontant till Kommunen på Tillträdesdagen. Äganderätten till Fastigheten övergår till Bolaget när köpeskillingen till fullo erlagts.
4.2
Kommunen äger rätt att häva detta avtal om Bolaget inte inom föreskriven tid fullgjort sin betalningsskyldighet enligt punkt 4.
4.3
Dröjsmålsränta enligt lag ska erläggas på belopp som förfallit till betalning.
4.4
Det åligger Bolaget att ombesörja dödning av tomträttsinskrivningen. En förutsättning för att tomträtten ska kunna dödas är att den är gravationsfri. Kommunen är skyldig att medverka i förfarandet i den utsträckning som erfordras.
4.5
Köpeskillingen har beräknats med utgångspunkt i byggrätter om 11 666 m² bruttoarea (”BTA”) avseende bostäder. Om den slutliga byggnationen enligt erhållet bygglov överstiger ovan nämnda BTA ska Bolaget erlägga en tilläggsköpeskilling med 2600 kronor för varje överskjutande m² BTA för ovan angiven bebyggelse. Tilläggsköpeskillingen, som förfaller till betalning inom 20 dagar efter att beslut om bygglov föreligger, ska indexuppräknas med en faktor som motsvarar medelindex av Entreprenadindex för husbyggnad och anläggning, grupperna 211, 231, 241 och 251 och dess tillämpningsföreskrifter för tidsperioden mellan 2014-01-01 och förfallodagen. Kommunens rätt till tilläggsköpeskilling bortfaller tio (10) år efter Tillträdesdagen.
4.6
Köpeskillingen är bestämt utifrån att minst 30 procent av bostäderna inom Fastigheten utgörs av hyresrätter för bostäder. Om hyresätter för bostäder understiger 30 procent av den totala BTA:n inom Fastigheten ska Bolaget erlägga tilläggsköpeskilling med 10 000 kronor/m2
boarea (BOA), jämte indexuppräkning med en faktor som motsvarar medelindex av Entreprenadindex för husbyggnad och anläggning, grupperna 211, 231, 241 och 251 och dess tillämpningsföreskrifter för tidsperioden mellan 2014-01-01 och förfallodagen, för varje byggrätt som omvandlas från hyresrätt för bostäder till bostadsrätt/ägarlägenheter inom tjugo (20) arbetsdagar efter att den hyresgästbildade bostadsrättsföreningen kan beviljas lagfart vid omvandling till bostadsrätter eller alternativt lagakraftvunnen fastighetsbildning föreligger vid omvandling till ägarlägenheter. Denna skyldighet upphör att gälla efter femton (15) år räknat från och med Tillträdesdagen.
5. Byggnadsskyldighet
5.1
På Fastigheten ska uppföras bebyggelse om minst 11 600 m2 BTA för bostäder. Byggnationen ska ske i två etapper om minst 5000 m2 BTA respektive 6600 m2 BTA.
5.2
Det åligger Bolaget att senast inom åtta (8) månader (15/1 12016) räknat från den 15 maj 2015 ha påbörjat byggnationen av 5000 m2 BTA genom att gjutning av bottenplattan eller annan grundläggningsmetod påbörjats på Fastigheten. Om ingen av dessa åtgärder påbörjats inom angiven tid utgår en tilläggsköpeskilling om fem hundratusen (500 000) kronor.
5.3
Det åligger Bolaget att senast 24 månader (15/5 2017) från den 15 maj 2015 ha färdigställt tak och ytterväggar på byggnationen inom Fastigheten om minst 5000 m2 BTA. Skulle föreskriven bebyggelse inte vara genomförd inom ovan angiven tid utgår därutöver ytterligare tilläggsköpeskilling om etthundra femtiotusen (150 000) kronor för varje påbörjad månad räknat från och med 24 månader från den 15 maj 2015 och till dess att byggnationen blivit genomförd enligt vad som sägs ovan och enligt detta köpeavtal. Den sammanlagda tilläggsköpeskillingen enligt punkt 5.2 och 5.3 kan högst uppgå till sjumiljonerfemhundratusen (7 500 000) kronor.
5.4
Det åligger Bolaget att senast inom 20 månader (15/1 2017) räknat från den 15 maj 2015 ha påbörjat byggnationen av 6600 m2 BTA genom att gjutning av bottenplattan eller annan
grundläggningsmetod påbörjats på Fastigheten. Om ingen av dessa åtgärder påbörjats inom angiven tid utgår en tilläggsköpeskilling om fem hundratusen (500 000) kronor.
5.5
Det åligger Bolaget att senast 36 månader (15/5 2018) från den 15 maj 2015 ha färdigställt tak och ytterväggar på byggnationen inom Fastigheten om minst 6600 m2 BTA. Skulle föreskriven bebyggelse inte vara genomförd inom ovan angiven tid utgår därutöver ytterligare tilläggsköpeskilling om etthundra femtiotusen (150 000) kronor för varje påbörjad månad räknat från och med 36 månader från 15 maj 2015 och till dess att byggnationen blivit genomförd enligt vad som sägs ovan och enligt detta köpeavtal. Den sammanlagda tilläggsköpeskillingen enligt punkt 5.4 och 5.5 kan högst uppgå till sjumiljonerfemhundratusen (7 500 000) kronor.
5.6
Tilläggsköpeskillingarna, enlig vad som sägs ovan, förfaller till betalning vid anfordran efter att dröjsmål föreligger.
5.7
Om Bolaget hindras att färdigställa byggnationen på grund av hinder utanför Bolagets kontroll, kan Bolaget ha rätt till nödvändig förlängning av tidsfrister enligt detta köpeavtal.
Exempel på sådana situationer är försenad detaljplan eller försening som berör annat kommunalt beslut/avtal, om Bolaget inte beviljas bygglov i enlighet med lagakraftvunnen detaljplan och detta inte beror på Bolaget, eller att beviljade bygglov överklagas. Kommunen (tekniska nämnden) beslutar om skälig förlängning av tidsfristen på ansökan av Bolaget. För det fall att Kommunen och Bolaget inte är överens om tiden för förlängning ankommer det på domstol att besluta om vad som är en skälig förlängning av tidsfristen utifrån den påverkan aktuellt hinder har haft på tiderna för genomförandet av byggnationen.
5.8
Om Bolaget medges förlängning av byggnadsskyldigheten på grund av hinder utanför Bolagets kontroll enligt punkt 5.7 ovan ska någon ersättning på grund av förlängningen inte utgå. Under förlängningsperioden och därefter gäller köpeavtalet oförändrat med undantag av vad som här sägs.
5.9
Om Bolaget medges förlängning av andra orsaker ska Bolaget varje månad betala en tilläggsköpeskilling om (belopp bokstäver) (belopp siffror) kronor [motsvarande 0,2 % av köpeskillingen] så länge byggnadsskyldigheten enligt vad som sägs i detta avtal inte är uppfylld. Beloppet förfaller till betalning vid anfordran. Under förlängningsperioden och därefter gäller köpeavtalet oförändrat med undantag av vad som här sägs.
6. Arbeten som gränsar till andra arbetsområden m.m.
6.1
Bolaget är medvetet om att arbetet till vissa delar kommer att ske i nära anslutning
till andra arbetsområden samt bostadsbebyggelse, varför särskilda åtgärder kan behöva vidtas i denna del.
6.2
Bolaget har skyldighet att av berörda myndigheter, fastighetsägare,
rättighetsinnehavare och andra berörda inhämta särskilda säkerhetsföreskrifter och ansvarar för att samtliga skyddsåtgärder vidtas som behövs för att utföra arbeten som kan komma att beröra andra arbetsområden .
6.3
Bolaget har inom kvartersmark och för upplåtna etableringsområden allt ansvar för arbetsmiljön enligt 3 kap. arbetsmiljölagen (1977:1160) för samordning av åtgärder till skydd mot ohälsa och olycksfall inom arbetsstället för byggnadsverksamheten. Det åligger Bolaget att upprätta arbetsmiljöplan i enlighet med reglerna härför.
7. Ansvar för buller och vibrationer
7.1
Bolaget är fullt införstått med att ljud, vibrationer och andra störningar från väg- och järnvägsverksamhet förekommer inom området för Detaljplanen och invid denna och blivande byggnader. Bolaget har därför självt att svara för och bekosta att bebyggelsen anpassas till vid igångsättningen befintliga miljöförhållanden med utförandet av erforderliga skyddsåtgärder.
7.2
Bolaget har ansvaret för och skall bekosta att angivna mål för vibrationer och stomljud innehålls och skall i samband med tekniskt samråd redovisa erforderliga buller- och vibrationsberäkningar för att säkerställa att erforderliga riktvärden följs enligt Detaljplanen.
Bolaget ansvarar för erforderliga kontrollprogram
8. Gemensamhetsanläggningar
8.1
Bolaget är medvetet om att Fastigheten kan komma att bli ansluten till gemensamhetsanläggningar. Detta innebär bland annat att Bolaget blir skyldig att bekosta sina andelar av anläggandet och driften av anläggningarna. Bolaget förbinder sig att ansöka om och medverka till genomförandet av erforderliga förrättningar enligt anläggningslagen för de anläggningar som kan befinnas nödvändiga för Fastigheten och anslutande fastigheter.
9. Markens beskaffenhet m.m.
9.1
Kommunen har låtit utföra översiktliga geotekniska utredningar och undersökningar. Bolaget har att själv svara för och bekosta erforderliga grundundersökningar och för vidtagande av de grundförbättringsåtgärder som kan visa sig erforderliga för genomförande av planerad bebyggelse på Fastigheten.
9.2
Bolaget svarar för och bekostar borttagande av äldre ej i bruk varande ledningar, mindre betong- och byggrester etc. och Kommunen svarar för kostnaden för borttagande av större betongformationer/-konstruktioner.
10. Markmiljö
10.1
Kommunen garanterar att Fastigheten inte är förorenad i sådan utsträckning att det, enligt vid var tid gällande bestämmelser, uppstår kostnader eller skyldigheter för Bolaget att utföra avhjälpande åtgärder eller att det inskränker Bolagets möjligheter att bebygga Fastigheten.
10.2
Vid brist i denna garanti skall Kommunen snarast åtgärda bristen samt därutöver ersätta Bolaget samtliga skäliga kostnader i anledning av bristen. Detta innefattar inte kostnader för stillestånd, ersättning till blivande hyresgäster eller kostnader för försenad byggnation.
Bolaget kan inte kräva att Kommunen skall vidta åtgärder eller ställa högre krav på saneringsåtgärder än vad berörd myndighet anger som sitt krav. Bolaget är skyldigt att omedelbart kontakta Kommunen (miljöförvaltningen) om föroreningar upptäcks och med Kommunen (miljöförvaltningen) överenskomma om erforderliga åtgärder för avhjälpande.
Kommunens ansvar enligt denna punkt gäller längst under den tid som angivits under punkt 4.6 ovan. Därefter har Bolaget skyldighet att hålla Kommunen skadeslös om föroreningar skulle upptäckas och avhjälpande åtgärder måste vidtas.
10.3
Överskottsschaktmassor som uppkommer i samband med arbetena inom Fastigheten är Kommunens egendom om Kommunen påkallar det. Köparen svarar för att på sin bekostnad borttransportera dessa schaktmassor till av Kommunen anvisad plats inom Hyllie avgränsat av Lorensborgsgatan i väster, Annetorpsvägen i norr, Pildammsvägen i öster och Yttre Ringvägen i söder eller i Lindängelund eller i Norra Hamnen.
11. Arkeologi
11.1
Kommunen har utfört erforderliga arkeologiska undersökningar. Inga ytterligare åtgärder krävs.
11.2
Vid schaktningsarbeten skall Bolaget vara observant på eventuella fynd av fornlämningar.
Vid misstänkta fynd råder anmälningsplikt enligt lagen om kulturminnen m.m. Bolaget skall vid misstänkta fynd även informera Kommunen (Fastighetskontoret).
12. Allmän platsmark
12.1
Kommunen skall svara för och bekosta utbyggnaden av allmän platsmark enligt Detaljplanen.
Utbyggnaden av allmän platsmark skall i huvudsak ske i den takt kvartersmarken för Fastigheten iordningställs och på sådant sätt att Bolagets bebyggelse kan användas för sin funktion.
13. Parkering
13.1
Bolaget har tillsammans med andra byggherrar inom projektet Hyllie tecknat ”Avtal om parkeringslösning projekt Hyllie” med Kommunen (Stadsbyggnadskontoret), bilaga 1.
Avtalet har antagits av stadsbyggnadsnämnden 2012-03-22. Parkeringsbehovet för Fastigheten skall lösas i enlighet med avtalet. Av avtalet framgår bland annat också det antal parkeringsköp som byggherrarna tillsammans skall svara för och samtliga byggherrars medverkan i bilpool.
13.2
En parkeringsstrategi för hela Hyllie utvecklingsområde har tagits fram och ska behandlas i Stadsbyggnadsnämnend under våren 2015.
13.3
Skulle Bolaget överlåta Fastigheten ska förvärvaren överta samtliga rättigheter och skyldigheter avseende vad här sägs om parkering.
14. Ledningar m.m.
14.1
Bolaget medger Kommunen eller annan, som därtill har Kommunens tillstånd att, där sådant kan ske utan avsevärd olägenhet för Bolaget, i eller över Fastigheten anlägga, bibehålla, underhålla, nyttja och borttaga för allmänt och gemensamt ändamål avsedda ledningar, rör, kulvertar, tunnlar och bergrum samt belysningsanordningar, allt med därtill hörande
anordningar samt infästningar på byggnad. Ledningars och anordningars placering skall alltid ske i samråd med Bolaget.
14.2
Inom Fastigheten får inte vidtagas åtgärd som kan förhindra eller försvåra anläggande, nyttjande eller inspektion av ovan angivna anordningar.
14.3
Bolaget är skyldigt att utan ersättning tåla i denna punkt angivet intrång och nyttjande, men är berättigad till ersättning för skada på byggnad eller annan anläggning inom Fastigheten.
14.4
Det åligger Bolaget att själv överenskomma med respektive ledningsägare om servispunkternas placering. Bolaget skall erlägga sedvanliga anslutningsavgifter till ledningsägare. Bolaget skall beställa och bekosta tillfällig teknisk försörjning som kan erfordras under byggtiden.
14.5
Bolaget förbinder sig att följa beskrivning till Detaljplanen och i övrigt Kommunens eller VA SYD:s anvisningar, råd och instruktioner vad gäller dagvattenhantering.
15. Byggtrafik
15.1
Bolaget ansvarar under byggnationen för att byggtrafiken till och från Fastigheten sker enligt de anvisningar Kommunen (Gatukontoret) lämnar. Bolaget skall på egen bekostnad kontinuerligt informera allmänheten med skyltar inom Fastigheten om pågående projekterings- och byggnadsarbeten. Bolaget är skyldigt att tillhandahålla trafikanordningsplan och förbinder sig att följa dessa föreskrifter och vidta de åtgärder som här sägs. Kommunen (Gatukontoret) skall godkänna trafikanordningsplanen. Vid byggstart ska Bolaget kontakta Kommunen (Gatukontoret) för att erhålla instruktioner för hur byggtrafiken ska ledas till och från Fastigheten.
16. Servitut akviferanläggning
16.1
När tomträttsinskrivningen dödats i enlighet med punkt 4.4 ska servitutet under denna punkt 16 skrivas in. Bolaget ombesörjer inskrivningen.
16.2
Fastigheten kommer att beröras av influensområde för akviferanläggning och till förmån för Kommunens fastighet Hyllie 165:61 i Malmö (härskande fastighet) läggs på Fastigheten (tjänande fastighet) följande servitut. Ägare av härskande fastighet berättigas– utan att ersättning härför ska utgå – inom Fastigheten utnyttja grundvattnet för akviferanläggning. Till säkerhet för beståndet av sagda servitut ska inskrivning ske i den tjänande fastigheten. Det åligger ägare av den härskande fastigheten att ombesörja sagda inskrivning.
16.2
Ägare av härskande fastighet, Malmö kommun, medger att servitutet dödas i tomträtten och istället inskrives i Fastigheten.
17. Etableringsytor
17.1
Planering för etablering av exploateringsarbetena inom Fastigheten skall ske i enlighet med upprättade tidplaner efter samråd med Kommunen (Fastighets- och Gatukontoret). Bolaget svarar för byggsamordning med övriga byggherrar och Kommunen i området. Respektive byggherre ansvarar för byggsamordningsfrågor. Bolagets samordning skall även omfatta det ansvar som enligt 3 kap. arbetsmiljölagen åvilar byggherren för samordning av åtgärder till skydd mot ohälsa och olycksfall på det gemensamma arbetsstället för byggnadsverksamheten.
Bolaget, eller annan ansvarig för byggnationen på Fastigheten, ska delta i månatliga byggsamordningsmöten som kommer att anordnas av Kommunen (Gatukontoret).
17.2
Avtal om tillfälliga etableringsytor utanför Fastigheten, för upplag, arbets- och redskapsbodar, men även för annat i samband med byggnationen av Fastigheten, skall träffas särskilt. För
upplåtelse på allmän plats krävs tillstånd enligt Ordningslagen (1993:1617) och särskild taxa utgår.
17.3
Vidare är Bolaget skyldigt att bekosta och uppföra provisorisk inhägnad av Fastigheten och etableringsytor.
17.4
Ytor på kringliggande fastigheter, på såväl kvartersmark som allmän platsmark, som skadas i samband med Bolagets byggnation, skall av Bolaget återställas i det skick de befann sig innan skadan. Återställandet skall ske i samförstånd med Kommunen (Fastighets- och Gatukontoret). Syn av angränsande och omkringliggande ytor till Fastigheten vid etablering och avetablering skall företas gemensamt med Kommunen efter anmälan av Bolaget.
18. BoPlats Syd
18.1
Bolaget har skyldighet att vid första upplåtelsetillfället anmäla minst femtio (50) procent av hyreslägenheter som uppförs enligt detta avtal till Malmös bostadsförmedling Boplats Syd genom portalen www.boplatssyd.se. Bolaget är välvilligt inställt till att även inom det övriga hyresbeståndet lämna hyreslägenheter till förmedling.
19. Hyresrätter för vidareupplåtelse
19.1
Bolaget skall vid första upplåtelsetillfället tillhandahålla Kommunen för vidareupplåtelse i andra hand, minst tio (10) procent av hyresrätterna för bostäder inom fastigheten eller motsvarande antal inom Bolagets övriga hyresbestånd i Malmö.
19.2
Kommunen äger rätt till avrop under en period om tio (10) år räknat från dagen då upplåtelse sker första gången i bostäder på Fastigheten. Varje avrop skall avräknas det antal lägenheter Bolaget efter överenskommelse med Kommunen är skyldig att tillhandahålla Kommunen, men dock alltid minst tio (10) procent enligt vad som ovan nämnts. Det åligger Kommunen
(Fastighetskontoret) att efter första upplåtelsetillfället begära avrop vid varje tillfälle för resterande kvot av lägenheter.
20. Hållbarhet
20.1
Bolaget förbinder sig att vid nybyggnation inom Fastigheten tillämpa programmet för
”Miljöbyggprogram Syd” eller annat likvärdigt program.
20.2
Bolaget skall följa hållbarhetsöverenskommelsen, bilaga 2.
21. Genomförandeplan
21.1
Bolaget skall upprätta en genomförandeplan. Genomförandeplanen skall avse planering av hela exploateringen, där plan- och bygglovsprocessen, uppförandet av byggnader och genomförandet av exploateringen i övrigt skall redovisas med tidplan och även innefattande logistik och koordinering med övriga byggherrar inom projektet.
22. Avgifter och kostnader
22.1
Bolaget skall stå för sin del av de kostnader som har samband med framtagande av Detaljplanen. Kostnaderna härför tas ut i enlighet med gällande plan- och bygglovstaxa.
22.2
Vardera parten svarar för sina kostnader om inget annat skriftligen avtalats. Kommunen svarar för fastighetsbildningskostnader avseende en fastighet per kvarter och byggherre samt kostnader för nybyggnadskarta.
23. Lagfartskostnader
23.1
Eventuella lagfartskostnader för detta förvärv ska betalas av Bolaget.
24. Jordabalken
24.1
I övrigt ska gälla vad i 4 kap. jordabalken eller eljest i lag stadgas om köp av fast egendom.
25. Villkor
25.1
Detta köpeavtal förutsätter för sin giltighet att kommunfullmäktige godkänner detta avtal genom ett beslut som vinner laga kraft, dels att köpeskillingen erläggs kontant på Tillträdesdagen.
___________________________
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar varav Kommunen och Bolaget tagit var
sitt.
Malmö 2015- Malmö 2015-
Malmö kommun, Midroc Bostäder i Hyllie AB dess tekniska nämnd
Milan Obradovic ………
Viktoria Morén
………
Bevittnas: Bevittnas:
……… ……….
……… ………..
