Samma ägare

4 kap. 2 § FTL

Har skilda delar av en fastighet olika ägare skall fastigheten uppdelas i taxeringsenheter enligt ägarförhållandena.

Om det finns flera ägare med s.k. ideella andelar ska detta inte föranleda uppdelning av fastigheten i olika taxeringsenheter.

För fastighet med flera ägare (jfr avsnitt 1.3) får uppdelning i flera taxeringsenheter med hänsyn till ägarförhållandena Samäganderätt

således ske endast om äganderätten är knuten till visst område av fastigheten.

För att två fastigheter, som var och en ägs av flera delägare, ska kunna taxeras tillsammans som en taxeringsenhet krävs i första hand att delägarna i de båda fastigheterna är desamma.

Vidare torde det krävas att andelsfördelningen mellan del-ägarna är densamma i båda fastigheterna. Äger således A 25 % och B 75 % i fastigheten 1 torde det vara nödvändigt att A äger 25 % och B 75 % också i fastigheten 2 för att fastigheterna 1 och 2 ska kunna taxeras som en taxeringsenhet.

Köp av fastighet förutsätter vissa formkrav, bl.a. en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen (4:1 JB). Ett köp, som syftar till att en registerfastighet ska delas upp i olika områden på skilda ägare, är giltigt endast om fastighetsbild-ning sker i överensstämmelse med köpeavtalet (jfr 5 kap. 7 § JB) genom förrättning som sökts inom sex månader efter det att köpehandlingen upprättades. Dagen för tillträde och betalning saknar normalt betydelse, liksom att köpet är villkorat av någon framtida händelse.

När en fastighetsreglering baseras på ett avtal om köp, dvs. ett avtal som innebär ett formellt korrekt och giltigt köp enligt 4 kap. jordabalken (JB), är avyttringstidpunkten när köpe-kontraktet undertecknas. Att förvärvet sedan fullföljs genom en fastighetsreglering och att köparen för sin beskattning anses ha förvärvat fastigheten genom en fastighetsreglering medför inte att avyttringstidpunkten är annan än köpekontraktsdagen.

En fastighet kan också helt eller delvis överföras till annan ägare genom en frivillig överenskommelse om fastighets-reglering. Den primära skillnaden mellan ett sådant avtal och ett köpeavtal är att köpeavtalet innehåller en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen.

I NJA 2001 s. 456 anför Högsta Domstolen bl.a. följande:

”När två fastighetsägare är överens om en mark-överföring och en fastighetsreglering sker i enlighet därmed kan resultatet sägas bli detsamma som om marken överlåtits. Något laga fång föreligger dock inte.

Ett medgivande till marköverföring är att se som ett led i en officiell förrättning och kan närmast jämföras med en processhandling. I motiven till 5 kap. 18 § FBL framhålls emellertid att marköverföring med stöd av medgivande öppnar möjligheten till transaktioner med Överlåtelse av

fastighetsdel

samma reella innebörd som överlåtelser av fast egen-dom (se prop. 1969:128 s. B 450 f. och 456 samt prop.

1967:167 s. 96).”

En överenskommelse om överföring av mark genom fastighetsreglering utgör alltså i sig inget laga fång av markområdet och kan därför inte ensamt konstituera en civilrättslig äganderättsövergång. Parterna är dock rättsligt bundna av att genomföra en bestämd ägarförändring, varför avtalet i realiteten har samma innebörd för parterna som en försäljning.

Innan fastighetsbildning skett kan den nya ägaren bara få vilande lagfart på sitt förvärv. Vid fastighetstaxeringen görs dock efter kontraktsdagen inte någon skillnad på ägare som har lagfart och ägare som inte har lagfart.

Har den nya ägaren sökt förrättning inom föreskriven tid men avslås fastighetsbildning i enlighet med köpet, som därmed blir ogiltigt, ska detta således likväl fram till avslagsbeslutet beaktas vid fastighetstaxeringen. Det innebär t.ex. att om det från en fastighet försäljs ett område i december 2012 och fastighetsbildning avslås i augusti 2013 så ska området utgöra särskild taxeringsenhet vid taxeringen 2013. Detta beslut ska dock undanröjas när vetskap erhålls om avslagsbeslutet.

Har skilda delar av en fastighet olika ägare skall fastigheten uppdelas i taxeringsenheter enligt ägarförhållandena (4 kap.

2 § FTL). I RÅ 1993 ref. 65 har Regeringsrätten vid tillämp-ning av denna regel om fastighetens ägarförhållanden, ansett att äganderätten till det berörda markområdet övergått redan vid överenskommelsen om fastighetsreglering. Regeringsrätten anförde även att ”Den omständigheten att överenskommelsen var avsedd för en kommande fastighetsreglering ändrar ingenting i här berörda hänseenden”.

Andra regler gällde tidigare och uppdelning av en fastighet på områden kunde då ske. Några av dessa äldre regler har alltjämt betydelse i vissa fall. Det gäller främst s.k. sämjedelning och arealöverlåtelse. Dessa regler är alltjämt giltiga oavsett om fastighetsbildning söks eller kan beviljas enligt nu gällan-de krav för fastighetsbildning. Denna privata äldre jordgällan-delning kan erkännas enligt lagen (1971:1037) om äganderätts-utredning och legalisering.

En uppdelning av en registerfastighet på flera taxeringsenheter kan således bli aktuell vid sämjedelning. En sämjedelad fastig-Sämjedelning

het får dock delas upp på flera taxeringsenheter endast om sämjedelningen är giltig, vilket förutsätter att den skett före den 1 juli 1962 (i vissa delar av Kopparbergs län före 1952).

Tidpunkten gäller även som förutsättning för legalisering av andra äldre former av privat jorddelning.

I vissa fall kan arealöverlåtelse, t.ex. köp av ett område av en fastighet före 1968, vara giltig, oavsett om avstyckning sökts eller kan beviljas. Om köpet skett 1968 eller senare ska ansö-kan om fastighetsbildning dock ha gjorts inom sex månader efter det köpehandling upprättats för att köpet ska vara giltigt.

Även i vissa andra speciella fall ska egendom inom en register-fastighet delas upp på flera taxeringsenheter. Ett exempel på detta är vissa speciella äganderättsförhållanden. Ett sådant är då en person ensam äger marken och samma person till-sammans med annan äger en byggnad som är uppförd på marken. I det fallet ska indelningen i taxeringsenheter ske så att marken bildar en egen taxeringsenhet och byggnaden en annan.

Se även avsnitten 1.2 och 1.3.