Del 3. Värdering av industrienheter utom täkt
1 Värderingsmodeller
1.4.3 Industribyggnader, produktionskostnadsberäkning
Enligt 11 kap. 2 § FTL ska riktvärdet för en industribyggnad utgöra värdet av en värderingsenhet. Värderingsenheten kan bestå av en eller flera industribyggnader eller del av industri-byggnader.
Normenheten för en produktionskostnadsberäknad industri-byggnad utgörs vid AFT 13 av en industriindustri-byggnad uppförd under nivååret 2011, belägen inom den ortstyp som medför högst värde. Riktvärdet för en sådan byggnad ska svara mot 75 % av byggnadens tekniska nuvärde 2011. Med det tekniska IH-tabeller
Riktvärde-angivelse
Normenhet
nuvärdet avses här det marknadsanpassade tekniska nuvärdet, dvs. efter nedskrivning enligt IN-tabellen (11 kap. 7 § FTL).
För industribyggnader, värderade med ledning av produktions-kostnadsberäkning, bestäms inte några nivåfaktorer. Inte heller beaktas lägesinverkan genom värdeområdesindelning, då hela riket utgör ett värdeområde för dessa industribyggnader.
Lägesinverkan och nivåläggning sker i stället genom klass-indelning av värdefaktorn ortstyp (1 kap. 15 § fjärde stycket FTF).
Riktvärdet för byggnad beräknas genom att återanskaff-ningskostnaden i 2011 års kostnadsnivå nedräknas med hjälp av nedräkningsfaktor, där hänsyn tagits till byggnadskategori, ålder och läge. Beräkning sker enligt följande:
0,75 × Å (återanskaffningskostnad) × N (nedräkningsfaktor) För att beräkna återanskaffningskostnaden behöver man bland annat en omräkningsfaktor. Den finns redovisad i IO-tabellen.
Hur man beräknar återanskaffningskostnaden redovisas mer ingående i avsnitt 4.3.2.1. Nedräkningsfaktorn redovisas i en IN-tabell (1 kap. 15 § FTF).
IN-tabellen ska utvisa nedskrivningsfaktorn för skilda för-hållanden beträffande värdefaktorerna ålder, byggnadskategori och ortstyp.
Värdefaktorn byggnadskategori indelas i sju olika klasser, som framgår i stycket om värdefaktorer (se avsnitt 1.2.1). Beroende på vilken byggnadskategori en industribyggnad tillhör finns olika klasser av värdefaktorn ortstyper. Varje kommun eller församling ska hänföras till en ortstypsklass (1 kap. 15 § första–tredje styckena FTF).
För att kunna läsa IN-tabellen måste man därför först ta fram vilken ortstyp byggnaden tillhör. Man måste också ha beräknat byggnadens värdeår. När man har denna information kan man få fram en nedskrivningsfaktor ur IN-tabellen.
Utformningen av IN-tabellen enligt bilaga 8 till FTF och de av Skatteverket rekommenderade nedskrivningsfaktorerna fram-går av Skatteverkets allmänna råd.
IO-tabellen ska utvisa omräkningsfaktorer för olika ålders-klasser. I bilaga 10 i Fastighetsförordningen framgår på vilket sätt värdefaktorn ålder klassindelas (1 kap. 15 § FTF).
Värdenivå
Tabellverket
IN-tabellen
IO-tabellen
Utformningen av IO-tabellen och de av Skatteverket rekom-menderade omräkningsfaktorerna för omräkning av faktiska byggkostnader till 2011 års kostnadsnivå framgår av bilaga 2.
För de produktionskostnadsberäknade industribyggnaderna motsvaras riktvärdeangivelsen av en förteckning över vilka kommuner eller delar därav som ska tillhöra olika orts-typklasser. Indelningen i ortstyper framgår av Skatteverkets föreskrifter.
1.4.4 Tomtmark
Enligt 12 kap. 1 § FTL ska riktvärdet för tomtmark för industribyggnad utgöra värdet av en värderingsenhet avseende tomtmark. Enligt denna bestämmelse gäller även att värdet av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt bara får anges med värden som finns fastställda i en värdeserie.
I Skatteverkets gällande föreskrifter framgår att man med värdering av tomtmark med byggrätt för industri, menar den rätt som föreligger att uppföra ny byggnad på taxerings-enheten. Byggrätten anges i kvm bruttoarea ovan mark.
Bruttoarean mäts enligt Svensk Standard (SS 21054:2009).
Med ovan mark avses att golvet i närmast högre våning ligger mer än 1,5 m över omgivande markyta.
Av 12 kap. 2 § FTL framgår att en generell förutsättning, då riktvärdet bestäms, är att tomtmarken kan bebyggas omedelbart.
Riktvärdet för tomtmark förutsätter normalt – utan att detta anges särskilt – att tomten har tillgång till VA och till gata eller väg.
Om andra förutsättningar för riktvärdet gäller, ska dessa redo-visas på riktvärdekartan (jfr Skatteverkets gällande föreskrifter).
− För riktvärde förutsätts dessutom att tomten även beträffande andra egenskaper än de som behandlats ovan är av sådan beskaffenhet som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet. Detta gäller såvida inte annat anges på riktvärdekartan.
− Med andra egenskaper avses i detta sammanhang sådana egenskaper hos tomten i fråga som har eller kan bedömas ha betydelse för marknadsvärdet.
I 1 kap. 36 § FTF finns beskrivet i vilka värden riktvärdet får anges.
Indelning i ortstyper
Riktvärde
Allmänna förutsättningar
Värdenivån anges per kvm bruttoarea (BTA) byggrätt. Någon precisering av typ av byggrätt sker inte vid AFT 13 (1 kap. 3 § fjärde stycket FTF).
Den i 7 kap. 3 § FTL föreskrivna riktvärdeangivelsen ska vid AFT 13 ha följande utformning då det gäller tomtmarken för industribyggnader
.
Exempel
Riktvärdeangivelse för tomtmark avseende industri-byggnad.
I 100 TA eller I 120 BR där
I anger tomtmark för industribyggnad 100 anger rekommenderat riktvärde i kr/kvm TA tomtareal
120 anger rekommenderat riktvärde i kr/kvm
BR bruttoarea (BTA) byggrätt. Vid beräkningen av riktvärdet för tomtmarken ska värdet i kr/kvm tomtareal multipliceras med värderingsenhetens totala tomtareal. Då värdet anges i kr/kvm byggrätt, ska det multipliceras med värderings-enhetens totala byggrätt i kvm bruttoarea.
Vid förberedelsearbetet inför AFT 13 har riktvärde-angivelserna för tomtmark i första hand tagits fram med led-ning av ortsprismaterial inom varje värdeområde. I de fall orts-prismaterialet varit bristfälligt har riktvärdeangivelsen schema-tiskt bestämts med ledning av den tomtvärdetabell som tagits fram med stöd av 5 kap. 5 a § FTL och 1 kap. 37 § FTF.
Normenhet
Riktvärde-angivelse
Tomtvärdetabell
2 Arbetsgången
2.1 Industribyggnader
Arbetsgången vid värdering av industribyggnader kan schematiskt beskrivas enligt följande.
− Välj värderingsmetod för industribyggnaderna och indela i värderingsenheter
− Avgör vilka byggnader som ska värderas med ledning av en avkastningsberäkning respektive en produktions-kostnadsberäkning.
− Byggnader som värderas enligt avkastningsberäkning ska delas upp ytterligare. Olika byggnader som tillhör skilda åldersklasser, har flera lokaltyper eller olika standardklasser för en och samma lokaltyp ska delas in i olika värderingsenheter. Förekommer flera produktions-kostnadsvärderade byggnader ska dessa indelas i separata värderingsenheter.
− Indela tomtmarken i värderingsenheter.
Tomtmarken till industrienhet ska i sin helhet utgöra en värderingsenhet.
A. Värderingsenhet, som ska värderas med ledning av en avkastningsberäkning.
− Bestäm värdefaktorerna
− lokaltyp
− ålder
− standard
− storlek
− Bestäm relativ hyra i tillämplig IH-tabell
− Avläs tillämplig i nivåfaktor i riktvärdeangivelsen
− Bestäm kapitaliseringsfaktorn i IK-tabellen
− Beräkna riktvärdet enligt formeln i 1 kap. 14 § FTF.
− Bestäm eventuella justeringsanledningar och justerings-belopp
B. Värderingsenhet, som ska värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning.
− Bestäm värdefaktorerna
− Återanskaffningskostnad
− Ålder
− Byggnadskategori
− Ortstyp
− Avläs tillämplig nedskrivningsfaktor i IN-tabellen
− Beräkna riktvärdet enligt formel i 1 kap. 16 § FTF
− Bestäm eventuella justeringsanledningar och justeringsbelopp
2.2 Tomtmark
Arbetsgången vid värdering av tomtmark kan schematiskt beskrivas enligt följande
− Bestäm tillämpligt värde per kvm tomtareal eller byggrätt enligt riktvärdeangivelsen
− Bestäm värdefaktorn
− storlek (tomtareal eller byggrätt)
− Beräkna riktvärde för tomtmark enligt 1 kap. 36 § andra stycket FTF
− Bestäm eventuella justeringsanledningar och justeringsbelopp
2.3 Delvärden, taxeringsvärde, m.m.
− Summera riktvärdena av samtliga värderingsenheter = taxeringsenhetens värde före justering
− Summera var för sig de negativa och de positiva justerings-beloppen. Beräkna det totala justeringsbeloppet
− Avgör om det totala justeringsbeloppet är tillräckligt stort för att justering ska ske
− Gör eventuella justeringar för säregna förhållanden på berörda värderingsenheter
− Beräkna delvärden och taxeringsvärde genom att summera värderingsenheternas värden efter eventuell justering
− Redovisa beslutet angående taxeringsvärde, delvärden m.m.
3 Värderingsenhet
3.1 Inledning
.
För att kunna värdera en taxeringsenhet ska all egendom inom enheten vara indelad i värderingsenheter. En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. I värderingsenheten får det bara ingå egendom som finns inom en taxeringsenhet, och har samma byggnadstyp och ägoslag. Detta framgår av 6 kap. 1 § FTL.
För värderingen är det avgörande hur en värderingsenhets storlek och beskaffenhet i övrigt bestäms. Detta sker mot bak-grund av främst indelningen i byggnadstyper och ägoslag. För i princip varje värderingsenhet ska ett riktvärde bestämmas. De sammanlagda riktvärdena för alla värderingsenheter inom en taxeringsenhet utgör taxeringsenhetens totala taxeringsvärde, om justering för säregna förhållanden inte ska ske.
3.2 Industribyggnad
Med industribyggnad avses enligt 2 kap. 2 § FTL byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och som inte utgör kraft-verksbyggnad.
I Skatteverkets allmänna råd framgår att med industriell verksamhet avses tillverkning av varor. Några exempel på sådan verksamhet är livsmedelindustri, trävaruindustri, kemisk industri och gruv- och täktverksamhet.
I allmänna rådet tas ett specifikt exempel upp när det gäller biogasanläggningar. Om anläggningen till övervägande del används i syfte att framställa biogas, bör den indelas som industribyggnad. I de fall biogas tillvaratas som en sekundär-produkt, bör dock den primära verksamheten i byggnaden ligga till grund för indelning i byggnadstyp.
Enligt 6 kap. 2 § första stycket FTL, ska varje industribyggnad som har ett värde av minst 50 000 kr utgöra en värderings-Allmänna regler
Definition
enhet. Det finns dock undantag från huvudregeln som regleras i 6 kap. 3 § andra och tredje styckena FTL.
I det första undantaget som gäller avkastningsvärderade industribyggnader ska de tre olika lokaltyperna – produktions-lokaler, industrikontor och lager m.m. – normalt utgöra skilda värderingsenheter. Men särskild värderingsenhet behöver inte bildas för lokaltyp som omfattar mindre än 10 % av byggnadens totala yta och mindre än 250 kvadratmeter.
I det andra undantaget finns en möjlighet att dela upp industribyggnader i flera värderingsenheter, om det underlättar värderingen. I Skatteverkets allmänna råd står att en sådan indelning kan användas om utrymmen av en lokaltyp bör indelas i olika standardklasser. Samma gäller om olika bygg-nader har sammanbyggts med gångpassage eller liknande och lokalerna i dessa byggnader skiljer stort i fråga om standard.
Enligt samma paragraf är det möjligt att sammanföra flera industribyggnader eller delar av industribyggnader till en värderingsenhet. En förutsättning för detta är att byggnaderna eller delarna av dem indelas enhetligt. Klassificeringsdata när det gäller värdefaktorerna lokaltyp, standard och ålder måste då också vara lika inom sammanföringen.
Det kan finnas delar inom en industribyggnad som i första hand är hyreshus eller specialbyggnad, men som ändå indelats som industribyggnad enligt övervägandeprincipen. Dessa bör enligt allmänna råd ingå i eller vara en eller flera värderingsenheter. Bostads- och butiksutrymmen bör tillhöra en värderingsenhet som indelas som industrikontor. Garage bör ingå i en värderingsenhet som indelas som lager. Om byggnadsdelen inte är lämplig att värderas enligt de metoder som föreskrivs, bör man i stället justera för säreget förhållande.
3.3 Tomtmark
Med tomtmark för industribyggnad avses enligt 2 kap. 4 § FTL mark som består av bl.a. industribyggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad. Mark som tillhör en fastighet som är bebyggd med en industribyggnad ska i sin helhet utgöra tomtmark, om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta gäller inte om fastighetens mark till någon del ska taxeras tillsammans med annan egendom enligt reglerna i 4 kap. FTL.
Uppdelning
Sammanföring
Del av industri-byggnad
Definition
Vad som nu har sagts om tomtmark gäller också för mark till obebyggd fastighet, som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden, ska marken utgöra tomtmark bara om det är uppenbart att den får bebyggas.
I övriga fall ska obebyggd mark anses som tomtmark bara om:
− marken enligt detaljplan är avsedd för bebyggelse och det inte finns några uppenbara skäl till varför man inte skulle få bygga på den.
− det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt PBL för uppförande av byggnad.
Mer att läsa beträffande definitionen av tomtmark finns i del 1 avsnitt 2.2.1 i denna handledning.
Någon möjlighet att dela upp industritomt eller sammanföra flera sådana till en värderingsenhet finns inte, se 6 kap. 7 § FTL. I gällande allmänna råd förtydligas detta ytterligare. Där framgår att om det finns olikheter i fråga om utförda exploateringsåtgärder och behov av användande, ska det i så fall beaktas genom justering för säregna förhållanden och inte genom uppdelning i flera värderingsenheter. Vidare framgår att reservmark inte ska utgöra en egen värderingsenhet. Mer om detta finns att läsa under avsnitt 6.2 i denna handledning.
Värderingsenhet