Särskilda värderingsregler

5.4.1 Mervärdeprincipen, pågående markanvändning, saneringsbyggnad

Byggnadsvärde är det mervärde som taxeringsenheten har på grund av att den är bebyggd. Värde av byggnad som är lös egendom ska bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken (7 kap. 8 § FTL).

Markvärde, tomtmarksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpedimentsvärde ska bestämmas som om taxerings-Markanläggning

Samfällighet

Byggnadsvärde

Huvudregel

enheten var obebyggd, såvida inte saneringsbyggnad finns på taxeringsenheten (7 kap. 9 § FTL).

Vid värdering av tomtmark ska bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvänd-ningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får väsentligt högre värde (7 kap. 10 § FTL).

Är tomtmarken obebyggd ska föreskrifter angående markens bebyggande eller användning beaktas vid värderingen. Finns på tomtmarken byggnad som har åsatts värde ska nybyggnad anses möjlig i den utsträckning bebyggelse har skett.

Vidare ska vid bedömning av tomtmarkens delbarhet hänsyn tas till om byggnadens placering på tomten omöjliggör att denna delas (7 kap. 11 § FTL).

Finns saneringsbyggnad ska värdet av marken sättas ned med hänsyn till kostnaden i samband med rivning av byggnaden (7 kap. 14 § FTL).

Det finns bl.a. längs Bohuskusten ett flertal byggnader som i strid mot gällande planbestämmelser har inrättats för bostads-ändamål, oftast fritidsbostäder. Det kan förutom ”normala”

bostadsbyggnader gälla även mindre byggnader såsom sjöbodar. Byggnaderna åsätts normalt taxeringsvärde med bortseende från planbestämmelserna. I förekommande fall indelas marken som tomtmark. Enligt 1 kap. 6 § FTL, ska fastighetstaxering ske på grundval av fastighets användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång.

Värderingen vid fastighetstaxering sker enligt huvudregeln så att markvärde bestäms som om marken var obebyggd sam-tidigt som byggnadsvärde åsätts som det mervärde som taxe-ringsenheten har av att den är bebyggd. Vidare ska värderingen ske med utgångspunkt i den pågående markanvändningen. Vid tillämpningen av den s.k. mervärdeprincipen på bebyggda taxeringsenheter beaktas därmed i första hand det markvärde som tomten har utifrån befintlig bebyggelse.

I och med att markvärde ska åsättas som om tomten var obebyggd kan det inträffa att man vid värderingen erhåller ett väsentligt högre markvärde med beaktande av tillåten byggrätt enligt detaljplan jämfört med värdering av mark och byggnad utifrån pågående markanvändning. Det kan innebära att nader av betydande storlek och standard inte ska åsättas bygg-nadsvärde. Är t.ex. en tomt, som enligt gällande detaljplan får Pågående

bebyggas med ett stort kontorshus, faktiskt bebyggd med ett bostadshus, vars hyror inte kan förränta tomtmarkens värde, blir byggnadsvärdet 0 kr. Vid fastighetsvärdering anses sådan byggnad vara ekonomisk saneringsmogen. Denna följd av regeln kan vara särskilt framträdande då mark och byggnad är i olika ägarens hand.

En byggnad som ska rivas benämns saneringsbyggnad.

Byggnad som inte kan förränta markvärdet och därmed får värde 0 jämställs vid värderingen med sådan byggnad. Det kan därför gälla även byggnader i gott skick och med en byggnads-tekniskt återstående livslängd av betydelse, eftersom de saknar värde när de inte kan förränta markvärdet.

Av 7 kap. 11 § FTL framgår att vid värdering av bebyggd tomtmark där byggnaden åsatts värde ska nybyggnad anses möjlig i minst den utsträckning bebyggelse skett. Det innebär att, oavsett om formell byggrätt finns enligt detaljplan eller inte, så ska ändå markvärde åsättas utifrån den byggrätt som den befintliga byggnaden får anses innebära. Jfr även i avsnitt 2.2 och Skatteverkets ställningstagande 2005-01-21, dnr 130 35845-05/111 som behandlar s.k. återuppföranderätt. Före-ligger delbarhet för tomtmarken i två eller flera tomter ska detta beaktas vid värderingen. Om befintlig byggnad är belägen på planerad tomtgräns ska marken värderas som delbar endast när markvärdet därvid blir väsentligt högre än när värderingen sker med beaktande av värdet av befintlig byggnad jämte tomtmark för denna.

Vid värdering av tomt med saneringsbyggnad ska enligt 7 kap.

14 § FTL markvärdet sättas ned med hänsyn till kostnaden för att riva byggnaden. Vid värderingen beaktas detta genom justering för säregna förhållanden på det sätt som framgår av 7 kap. 5 § FTL.

5.4.2 Byggnad under uppförande

Värde av byggnad under uppförande ska bestämmas till hälften av nedlagd kostnad. Kostnaden ska omräknas till det genom-snittliga kostnadsläge som gällde under andra året före taxe-ringsåret (7 kap. 12 § FTL).

Med byggnad under uppförande bör avses

− byggnad där väsentliga byggnadsåtgärder återstår att utföra och då byggnaden i funktionellt avseende till övervägande del inte kan tas i bruk eller inte har kunnat tas i bruk.

Saneringsbyggnad

− byggnad där arbetet med byggnadens grund har påbörjats såsom genom gjutning av bottenplatta och således inte enbart schaktning eller grävning.

− byggnad där genomgripande ombyggnad pågår och bygg-naden eller lägenheterna i denna till övervägande del har evakuerats,

− byggnad där tillbyggnad pågår och den ursprungliga bygg-nadsdelen inte kan utnyttjas eller till övervägande del står tom.

Med byggnad under uppförande bör inte avses sådan byggnad som till övervägande del tagits eller kunnat tas i bruk. Med övervägande del bör avses bl. a. att hyran för de lägenheter som tagits eller kunnat tas i bruk utgör mer än halva bygg-nadens totalhyra.

Med nedlagd kostnad bör avses sådana kostnader som erlagts för uppförandet av byggnaden och som är normala i förhållande till byggnadsåtgärdernas karaktär och omfattning.

Med nedlagd kostnad bör även avses värdet av eget och annans oavlönade arbete.

För hyreshus bör värdet av byggnad under uppförande normalt fördelas på lägenhetstyp i relation till byggrättens fördelning på typ av bebyggelse (SKV A 2012:13).

En byggnad ska anses vara under uppförande intill dess att den till övervägande del kunnat tas i bruk i sin slutliga utformning och därmed för sitt blivande ändamål. En byggnad som används för kommersiellt bruk ska anses ha tagits i bruk vid den tidpunkt då förutsättningar finns för byggnadens ägare att till övervägande del tillgodogöra sig avkastning från den nyuppförda byggnaden (SKVFS 2012:8).

Bedömning om en byggnad är inflyttningsklar eller under uppförande

Enligt den nya plan- och bygglagen ska byggnadsnämnden lämna slutbesked innan byggnaden får tas i bruk (10 kap. 4 § och 34−37 §§ Plan och bygglagen).

Detta påverkar Skatteverkets bedömning av värdeåret då exempelvis byggnaden blir färdigbyggd i december medan slutbesiktning sker i januari.

Slutbesked

Skatteverket anser att med hänsyn till sanktionsavgift m.m. blir det svårt att taxera en byggnad som möjlig att ta i bruk förrän fastighetsägaren åtminstone har erhållit ett interimistiskt slutbesked.

I ett interimistiskt slutbesked framgår vad som återstår att utföra i byggnaden innan slutbesked kan lämnas. Skatteverket utgår från att byggnaden måste vara bebolig för att ett interimistiskt slutbesked överhuvudtaget ska kunna komma ifråga.

Vid värdering av byggnad under uppförande ska kostnader som nedlagts räknas om till det år, nivååret, vars prisnivå ligger till grund för taxeringen av den typ av taxeringsenhet som byggnaden ingår i. Genom omräkningsfaktorerna för byggnad under uppförande beaktas även vad som sägs i 7 kap.

12 § FTL om att byggnadens värde ska bestämmas till hälften av nedlagda byggnadskostnader, uttryckta i det kostnadsläge som förelegat under nivååret.

Byggnadsvärdet för byggnad under uppförande får aldrig överstiga det byggnadsvärde, som skulle ha åsatts byggnaden, om denna kunnat tas i bruk året före det år då den taxeras som byggnad under uppförande.

Omräkningsfaktorn för byggnad under uppförande ska för hela riket bestämmas till det belopp som anges i nedan angiven tabell (3 § SKVFS 2012:8)

5.4.3.1 Egendom för vilken värde inte bestäms

För egendom som anges under punkterna 1–6 ska inte bestäm-mas något värde.

Den första gruppen av egendom, för vilken enligt regeln i 7 kap. 16 § FTL värde inte ska bestämmas, är byggnad eller byggnader med ett sammanlagt taxeringsvärde under 50 000 kr. Regeln gäller oavsett om byggnaden står på egen eller annans mark. En vanlig typ av byggnader som kan komma att omfattas av regeln är s.k. kolonistugor.

Omräkningsfaktor

Tabell för

omräkningsfaktor

1. Byggnad med ringa värde

Gränsen 50 000 kr ska avse värdet av hela byggnadsbeståndet inom tomten. Om det finns flera byggnader på en tomt med ett sammanlagt taxeringsvärde som är 50 000 kr eller högre ska således värde bestämmas för byggnaderna.

Övrig mark och vattentäckt område som inte är täktmark. Övrig mark utgörs bl.a. dels av områden med ringa värde såsom kal-fjäll eller mindre områden insprängda i åkrar, dels av samhälls-nyttig mark som gator/vägar.

Då en tredimensionell fastighet avskilts från en traditionell fastighet kommer som regel av den traditionella fastigheten att kvarstå en del som är belägen ovanför och en del nedanför den tredimensionella fastigheten.

För markanläggning som är belägen på skatte- och avgifts-pliktig mark och som används på sådant sätt som medför skatte- och avgiftsfrihet för byggnad ska inte något värde bestämmas. Som exempel kan nämnas olika markanläggningar för försvarsändamål som ligger på t.ex. skogsmark till en lant-bruksenhet.

Den egendom som avses i 2 kap. 3 § JB är de s.k. industritill-behören. För industritillbehören ska inte bestämmas något värde. Se om dessa i avsnitt 1.2.

Aggregat som tillhör ett kondenskraftverk och som tagits ur drift eller inte varit i drift året före taxeringsåret ska inte åsättas värde.

Outbyggd fallrätt för vilken det inte finns tillstånd för utbyggnad (jfr 16 kap. 4 § FTL).

Vattenfastigheter (fastigheter utan landareal), som inte utgör täktmark, bör inte åsättas markvärde. Detta bör gälla även om byggrätt föreligger (SKV A 2012:13).