Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollen-
tuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2019/0428 SHBN
Förslag till detaljplan för fastigheten Rågen 12 mm, Rotebro
Sollentuna kommun har tagit fram ett förslag till detaljplan för fastigheten Rågen 12 mm, Rotebro. Avsikten med planläggningen är att skapa förut- sättningar för ny bostadsbebyggelse och utrymme för centrumändamål.
Planen handläggs med standardförfarande enligt 5 kap plan- och bygglagen.
Granskning av förslag till detaljplan skedde under tiden 2018-08-30 t o m 2018-09-27. Planhandlingarna sändes till remissinstanserna nedan samt till berörda fastighetsägare i området. Handlingarna fanns under samrådstiden också tillgängliga på kommunens webbplats samt i rum Dialogen i Ture- bergshusets entré.
Planförslaget sändes till Skriftligt yttrande:
följande remissinstanser:
Lantmäteriet 2018-09-27 sid 2
Länsstyrelsen 2018-09-12 3
Brandkåren Attunda 2018-09-26 3
Fastighetsägare se nedan
Fortum Värme AB -
Företagarna i Sollentuna -
Förpacknings- och tidningsinsamlingen - Sollentuna Hembygdsförening -
Hyresgästföreningen -
Naturskyddsföreningen -
Norrvatten -
Käppalaförbundet -
Ragn-Sells -
Sollentuna Energi och Miljö AB (SEOM) 2018-09-27 3
Svenska Kraftnät 2018-09-11, ingen erinran
Skanova AB -
Tillväxt- och regionplaneförvaltningen -
Trafikförvaltningen SLL 2018-09-27 4
Trafikverket Region Stockholm -
Vattenfall -
Interna remissinstanser
Barn- och ungdomsnämnden -
Utbildnings- och arbetsmarknadsnämnden -
Kultur- och fritidsnämnden 2018-09-13, ingen erinran
Miljö- och byggnadsnämnden 2018-09-06 4
Socialnämnden -
Trafik- och fastighetsnämnden 2018-09-18 7
Vård- och omsorgsnämnden -
Sollentuna ungdomsråd -
Funktionshinderrådet 2018-09- 17, ingen erinran Skrivelser har under plansamrådstiden även inkommit från följande:
Namn, adress, fastighet 9
Skrivelser och kommentarer
Skrivelserna är sammanfattade (indragen, kursiv text) och därefter kommen- terade, enskilt eller i grupp. Alla skrivelser finns tillgängliga i sin helhet.
Lantmäteriet
Plankartan, g-område
I plankartan redovisas den administrativa bestämmelsen ”g” (ett område där marken ska vara tillgänglig för gemensamhetsan- läggning) som en administrativ bestämmelse. En sådan bestäm- melse ska enligt boverkets nu gällande allmänna råd avgränsas med en administrativ gräns. Utan någon avgränsande administ- rativ gräns innebär det att ”g”-området gäller inom hela kvar- tersmarken. Vilket i detta fallet innebär att ”g”-området även gäller på de delarna av kvartersmarken där byggrätten finns.
Detta förhindrar framtida fastighetsbildning samt bygglovspröv- ning då det inte är möjligt att bygga hus på ett så-dant område som samtidigt ska vara tillgängligt för gemensamhetsanlägg- ning.
Plankartan
Det finns inga koordinatkryss med angivna koordinater på plankartan. Det behövs minst tre men gärna fyra koordinatkryss för att lokalisering eller inpassning ska vara möjlig.
Delar av planen som bör förbättras Plankartan
Fastighetsbeteckningar saknas på berörda och intilliggande fas- tigheter.
Exempelvis Rotebro 3:1, 3:4 och Rekryten 1.
Vägnamnen på närliggande vägar flyter in i höjdmarkeringarna och blir svårlästa. Exempelvis Letterströms väg och Ebba Bra- hes väg.
Planbeskrivningen, g-område
I planhandlingarna finns det inget ändamål för gemensamhets- anläggningen beskrivet. För att öka tydligheten bör det redovi- sas vad som ska uppföras med gemensamt nyttjande inom områ- det.
Kommentar: Koordinatkryss har lagts in på plankartan, gatunamnen och fas- tighetsnamn har justerats. Ändamålet med gemensamhetsanläggningen är par- kering.
Länsstyrelsen
Under samrådsskedet lämnade Länsstyrelsen synpunkter på bland annat miljökvalitetsnormer för vatten och dagvattenhante- ring. Inför granskning har planbestämmelser kring detta infogats på plankartan vilket är positivt. Med fördel hade även en beräk- ning av föroreningsbelastning kunnat tillfogas planhandling- arna.
Kommentar: -
Brandkåren Attunda
Planhandlingarna nämner inte att brandvattenförsörjningen kommer att tillgodoses. Brandkåren Attunda önskar att man i projektet fastställer att brandvattenförsörjning finns i tillräck- lig omfattning. Brandvattenförsörjningen kan alltid utgöras med det så kallade konventionella systemet med brandposter.
Mer information finns i Brandkåren Attundas riktlinjer gäl- lande brandvattenförsörjning.
https://www.brandkaren-attunda.se/media/1417/brandvatten- forsorjning-vagledning-2015.pdf
Kommentar: Synpunkten noteras och vidarebefordras till byggaktör.
Sollentuna Energi och Miljö AB (SEOM)
Elnät
Befintliga ledningar för el och kommunal gatubelysning finns inom samt passerar genom området till angränsande fastigheter.
Nya el-anslutningar handläggs enligt gällande regler.
Avfall
Välkommen att kontakta Avfall via: avfall@seom.se i ett tidigt skede för dialog om avfallshantering och angöring sopbil.
Se bifogade filer med kommunens tekniska handbok, kap 4: gator o väger samt Avfall Sveriges Handbok för utformning av avfallsutrym- men och transportvägar.
VA
SEOM Ao Vatten belyser synpunkt från samrådsredogörelse avse- ende behov om upprättande av U-område för befintliga vatten- och avloppsledningar och -brunnar inom planområdet som avses behål- las. Eventuell ledningsflytt ombesörjs och bekostas av projektet. P- ytor kan med fördel regleras till att utformas genomsläppliga.
Kommentar: U-område för befintliga ledningar upprättas inte eftersom de är till för fastighetens egen försörjning. Soputrymmena uppfyller kommunens normer.
Trafikförvaltningen Stockholms läns landsting
Trafikförvaltningen noterar att en bullerutredning gjorts efter sam- rådet och vill upplysa om att buller från accelererande bussar vid busshållplatser kan orsaka högre maximala ljudnivåer än vad som redovisas i planens bullerutredning. För att skapa bästa möjliga akustiska miljö bör detta buller beaktas.
Kommentar:
Synpunkterna vidarebefordras till byggaktör.
Interna remissinstanser
Miljö- och byggnadsnämnden
Miljö- och byggnadsnämndens arbetsutskott har lämnat följande protokollsanteckning:
För att säkerställa att Edssjön inte påverkas med en försämring efter exploateringen vill miljö- och byggnadsnämnden att det presenteras tydligare i planen reningsåtgärder inom området innan recipienten.
Nämnden vill att man använder fler växtbäddar samt sedumtak i största möjliga mån för att rena och fördröja dagvattnet eftersom de naturliga ytorna har en låg genomsläpplighet.
Miljö- och byggnadskontorets synpunkter Krav som ska uppfyllas enligt lagstiftning
1. Takbeläggningen föreslås utgöras av Rheinzink eller liknande i planbeskrivningen. Det är inte klarlagt om materialet riskerar föro- rena dagvattnet. Om materialet innehåller olämpliga ämnen som kan avgå till dagvattnet ska ett annat takmaterial väljas som inte förore- nar dagvattnet. Detsamma gäller även stuprör och hängrännor i
svart förzinkad plåt som också föreslås. På sidan 3 i planbeskriv- ningen nämns att sunda material ska användas. Vi anser att materi- alvalen ska kollas upp och vara kontrollerade från säker källa innan planen antas. Om osäkerhet om materialkällan föreligger borde tex- ten om Rheinzink samt förzinkad plåt tas bort från planbeskriv- ningen.
2. Följande upplysningar ska finnas i plankartan: ”Anmälan till kommunens miljö- och hälsoskyddskontor ska göras vid påträffande av material som kan antas innehålla hälso- och miljöfarliga
material”. ”I händelsen att de gamla avloppsledningarna byts ut ska materialet hanteras som farligt avfall eftersom kvicksilverrester kan finnas i de gamla avloppsledningarna”. Denna viktiga information ska inte gå förlorad och därför ska en upplysning finnas i plankartan om farligt avfall som i detta fall gäller kvicksilver.
3. Enligt 8 kap. 9§ PBL anges krav för att anordna parkering med lämpliga parkeringsutrymmen på tomten. I planbeskrivningen sidan 8 står att” Bostädernas parkeringsbehov löses inom garage samt några markparkeringar”. Totalt planeras för 26 bilparkeringsplat- ser. Det behöver tydliggöras i planbeskrivningen hur många parke- ringsplatser som ska finnas under marken och ovan mark.
4. I planbeskrivningen sidan 5 under bebyggelseförslag anges att ” 20 lägenheter ska inrymmas i flerbostadshus och 7 lägenheter ska inrymmas i radhusen”. Detta borde tydliggöras med en bestämmelse om lägenhetsantal i plankartan eftersom flera lägenheter påverkar parkeringsantalet. Det framgår inte av plankartan att det handlar om radhus och flerbostadshus.
5. En bestämmelse om antal våningar saknas i plankartan. Det borde tydliggöras i plankartan att radhusen ska utformas i högst två våningar samt att flerbostadshuset ska utformas i högst tre våningar.
Utöver angivet våningsantal får vinden inte inredas. Nockhöjden ska anpassas till antal våningar samt markhöjder. Detta för att tillkom- mande bebyggelse ska anknytas till den befintliga som utgörs av vil- lor och parkmark.
Övriga synpunkter och förslag
1. I planbeskrivningen på sidan 11 anges fastighetskonsekvenser.
Nuvarande gränser för fastigheten Rågen 12 kommer att ändras.
Dessa nuvarande gränser samt byggnaden som föreslås rivas borde därför tas bort från plankartan för att den ska bli mer lättläst.
2. Under rubrik Användning av kvartersmark i planbestämmelsen
”BC1P - bostäder med centrumändamål i bottenvåning samt parke- ring” ska ändras till ”BC1P- bostäder med centrumändamål i bot- tenvåning samt parkering som utformas under flerbostadshuset”.
3. Under rubrik Egenskapsbestämmelser för kvartersmark i planbe- stämmelserna bör bestämmelsen ”n1” – Vegetation ska utgöra minst 50 % av den totala markytan” ska ändras till ”n1” – Vegetation ska utgöra minst 50 % av fastighetens totala markyta”.
4. Under rubrik Egenskapsbestämmelser för kvartersmark i planbe- stämmelserna bör bestämmelsen ”korsmark - marken får endast be- byggas med uthus och garage med högsta byggnadshöjd om fyra me- ter” ändras till ” Korsmark - marken får endast bebyggas med uthus och garage med högsta nockhöjd om fyra meter”. Den sammanlagda byggnadsarean för uthus borde anges.
5. Under rubrik Egenskapsbestämmelser för kvartersmark i planbe- stämmelserna bör bestämmelsen ”prickmark – marken får inte för- ses med byggnad” ändras till ”prickmark - marken får inte byggas under eller förses med byggnad”.
Kommentar:
Dagvattenutredningen anger föreslagna reningsåtgärder för att inte Edssjön ska försämras av exploateringen.
1. Planbeskrivningen är uppdaterad och avsnittet om Rheinzink är borttaget.
Detaljplanen reglerar inte byggnadsmaterial.
2. Upplysningar på plankartan saknar lagstöd i PBL och ska inte finnas på plankartan. Skrivelsen återfinns i planbeskrivningen.
3. Kommunledningskontoret gör bedömningen att antalet lägenheter inte ska regleras, och därför ska inte heller antalet p-platser regleras.
4. Plankartan reglerar den maximal fysiska utbredningen av nya byggnader och ytterligare precisering av formerna är inte nödvändig i detta fall. Både radhus och lägenhetshus är flerbostadshus.
5. Boverket anser att bestämmelse om våningsantal är ett otydligt och svår- tolkat begrepp, och därför inte är lämpligt att använda i planbestämmelser.
Höjd på byggnaderna regleras istället med nockhöjd.
Övriga synpunkter
1. Grundkartan ska visa på dagens förhållanden och det är därför inte lämp- ligt att ta bort befintliga fastighetsgränser.
2. Användningsbestämmelsen har uppdaterats för att visa på att parkering ska finnas i garage.
3. Egenskapsbestämmelsen har uppdaterats i enlighet med synpunkt.
4. Kommunledningskontoret anser att byggnadshöjd är ett bättre sätt att re- glera komplementbyggnadernas höjd, eftersom det ger en större valfrihet i takkonstruktion och -material.
5. Kommunledningskontoret gör bedömningen att bestämmelsen om prick- mark inte behöver justeras, då den uppfyller Boverkets rekommendationer.
Trafik- och fastighetsnämnden
Gatumark
I samband med samrådet lyfte TFK önskemålet om att kvartersmar- ken bör utökas fram till Ytterbyvägen. I gällande planförslag går byggnadsrätten ända fram till gatumark, vilket ger konflikter mellan fastighetens och gatans behov. Denna utformning ställer krav på byggnadens fasad, vilket inte redovisas i planförslaget.
Planförslaget innebär att en del av nuvarande allmän platsmark norr om Ytterbyvägen tillförs kvarteret Rågen 12. TFK anser att större delen av den ytan bör läggas till Rågen 12. Rågen 12 bör utö- kas fram till Ytterbyvägen, vilket ger utrymme för både parkering och dagvattenhantering inom kvarteret, se kommentarer under bil- parkering och dagvatten nedan.
För att kunna behålla gångförbindelse mellan Ebba Brahes väg och Ytterbyvägen anser TFK att parkmarken öster om Rågen 12 förlängs i en 5-6 meter bred remsa fram till Ytterbyvägen. Observera att SEOMs krav för ledningar kan medföra bredare mått.
Bilanslutning till fastigheten Gillberga gård 3:84 hindras inte av att kvarteret dras fram till Ytterbyvägen, den kan lösas med servitutsav- tal eller en eventuell gemensamhetsanläggning.
TFK ser inget behov av ytan norr om Ytterbyvägen, som i planförsla- get markerats som gata. Dessutom skapar planförslaget oklarheter vad gäller ansvar för drift och underhåll av ytan.
Parkmark
Genom att kvarteret utökas söderut kan denna yta ersätta det i plan- förslaget redovisade intrånget i befintlig parkmark norrut. Befintlig park är idag ca 22 meter och planförslaget minskar bredden till 16 meter. I planförslaget inkräktar kvartersmarken även på den bergiga punkthöjden i parken. Om nuvarande kvartersgräns behålls kan en passage mellan berget och kvarteret upprätthållas.
Trafiksäkerhet
Planförslagets situationsplan visar att gång- och cykelväg öster om Rågen 12 når Ytterbyvägen på samma punkt som in/utfart för biltra- fik. Planen visar en diffus utformning och även genomförd utbygg- nad kommer att bli otydlig. Någon form Separering av gång- och cy- kelbana och infart för biltrafik bör läggas till.
Bilangöring och bilparkering
Enligt Sollentuna kommuns parkeringsplan antagen 2016 ska all parkering tillgodoses på kvartersmark, vilket därmed innebär att även all besöksparkering ska kunna rymmas inom fastigheten.
Bilparkering för boende
Planförslaget anger 27-28 lägenheter och 26 bilplatser. Sju platser visas på situationsplanen och 19 bilplatser kommer därmed att rym- mas i garage.
Bilparkering för besökande
TFK förutsätter att parkeringsplanen gäller och att även besökspar- kering kommer att förläggas på kvartersmark.
Bilparkering för rörelsehindrade
TFK påpekade under samrådet att parkeringsplaster för rörelsehind- rade saknades för de södra entréerna. Detta skulle justeras i situat- ionsplanen, men det framgår inte av situationsplanen att detta är gjort.
Dagvatten
Enligt utförd dagvattenutredning ska ca 27 kubikmeters fördröj- ningsmagasin anordnas inom kvarteret. Varken dagvattenutred- ningen eller planförslaget anger var dessa ska anläggas. Redovisad höjdsättning visar att dagvatten leds ut mot vändplanen vid Ebba Brahes väg samt via bilanslutningar och gång- och cykelväg mot Yt- terbyvägen. Det tycks därmed finnas risk att dagvatten från kvarteret kan komma att belasta gatumark.
Med tillförd gatumark till kvarteret norr om Ytterbyvägen finns möj- ligheter att anlägga dagvattenmagasin i en av fastighetens lågpunk- ter.
Kommentar: Allmän platsmark mellan Ebba Brahes väg och Ytterbyvägen har sedan mycket lång tid inte varit tillgänglig för biltrafik, vilket innebär att planförslaget inte innebär någon förändring utifrån dagens situation. Enstaka parkeringsplatser på gatumark avses behållas som angöringsparkering för ev. butik eller liknande. Ytterligare en anledning att ha utökad gatumark mot Ytterbyvägen är för att infarten till Gillberga gård idag sker från gatu-
mark/parkeringsytan mot Ytterbyvägen.
Bilparkering för boende: Detaljplanen kan inte enligt plan- och bygglagen reglera upplåtelseform, varför detta inte redovisas i planbeskrivningen.
Planförslaget rymmer 27 lägenheter i radhus och flerbostadshus och 26 par- keringsplatser vilket kontoret bedömer som tillräckligt. Handikapparke- ringar anordnas i närhet till bebyggelsens entréer och skall även anordnas intill de södra radhusen och centrumändamål. Detta justeras i situationspla- nen.
Markägare och boende m. fl.
Boende, Rotebro 3:34, Räfsan 3 och Räfsan 2
1. Vi anser att byggnadsförslaget saknar överensstämmelse med översiktsplanen i vilken villaområdets karaktär ska bevaras.
I det aktuella förslaget är byggnaden totalt 4 våningar hög. Vi anser att total höjd inte ska få vara mer än 2 våningar vilket mer överens- stämmer med områdets karaktär av villaområde.
2. Konsekvenser avseende trafikökningen när 27 nya hushåll tillkom- mer vad gäller buller och trafikintensitet är undermåligt redovisat.
3. Redovisade bullernivåer i utemiljön är inte korrekta, tidigare bul- lermätning vid Ytterbyvägen 20 redovisar nivåer upp till 80 dB.
4. Vidare är hänsyn inte taget till behovet av parkeringsplatser, både till antalet hushåll med ev. gäster och besökande till centrumet.
5. Samrådsredogörelsen redovisar i de delar vi kan kontrollera inte en fullständig bild, t.ex. redovisas inte att av 28 närboende är 22 ne- gativa till byggnadens omfattning enligt punkt 1. (endast 18 har re- dovisats). Vi uppfattar den s.k. samrådsredogörelsen mer som en partsinlaga i syfte att mot närboendes önskan driva igenom planen i dess nuvarande form.
Kommentar: Kommunledningskontoret anser att villaområdets karaktär inte går förlorat av den planerade bebyggelsen, och att förslaget på ett bättre sätt uppfyller intentionerna i översiktsplanen än vad nuvarande byggnad på Rå- gen 12 gör. I översiktsplanen är sådana ”minicentrum” som Rågen 12 utgör utpekade som viktiga att bevara funktionen av samt möjliga att utveckla.
Bullernivåerna i bullerutredningen redovisar ekvivalentnivåer. Maximala ni- våer kan överstiga detta.
Antalet p-platser är alltid en kompromiss. Antalet p-platser följer de riktlin- jer kommunen har.
Vad kommunledningskontoret kan se är samtliga inkomna synpunkter redo- visade.
Sammanfattning och ställningstaganden
Efter granskning har ändringar och justeringar av redaktionell karaktär gjorts av planhandlingarna.
Samtliga kringboende som inkommit med skrivelser under samrådstiden be- döms inte eller endast delvis ha fått sina synpunkter tillgodosedda.
Erik Isacsson
planarkitekt Tengbom
