Viktig information
Tillägget (defi nierat på sidan 1) får inte postas eller på annat sätt distribueras i Amerikas Förenta Stater, Australien, Kanada, Japan, Nya Zeeland eller Sydafrika, eller i någon jurisdiktion där distributionen förutsätter ytterligare registrerings- eller andra åtaganden än sådana som följer av svensk rätt eller där detta skulle strida mot lagar eller regler i den jurisdiktionen.
Ytterligare information om de villkor, restriktioner och ansvarsbegränsningar som gäller för Erbjudandet (defi nierat på sidan 1) framgår av Erbjudandehandlingen (defi nierat på sidan 1).
Tillägget har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. lagen (2006:451) om
offentliga uppköpserbjudanden och 2 kap. lagen (1991:980) om handel med fi nansiella instrument. Godkännandet och registre-
ringen innebär inte någon garanti från Finansinspektionen att sakuppgifter i Erbjudandehandlingen eller Tillägget är riktiga eller
fullständiga.
handling som godkändes och registrerades av Finansinspektionen den 12 januari 2012 (Finansinspektionens diarienummer 11-13351) med anledning av Erbjudandet (”Erbjudandehandlingen”). Erbjudandehandlingen offentlig gjordes den 13 januari 2012 på Klöverns hemsida, www.klovern.se, och på Swedbanks hemsida, www.swedbank.se/prospekt.
Tillägget har upprättats i enlighet med 2 kap. 34 § lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument.
Tillägget godkändes och registrerades av Finansinspektionen den 24 februari 2012 (Finansinspektionens diarienummer 12-2021) samt offentliggjordes den 24 februari 2012 på ovan nämna webbplatser. Tillägget skall läsas tillsammans med och utgör en integrerad del av Erbjudandehandlingen i alla avseenden. De definitioner som används i Erbjudandehandlingen gäller även i Tillägget.
Tillägget har upprättats med anledning av att Klövern den 15 februari 2012 och Dagon den 17 februari 2012 offentliggjorde sina respektive bokslutskommunikéer för räkenskapsåret 2011 samt att den av Dagons styrelse utsedda budkommittén den 17 februari 2012 via pressmeddelande offentliggjorde ett slutligt uttalande avseende Erbjudandet. Såväl de båda rapporterna som uttalandet är inkluderade i Tillägget.
Aktieägare som accepterat Erbjudandet före offentliggörandet av Tillägget har enligt lagen om handel med finansiella instrument rätt att återkalla angiven accept inom fem arbetsdagar från offentliggörandet av Tillägget. I övrigt föreligger rätt att återkalla angiven accept av Erbjudandet i enlighet med vad som anges i Erbjudandehandlingen. Återkallande av angiven accept skall ske på sätt som anges i Erbjudandehandlingen.
Aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade och som önskar återkalla sin accept av Erbjudandet skall göra detta enligt instruktioner från förvaltaren. Accept som ej återkallas förblir bindande och om aktieägaren öns- kar kvarstå med sin accept behöver denne inte vidta några åtgärder.
För fullständiga villkor och övrig information om Erbjudandet hänvisas till Erbjudandehandlingen som,
tillsammans med Tillägget, hålls tillgänglig på ovan nämna webbplatser.
2011
K L Ö V E R N
B O K S L U T S K O M M U N I K É
• Intäkterna för senaste kvartalet ökade med 5 procent till 352 mkr (336) och intäkterna för året ökade till 1 364 mkr (1 243)
• Driftöverskottet för senaste kvartalet ökade med 11 procent till 215 mkr (193) och driftöverskottet för året ökade till 857 mkr (745)
• Förvaltningsresultatet för senaste kvartalet uppgick till 93 mkr (102), motsvarande 0,58 kr per aktie (0,63) och för året till 428 mkr (439), motsvarande 2,66 kr per aktie (2,73)
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick det senaste kvartalet till 142 mkr (76) och värdeförändringar på derivat till –49 mkr (143). För året uppgick värdeförändringar på fastig heter till 435 mkr (298) och på derivat till –225 mkr (23)
• Kvartalets resultat uppgick till 136 mkr (261), motsvarande 0,85 kr per aktie (1,62) och resultatet för året uppgick till 465 mkr (605), motsvarande 2,89 kr per aktie (3,76)
• Klövern har lämnat ett bud på fastighetsbolaget Dagon AB (publ). Acceptperioden löper t o m 28 februari 2012
• Rutger Arnhult tillträdde som ny VD för Klövern 1 januari 2012
• Styrelsen föreslår till årsstämman en utdelning om 1,25 kr per stamaktie (1,50) samt en utdelning om 10 kr per preferensaktie (–), att utbetalas med 2,50 kr per kvartal.
Sammanlagd utdelning, på Klöverns utestående aktier per 15 februari 2012, beräknas därmed bli oförändrad, 241 mkr (241).
Resultat
mkr 2011
okt–dec 2010
okt–dec 2011
jan–dec 2010
jan–dec
Intäkter 352 336 1 364 1 243
Kostnader –164 –159 –578 –562
Finansnetto –95 –75 –358 –242
Förvaltningsresultat 93 102 428 439
Värdeförändringar fastigheter 142 76 435 298
Värdeförändringar derivat –49 143 –225 23
Uppskjuten och aktuell skatt –50 –60 –173 –155
Periodens resultat 136 261 465 605
Klövern januari–december 2011
Omslag: Norrköping Kopparhammaren 7. Under året har fastigheten Kopparhammaren 7 i Norrköpings industrilandskap byggts om för bl a kommunens bio Cnema och IT-bolaget Gaia System.
VD:s kommentar
Bra överskott i förvaltningen
Högre intäkter och lägre fastighetskostnader gör att Klövern lyckats höja drift- överskottet med hela 15 procent under 2011. Efter två snörika och kalla vint- rar är det ett nöje att som nybliven VD för Klövern kunna konstatera att det inte blir tredje gången i rad. Sverige fi ck inte skåda någon snö före års- skiftet och det dröjde ända till slutet av januari 2012 innan vintern gjorde sitt antåg. Självklart bidrog det till att fastighetskostnaderna för jämförbart bestånd sjönk kraftigt under 2011, men vi såg också resultatet av ett gnetande med energibesparingar, direktdebitering av hyresgästernas kostnader och eff ektivare fastighetsskötsel.
Än mer glädjande är det att konstatera att vi inte bara lyckats behålla våra kunder i dessa orostider, utan dessutom kan uppvisa en positiv nettoinfl yttning. Inte riktigt på den nivå som vi hoppats, men ändå ett antal miljoner på plussidan mätt som årshyror. Lägg därtill att vi kan uppmäta högre hyres nivåer, oavsett om vi tittar på omförhandlade avtal, hela avtalsstocken eller nytecknade avtal kontra befi ntliga avtal. Mycket av detta är resultatet av ett engagerat och fokuserat arbete av Klöverns medarbetare.
Oron i omvärlden har i första hand drabbat fastighetsbranschen via banksektorn.
Under årets sista månader märktes en klar likviditetsbrist i det fi nansiella syste- met, vilket påverkade kunderna i form av krav på högre marginaler och något lägre belåningsgrad. Fastighetsmarknaden fortsatte på den tidigare positiva utvecklingen och omsättningen var relativt hög ända fram till årets sista månad. Intresset för att köpa och sälja fastigheter fanns kvar, men bris- ten på likviditet i det fi nansiella systemet gjorde sig påmind och omsätt- ningen sjönk.
Under 2012 tar Klövern – med budet på Dagon – förhoppningsvis ett viktigt steg på vägen mot målet om en plats på börsens ”stora lista”. Ett förvärv av Dagon skulle innebära att Klöverns fastighetsbestånd växer från 15 till 20 mdr kr. Att bli större har inget egenvärde, men ett större bolag breddar basen av potentiella investerare. Klövern får tillgång till nya intressanta marknader som Öresund och Göteborg samt tillförs potential i form av nya projekt och byggrätter. Klövern har under inledningen av 2012 utökat fi nansieringsalternativen med en prefe- rensaktie, initialt i en fondemission till Klöverns stamaktieägare, men nyemitterade preferensaktier är också tänkt som en delbetal- ning till Dagons aktieägare. Under året är avsikten att emittera minst en obligation, för att minska beroendet av fi nansiering via banksektorn.
En sammanslagning av två bolag kommer att kräva både engage- mang och hårt arbete av såväl gamla som nya medarbetare. Omvärl- den kanske inte alltid är med oss, men Klövern har en bra egen grund att stå på. Tillväxt ger energi internt och skapar intresse externt. Vi har ett spännande år framför oss!
Rutger Arnhult
VD
Resultatposter avser perioden januari–december och jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposterna avser ställningen vid årets utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser oktober-december och året januari-december.
Resultat
Förvaltningsresultatet, dvs resultat exklusive värdeför- ändringar och skatt, uppgick till 428 mkr (439) under året. Resultatet sjönk p g a högre finansiella kostnader.
Årets resultat minskade till 465 mkr (605) till följd av försämrat finansnetto och negativa förändringar på derivat.
I årets resultat ingår positiva värdeförändringar på fastigheter med 435 mkr (298) och negativa värdeför- ändringar för derivat med –225 mkr (23). Eget kapital ökade till 4 740 mkr (4 516) och soliditeten var vid årets slut 31 procent (32).
För jämförbart bestånd steg intäkterna med 2 procent (1), sjönk fastighetskostnaderna med 5 procent (6) och ökade driftöverskottet med hela 7 procent (–5) till 761 mkr (709). Ökningen av det verkliga värdet beror på investeringar som lett till högre hyresintäkter och lägre driftkostnader.
RESULTAT FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND
2011–12–31 2010–12–31
Yta, tkvm 1 361 1 360
Verkligt värde, mkr 13 451 12 425
Avkastningskrav, % 7,1 7,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 90
Ytmässig uthyrningsgrad, % 80 80
mkr
jan–dec2011 2010jan–dec
Hyresintäkter 1 216 1 190
Övriga intäkter 4 5
Fastighetskostnader –459 –485
Driftöverskott 761 710
Avser fastigheter som ägts under hela 2010 och 2011.
Intäkter och uthyrningsgrad
Intäkterna ökade till 1 364 mkr (1 243) under året, varav hyresintäkterna var 1 343 mkr (1 233). Hyresintäkterna har påverkats positivt av ett större fastighetsbestånd, men också av stigande hyresnivåer och positiv netto- inflyttning. Övriga intäkter, 21 mkr (10), bestod av hyresgarantier och förtidslösen av hyresavtal. Ökningen avser huvudsakligen hyresgarantier ingående i förvärvet i Linköping m fl städer i slutet av 2010.
0 50 100 150 200 250 300 350
0 50 100 150 200 250 300 350
2012 2013 2014 2015 2016–
Kontraktsstruktur
mkr (staplar) tkvm (linje)
Den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 2,8 år (2,8) och den ekonomiska uthyrningsgraden upp- gick till 89 procent (89) vid årets slut. Uthyrningsgraden mätt som yta ökade med en procentenhet till 80 procent (79).
Kvartalet uppvisar en nettoinflyttning på –10 mkr (12). Avflyttningen domineras av Sony Ericsson i Kista och Vattenfall i Nyköping. Bland större nyinflyttade hyresgäster märks Friskis & Svettis och Sodexo som hyr lokaler i Norrköping samt IF Metall i Linköping.
Nettoinflyttningen under året uppgick till 5 mkr (16).
–100 –50 0 50 100 150
2007 2008 2009 2010 2011
Nettoinflyttning
mkr
Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning
Kostnader och överskottsgrad
Fastighetskostnaderna ökade bara till –507 mkr (–498) under året, trots ett betydligt större fastighetsbestånd.
I fastighetskostnaderna ingår kundförluster om –3 mkr
(–3). Driftöverskottet blev 857 mkr (745), vilket innebar
en överskottsgrad på 63 procent (60). Centrala adminis-
trationskostnaderna uppgick till –71 mkr (–64), där
ökningen till stor del förklaras av högre konsultkostna-
der för skattejurister samt förvärvskostnader i samband
med budet på Dagon.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 341 mkr (507). Betald inkomstskatt uppgick till –1 mkr (–3). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med netto –953 mkr (–1 165), huvudsakligen beroende på investeringar i befintliga fastigheter och förvärv.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten har påver- kats med 587 mkr (670). Sammantaget uppgår årets kassaflöde till –25 mkr (12).
Finansiering
Vid årets slut uppgick de räntebärande skulderna till 9 345 mkr (8 517). Ökningen beror i första hand på investeringar och fastighetsförvärv. Den genomsnittliga finansieringsräntan för hela finansiella portföljen upp- gick till 4,2 procent (3,6). Exkluderas derivat, samt kost- nad för outnyttjade kreditfaciliteter och checkkredit, uppgick räntan till 3,9 procent (2,8) vid årets utgång.
Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,4). Kreditvolymer med swapavtal betraktas som räntebundna. Den genomsnittliga kapitalbind- ningstiden uppgick till 1,9 år (2,0). Under inledningen
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, mkr Ränta, %
Avtalsvolym, mkr
Utnyttjat, mkr
Ej utnyttjat, mkr
Rörlig 4 545 4,0 — — —
2012 — — 4 640 3 798 843
2013 — — 3 279 3 279 —
2014 — — 2 335 2 099 235
2015 1 400 4,2 — — —
2016 1 400 5,0 — — —
2017 1 000 4,5 — — —
2018 500 4,1 — — —
Senare 500 3,9 169 169 —
Totalt 9 345 4,2 10 423 9 345 1 078
av 2012 har 2,2 mdr kr av kreditfaciliteter med kapital- bindning till 2012 refinansierats t o m 2014 respektive 2015. Outnyttjad kreditvolym, inklusive outnyttjad checkkredit om 250 mkr (170), uppgick till 1 078 mkr (1 424).
Vid årets slut hade Klövern räntetak om 1 500 mkr (2 500), med förfall på 500 mkr per år fram till 2014.
Räntetaken har lösenräntor på 4,25–4,50 procent.
Klövern har under året förvärvat ränteswappar för 1 mdr kr i syfte att minska ränterisken. Swapavtalen uppgick vid årets slut till totalt 4 800 mkr (3 800), med en genomsnittlig återstående löptid på 5,1 år.
Klöverns ränteswappar och räntetak begränsar effek- tivt ränterisken. En ökning av de korta marknadsrän- torna med en procentenhet skulle påverka Klöverns genomsnittliga upplåningsränta med 0,5 procentenheter och Klöverns upplåningskostnad med 46 mkr. Sjun- kande långa marknadsräntor har inneburit sjunkande värden på derivaten. Värdeförändringarna för derivaten uppgick till –225 mkr (23) under året och den sista december var värdet –242 mkr (–13). Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är vär- det på derivaten alltid noll.
Kista Isafjord 1. Pågående nybyggnation av kontor/kundcenter om 27 000 kvm till Ericsson.
0 1 2 3 4 5 6
Förändring av marknadsräntan med X procentenheter.
–1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00
Känslighetsanalys – upplåningsränta
%
Nuvarande upplåningsränta 4,2 %
Fastighetstransaktioner
Under året har åtta fastigheter (38) förvärvats till ett pris om 315 mkr (1 067) och en uthyrningsbar yta på 37 tkvm (161).
Klövern har under året sålt fem fastigheter (9) med en sammanlagd yta om 5 tkvm (27). Värdet på försäljningarna uppgick till 48 mkr (368). Under kvartalet har två nybil- dade fastigheter sålts, omfattande nära 3 tkvm tomtmark.
Investeringar och byggrätter
Investeringar i befintliga fastigheter sker ofta i samband med nyuthyrningar och med syfte att anpassa samt modernisera lokalerna och därmed öka hyresvärdet.
Under året genomfördes ett stort antal projekt, i form av ny- och ombyggnation, i befintliga fastigheter. Totalt investerades 685 mkr (464) under 2011.
Utöver de projekt som avslutades under 2011 är fortfa- rande ett stort antal större och mindre projekt under utfö- rande. Totalt pågår 214 projekt (149) till en kalkylerad utgift på sammanlagt 1 287 mkr (1 456). Totalt återstår 588 mkr (819) att investera i dessa projekt.
Bedömda och detaljplanelagda byggrätter uppgick vid årets utgång till 936 tkvm (611), varav 172 tkvm (200) finns i Kista. Ökningen i byggrätter hänförs i huvudsak till Karlstad och Linköping. Av byggrätterna är 355 tkvm (229) detalj planelagda.
Merparten av byggrätterna utgörs av kontor. Byggrätt- erna är värderade till 497 mkr (425), vilket motsvarar 531 kr per kvm (696).
KLÖVERNS FEM STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT
Fastighet Projekttyp
Uthyrningsbar yta fastighet,
kvm Projekt- yta, kvm
Ekonomisk uthyrnings- grad efter projekt, %
Beräknad investering, mkr
Kvarvarande investering, mkr
Ökning i hyresvärde pga projekt, mkr
Hyresvärde efter projekt,
mkr Beräknas färdigt, år
Kista Isafjord 1 Kontor/kundcenter 57 512 36 0001) 100 662 275 422) 133 2012
Kista Lidarände 1 Kontor 19 979 3 700 100 43 3 6 27 2012
Nyköping Mjölkflaskan 83) Vård 8 035 3 683 93 38 38 3 9 2013
Norrköping Kopparhammaren 23)Utbildning 36 020 3 585 100 28 15 3 10 2012
Norrköping Reläet 9 Friskvård 32 154 2 900 75 24 4 2 17 2012
Totalt 153 700 49 868 795 335 56 196
1. Varav 27 000 kvm avser en ny byggnad och 9 000 kvm avser ombyggnation av en befintlig.
Fastigheter och värdeförändringar
Per den 31 december 2011 omfattade Klöverns innehav 255 fastigheter (250). Hyresvärdet uppgick till 1 554 mkr (1 486) och fastigheternas verkliga värde var 14 880 mkr (13 493). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 1 561 tkvm (1 528).
Fastigheternas värdeförändringar uppgick till 435 mkr (298) under året. I värdeförändringarna ingår reali- serade värdeförändringar om 5 mkr (26) och orealise- rade värdeförändringar om 430 mkr (272). De orealise- rade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet.
I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd, per 31 december, värderats med ett avkastningskrav på 7,1 pro- cent (7,2). De orealiserade värdeförändringarna har i stor utsträckning uppstått genom positiv nettoinflytt- ning med ökade hyresnivåer och därigenom även höjd marknadshyra, lägre driftkostnader framför allt tack vare energioptimeringar i fastigheterna samt till en min- dre del sjunkande avkastningskrav.
Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastig- hetsinnehavet varav 20 till 30 procent externt. Savills har under året värderat en fastighet. Övriga externvär- deringar har genomförts av DTZ Sweden. Varje fastig- het i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månaders period. DTZ har också varit råd- givande när avkastningskraven i de interna värdering- arna bestämts. För utförlig beskrivning av värderings- principer, se Klöverns årsredovisning för 2010.
Norrköping Reläet 9. Friskis & Svettis påbörjade i december inflyttning i närmare 3 000 kvm moderna träningslokaler.
Resultat och nyckeltal
I tabellerna nedan visas resultatposter och nyckeltal uppdelade på Klöverns prioriterade städer. Resultat- tabellen visar den löpande verksamheten, vilket inklu- derar under året sålda fastigheter samt gjorda investe- ringar. Nyckeltalstabellen avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabellerna inte är helt jämförbara.
RESULTAT PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE
Intäkter, mkr Kostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr 2011
jan–dec 2010 jan–dec 2011
jan–dec 2010 jan–dec 2011
jan–dec 2010 jan–dec 2011
jan–dec 2010 jan–dec 2011
jan–dec 2010 jan–dec
Borås 53 45 –20 –20 33 25 62 56 5 6
Linköping 218 155 –74 –55 144 100 66 65 19 33
Norrköping 122 97 –55 –50 67 47 55 48 117 71
Nyköping 100 103 –36 –42 64 61 64 59 32 28
Syd 493 400 –185 –167 308 233 62 58 173 138
Karlstad 181 182 –64 –67 117 115 65 63 26 42
Västerås 139 129 –68 –66 71 63 51 49 54 36
Örebro 49 50 –16 –20 33 30 67 60 3 14
Väst 369 361 –148 –153 221 208 60 58 83 92
Kista 325 336 –107 –109 218 227 67 68 396 180
Täby 71 63 –25 –26 46 37 65 59 11 7
Uppsala 85 73 –40 –43 45 30 53 41 22 47
Öst 481 472 –172 –178 309 294 64 62 429 234
Övrigt* 21 10 –2 0 19 10 — — — —
Totalt 1 364 1 243 –507 –498 857 745 63 60 685 464
* Intäkterna består av hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. Kostnaderna består av poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften.
NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE
Verkligt värde, mkr Avkastningskrav*, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek. uthyrningsgrad, %
2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31
Borås 436 398 7,6 7,8 84 80 56 51 95 97
Linköping 2 183 2 129 7,2 7,4 282 287 254 258 86 87
Norrköping 1 271 1 143 7,3 7,2 169 162 149 132 89 87
Nyköping 928 891 7,6 7,8 133 135 112 109 89 90
Syd 4 818 4 561 7,4 7,5 668 664 571 550 88 88
Karlstad 1 727 1 577 7,1 7,3 202 201 196 190 92 94
Västerås 1 320 1 234 7,4 7,4 217 218 166 161 86 83
Örebro 457 428 7,2 7,3 58 58 52 51 94 95
Väst 3 504 3 239 7,2 7,4 477 477 414 402 90 90
Kista 4 945 4 414 6,4 6,5 254 253 369 367 90 92
Täby 658 560 7,3 7,4 77 67 81 70 95 96
Uppsala 955 719 8,4 8,5 85 67 119 97 81 78
VERKLIGT VÄRDE, MKR 2011 2010
Verkligt värde per 1 januari 13 493 12 032
Förvärv 315 1 067
Investeringar 685 464
Försäljningar –48 –368
Värdeförändringar 435 298
Verkligt värde per 31 december 14 880 13 493
Aktien och ägarna
Klövernaktien är noterad på NASDAQ OMX Stock- holm Mid Cap. Den 31 december var börskursen 25,90 kronor per aktie (34,00), vilket motsvarar ett totalt börs- värde om 4 165 mkr (5 467) baserat på antal utestående aktier. Under året omsattes 84,2 miljoner (81,6) Klö- vernaktier motsvarande 333 000 aktier (323 000) per dag för totalt 2 464 mkr (2 256). Antalet aktieägare upp- gick vid årets utgång till 27 213 (27 754) och 84 procent (83) av innehavet var i svensk ägo.
Klöverns innehav av återköpta egna aktier uppgår till 5 741 463, motsvarande 3,4 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är förvärvade till genom- snittskursen 22,15 kr per aktie. Under året har inga nya återköp gjorts.
AKTIEÄGARE
2011–12–31 Antal aktier,
tusental Andel röster
och kapital, % Förändring 2011,
%-enheter
Corem Property Group 32 200 20,0 1,3
Arvid Svensson Invest 24 159 15,0 0,0
Rutger Arnhult via bolag* 10 502 6,5 5,9
Brinova Inter 9 861 6,1 1,9
Länsförsäkringar fonder* 5 570 3,5 –0,1
Swedbank Robur fonder* 4 576 2,8 –0,4
Länsförsäkringar Södermanland 4 545 2,8 0,1
JP Morgan Chase NA 3 496 2,2 0,7
BNP Paribas Securities 3 357 2,1 1,2
Handelsbanken fonder* 3 259 2,0 1,0
Summa största ägare 101 525 63,0 11,6
Övriga ägare 59 278 37,0 –11,6
Summa utestående aktier 160 803 100,0 0,0
Återköpta egna aktier 5 741
Totalt antal registrerade aktier 166 544
* Ägargrupp.
50
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0 15
5 10 20 25 35 30 45 40
© NASDAQ OMX aktier 1000−tal Klövern OMX Stockholm_P
OMX Stockholm Real Estate_P
Kursutveckling
5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Omsatt antal kr
Skattesituation Utfall i skattemål
Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) beslutade i juni i Skatteverkets favör i frågan om det går att påföra ett skattetillägg utan att sakprövning skett. HFD återbör- dade dock frågan om huruvida Klövern lämnat oriktig uppgift i ett avdragsyrkande om ytterligare underskotts- avdrag, med påföljden om ett skattetillägg på 493 mkr, till förvaltningsrätten. Förvaltningsrätten väntas behandla frågan under 2012.
Skatteverket har beslutat att upptaxera Klövern med ca 77 mkr för beskattningsåret 2008, vilket kan medföra en skattekostnad om ca 21 mkr. Klövern har överklagat till Förvaltningsrätten.
HFD beslutade i augusti att neka Klövern prövnings- tillstånd avseende ett yrkande om ytterligare under-
skottsavdrag på nära 5 mdr kronor. HFDs beslut hade ingen påverkan på Klöverns resultat- eller balansräk- ning.
Årets skatt
Resultatet i den löpande fastighetsrörelsen har belastats
med uppskjuten skatt om –8 mkr (–41). Vidare har bl a
förändringen i skillnaden mellan verkligt värde och
skattemässigt restvärde avseende fastigheter och derivat
inneburit uppskjuten skatt om –165 mkr (–138). Totalt
ingår en kostnad för uppskjuten skatt med –173 mkr
(–151) och aktuell skatt om 0 mkr (–4). I jämförelsesiff -
ran för uppskjuten skatt 2010 ingår en uppskjuten
skatte fordran om 28 mkr till följd av ökade underskotts-
avdrag.
Organisation och ansvarsfullt företagande
Klöverns affärsmodell innebär närhet till kunden genom att ha egen personal på alla affärsenheter. Vid årets slut var antalet anställda i Klövern 132 personer (126). Med- elåldern var 45 år (44) och andelen kvinnor uppgick till 44 procent (43).
Ett miljöledningssystem infördes under 2011 med syfte att effektivisera och systematisera miljöarbetet samt säkerställa att tillämplig miljölagstiftning och krav från olika intressenter uppfylls.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policies. Klöverns väsentliga risker samt exponering och hantering av desamma beskrivs i 2010 års årsredovisning på sidorna 60–63. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlig- het med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrap- portering och för moderbolaget i enlighet med Årsredo- visningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i not 1 i Klöverns årsredovisning för 2010, förutom koncernbidrag från dotterbolag som redovisas i resultaträkningen för moderbolaget.
Bud på Dagon
Klövern lämnade i december 2011 ett offentligt uppköps- erbjudande omfattande samtliga aktier i det börsnote- rade fastighetsbolaget Dagon AB (publ). Budet värdera- des till ca 1 474 mkr eller 62,50 kr per aktie i Dagon.
Budet finansieras till 30 procent kontant och till 70 pro- cent av nyemitterade preferensaktier. Acceptperioden för Dagons aktieägare löper t o m 28 februari 2012. För mer information se klovern.se.
Händelser efter årets utgång
Gustaf Hermelin avgick som VD sista december 2011.
Till ny VD har styrelsen utsett Rutger Arnhult som till- trädde tjänsten 1 januari 2012.
Under inledningen av 2012 har 2,2 mdr kr av kredit- faciliteter med kapitalbindning till 2012 refinansierats t o m 2014 respektive 2015.
Med anledning av det uppköpserbjudande till aktie- ägarna i Dagon AB (publ) som offentliggjordes den 6 december 2011 hölls extra bolagsstämma i Klövern AB (publ) den 12 januari 2012.
Bolagsstämman beslutade om en kontant nyemission och ändring av bolagsordningen. Därtill beslutade stämman om en fondemission av preferensaktier till Klöverns aktieägare, med en första utdelning på 2,50 kr per aktie under första kvartalet 2012. Avstämningsdag är sista vardagen i mars 2012 och utbetalningen beräk- nas ske 4 april 2012. Stämman beslutade även om nyemission av preferensaktier till Dagons aktieägare.
Vidare beslutade bolagsstämman att bemyndiga sty- relsen att under tiden intill nästa årsstämma vid ett eller flera tillfällen förvärva och överlåta bolagets egna aktier. För fullständig information om de beslut som fattades av extra bolagsstämman samt protokoll hänvisas till klovern.se.
Klövern har fr o m 1 maj 2012 hyrt ut ett vånings- plan om 550 kvm, med en sammanlagd årshyra om 1,6 mkr, i Victoria Tower i Kista.
Utdelning
Styrelsen föreslår till årsstämman, för räkenskapsåret 2011, en utdelning om 1,25 kr per stamaktie (1,50) samt en utdelning om 10 kr (–) per preferensaktie, att utbeta- las med 2,50 kr per kvartal med start andra kalender- kvartalet 2012. Sammanlagd utdelning, på Klöverns utestående aktier per 15 februari 2012, beräknas därmed bli oförändrad, 241 mkr (241). Avstämningsdag för utdelning till stamaktieägarna föreslås vara den 20 april och beräknad utbetalningsdag den 25 april 2012.
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägarna är sista vardagen i respektive kalenderkvartal och utbe- talningsdag är ca tre bankdagar därefter, se Kalenda- rium.
Årsstämma och årsredovisning
Årsstämman 2012 äger rum på Kistamässan i Kista Stockholm den 17 april 2012, kl 16.00.
Kallelse och förutsättningar för anmälan till års- stämman annonseras i Post & Inrikes Tidningar och på Klöverns webbsida, klovern.se. Upplysning om att kallelse har skett lämnas i annons i Svenska Dagbla- det. Aktieägare som vill lägga fram förslag till valbe- redningen kan göra detta via e-post till styrelsenomi- nering@klovern.se.
Årsredovisning för 2011 kommer att finnas till- gänglig på Klöverns webbsida, klovern.se, från och med vecka 11 2012.
Nyköping 15 februari 2012
Styrelsen i Klövern AB (publ)
Koncernens resultaträkning
mkr
2011 3 mån okt–dec
2010 3 mån okt-dec
2011 12 mån jan–dec
2010 12 mån jan–dec
Hyresintäkter 348 331 1 343 1 233
Övriga intäkter
1)4 5 21 10
Summa intäkter 352 336 1 364 1 243
Fastighetskostnader –137 –143 –507 –498
Driftöverskott 215 193 857 745
Central administration –27 –16 –71 –64
Finansnetto –95 –75 –358 –242
Förvaltningsresultat 93 102 428 439
Värdeförändringar fastigheter 142 76 435 298
Värdeförändring derivat –49 143 –225 23
Resultat före skatt 186 321 638 760
Aktuell skatt 0 –1 0 –4
Uppskjuten skatt –50 –59 –173 –151
Periodens resultat 136 261 465 605
Övrigt totalresultat — — — —
Periodens summa totalresultat 136 261 465 605
Resultat per aktie, kr 0,85 1,62 2,89 3,76
Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 161 161 161 161
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 161 161 161 161
1) Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal.
Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler.
Koncernens balansräkning
mkr 2011–12–31 2010–12–31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 880 13 493
Maskiner och inventarier 8 9
Uppskjuten skattefordran 397 405
Kortfristiga fordringar 94 129
Likvida medel 11 36
Summa tillgångar 15 390 14 072
Eget kapital och skulder
Eget kapital 4 740 4 516
Uppskjuten skatteskuld 673 508
Räntebärande skulder 9 345 8 517
Derivat 242 13
Leverantörsskulder 49 157
Övriga skulder 34 53
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 307 308
Summa eget kapital och skulder 15 390 14 072
Koncernens kassaflödesanalys
mkr
2011 3 mån okt–dec
2010 3 mån okt–dec
2011 12 mån jan–dec
2010 12 mån jan–dec
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 93 102 428 439
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 1 2 6 8
Betald inkomstskatt –1 0 –1 –3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
93 104 433 444
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar –2 –35 35 –46
Förändring av rörelseskulder –72 139 –127 109
Summa förändring av rörelsekapital –74 104 –92 63
Kassaflöde från den löpande verksamheten 19 208 341 507
Investeringsverksamheten
Avyttring av fastigheter 9 32 48 368
Förvärv av och investeringar i fastigheter –188 –1 297 –1 000 –1 531
Förvärv av maskiner och inventarier 0 –1 –1 –2
Kassaflöde från investeringsverksamheten –179 –1 266 –953 –1 165
Finansieringsverksamheten
Förändring av räntebärande skulder 161 980 828 871
Utdelning 0 0 –241 –201
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 161 980 587 670
Periodens kassaflöde 1 –78 –25 12
Ingående likvida medel 10 114 36 24
Likvida medel vid periodens slut 11 36 11 36
Koncernens förändring av eget kapital
mkr
Eget kapital 2010–01–01 4 112
Utdelning –201
Årets resultat 605
Eget kapital 2010–12–31 4 516
Utdelning –241
Årets resultat 465
Eget kapital 2011–12-31 4 740
Moderbolagets resultaträkning
mkr
2011 3 mån okt–dec
2010 3 mån okt–dec
2011 12 mån jan–dec
2010 12 mån jan–dec
Nettoomsättning 29 29 108 103
Kostnad sålda tjänster –22 –24 –81 –79
Bruttoresultat 7 5 27 24
Central administration –26 –15 –69 –64
Rörelseresultat –19 –10 –42 –40
Finansiella intäkter 466 247 466 273
Finansiella kostnader 0 0 –2 –1
Resultat efter finansiella poster 447 237 422 232
Aktuell skatt — — — —
Skatt hänförlig till koncernbidrag 17 41 17 41
Uppskjuten skatt 24 7 –8 –13
Resultat efter skatt 488 285 431 260
Moderbolagets balansräkning
mkr 2011–12–31 2010–12–31
Tillgångar
Maskiner och inventarier 2 2
Andelar i koncernföretag 320 320
Fordringar på koncernföretag 3 609 3 417
Uppskjuten skattefordran 397 405
Kortfristiga fordringar 10 6
Likvida medel 8 54
Summa tillgångar 4 346 4 204
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 086 2 914
Skulder till koncernföretag 1 218 1 259
Leverantörsskulder 8 6
Övriga skulder 9 8
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 17
Summa eget kapital och skulder 4 346 4 204
Nyckeltal
2011–12–31 3 mån okt–dec
2010–12–31 3 mån okt–dec
2011 2010 2009 2008 2007 2006
Fastighet
Antal fastigheter
255 250 255 250 217 217 220 205Uthyrningsbar area, tkvm
1 561 1 528 1 561 1 528 1 392 1 382 1 394 1 436Hyresvärde, mkr
1 554 1 486 1 554 1 486 1 385 1 360 1 309 1 276Verkligt värde fastigheter, mkr
14 880 13 493 14 880 13 493 12 032 11 895 12 154 10 701Direktavkastningskrav värdering, %
7,1 7,2 7,1 7,2 7,2 7,1 6,6 6,9Överskottsgrad, %
61 57 63 60 62 62 63 60Uthyrningsgrad, ekonomisk, %
89 89 89 89 89 90 88 84Uthyrningsgrad, ytmässig, %
80 79 80 79 80 82 80 78Genomsnittlig kontraktstid, år
2,8 2,8 2,8 2,8 3,0 3,1 2,9 2,6Finans
Avkastning på eget kapital, %
2,9 5,9 10,1 14,0 5,8 –10,7 28,1 20,6Soliditet, %
30,8 32,1 30,8 32,1 32,7 32,3 37,4 33,7Belåningsgrad, %
63 63 63 63 64 64 58 64Räntetäckningsgrad, ggr
2,0 2,4 2,2 2,8 3,2 2,0 2,2 2,6Genomsnittlig ränta, %
4,2 3,6 4,2 3,6 2,7 4,2 4,6 4,1Genomsnittlig räntebindning, år
2,7 2,4 2,7 2,4 3,2 1,1 1,4 1,8Genomsnittlig kapitalbindning, år
1,9 2,0 1,9 2,0 1,8 2,6 3,7 4,3Räntebärande skulder, mkr
9 345 8 517 9 345 8 517 7 646 7 645 7 007 6 878Aktie
Förvaltningsresultat per aktie, kr
0,58 0,63 2,66 2,73 3,07 2,17 2,32 2,25Eget kapital per aktie, kr
29,5 28,1 29,5 28,1 25,6 25,1 29,4 23,2Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr
0,12 1,29 2,12 3,15 3,05 1,47 3,91 2,71Börskurs vid periodens utgång, kr
25,9 34,0 25,9 34,0 22,9 18,2 25,5 30,0Börsvärde, utestående aktier, mkr
4 165 5 467 4 165 5 467 3 682 2 929 4 227 4 996Antal registrerade aktier vid periodens
utgång, milj
166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5Antal utestående aktier vid periodens
utgång, milj
160,8 160,8 160,8 160,8 160,8 160,8 165,8 166,5Utdelning per stamaktie, kr
— — 1,25* 1,50 1,25 1,00 1,50 1,25Utdelning per preferensaktie, kr
— — 10,00* — — — — —Utdelning i förhållande till förvaltnings- resultat, %
— — 56* 55 41 46 64 56
* Föreslagen utdelning.
Definitioner
Fastighet
Direktavkastningskrav, värdering
Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet.
Driftöverskott
Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskost- nader, fastighetsadministration, tomträtts avgälder och fastig- hetsskatt.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor vid periodens utgång.
Kontraktsvärde
Lokalhyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal.
Nettoinflyttning
Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Uthyrningsgrad, yta
Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta.
Värdeförändringar, orealiserade
Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar.
Värdeförändringar, realiserade
Periodens genomförda fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkligt värde och omkostnader vid försäljning.
Överskottsgrad
Driftöverskott i procent av totala intäkter.
Övriga intäkter
Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal.
Finans
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat i relation till genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder avseende fastigheter i förhållande till fastigheternas värde vid periodens utgång.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Soliditet
Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktie
Eget kapital per aktie
Redovisat eget kapital i relation till antal utestående aktier vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i relation till genomsnittligt antal ute- stående aktier.
Kassaflöde löpande verksamhet per aktie
Kassaflöde löpande verksamhet i relation till genomsnittligt antal aktier.
Resultat per aktie
Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal utestående aktier.
Informationen i delårsrapporten är sådan som Klövern AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 15 februari 2012.
Uppsala
Norrköping Linköping
Borås
Örebro Västerås Karlstad
Nyköping Kista
Täby
Öst
Syd Väst
Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning.
Klövern har aff ärsenheter i tio städer: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Fastigheternas värde uppgick till 14,9 miljarder och hyresvärdet till 1,6 mil- jarder kronor per den 31 december 2011. Klövernaktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap.
Bolaget är organiserat i ett servicekontor, tillika huvudkontor beläget i Nyköping, samt aff ärsenheter i samtliga tio prioriterade städer. De tio aff ärsenheterna är organiserade i tre olika marknadsområden, där varje område delar på vissa specialistfunktioner.
Servicekontoret ansvarar för ledning, ekonomi, fi nan- siering, transaktioner, hyresadministration, information och investerarrelationer samt aff ärsmässigt stöd till aff ärsenheterna. Aff ärsenheterna fokuserar på kontak- ten med kunden. Egen personal, som rent fysiskt fi nns där hyresgästen valt att lokalisera sig, är en garanti för snabb service och bra marknadskännedom.
Vision
Klövern skapar morgondagens samhällen.
Ambitionen är att vara en aktiv aktör i skapandet av stadsdelar, områden och olika näringslivskluster.
Klöverns primära uppgift är att tillhandahålla lokaler, men om vi därutöver också kan bidra till att stärka de städer där vi fi nns är det bra även för Klövern och Klöverns aktie- ägare.
Affärsidé
Klövern ska med närhet och engage- mang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner.
Klöverns basprodukt är självklart våra lokaler. Klövern fokuserar på kommersiella lokaler inom ramen för Business och Science Parks, små- företagsparker samt cityfastigheter.
Sättet att tillhandahålla lokalerna, dvs med närhet och engagemang, samt det faktum att vi vill möta ett behov hos kunden och inte bara sälja en färdig produkt, säger en del om hur Klövern valt att arbeta.
Motto
Var dag underlätta kundens vardag.
Om våra hyresgäster känner att vi gör deras liv lättare kommer det att vara ett tungt vägande argument när hyresavtalet löper ut och det är dags för omförhandling.
Klövern ska underlätta deras var- dag och även nästa dag. Det innebär helt enkelt att ligga steget före och förutse även morgondagens behov.
Nöjda hyresgäster är en viktig förut-
sättning för att uppnå målen om
positiv nettoinfl yttning och låg
omsättningshastighet.
Kontaktpersoner Rutger Arnhult, VD
0155–44 33 00, 072–301 53 31, rutger.arnhult@klovern.se Britt-Marie Einar, Finans- och IR-chef, vVD
0155–44 33 12, 070–224 29 35, britt-marie.einar@klovern.se
Klövern AB (publ), Box 1024, 611 29 Nyköping • Tel 0155–44 33 00 • Fax 0155–44 33 22 • info@klovern.se Org.nr 556482–5833 • Styrelsens säte: Nyköping • www.klovern.se
Sista dag för handel inkl rätt till utdelning till preferensaktieägare (beslutad) 27 mar 2012
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 30 mar 2012
Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare från Euroclear 4 apr 2012
Delårsrapport jan–mar 2012 17 apr 2012
Årsstämma 2012 17 apr 2012
Sista dag för handel inkl rätt till utdelning för stamaktieägare (föreslagen) 17 apr 2012
Avstämningsdag för utdelning till stamaktieägare 20 apr 2012
Förväntad dag för utdelning till stamaktieägare från Euroclear 25 apr 2012 Sista dag för handel inkl rätt till utdelning till preferensaktieägare (föreslagen) 26 jun 2012
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 29 jun 2012
Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare från Euroclear 4 jul 2012
Delårsrapport jan–jun 2012 10 jul 2012
Sista dag för handel inkl rätt till utdelning till preferensaktieägare (föreslagen) 25 sep 2012
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 28 sep 2012
Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare från Euroclear 3 okt 2012
Delårsrapport jan–sep 2012 23 okt 2012
Sista dag för handel inkl rätt till utdelning till preferensaktieägare (föreslagen) 21 dec 2012
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 28 dec 2012
Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare från Euroclear 4 jan 2013
Bokslutskommuniké 2012 13 feb 2013
Kalendarium
Dagon bokslutskommuniké
Januari – december 2011
t
'BTUJHIFUTJOUÊLUFSOBÚLBEFUJMM NLS
t %SJGUÚWFSTLPUUFUÚLBEFNFE QSPDFOUUJMM NLS
t 1FSJPEFOTGÚSWBMUOJOHTSFTVMUBUFYLMVTJWFWÊSEFGÚSÊOESJOHBSVQQHJDL
UJMM NLS
t &HFULBQJUBMQFSBLUJFVQQHJDLUJMM LS
t 1FSJPEFOTSFTVMUBUFGUFSTLBUUVQQHJDLUJMM NLS WJMLFUNPUTWBSBS
LSPOPSQFSBLUJF
t 4UZSFMTFOGÚSFTMÌSFOVUEFMOJOHPNLS
Sammanfattning
Koncernens resultat, Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
Fastighetsintäkter
'BTUJHIFUTLPTUOBEFS
Driftöverskott 337,8 310,9
"ENJOJTUSBUJPO
½WSJHWFSLTBNIFU
'JOBOTOFUUP
Förvaltningsresultat 99,0 127,3
7ÊSEFGÚSÊOESJOHBSGBTUJHIFUFS
7ÊSEFGÚSÊOESJOHBSýOBOTJFMMBJOTUSVNFOU
4LBUU
Resultat efter skatt -21,1 115,7
2 Dagon AB januari-december 2011
VD HAR ORDET
½LBEFJOUÊLUFSPDIMÊHSFLPTUOBEFSTUÊSLUFESJGUOFUUPU Under det gångna året har Dagon mött en god efterfrågan på de flesta av våra orter. Vi har arbetat fokuserat på att konsolidera vårt bestånd och skapa en positiv nettouthyrning. Arbetet har varit fram- gångsrikt och våra ökade fastighetsintäkter i kombination med minskade fastighetskostnader resulterade i ett högre driftöverskott jämfört med föregående år. Däremot blev förvaltningsresultatet lägre jämfört med föregående år, vilket främst beror på ökade ränte- kostnader.
Turbulensen på finansmarknaden och i omvärlden har lett till lägre långräntor vilket medför att våra räntederivat minskat i värde.
En marginell nedjustering av fastighetsvärderingarna har också skett. Dessa värdeminskningar är inte kassaflödespåverkande men påverkar vårt resultat och våra nyckeltal negativt.
Nettouthyrningen var positiv under samtliga kvartal och totalt för året har vi en nettouthyrning på +15,2 miljoner kronor. Vi har teck- nat avtal med flera långsiktiga och stabila hyresgäster, exempelvis har Landstinget i Härnösand tecknat ett 20-årigt avtal avseende arkivytor om 2 600 kvadratmeter med option om ytterligare 1 100 kvadratmeter.
Vi har drivit fem nyproduktionsprojekt under året, varav fyra kom- mersiella projekt och ett bostadsprojekt. I Halmstad bygger vi till den befintliga byggnaden för vår hyresgäst HMS med 2 200 kvadrat- meter kontorsyta. I samband med uthyrningen av 1 200 kvadrat- meter till Alcro-Becker i Gamlestaden i Göteborg nyproducerar vi 800 kvadratmeter butiksyta. Vi har också förvärvat ytterligare sex fastigheter i Göteborg som passar väl in i vårt bestånd och stärker vår position i staden. Vårt senaste kommersiella byggprojekt, Skeppsbrokajen i Karlskrona, löper enligt plan och beräknas bli inflyttningsklart i april 2012.
Vi har även förvärvat två kommersiella projektfastigheter i Lim- hamn, Malmö, där vi avser att utveckla kontor. Fastigheterna ligger
i bra lägen och vi bedömer möjligheten att hitta hyresgäster och starta byggandet som goda. Den första etappen av sex i Projekt Fridhem i Eslöv vilken omfattar 26 lägenheter börjar nu bli färdig för inflyttning i april-maj 2012.
'PSUTBUUVUWFDLMJOH
Om vi ser till Dagons operativa verksamhet, kan jag konstatera att vi har stabila hyresgäster och möter en fortsatt stark efterfrågan på våra lokaler. Detta tillsammans med en ökad förädlingstakt och de kommersiella projektfastigheter som vi har förvärvat, gör att jag ser fortsatt positivt på verksamhetens utveckling under 2012.
En kort redogörelse för fastighetsbolaget Klöverns bud på samtliga aktier i Dagon finns på annan plats i bokslutskommunikén och för mer utförlig information hänvisas till Dagons hemsida.
Per Johansson Verkställande direktör
Domnarvet 11, Stockholm
Sedena Förvaltning AB.
'JOBOTJFMMBJOUÊLUFSPDILPTUOBEFS
Finansiella intäkter och kostnader uppgick netto till -174,6 mkr (-120,0) exklusive orealiserade värdeförändringar avseende finan- siella instrument. Dagons totala lånestock uppgick vid utgången av perioden till 3 915,9 mkr (3 658,6) och den genomsnittliga löptiden uppgick till 2,3 år (1,5).
'ÚSWBMUOJOHTSFTVMUBU
Dagon redovisar ett förvaltningsresultat om 99,0 mkr (127,3).
7ÊSEFGÚSÊOESJOHBSGBTUJHIFUFS
I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsför- säljningar med 1,8 mkr (6,2) och orealiserade värdeförändringar från fastigheter med -14,1 mkr (67,2).
4LBUU
Koncernens skatt uppgick under perioden till -6,4 mkr (-86,5), varav 0,5 mkr (0,0) utgjorde aktuell skatt och -6,9 mkr (-86,5) upp- skjuten skatt. På grund av individuell skattebelastning per fastighet vid värdering till verkligt värde enligt IFRS kan bolagets effektiva skattesats avvika från 26,3 %.
1FSJPEFOTSFTVMUBU
Periodens resultat efter skatt uppgick till -21,1 mkr (115,7), vilket motsvarar -0,90 kronor per aktie (5,02).
6UEFMOJOH
Eftersom bolagets internt genererade likvida medel till stor del använts och kommer att användas för igångsättande av nya fastighetsprojekt föreslår styrelsen 0 kr i utdelning.
FJÄRDE KVARTALET 2011
Fastighetsintäkterna för kvartalet ökade till 141,1 mkr (140,7) och driftöverskottet ökade till 82,5 mkr (70,5), med en över skottsgrad på 58,5 % (50,1). Kostnader för administration minskade under kvartalet till -16,7 mkr (-20,2). Förvaltningsresultatet blev 20,1 mkr (13,2). Finansnettot uppgick till -45,0 mkr (-37,1) exklusive oreali serade värdeförändringar avseende finansiella instrument.
Dagon redo visar en orealiserad värdeförändring på -14,1 mkr (31,0) på sina fastigheter. Kvartalets resultat efter skatt blev -23,3 mkr (70,5).
JANUARI-DECEMBER 2011
Fastighetsintäkter
Fastighetsintäkterna ökade under perioden till 557,0 mkr (546,8).
'BTUJHIFUTLPTUOBEFS
Fastighetskostnaderna uppgick till sammanlagt -219,2 mkr (-235,9) under perioden. I dessa kostnader ingår fastighetsskatt och tomt- rättsavgälder. Fastighetskostnaderna minskade tack vare en effektivare förvaltning samt en mildare vinter jämfört med föregående år. Driftöverskottet ökade till 337,8 mkr (310,9) och överskottsgraden ökade till 60,6 procent (56,9).
"ENJOJTUSBUJPO
I bolagets kostnader för administration ingår koncernledning, koncerngemensamma funktioner samt förvaltningsadministration.
Kostnaderna för administration uppgick under perioden till -63,7 mkr (-62,1).
½WSJHBWFSLTBNIFUFS
Nettot av övriga rörelseintäkter och övriga rörelsekostnader upp- gick till -0,5 mkr (-1,5) och avser Projektutveckling samt försälj-
ERBJUDANDE FRÅN KLÖVERN
Fastighetsbolaget Klövern lade i december 2011 ett bud på samtliga aktier i Dagon samt meddelade att ett antal större aktieägare i Dagon som tillsammans representerar 67 procent av det totala antalet aktier hade accepterat budet. Erbjudandet är villkorat av att 70 procent av aktieägarna accepterar. Därefter har Klövern genomfört en extra bolagsstämma med anledning av erbjudandet där den 28 februari 2012 fastställdes som sista dag för accept från Dagons aktieägare.
En budkommitté inom Dagons styrelse rekommenderar enhälligt bolgets aktieägare att acceptera Klöverns erbjudande. Rekommenda- tionen stöds av ett värderingsutlåtande från ABG Sundal Collier. För mer utförlig information hänvisas till Dagons hemsida www.dagon.se.
Nyförvärv, Törnrosen 4, Göteborg
4 Dagon AB januari-december 2011
Dagons fastighetsbestånd består av förvaltnings-, förädlings- och projektfastigheter som är fördelade på åtta marknadsområden. Fastighets- beståndet per den 31 december 2011 bestod av 123 fastigheter (118) med en total uthyrbar area om 813 489 kvm (809 121). Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick till 5 687 mkr (5 405) och det bedömda hyresvärdet till 659 mkr (640). Av hyresvärdet avser 76 procent förvaltningsfastigheter och 24 procent förädlingsfastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 84 procent. Storstockholm och Öresund är Dagons största geografiska områden värdemässigt och utgör 26 respektive 25 procent av fastighetsvärdet. Utifrån hyresvärdet är Storstockholm störst följt av Öresund. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis.
Förvaltningsfastigheter
Antal fastigheter
Uthyrbar area, m²
Verkligt värde, mkr
Hyres- värde, mkr
Hyres- intäkt, mkr
Ekonomisk uthyrnings- grad, %
½SFTVOE ø
4UPSTUPDLIPMN ø ø
(ÚUFCPSH ø
)BMNTUBE ø
,BSMTLSPOB ø
,BMNBS ø
'BMVO ø
)ÊSOÚTBOE4PMMFGUFÌ ø
92 574 544 4 232 501 458 91
Förädlingsfastigheter
Antal fastigheter
Uthyrbar area, m²
Verkligt värde, mkr
Hyres- värde, mkr
Hyres- intäkt, mkr
Ekonomisk uthyrnings- grad, %
½SFTVOE ø
4UPSTUPDLIPMN ø
)BMNTUBE ø
'BMVO ø
)ÊSOÚTBOE4PMMFGUFÌ ø
Totalt 14 227 371 1 106 158 95 61
Mkr
2011 jan-dec
2010 jan-dec
2011 jan-dec
2010 jan-dec
½SFTVOE
4UPSTUPDLIPMN
(ÚUFCPSH
)BMNTUBE
,BSMTLSPOB
,BMNBS
'BMVO
)ÊSOÚTBOE4PMMFGUFÌ
,PODFSOFMJNJOFSJOH
Totalt Dagon 557,0 546,8 337,8 310,9
Hyresintäkter Driftöverskott
Projektfastigheter
Antal fastigheter
Uthyrbar area, m²
Verkligt värde, mkr
Hyres- värde, mkr
Hyres- intäkt,
mkr
Ekonomisk uthyrnings- grad, %
½SFTVOE ø –
,BSMTLSPOB –
'BMVO –
Totalt 21 11 574 349 0 0 –
Justering fastigheter i två kategorier -4
Totalt Dagon 123 813 489 5 687 659 553 84
Fördelning per marknadsområde och fastighetskategori per den 31 december 2011
NETTOUTHYRNING
Dagons förstärkta fokus på uthyrning har gett resultat. Bolagets nettouthyrning, det vill säga det årliga hyresvärdet på tecknade hyresavtal minus det årliga hyresvärdet på uppsagda hyresavtal uppgick till 1,3 mkr (3,2) under fjärde kvartalet 2011 och för perio- den till 15,2 mkr (0,6).
Nettouthyrning
Tecknade avtal, mkr Uppsagda avtal, mkr Nettouthyrning rullande 12 månader
25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 mkr
Q3-10 Q2-10
Q1-10 Q4-10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
Under perioden har Dagon förvärvat sex fastigheter i Göteborg, två fastigheter i Malmö samt en fastighet i Halmstad. Sex fastigheter har avyttrats. Vidare har investeringar om 355,7 mkr (779,5) genomförts i fastigheter, varav 81,5 mkr (626,6) avser förvärv och 274,2 mkr (152,9) avser ny-, till- och ombyggnation. Två fastighets- regleringar har skett genom att fastigheterna Falun 8:31 och Ler- berget 63:5 har bildats.
Förändring av fastighetsbeståndet
Antal fastigheter
Verkligt värde, mkr Fastighetsbestånd 31 december 2010 118
Förvärv
Ny-, till- och ombyggnation
Försäljningar
Orealiserade värdeförändringar
Fastighetsreglering
Fastighetsbestånd 31 december 2011 123 5 687,2
Förvärv Ort Period
Kajan 33 Malmö Kvartal 2
Dragörkajen 2 Malmö Kvartal 3
Orkanen 2 Halmstad Kvartal 3
Backa 192:7 Göteborg Kvartal 3
Berg 1:82 Göteborg Kvartal 3
Berg 1:91 Göteborg Kvartal 3
Tollestorp 7:1 Göteborg Kvartal 3
Törnrosen 4 Göteborg Kvartal 3
Ölslanda 10:81 Göteborg Kvartal 3
Försäljningar Ort Period
Skegrie 35:33 Trelleborg Kvartal 1
Vågskålen 24 Eskilstuna Kvartal 3
Björkhem 19 Kristianstad Kvartal 3
Backa 192:7 Göteborg Kvartal 3
KASSAFLÖDE OCH FINANSIELL STÄLLNING
Kassaflödet uppgick under perioden till -12,1 mkr (4,4). Av detta står den löpande verksamheten för 107,4 mkr (142,9), investerings- verksamheten för -306,2 mkr (-332,8) och finansieringsverksam- heten för 186,7 mkr (194,3), varav nettoupplåning 263,3 mkr (153,0) nyemission 0,0 mkr (111,1) och utdelning -76,6 mkr (-69,8).
Eget kapital uppgick till 1 501,0 mkr (1 590,1) och soliditeten till 25,1 procent (28,0). De räntebärande skulderna uppgick vid perio- dens slut till 3 915,9 mkr (3 658,6) med en genomsnittlig ränte- kostnad om 4,48 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick per den 31 december 2011 till 42,1 månader (31,0). I huvudsak upptas lån med kort räntebindning. Genom att utnyttja möjligheten att använda ränteswappar och räntetak kan en önskad räntebindningstid och ett önskat skydd av Dagons totala räntekostnader uppnås. Ränte- swapparnas verkliga värde per den 31 december 2011 uppgick till -120,8 mkr (-28,6).
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 26,5 mkr (15,3).
Omsättningstillgångar inklusive likviditet uppgick till 129,3 mkr (137,3). Ej räntebärande skulder uppgick till 565,3 mkr (420,7) varav uppskjuten skatteskuld uppgick till 221,4 mkr (186,1).
Kassaflödespåverkande investeringar och förvärv översteg kassaflödespåverkande försäljningar med 293,9 mkr (350,8). Kon- cernens likvida medel uppgick till 98,1 mkr (110,2).
I följande tabeller framgår låneförfallodatum och hur förändringar i räntemarknaden skulle påverka Dagons räntekostnader med hän- syn taget till de räntesäkringsinstrument som var avtalade per den 31 december 2011.
Låneförfallostruktur
År Mkr
Totalt 3 915,9
Räntekostnad vid alternativ ränteutveckling
Procentenheter
Snittränta, Dagon, %
Differens mot nuläge, %
/VMÊHF 45*#03EDB –
ÚLOJOH FOIFU
ÚLOJOH FOIFU
ÚLOJOH FOIFU
ÚLOJOH FOIFU
NJOTLOJOH FOIFU
6 Dagon AB januari-december 2011
PROJEKTUTVECKLING
Dagon äger projektfastigheter som värderas till 349,4 mkr. Dagon arbetar aktivt med att identifiera potentiella byggrätter i sitt befintliga bestånd. Det leder till att vissa fastigheter klassas både som förvalt- ningsfastighet och projektfastighet. Dagons projektfastigheter visas i nedan illustration. De befinner sig i olika faser av en förädlings- process. De har alla strategiska lägen inom ett flertal orter, som exempelvis Malmö, Karlskrona, Ystad, Falun och Helsingborg.
Om samtliga planer i befintliga projektfastigheter vinner laga kraft kan Dagon utvinna cirka 315 000 kvm BTA och drygt 2 000 bostäder.
Under perioden har två projektfastigheter förvärvats i Malmö. Pla- nen är att de ska förädlas med kontor. Projekt Fridhem i Eslöv byggstartade under april månad med etapp 1, vilken omfattar 26 lägenheter. Fastigheten Triangeln 3, med projekt Hem 365 Hel- singborg, har inlett säljfasen med ett stort intresse för projektet.
Det finns även möjligheter att sälja fastigheter, som befinner sig i förädlingsprocessens tidiga faser, med god lönsamhet då hela kedjan är värdeskapande.
Hem 365, Helsingborg
DAGONS PROJEKTFASTIGHETER
Projekt Typ
Existerande /potentiell byggrätt, m²
Värde i BR, 2011-12-31,
mkr Fas
Möjlig produktions- start
,BSMTLSPOB ,BSMTLSPOB ,POUPS %FUBMKQMBOLMBS 1ÌCÚSKBE
'SJEIFNFUBQQ &TMÚW #PTUBE MHI %FUBMKQMBOLMBS 1ÌCÚSKBE
%SBHÚSLBKFO .BMNÚ ,POUPS %FUBMKQMBOLMBS
4VOOBOÌ #VSMÚW ,POUPSMBHFSJOEVTUSJ %FUBMKQMBOLMBS
)FN )FMTJOHCPSH #PTUBE MHIPDIBUSJVNIVT %FUBMKQMBOLMBS
'SJEIFN &TMÚW #PTUBE MHIPDIBUSJVNIVT %FUBMKQMBOLMBS
(VMMCFSOBIVMUNþ ,BSMTLSPOB #PTUBE MHI %FUBMKQMBOLMBS
5SJBOHFMO )FMTJOHCPSH )BOEFMLPOUPSVUCJMEOJOH %FUBMKQMBOLMBS
)ÚHCPNþ 'BMVO #PTUBE WJMMPSPDIMHI 1MBOBSCFUFQÌHÌS
(KVUFSJFU .BMNÚ #PTUBE MHI 1MBOBSCFUFQÌHÌS
'BMVO 'BMVO #PTUBE MHI 1MBOBSCFUFQÌHÌS
7ÊTUFSCPUUFO .BMNÚ )BOEFMCPTUÊEFSLPOUPS 1MBOBSCFUFQÌHÌS
.BHMBSQT4USBOE 5SFMMFCPSH #PTUBE MHI WJMMPSPDISBEIVT 1MBOBSCFUFQÌHÌS
,BKBO .BMNÚ ,POUPS 'ÚSCFSFEFMTFQMBOBSCFUF
6SNBLBSFO :TUBE #PTUBE MHI 'ÚSCFSFEFMTFQMBOBSCFUF 1SPHSBNNFSBSFO OHFMIPMN )BOEFMLPOUPSJOEVTUSJ 'ÚSCFSFEFMTFQMBOBSCFUF
/PSEBOWJOEFO -VOE #PTUBE MHI 'ÚSCFSFEFMTFQMBOBSCFUF
(VTUBWTIFN -VOE #PTUBE MHI 'ÚSCFSFEFMTFQMBOBSCFUF
½WSJHBQSPKFLU
SUMMA
2 079 lgh, villor
och radhus 315 400 349,4
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Dagon presenterar regelmässigt den aktuella intjäningsförmågan i samband med delårsrapporter samt vid presentationer av större fastighetsaffärer, i syfte att ge ägare och andra intressenter en aktuell bild av Dagons intjäningsförmåga.
Dagons aktuella intjäningsförmåga har baserats på fastighets- beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskost- nader, kostnader för administration samt projektutvecklingskost- nader. Räntekostnaderna har baserats på aktuell lånestruktur och gällande räntenivå och uppdateras vid varje tillfälle den aktuella intjäningsförmåga presenteras.
Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämföras med en prognos för innevarande år eller för de kom- mande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis inga bedömningar avseende hyres-, vakans- eller ränteutveckling.
Bedömd intjäningsförmåga på 12-månadersbasis
Mkr ,PODFSO
Fastighetsintäkter
'BTUJHIFUTLPTUOBEFS
Driftöverskott 343
'ÚSWBMUOJOHTBENJOJTUSBUJPO
$FOUSBMBENJOJTUSBUJPO
1SPKFLUVUWFDLMJOHTLPTUOBEFS
Rörelseresultat 287
3ÊOUPSGBTUJHIFUTGÚSWBMUOJOH
3ÊOUPSQSPKFLUVUWFDLMJOH
Resultat före skatt 112
MODERBOLAGET
Moderbolaget tillhandahåller koncerngemensamma tjänster. Perio- dens resultat för moderbolaget uppgick till 7,2 mkr (5,5). Omsätt- ningen uppgick till 9,6 mkr (4,6). Tillgångar består i huvudsak av aktier i dotterbolag om 868,3 mkr (868,3) och interna fordringar om 453,7 mkr (530,5). Finansieringen skedde i huvudsak genom eget kapital som uppgick till 1 352,5 mkr (1 422,6).
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
Inga väsentliga händelser har ägt rum efter periodens utgång.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Dagonaktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Senast betalt per den 30 december 2011 – periodens sista handelsdag – uppgick till 59,50 kronor per aktie, vilket motsvarar ett börsvärde om cirka 1 403 miljoner kronor.
I nedanstående tabell framgår ägarförhållandena i Dagon per den 31 december 2011.
Aktieägare per 31 december 2011
Aktieägare Antal aktier Andel, %
$PSNBD'ÚSWBMUOJOH"#
"SWJE4WFOTTPO*OWFTU"#
5JCJB,POTVMU"#
-1-ÊOTCFSH1BSUOFS"#
"UFOFVN"LUJFCPMBH
-ÊOTGÚSTÊLSJOHBS'POEGÚSWBMUOJOH
,FOU4WFOTTPO
(ÚSBO.BMNHSFO
4LPO'BTUJHIFUFS"#
#BDLBIJMM"#
½WSJHBBLUJFÊHBSF
Totalt 23 580 999 100,0
¯UFSLÚQFHOBBLUJFS
Totalt antal aktier 23 601 003
¯UFSLÚQBWFHOBBLUJFS
Dagons styrelse har från årsstämman 2011 fått bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registre- rade aktier. Per den 31 december 2011 hade Dagon under inne- varande år i enlighet med tidigare tagna beslut återköpt 10 280 aktier och ägde 20 004 egna aktier vid årets slut.
MEDARBETARE OCH ORGANISATION
Antalet medarbetare uppgick per den 31 december 2011 till 52 (63), varav 20 (23) är kvinnor. Antal medarbetare fördelas per funk- tion enligt nedanstående tabell.
Avdelning Antal
'BTUJHIFUTTLÚUTFM
'BTUJHIFUTGÚSWBMUOJOH
1SPKFLUVUWFDLMJOH
$FOUSBMBENJOJTUSBUJPO
Totalt 52
