Industribyggnader

Värdefaktorerna för industribyggnader, värderade med ledning av en avkastningsberäkning, är följande (11 kap. 4 § FTL):

− Lokaltyp

Lokaltyp bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad som produktionslokaler, industrilokaler eller lager m.m.

− Storlek

Storleken bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta.

− Ålder

Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sannolika åter-stående livslängd och anges genom ett värdeår och om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid.

Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa.

Avrundning av värdefaktorer

Värdefaktorer vid avkastnings-beräkning

− Standard

Standarden för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning.

Värdefaktorerna lokaltyp, ålder och standard indelas i klasser men däremot inte värdefaktorn storlek.

När man beräknar ett industribyggnadsvärde med ledning av en avkastningsberäkning används två tabeller. Den relativa hyran/kvm hämtas ur en IH-tabell. Det får finnas högst fyra olika IH-tabeller beroende på åldersinverkan. Värdet ska även multipliceras med en kapitaliseringsfaktor som fås ur en IK-tabell. Kapitaliseringsfaktorn beaktar de värdeskillnader som finns beroende på byggnadens värdeår.

Lägets inverkan på värdet av industribyggnaderna i fråga beaktas genom indelningen i värdeområden och den för området angivna I-nivåfaktorn.

Värdefaktorerna för industribyggnader, värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning, är följande (11 kap. 8 § FTL):

− Återanskaffningskostnad

Återanskaffningskostnaden ska bestämmas för varje värde-ringsenhet som ska värderas med ledning av en produk-tionskostnadsberäkning. Kostnaden kan antingen bestäm-mas med ledning av faktiska kostnader eller med ledning av beräkning av byggnadskostnaderna (5 kap. 6 § andra stycket FTL). Hur återanskaffningskostnaden bestäms beskrivs mer ingående i avsnitt 4.3.2.1.

− Ålder

Åldern bestäms enligt 11 kap. 4 § FTL, dvs. på samma sätt som vid avkastningsberäkning.

− Byggnadskategori

Med byggnadskategori avses värderingsenhetens karaktär och konstruktion. Följande 7 kategorier förekommer.

1. Oljeraffinaderier eller petrokemiska industrier.

2. Massa- eller pappersbruk.

3. Järn- eller stålindustrier eller metallsmältverk.

4. Cement- eller kalkindustrier eller industrier för fram-ställning av industrimaterial.

5. Spannmålssilor.

Klassindelning vid avkastnings-beräkning

Värdefaktorer vid produktions- kostnads-beräkning

6. Sågverk.

7. Annan verksamhet än som framgår av punkt 1−6.

− Som exempel på industribyggnader och övriga byggnader som tillhör byggnadskategori 7 kan nämnas t.ex. asfaltverk, betongstationer, bryggerier och cisterner.

− Ortstyp

Ortstypen bestäms med hänsyn till värderingsenhetens läge i förhållande till tätort.

Värdefaktorerna ålder, byggnadskategori och ortstyp indelas i klasser men inte värdefaktorn återanskaffningskostnad.

När man beräknar ett industribyggnadsvärde med ledning av en produktionskostnadsberäkning används om- och nedräk-ningsfaktorer. Nedräkningsfaktorn tar hänsyn till byggnadens ålder (värdeåret) och en marknadsanpassning som gjorts för industribyggnadens bransch och byggnadskategori. Den redo-visas i IN-tabellen. Omräkningsfaktorn används för omräkning av faktiska byggkostnader till 2011 års nivå och redovisas i en IO-tabell.

Lägets inverkan på värdet av industribyggnaderna i fråga beaktas genom indelningen i ortstyp och den för ortstypen rekommenderade nedskrivningsfaktorn.

1.2.2 Tomtmark

För tomtmark till industribyggnader föreskrivs endast en värdefaktor, nämligen (12 kap. 5 § FTL):

− Storlek

Med storlek avses värderingsenhetens tomtmarksareal. Om särskilda skäl föreligger avses i stället den byggrätt i kvm som värderingsenheten utnyttjas för eller är avsedd för.

Värdefaktorn storlek klassindelas inte.

Lägets inverkan på tomtmarkens värde beaktas genom indel-ningen i värdeområden och det för området rekommenderade riktvärdet.

1.3 Värdeområden

Värdeområden ska enligt 7 kap. 2 § FTL bestämmas så att de i fråga om värdeförhållandena i allt väsentligt ska vara enhetliga.

Detta gäller speciellt de värdefaktorer som enligt 8–15 kap. FTL särskilt ska beaktas då riktvärde bestäms. Ett värdeområde Klassindelning

Värdefaktorer

Klassindelning

utmärks av att dessa värdefaktorer påverkar riktvärdet på samma sätt inom värdeområdet. Om två värderingsenheter har klassificerats lika inom ett värdeområde, blir alltså riktvärdet detsamma för de båda värderingsenheterna. Riket är indelat i värdeområden för dels industribyggnader som värderas med ledning av en avkastningsberäkning, dels tomtmark till industri-byggnader. Denna indelning sker för att lägets inverkan på värdet ska beaktas. Indelningen i värdeområden kan ses som en klassindelning av värdefaktorn läge. För industribyggnader, värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning, görs inte någon värdeområdesindelning utan lägesinverkan beaktas genom indelning av värdefaktorn ortstyp.

Värdeområdesindelningen liksom klassindelningen av de i FTL särskilt angivna värdefaktorerna beslutas genom bindande föreskrifter.

Indelning i värdeområden för avkastningsvärderade industri-byggnader och tomtmark fastställs av Skatteverket (se 7 kap.

7 § FTL och 6 kap. 1 § FTF samt Skatteverkets gällande före-skrifter.

1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser

1.4.1 Inledning

De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som behövs inom varje värdeområde för att bestämma riktvärdet, ska enligt 7 kap. 3 § FTL redovisas på karta, i tabell eller på annat sätt.

En riktvärdekarta är en karta där man anger gränsen mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter.

Den innehåller också förteckningar över riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som ska gälla inom värdeområdet (gällande SKVFS).

Vid 2013 års taxering av industrienheter redovisas värde-områdesgränser och värdeområdesbeteckningar på riktvärde-kartan. Riktvärdeangivelser i form av markvärden i kr/kvm byggrätt eller tomtareal, I-nivåfaktorer och IH-tabeller redo-visas som regel i en tillhörande förteckning till riktvärdekartan.

Inför 2013 års allmänna fastighetstaxering av industrienheter ska t riktvärdekartor ha upprättats för

− industribyggnad Riktvärdekarta

Riktvärdekarta I

− övrig byggnad

− tomtmark för industribyggnad och övrig byggnad (Skatte-verkets gällande föreskrifter).

Den här riktvärdekartan kallas riktvärdekarta I. Varje rikt-värdekarta I omfattar ett län.

I riktvärdekarta I redovisas de olika riktvärdeangivelserna antingen direkt i kartan, eller med hjälp av dekaler eller beskrivningar i anslutning till kartan. Varje värdeområde för de olika byggnadstyperna och ägoslagen har sin egen riktvärde-angivelse.

Riktvärdekarta I utgör Skatteverkets beslut om indelning i värdeområden, riktvärdeangivelser m.m. som ska gälla inom värdeområdet.

Beräkning av riktvärde för industrienheter sker med stöd av tabeller och omräkningsfaktorer. I 1 kap. 2 § första och andra stycket FTF finns bestämmelser för vad en tabell ska innehålla.

I en tabell ska finnas:

− riktvärden för en värderingsenhet (riktvärdetabell) eller

− relativa värden för en värderingsenhet, en byggnad eller byggnadsdel, ett hektar, en kvadratmeter eller en kubik-meter (relationstabell) eller

− antingen kapitaliseringsfaktorer, brytningsfaktorer, nedräk-ningsfaktorer, omräknedräk-ningsfaktorer, belägenhetsfaktorer eller storleksfaktorer.

En tabell kan innehålla öppna eller slutna klasser. En tabell som innehåller en öppen klass markeras med att slutvärdet är inom parentes. För värden som är större än slutvärdet finns inte något riktvärde utan beslutsfattaren får själv avgöra vilken påverkan värdet kan ha på värderingsenheten.

För en sluten klass anges första eller sista klassen med ett streck t.ex. -1929. Det innebär att alla värden som kan förekomma före strecket går in i den klassen. Därmed finns det ett givet värde för alla värden som kan förekomma och tabellen betraktas som sluten. För mer information om öppen och sluten klass, se del 1 avsnitt 5.5.

För att underlätta värderingen av olika byggnadstyper och ägoslag skapar man en normenhet. Normenheten får förut-bestämda egenskaper som finns fastställda i FTL, och ger då Tabeller m.m.

Normenhet Värdenivå Nivåfaktorer

ett visst värde. Beroende på var någonstans i Sverige norm-enheten finns, så kommer värdet på den att förändras.

Värdenivån är alltså olika i olika delar av landet, därför har man skapat olika värdeområden. Inom ett värdeområde ska riktvärdet kunna bestämmas med hjälp av de föreskriva värdefaktorerna i FTL och de nivåfaktorerna som är angivna i FTF, för olika byggnadstyper eller ägoslag.

Nivåfaktorn är en faktor som beskriver skillnaden i värdenivå.

För industrienheter finns olika nivåfaktorer beroende på om enheten beräknas med avkastningsberäkning eller produktions-kostnadsberäkning. Nivåfaktorn ska anges i riktvärde-angivelsen, och med hjälp av den beräknas värdet för norm-enheten (1 kap. 3 § första, andra och fjärde styckena FTF).

1.4.2 Industribyggnader, avkastningsberäkning