Tomtmark

2 kap. 4 § FTL

… Mark som upptas av småhus, ägarlägenhet, hyreshus, kraftverks-byggnad, industrikraftverks-byggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad.

Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, hyreshus, kraft-verksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, skall i sin helhet utgöra tomtmark, …

Vad nu har sagts om tomtmark ska också gälla mark till obebyggd fastighet, som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I övriga fall ska obebyggd mark anses som tomtmark endast om marken enligt detaljplan utgör kvartersmark för enskilt bebyggande och det inte är uppenbart att bebyggelsen inte ska genomföras. Detsamma gäller om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygglagen (2010:900), avseende sådan byggnad som anges i andra stycket. …

Mark till fastighet som upptas av bl. a. industribyggnad bör inte indelas i ägoslaget tomtmark om byggnaden är belägen och används för täkts utnyttjande (se Skatteverkets gällande allmänna råd).

Enligt huvudregeln i 2 kap. 4 § FTL ska mark indelas som tomtmark om den är bebyggd med småhus, hyreshus, kraft-verksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, dvs. med en byggnad av varje annat slag än ekonomibyggnad.

I huvudsak indelas följande mark som tomtmark

− tomt, bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad eller byggnad för täkts utnyttjande, om byggnaderna sam-manlagt är värda minst 50 000 kr

− obebyggd tomt, som avstyckats eller bildats genom annan fastighetsbildning för byggnadsändamål under de senaste två åren

− obebyggd tomt, för vilken giltigt bygglov eller förhands-besked föreligger.

Huvudregel

− Tomtmark, som utgör självständig fastighet, om den enligt detaljplan är avsedd för bebyggelse och det inte är uppen-bart att bebyggelse inte kommer att ske. Om genom-förandetiden i detaljplanen gått ut, bör marken inte indelas som tomtmark, om den inte kan förväntas bli bebyggd inom tio år från taxeringsårets ingång.

− Mark som senast fem år före taxeringsåret var bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad.

Angående tomtmark till småhus, se även Handledning för fastighetstaxering 2011, avsnitt 4.3 i del 2.

All tomtmark delas upp i bebyggelseenheter som kallas tomter.

Någon skillnad i begreppen tomt och tomtplats föreligger inte numera, vilket tidigare var fallet i fråga om tomt inom stads-plan och tomtplats utom stadsstads-plan. Med tomt avses således ett område som är bebyggt eller avses att bebyggas med en bygg-nad eller med flera byggbygg-nader som tillsammans är avsedda att användas för ett ändamål. Tomt omfattar förutom byggnad-splats även till bebyggelsen hörande gårdsplan, trädgård, parkeringsplats, upplagsplats o.d.

Indelning av ett kvarter i tomter kan ske genom upprättande av fastighetsplan, en från fastighetsbildning fristående åtgärd.

Tomt kan vara en självständig fastighet eller del av sådan eller bestå av flera fastigheter eller fastighetsdelar.

Enligt huvudregeln i 2 kap. 4 § FTL ska mark till fastighet som är bebyggd med annan typ av byggnad än ekonomibyggnad utgöra tomtmark. För att huvudregeln ska tillämpas krävs att förutsättningar avseende fastighetens belägenhet och storlek är uppfyllda.

2 kap. 4 § FTL

… Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, ägarlägenhet, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, ska i sin helhet utgöra tomtmark, om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta ska dock inte gälla om fastighetens mark till någon del ska taxeras tillsammans med annan egendom enligt reglerna i 4 kap. …

Förutsättningarna för att den aktuella marken ska indelas som tomtmark är således i första hand att den fastighet som marken hör till

1. ligger i ett ägoskifte och 2. inte är större än 2 ha.

Tomt, tomtplats m.m.

2-hektarsregeln, m.m.

Enligt bestämmelsen i 2 kap. 4 § FTL får fastighetens totala areal inte överstiga 2 ha för att 2-hektarsregeln ska tillämpas.

Det är därvid fastighetens totalareal enligt fastighetsregistret som avses.

För att mark ska taxeras som tomtmark enligt 2-hektarsregeln gäller enligt 2 kap. 4 § att ingen del av den fastighet som marken hör till ska samtaxeras enligt 4 kap. FTL med annan egendom – dvs. egendom som tillhör en annan fastighet. De regler i 4 kap. FTL som aktualiseras vid lantbrukstaxeringen är 4 kap. 5 § första stycket p. 6 och andra stycket.

4 kap. 5 § FTL

Taxeringsenhet ska omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt en av följande kombinationer, om inte annat sägs i andra och tredje styckena, och ha en av följande beteckningar för typ av taxerings-enhet …

7. ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment (lantbruksenhet) …

Småhus och tomtmark för sådan byggnad som ligger på fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment, ska ingå i den lantbruksenhet som omfattar marken.

Om någon del av den fastighet (registerfastighet i ett ägoskifte och inte större än 2 ha), som den aktuella marken hör till ska taxeras tillsammans med egendom på annan fastighet som sägs vid 4 kap. 5 § p. 6 gäller inte förutsättningarna i 2 kap. 4 § om belägenhet och storlek enligt 2-hektarsregeln för indelning som tomtmark. Enligt 4 kap. 5 § sista stycket ska vidare tomtmark till småhus som ligger på registerfastighet med åker-, betes- eller produktiv skogsmark eller skogligt impediment ingå i den lantbruksenhet som omfattar denna mark.

Som angetts ovan ska fastighetens totala areal vid bedöm-ningen av om 2-hektarsregeln är tillämplig bestämmas till den i fastighetsregistret angivna totalarealen. Då det gäller de ägo-slag som ska redovisas i fastighetstaxeringsbesluten ska däremot arealredovisningsreglerna i 20 kap. 5 § FTL beaktas.

20 kap. 5 § FTL

I beslutet skall vidare anges taxeringsenhetens totala, enskilt inne-havda landareal. För lantbruksenhet skall den anges i hektar och för övriga enheter i kvadratmeter.

Totalarealen för lantbruksenhet skall delas upp på olika ägoslag.

Har åkermark delats in i flera värderingsenheter skall arealen anges för varje sådan enhet. Avrundning av arealen för ägoslag eller värderingsenhet skall ske till hela hektar. Areal som understiger 0,5 hektar skall inte redovisas särskilt.

För tomtmark som ligger på lantbruksenhet skall arealen anges i såväl hektar som kvadratmeter.

Undantag från 2-hektarsregeln

Avrundnings-regler

Vidare ska enligt 4 § SKVFS 2008:8 matematisk avrundning enligt Svensk Standard (SS) 014141 tillämpas vid den i 20 kap.

5 § FTL föreskrivna arealredovisningen.

Till följd av avrundningsreglerna kan en fastighet, vars total-areal enligt fastighetsregistret överstiger 2 ha och på vilken 2-hektarsregeln därför inte blir tillämplig, ha en sammanlagd areal i fastighetstaxeringsbeslutet av de olika ägoslagen som understiger 2 ha.

Även vid bedömningen av om fastighetens mark ska sam-taxeras med egendom på en annan fastighet kan avrundnings-reglerna ha betydelse.

Avrundningsreglerna kan leda till att den i taxeringsbeslutet redovisade arealen avviker ifrån den areal som finns i fastig-hetsregistret. Redovisningsreglerna för alla ägoslag utom tomt-mark finns i 20 kap. 5 § andra stycket FTL. Arealen för dessa ska redovisas i hela hektar. Enligt värderingsreglerna ska dessa ägoslag också värderas per hela hektar. För tomtmark på lantbruksenhet ska enligt den särskilda redovisningsregeln för tomtmarken arealen redovisas i både hektar och kvadratmeter.

Värderingen av tomtmarken och klassificeringen av värde-faktorn storlek sker dock endast i kvadratmeter.

Mot bakgrund av de angivna lagrummen m.m. lämnas i det föl-jande exempel avseende 2-hektarsregeln och undantag från denna.

Exempel 1− totalt 19 900 kvm

Småhus > 50 000 kr. Ekonomibyggnaden har värde om 250 000 kr.

Ägaren äger inte någon annan fastighet i kommunen. Fastigheten ligger i ett ägoskifte.

Undantagsregeln i 2:4 om samtaxering enligt 4.3 blir därför inte tillämplig, utan 2-hektarsregeln ska tillämpas.

En S-enhet på all mark inklusive bostaden.

En L-enhet på ekonomibyggnaden.

Exempel

Bete 1,59 ha Tomt 2 000 kvm Ekby + gödsel-anläggning 2 000 kvm

Exempel 2− totalt 21 000 kvm

2-hektarsregeln blir inte tillämplig, då arealen överstiger 2 ha.

Taxering ska ske enligt 4:5.

En L-enhet på alltihop med ve för bostad, Ekby, 1 ha bete och tomt 2 000 kvm.

Exempel 3− totalt 19 900 kvm resp. 4 ha

Samma ägare till båda fastigheterna. 2-hektarsregeln bli inte tillämp-lig på By 1:1 pga. undantagsregeln i 2:4, som säger samtaxering enligt 4:3 på sätt enligt 4:5 andra stycket.

Att betesmarksarealen understigen 5 001 kvm saknar betydelse.

Fastigheterna bildar en sammanföring.

En L-enhet med ve för ekonomibyggnaden, bostaden, tomt 2 000 Tomt 2 000 kvm

Bete 1,4 ha Skog 0,3 ha Ekby + gödsel-anläggning

2,6 ha skog 1 ha bete 0,4 ha övrig mark

Hävdad tomt 1,3 ha Ekby + gödselanläggning 2 000 kvm

Bete 4 000 kvm

By 1:1 By 3:1

kvm, betesmark 1 ha, skog 3 ha och övrig mark 2 ha.

Men om betesmarken saknas på By 1:1 blir fastigheten en S-enhet. By 3:1 blir en L-enhet inkl. ekonomibyggnaden på By 1.1 Exempel 4 totalt 21 000 kvm

Totalarealen överstiger 2 ha. Taxering enligt 4:5. Det har ingen betydelse att taxeringsvärde för betesmark inte kan åsättas.

Taxera en L-enhet med ve för tomtmark 16 000 kvm, bostadshus, ekonomibyggnad och 2 ha övrig mark.

Exempel 5 totalt 19 900 kvm

Hävdad tomt 1,6 ha Ekby 2 000 kvm Bete 0,3 ha

Område 1 Område 2

11 000 kvm bete

8 000 kvm trädgård

Fastigheten är under 2 ha, men är uppdelad i 2 områden.

2-hektarsregeln i 2:4 är då inte tillämplig.

Taxera en L-enhet enligt 4:3 på sätt enligt 4:5 med bostad, tomt 8 000 kvm och 1 ha betesmark.