Småhus

2 kap. 2 § FTL

… Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad ska höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.

Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio famil-jer ska tillhöra byggnadstypen småhus, om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment.

Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tre-dimensionellt fastighetsutrymme kan inte utgöra småhus. …

Den avgörande bedömningsgrunden är det ändamål för vilket byggnaden är inrättad. Detta innebär exempelvis att en bygg-nad som i praktiken används av mer än två familjer ändock ska klassificeras som småhus om den är inrättad som bostad åt högst två familjer.

Det avgörande vid indelning i byggnadstyper är i regel det ändamål för vilket byggnaden är inrättad. Skillnaden mellan byggnad och bostad är att en bostad förutsätter utrustning för Byggnadstyper

Byggnad under uppförande

matlagning och förvaring samt utrymmen för hygien och sömn. Men då standarden kan vara mycket låg i framför allt fritidshus, torp och liknande byggnader kan man endast förutsätta en förekomst av utrustning/utrymmen i en byggnad.

Det kan inte krävas att byggnaden har el-anslutning, indraget vatten eller någon form av uppvärmning. Tillgång till toalett (WC eller torrtoalett) bör emellertid finnas i småhuset, annat småhus på tomten, närliggande komplementhus eller, i ett fritidsområde, i servicebyggnad. För matlagningen ska det finnas skafferi/kylskåp samt en bänk för matlagning och ev.

disk. För förvaring av klädesplagg bör finnas någon form av garderob och för hygien plats för bänk med tvättho. Hygien-utrymmet kan vara vidbyggt huset eller finnas i annan när-liggande byggnad. Bostadens yta bör uppgå till minst 12 kvm inklusive yta, som upptas av toalett eller hygienutrymme i närliggande komplementhus etc. Där det så förutsätts i detaljplan eller andra byggnadsreglerande bestämmelser bör även BDT-avlopp (bad, disk och tvätt) finnas installerat (se Skatteverkets ställningstagande 2011-12-27 dnr 131 880650-11/111).

Detta innebär att om byggnaden t.ex. inrymmer åtta kvm bostadsyta, men det också finns fyra kvm hygienutrymme i ett komplementhus, så ska byggnaden bedömas som ett bostadshus.

Med småhus bör även avses varje tvåbostadshus i en samman-byggd rad av sådana hus, om de ligger på skilda fastigheter och varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet, om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden (se Skatteverkets gällande allmänna råd).

I de fall byggnaderna på en fastighet består av tvåbostadshus i mellanlamellerna medan gavelhusen är enbostadshus upp-kommer frågan hur dessa byggnader ska indelas i byggnadstyp.

Exempel 1

En fastighet är bebyggd med en byggnadskropp uppdelad på sätt anges i SKVFS 2011:7 i tre själv-ständigt fungerande enheter i rad vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra och den mittersta enheten inrymmer två bostäder medan gavelenheterna inrymmer endast en bostad var. De tre enheterna bör härvid indelas som tre byggnader vilka kategoriseras enligt följande. SKVFS 2011:7 förutsätter för indelning i hyreshus minst två delar med två bostadslägenheter i varje sådan del av en byggnadskropp. Eftersom endast Tvåbostadshus

sammanbyggda med enbostadshus

en del av den aktuella byggnadskroppen inrymmer bostäder åt två familjer, ska samtliga byggnader indelas som småhus, byggnadskategori radhus.

Exempel 2

En fastighet är bebyggd med byggnadskropp, uppdelad på sätt anges i SKVFS 2011:7 i fyra självständigt funde-rande enheter i rad vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra. De två mittersta enheterna inrym-mer två bostäder var medan gavelbyggnaderna inryminrym-mer endast en bostad var. Indelning av de fyra enheterna bör ske enligt följande. Som nämnts förutsätter SKVFS 2011:7 för indelning i hyreshus, minst två delar med två bostadslägenheter i varje sådan del av en byggnads-kroppen. Då denna förutsättning härvid är uppfylld, ska de två mittersta delarna av byggnadskroppen tillsammans indelas som ett hyreshus. De två gaveldelarna indelas som var sitt kedjehus eftersom definitionen av byggnadskategorin radhus i 2 § SKVFS 2011:4 ska tolkas som ”varje småhus i en rad om minst tre (små)hus”.

Tredimensionell fastighet får enligt 3 kap. 1 a § FBL bildas för bostadsändamål endast om den är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter. En byggnad som hör till en sådan fastighet kan till följd därav inte klassificeras som ett småhus vilket enligt huvudregeln i 2 kap. 2 § FTL ska vara inrättat till bostad åt en eller två familjer.

Det bör särskilt noteras att bostadsbyggnad för minst tre och högst tio familjer indelas som småhus om byggnaden är belä-gen på registerfastighet som till någon del upptas av mark för lantbruksändamål.

I fråga om klassificeringen av andra byggnader som förutom bostadslägenheter även innehåller lokaler för kontor, butik och liknande (lokallägenheter), se avsnitt 2.1.3.

8 § SKVFS 2011:4

Vid klassificering av värdefaktorn storlek ska en byggnad med biutrymmen där biutrymmena är sammanbyggda med ett småhus räknas som del av småhuset, om biutrymmena kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande. Om sådan förbindelse saknas, utgör byggnaden komplementhus.

Som komplementhus räknas således bl.a. en byggnad som innehåller biutrymmen och som är sammanbyggd med ett små-hus på sådant sätt att någon inre förbindelse inte finns mellan

byggnaderna. Om däremot sammanbyggnaden skett så att utrymmena kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande, räknas byggnaden som en del av småhuset.

Det avgörande vid indelning i byggnadstyper är i regel det ändamål för vilket byggnaden är inrättad. Skillnaden mellan byggnad och bostad är att en bostad förutsätter utrustning för matlagning och förvaring samt utrymmen för hygien och sömn. Men då standarden kan vara mycket låg i framför allt fritidshus, torp och liknande byggnader kan man endast förutsätta en förekomst av utrustning/utrymmen i en byggnad.

Det kan inte krävas att byggnaden har el-anslutning, indraget vatten eller någon form av uppvärmning. Tillgång till toalett (WC eller torrtoalett) bör emellertid finnas i småhuset, annat småhus på tomten, närliggande komplementhus eller, i ett fritidsområde, i servicebyggnad. För matlagningen ska det finnas skafferi/kylskåp samt en bänk för matlagning och ev.

disk. För förvaring av klädesplagg bör finnas någon form av garderob och för hygien plats för bänk med tvättho.

Hygienutrymmet kan vara vidbyggt huset eller finnas i annan närliggande byggnad. Bostadens yta bör uppgå till minst 12 kvm inklusive yta, som upptas av toalett eller hygienutrymme i närliggande komplementhus etc. Där det så förutsätts i detalj-plan eller andra byggnadsreglerande bestämmelser bör även BDT-avlopp (bad, disk och tvätt) finnas installerat (se Skatte-verkets ställningstagande 2011-12-27, dnr 131 880650-11/111).

Som exempel på komplementhus kan nämnas garage, förråd och mindre växthus mm. Detta under förutsättning att de inte kan nås inifrån bostaden.