DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN
TOR 1 M.FL.
I CENTRUM, NYBRO STAD
PLANBESKRIVNING
STANDARDFÖRFARANDE
ANTAGANDEHANDLING
Dnr: TS-2017-50 Påbörjad 19 januari 2018 Senast ändrad 25 juli 2018
HANDLINGAR
Detaljplanen redovisas i följande handlingar:
Denna planbeskrivning
Detaljplanekarta med planbestämmelser
Utredningar till grund för förslaget (tillgängliga hos Samhällsbyggnad) Industribullerutredning, Tyréns AB, 2017-11-01
Trafikbullerutredning, Tyréns AB, 2017-10-31
Markteknisk undersökningsrapport Geoteknik och miljöteknik, Tyréns AB, 2017-10-19
PLANENS SYFTE
Detaljplanens syfte är att möjliggöra förtätning med ny bebyggelse för bostäder, vård och restaurang/café i centrala Nybro stad.
PLANOMRÅDET
Planområdet är beläget i nära anslutning till Nybro centrum, direkt norr om Kulturhuset Kristallen och cirka 400 meter från järnvägsstationen och resecentrum. Det avgränsas av Långgatan i norr, Stora och Lilla Trädgårdsgatan i väster respektive öster samt av fastigheterna Tor 7, 8 och 9 i söder.
Planområdet omfattar en areal om cirka 4400 m2.
MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN
Samtliga fastigheter inom planområdet ägs av Nybro kommun.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
ÖVERSIKTSPLAN 2007
I den kommuntäckande översiktsplanen från 2007 är området utpekat för framtida verksamheter och bostäder.
FÖRDJUPAD ÖVERSIKTSPLAN FÖR NYBRO STAD 2013
I den fördjupade översiktsplanen för Nybro stad från 2013 är området utpekat för bostäder.
DETALJPLANER
Planområdet omfattas idag av två detaljplaner.
Detaljplan S026, laga kraft 1957-06-15. Planen anger att området i berörd del får användas för bostadsändamål med sammanbyggd bebyggelse i tre våningar.
Detaljplan D147, laga kraft 2006-06-08. Planen anger att marken i berörd del får användas för centrum- och skoländamål i två våningar. Denna plan hade en genomförandetid på 10 år som nu har gått ut.
GÅNG- OCH CYKELPLAN 2015
Planområdet omfattas av kommunens gång- och cykelplan från 2015. Gång- och
cykelvägarna längs Stora Trädgårdsgatan och Långgatan är i denna klassade som huvudstråk (klass 1).
RIKSINTRESSE
Planområdet omfattas inte av något riksintresse.
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
NATUR
MARK– OCH VEGETATION
Marken inom planområdet har sin höjdpunkt i det nordvästra hörnet. Härifrån sluttar marken ner mot öster och söder med en höjdskillnad på cirka 3 meter.
Större delen av planområdet utgörs av en grusbelagd yta som idag används som parkering. I väster och norr omges parkeringsytan av en smal remsa med blandade träd och buskar, bland annat lönn och tall. I väster finns även inslag av ask och alm. I planområdets nordvästra hörn, invid korsningen Stora Trädgårdsgatan/Långgatan, finns en mindre gräsyta. En något större grönyta finns i den östligaste delen av planområdet. Ytan är täckt av gräs och här finns också ett stort träd i form av en pil. I norr och öster omges grönytan av en mindre häck.
GEOTEKNIK
Enligt SGU:s jordartskarta består marken inom planområdet till största delen av sandig morän med medelhög till hög genomsläpplighet.
Delar av planområdets vegetation, sett från norr (vä.) och från söder mot nordost (hö.)
Till denna detaljplan har Tyréns AB genomfört en markteknisk undersökning för att undersöka de geotekniska förutsättningarna närmare. Undersökningen visar att jordlagren utgörs av fyllnadsmassor på sandig morän där påträffad fyllning generellt utgörs av grusig sand med varierande inslag av mulljord, tegel, slagg, metall och sten. På grund av
fyllnadsmassornas täta lagring avslutades skruvprovtagningen på 1,0-1,3 meters djup, det vill säga relativt ytlig nivå. Därför har inga grundvattenrör kunnat installeras och områdets grundvattennivå är därmed okänd. I utförda skruvprovtagningshål har inga fria vattenytor på träffats.
Generellt bedöms markförhållandena inom planområdet vara goda. Fyllnadsmassor som de inom planområdet är dock sällan helt homogena utan det förekommer såväl bättre som sämre partier, såväl horisontellt som vertikalt. Då den totala kvaliteten på fyllnadsmassorna kan variera, och i och med att marken där under bedöms vara mycket stabil, bör
fyllnadsmassorna bortforslas vid planens genomförande.
FÖRORENAD MARK
Enligt Länsstyrelsens underlag finns två potentiellt förorenade områden inom planområdet.
Dessa har inte riskklassats. Den markundersökning som har tagits fram till detaljplanen visar i flera av provpunkterna på förhöjda halter av PAH-M, PAH-H och ett flertal metaller. Det förekommer även kraftigt förhöjda halter av zink. PAH-föroreningar är mycket vanliga i stadsmiljöer, i synnerhet där det har legat verksamheter förr i tiden. I detta fallet har det inom området tidigare legat en snickerifabrik och ett metallgjuteri, och föroreningarna kan sannolikt härledas till dessa. I vissa provpunkter överskrider föroreningarna riktvärdet för känslig markanvändning (KM) och i vissa punkter riktvärdena för mindre känslig markanvändning (MKM).
De påträffade föroreningarna bedöms vara begränsade till fyllnadsmassorna då de prover som har tagits på underliggande naturlig morän inte visar tecken på föroreningar. Därför bedöms det heller inte vara sannolikt att föroreningarna ska ha spridit sig neråt i marken från fyllnadsmassorna till underliggande marklager eller grundvatten. Det innebär att när
fyllnadsmassorna avlägsnas och utskiftas i samband med markarbeten inför byggnation kommer även föroreningarna på platsen att avhjälpas.
Kompletterande markundersökningar kan behöva göras i samband med exploatering av området. Detta ligger då inom exploatörens ansvar. I det fall ytterligare föroreningar påträffas i det skedet råder anmälningsplikt till tillsynsmyndigheten.
PLANFÖRSLAG
Den administrativa bestämmelsen a1 reglerar att bygglov för ny bebyggelse inte får ges förrän markföroreningar inom planområdet har avhjälpts och marken uppfyller kraven för känslig markanvändning (KM) enligt Naturvårdsverkets riktlinjer.
RADON
Planområdet ligger på sandig morän vilket enligt SGU:s planeringsunderlag inte bedöms vara högriskjordart för markradon.
FORNLÄMNINGAR
Inom planområdet finns inga kända fornlämningar.
BEBYGGELSEOMRÅDEN
Planområdet har tidigare varit bebyggt med bl.a. biografen Röda kvarn i hörnet Stora Trädgårdsgatan/Långgatan och med en större villa öster om den. Biografen brann ner på 1970-talet och villan har rivits sedan dess. Fastigheterna inom planområdet har sedan dess varit obebyggda.
BOSTÄDER
Väster om planområdet finns bostäder i flerbostadshus med två våningar och varierande karaktär. I nordost finns ett äldre lägenhetshus från tidigt 1900-tal som har putsad beige fasad. Rakt österut ligger ett slutet kvarter med flerbostadshus byggt på 1970-talet med orange tegelfasad. I sydväst, inom samma kvarter som planområdet, finns ett nyare flerbostadshus från 1990-talet med putsad gul fasad. Precis som i övriga delar av centrala Nybro har bebyggelsen en tydlig variation i höjd, volym och karaktär följer en tydlig kvartersstruktur där den är placerad längs gatorna med fasaden i fastighetsgräns.
ARBETSPLATSER OCH SERVICE
Planområdet är beläget i centrala Nybro. I närområdet finns många arbetsplatser och tillgängligheten till offentlig och kommersiell service är god. I direkt anslutning till planområdet ligger Kulturhuset Kristallen och väster om Stora Trädgårdsgatan ligger kommunhuset. Nordväst om planområdet finns ett fåtal affärsverksamheter samt Kährs fabrik.
TILLGÄNGLIGHET
Planområdet är lättillgängligt med såväl bil- som gång- och cykeltrafik tack vare ett väl fungerande omkringliggande gatunät. Närheten till järnvägsstationen och resecentrum ger även god tillgänglighet till kollektiva förbindelser.
BYGGNADSKULTUR OCH GESTALTNING
Runt planområdet finns ett antal byggnader med högt kulturhistoriskt värde, bland annat kommunhuset, Kulturhuset Kristallen och det äldre lägenhetshuset nordost om planområdet.
Dessa byggnader har dock varierande ålder och karaktär vilket gör att det saknas ett tydligt kulturhistoriskt sammanhang som påverkar eller begränsar framtida exploatering inom planområdet.
PLANFÖRSLAG
Planområdet får användas för bostäder, vård och centrumändamål i form av restaurang eller café (BC1D). Tillåten byggnadsarea regleras genom att 40 % av fastighetsarean inte får beläggas med hårdgjord yta (n1). Högsta tillåtna nockhöjd är 15 meter (15,0). Bebyggelse inom området ska ha en takvinkel på minst 10 grader.
Äldre lägenhetshus nordost om planområdet.
Ambitionen är att bebyggelsen inom planområdet ska följa den karaktär som finns i övriga delar av Nybro centrum. Egenskapsbestämmelse p1 reglerar att huvudbyggnader inom planområdet ska placeras i fastighetsgräns parallellt med angränsade gator, vilket
överensstämmer med omgivande kvartersstruktur och hur omkringliggande bebyggelse är placerad. Det skapar också förutsättning för en skyddad innergård inom kvarteret Tor.
Genom egenskapsbestämmelse f1 regleras att bebyggelse inom planområdet ska ha en tydlig variation i byggnadshöjd, färgsättning eller fasadmaterial. Syftet med bestämmelsen är att det ska finnas en inbyggd gestaltningsmässig blandning inom kvarteret som bidrar till att bevara och förstärka Nybro centrums småskaliga och varierade karaktär. Bestämmelsen ger många möjligheter och ett flertal sätt att uppnå den variation som är förhoppningen.
I planområdets södra del regleras genom prickmark att marken inte får bebyggas.
FRIYTOR
LEK OCH REKREATION
Närmaste större rekreationsområde är dels Badhusparken, cirka 400 meter söder om planområdet, och dels ett naturområde strax norr om Paradisskolan, cirka 250 meter öster om planområdet.
GATOR OCH TRAFIK
GATUNÄR, UTFARTER
Planområdet innehåller ingen gatumark men omges av gator i väster, norr och öster. Längs den västra sidan går Stora Trädgårdsgatan som är en huvudgata genom Nybros centrala delar. Här förekommer viss genomfartstrafik och trafikmängden ligger på cirka 3700 fordon/
dygn (ÅDT). Långgatan längs planområdets norra sida, samt lilla Trädgårdsgatan i öster, är lokalgator med mer begränsad trafik. Trafikmängden på Långgatan ligger på cirka 900 fordon/dygn (ÅDT).
Den grusade ytan inom planområdet som många idag avvänder som parkering har sina in–
och utfarter mot Långgatan och Stora Trädgårdsgatan. Angöringen mot Stora
Trädgårdsgatan används även för gods- och varutransporter till Kulturhuset Kristallen.
PLANFÖRSLAG
Då Stora Trädgårdsgatan är en huvudgata med genomfartstrafik och korsningen vid Långgatan är vältrafikerad reglerar planen att körbar utfart inte får anordnas i planområdets nordvästra del.
Genom den administrativa bestämmelsen g1 regleras att den sydligaste delen av planområdet ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning för in- och utfart. Syftet med detta är att Kristallen fortsatt ska kunna ta emot gods- och varutransporter denna vägen.
GÅNG– OCH CYKELTRAFIK
Gång- och cykelvägar finns förlagda längs Stora Trädgårdsgatan och Långgatan. Båda dessa gång- och cykelvägar är klassade som huvudstråk (klass 1) i kommunens gång- och
cykelplan.
KOLLEKTIVTRAFIK
Avståndet till järnvägsstationen och resecentrum är cirka 400 meter. Härifrån finns tågförbindelser mot bland annat Kalmar, Växjö, Göteborg och Malmö/Köpenhamn, samt busstrafik mot Kalmar och andra omkringliggande orter.
PARKERING
Den grusbelagda ytan inom Tor 2 och 3 beräknas rymma cirka 100 parkeringsplatser.
Därutöver finns ett antal större parkeringsytor i planområdets närhet, i synnerhet på andra sidan Stora Trädgårdsgatan där den stora parkeringen vid kommunhuset rymmer cirka 90 platser.
En exploatering enligt den byggnadsarea och det våningsantal som denna plan möjliggör innebär en maximal bruttoarea på cirka 8700 m2. Kommunens riktlinjer för parkering ger rekommendationer om hur många parkeringsplatser som bör anläggas i förhållande till bruttoarea för olika ändamål. I det fall området används för vårdboende bedöms det behövas 0,5 parkeringsplatser per anställd, samt ytterligare 20 % för besökare. Skulle området exploateras med bostadshus bedöms parkeringsbehovet vara cirka 90 platser. Enligt riktlinjerna ska boendeparkering eller parkering för anställda anordnas av fastighetsägaren inom den egna fastigheten i första hand, men i de fall det inte är möjligt kan samordning ske med omkringliggande parkeringsplatser. I detta fallet bedöms det som svårt att åstadkomma tillräckligt med parkeringsplatser i gatuplan inom planområdet. Parkering kan med fördel förläggas i källarplan under planerad bebyggelse. Utöver en parkeringslösning inom fastigheten kan parkeringsbehovet lösas genom avtal med huvudmän för omkringliggande parkeringar.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
VATTEN, SPILLVATTEN OCH DAGVATTEN
Kvarteret Tor är anslutet till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Ledningar finns förlagda längs Långgatan och Lilla Trädgårdsgatan.
En exploatering av området innebär att mängden hårdgjorda ytor kommer att öka i form av hustak och markbeläggning. Detta medför ökade dagvattenflöden som behöver hanteras.
Marken inom planområdet bedöms ha goda förutsättningar för infiltration. Det bör i genomförandeskedet utredas om det inom planområdet finns förutsättningar för
kompletterande fördröjning och rening av dagvatten, i form av exempelvis mindre diken, dammar, växtbäddar och gröna tak.
PLANFÖRSLAG
Egenskapsbestämmelse n1 reglerar att 40 % av fastighetsarean inte får hårdgöras och ska vara genomsläpplig för naturlig infiltration av dagvatten. Därmed säkerställs att en del av det tillkommande dagvattenflödet kan omhändertas lokalt.
VÄRME
Planområdet har goda förutsättningar för att anslutas till fjärrvärmenätet då ledningar finns förlagda längs Långgatan.
EL
Planområdet är beläget inom Nybro Elnät AB:s nätområde. Elledningar finns förlagda i direkt anslutning till planområdet.
AVFALL
Närmaste återvinningsstation finns vid korsningen Algatan/Norra Esplanaden, cirka 400 meter nordväst om planområdet. Efter nybyggnation inom planområdet ansvarar exploatör och fastighetsägare för tillgänglighet till och utformning av miljörum, uppställningsplatser för avfallskärl och dylikt i enlighet med gällande renhållningsföreskrifter och byggregler.
INVERKAN PÅ MILJÖ
LUFT
Regeringen har utfärdat miljökvalitetsnormer som omfattar förekomst av bl.a. kvävedioxid, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, ozon, och partiklar PM10 i utomhusluft.
De förändringar som ett genomförande av denna plan innebär bedöms inte medföra att några miljökvalitetsnormer för luft överskrids.
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR VATTENFÖREKOMSTER
Miljökvalitetsnormerna för vatten anger vilken vattenstatus som ska uppnås vid en viss tidpunkt. Statusklassningen är i vattenförvaltningen ett sätt att beskriva vattnets kvalitet.
Målet i vattenförvaltningen är att vattnet ska uppnå god status samt att inte försämra vattnets status. Utgångspunkten har varit god status till år 2015.
Planområdet är beläget inom huvudavrinningsområde Ljungbyån och delavrinningsområdet som mynnar i Smedstorpsån. Recipient för dagvatten från planområdet är Bolanders Bäck som därmed indirekt berörs av en exploatering av området. Bolanders bäck har idag en måttlig ekologisk status och uppnår ej god kemisk status. Föreslagna planbestämmelser säkerställer att en del av dagvattenflödet från området ska kunna omhändertas lokalt genom infiltration. Det övriga dagvattenflödet leds till befintligt ledningsnät och de volymer som genereras bedöms inte medföra att recipientens vattenstatus försämras. Därmed påverkas inte miljökvalitetsnormerna negativt.
BULLER
Då planområdet påverkas av såväl trafik– som industribuller har Tyréns AB tagit fram bullerutredningar för detta. Trafikbullerutredningen visar att de ekvivalenta bullernivåerna vid fasad i fastighetsgräns ligger på omkring 60 dB(A) längs planområdets norra och västra sida. Detta är precis på gränsen till att överskrida Boverkets riktvärden för lägenheter större än 35m2 . För lägenheter mindre än så är riktvärdet 65 dB(A). För att få göra avsteg från bullerriktvärdena krävs att lägenheter större än 35 m2 är genomgående och har minst hälften av bostadsrummen vända mot en ljuddämpad sida. Det krävs också att en lägenheterna kan ha egen eller gemensam uteplats på den ljuddämpade sidan. Trafikbullerutredningens slutsats är att det finns goda förutsättningar för detta inom planområdet.
När det gäller industribuller anger Boverkets vägledning att området runt en industri delas in i olika zoner (A-C) där bullernivåerna ger olika förutsättningar för bostadsbebyggelse.
Planområdet inom kvarteret Tor utsätts för ekvivalenta bullernivåer som medför att området placeras inom zon B. Förutsättningen för bostadsbebyggelse inom zon B är att en
ljuddämpad sida kan skapas där de ekvivalenta bullernivåerna understiger 45 dB(A) dag–
och kvällstid, samt 40 dB(A) nattetid.
PLANFÖRSLAG
Egenskapsbestämmelse m1 reglerar att lägenheter större än 35 m2 ska vara genomgående och ha minst hälften av bostadsrummen vända mot en tyst sida, samt att en uteplats där bullernivåerna underskrider riktvärdena ska anordnas.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Genomförandetiden slutar 5 år efter det att planen vunnit laga kraft.
ORGANISATORISKA FRÅGOR
TIDPLAN
Processen för en detaljplan regleras i plan– och bygglagen (PBL). Denna detaljplan handläggs med standardförfarande efter preliminär tidplan:
Samråd Teknik- och samhällsbyggnadsnämnden december 2017 Granskning Teknik- och samhällsbyggnadsnämnden juni 2018 Antagande Teknik- och samhällsbyggnadsnämnden augusti 2018
Laga kraft (tidigast) september 2018
HUVUDMANNASKAP OCH ANSVARSFÖRDELNING Detaljplanen innehåller ingen allmän platsmark.
Exploatören ansvarar för planens genomförande och erforderliga tekniska utredningar i samband med det.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA OCH EKONOMISKA FRÅGOR
FASTIGHETSBILDNING
Detaljplanen föranleder en lantmäteriförrättning med fastighetsreglering där Tor 1, 2 och 3 slås ihop till en fastighet.
GEMENSAMHETSANLÄGGNING
Genom lantmäteriförrättningen ska en gemensamhetsanläggning bildas som möjliggör angöring till Tor 9 över nuvarande Tor 2 och 3 inom planområdet.
EKONOMISKA KONSEKVENSER
Fastighetsägaren står för kostnaden för lantmäteriförrättningen.
PLANEKONOMI
Kommunens samlade kostnader för att ta fram detaljplanen beräknas till cirka 340 000 kronor
MEDVERKANDE
Medverkande tjänstemän i planarbetet är exploateringschef Malin Ekstedt,
byggnadsinspektör Per Breidfors, gatuchef Morgan Olsson, miljöinspektör Magnus Sjögren, mätningsingenjörerna Jessica Ekstrand och Helen Thörnvall, VA-ingenjör Fredrik Forsander (NEAB) och nätchef Kent Hagman (NEAB).
SAMHÄLLSBYGGNAD
Elin Hausenkamp Johan Gustavsson, Tyréns AB
Planarkitekt planarkitekt
