Delvärden, taxeringsvärde, m.m

− Summera riktvärdena för samtliga värderingsenheter = taxeringsenhetens värde före justering

− Summera var för sig de negativa och de positiva justerings-beloppen. Beräkna det totala justeringsbeloppet

− Avgör om det totala justeringsbeloppet är tillräckligt stort för att justering ska ske

− Gör eventuella justeringar för säregna förhållanden på berörda värderingsenheter

− Beräkna delvärden och taxeringsvärde genom att summera värderingsenheternas värden efter eventuell justering

− Redovisa beslutet angående taxeringsvärde, delvärden m.m.

3 Värderingsenhet

3.1 Inledning

För värderingen ska all egendom inom en taxeringsenhet vara indelad i värderingsenheter. En värderingsenhet är enligt 6 kap. 1 § FTL den egendom som ska värderas för sig. Vidare får en värderingsenhet inte avse egendom som ingår i mer än en taxeringsenhet. I en värderingsenhet får ingå egendom som tillhör endast en och samma byggnadstyp eller ett och samma ägoslag.

För värderingen är det avgörande hur en värderingsenhets storlek och beskaffenhet i övrigt bestäms. Detta sker mot bak-grund av främst indelningen i byggnadstyper och ägoslag vilken framgår av 8−15 kap. FTL. För i princip varje värderingsenhet ska enligt 1 kap. 2 § FTF ett riktvärde bestäm-mas. De sammanlagda riktvärdena för alla värderingsenheter inom en taxeringsenhet utgör taxeringsenhetens totala taxe-ringsvärde, om justering för säregna förhållanden inte ska ske.

3.2 Hyreshus

Vad som vid fastighetstaxeringen avses med hyreshus regleras i 2 kap. 2 § FTL. Enligt nyss nämnt lagrum är hyreshus byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. Vidare ska byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och som behövs för verksamheten, utgöra hyreshus.

Byggnad som är inrättad till bostad och som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighets-utrymme ska utgöra hyreshus. Till hyreshus ska dock inte räknas byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om den ingår i lantbruksenhet.

Se del 1 för vidare information om vad som avses med hyreshus.

Definition

Av 6 kap. 2 § FTL framgår att varje hyreshus och ägarlägenhet med värde av minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet.

Hyreshus vilkas värde inte uppgår till 50 000 kr ska ingå i samma värderingsenhet som den mest värdefulla byggnaden inom samma tomt. Om den mest värdefulla byggnadens värde inte uppgår till 50 000 kr, ska samtliga byggnader inom tomten utgöra en värderingsenhet. Detta framgår av 6 kap. 2 § FTL.

Är ett hyreshus inrättat för både bostäder och lokaler ska bostadsdelen och lokaldelen utgöra skilda värderingsenheter.

Detta framgår av 6 kap. 3 § FTL. Enligt Skatteverkets allmänna råd bör detsamma gälla för hyreshus under upp-förande.

Enligt 6 kap. 3 § sista stycket FTL får indelning av hyreshus i två eller flera värderingsenheter ske om det underlättar värderingen.

Av 6 kap. 3 § FTL framgår att det är möjligt att sammanföra flera hyreshus eller delar av hyreshus till en värderingsenhet.

En förutsättning för detta är att byggnaderna eller delarna av dem åsatts samma klassificeringsdata beträffande värde-faktorerna lägenhetstyp och ålder.

För utrymmen inrättade och använda som industribyggnad, övrig byggnad eller specialbyggnad och som inryms i ett hyreshus bör värdefaktorn lägenhetstyp enligt Skatteverkets allmänna råd bestämmas till lokal. I första hand bör sådana utrymmen ingå i samma värderingsenhet som hyreshusets övriga lokaler.

Om byggnadsdelen inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaler föreskrivna värderingsmetoden bör detta enligt Skatte-verkets allmänna råd beaktas genom justering för säregna förhållanden.

Exempel på sådan byggnadsdel för vilken justering för säregna förhållanden bör ske är kyrka och kommunikationsanläggning.

I 2 kap. 2 § FTL har ägarlägenhet införts som en särskild byggnadstyp, dvs. en byggnad som hör till en tredimensionell fastighet och som är inrättad till bostad åt en enda familj. Med tredimensionell fastighet avses en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt.

Värderingsenhet

Sammanföring

Del av hyreshus som inte täcks av definitionen för hyreshus

Ägarlägenhet

3.3 Tomtmark

Med tomtmark för hyreshus avses enligt 2 kap. 4 § FTL mark som upptas av bl.a. hyreshus samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad. Vidare ska mark till fastighet, som är bebyggd med hyreshus i sin helhet utgöra tomtmark, om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta ska dock inte gälla om fastighetens mark till någon del ska taxeras tillsammans med annan egendom enligt reglerna i 4 kap. FTL.

Vad nu har sagts om tomtmark gäller också för mark till obebyggd fastighet, som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden, ska marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I övriga fall ska obebyggd mark anses som tomtmark endast om marken enligt detaljplan utgör kvartersmark för enskilt bebyggande och det inte är uppenbart att bebyggelsen inte ska genomföras. Detsamma gäller om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygglagen avseende, såvitt det här är i fråga, hyreshus.

Enligt 6 kap. 7 § FTL ska varje tomt utgöra en värderings-enhet, om inte annat anges i andra–fjärde styckena.

Tomt som är bebyggd med hyreshus ska indelas i värderings-enheter med ledning av det sätt på vilket hyreshusen har indelats i värderingsenheter och med beaktande av hur markens byggrätt har tagits i anspråk eller ska tas i anspråk enligt plan.

Obebyggd tomtmark för hyreshus ska indelas i värderings-enheter så att tomtmark med byggrätt för bostäder och för lokaler utgör skilda värderingsenheter.

Inom en hyreshusenhet kan flera värderingsenheter avseende hyreshus bildas, t.ex. värderingsenheter som avser bostäder och sådana som avser lokaler. Varje värderingsenhet byggnad ska motsvaras av en värderingsenhet tomtmark. Om en bebyggd hyreshusenhet omfattar en byggnad med både bostäder och lokaler, ska således bildas minst två värderings-enheter för byggnad och två för mark.

Definition

Värderingsenhet

Uppdelning

4 Riktvärde för hyreshus