I Öresundsregionen bor ungefär 3,5 miljoner människor, en tredjedel på den svenska sidan och två tredjedelar på den danska. Regionens centrala, geografi ska placering i Östersjöområdet ger goda förutsättningar för distribution och försäljning i Nordeuropa och Östersjömarknaden.
Malmö
Malmö är landets tredje största kommun med en befolkning på ca 270 000 personer och en stadig befolkningsutveckling. Utbildningsnivån i Malmö är relativt hög och högskolan har idag ca 21 000 studenter.
Malmö har en väl utvecklad infrastruktur med Öresundsbron, ett fl ertal europavägar, en modern hamn och goda järnvägsförbindelser.
Malmös näringsliv har skiftat från ett fåtal stora företag till många små.
Förutom privata tjänsteföretag är logistik, detalj- och partihandel samt bygg och fastigheter stora sektorer. Mer kunskapsintensiva företag fi nns inom bio- och medicinteknik, miljöteknik, IT och digitala media.
Lund
Lund är landets 12:e största kommun med drygt 100 000 invånare och en stadig befolkningsutveckling. Att Lund är en av Sveriges äldsta universitetsstäder märks tydligt bland befolkningen där utbildningsnivån är mycket hög. Lunds universitet har ungefär 32 000 studenter.
Lund har en bra infrastruktur med E6 som passerar väster om staden och fl ygplatsen Sturup söderut mot Malmö.
Lunds näringsliv har en kunskapsinriktad profi l och fl era mindre företag, ofta kunskaps- och forskningsintensiva, med kopplingar till universitetet och etablerade företag, har utvecklats genom bland annat Sveriges första och största forskningsby, Ideon.
Helsingborg
Helsingborg är landets nionde största kommun med drygt 120 000 invånare. Även här har befolkningsutvecklingen varit positiv.
Helsingborgs strategiska läge och goda infrastruktur, med E4 och E6 samt Sveriges näst största hamn, har gjort staden till en knutpunkt för sjö- och landförbindelser. Orten är ett handels- och logistikcentrum men även livsmedel, läkemedel och tillverkningsindustri är viktiga branscher.
Hyresmarknaden
Den nyproduktion som skett i regionen har i princip mött den efterfrågan som regionens tillväxt skapat. Balansen mellan utbud och efterfrågan har inneburit stabila hyresnivåer och relativt opåverkade vakansgrader.
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 10% för kontor, 15-20% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Fastighetsmarknaden
Likviditeten på fastighetsmarknaden i Öresundsregionen har varit fortsatt hög. Sjunkande avkastningskrav har inneburit fortsatt stigande fastighetspriser i regionen.
Malmö Helsingborg
Europavägar Lund
Fastighetsbeståndet i Öresundsområdet, som främst är beläget i Malmö, Lund och Helsingborg, motsvarar 24% av Castellums totala bestånd.
MARKNADSHYROR (INKL. VÄRME)
MALMÖ LUND HELSINGBORG
Kontor
Centralt 1 300–2 000 1 000–1 900 1 000–1 800 Arb.område 800–1 300 800–1 200 750–1 350 Butik
Centralt 2 000–6 000 2 500–4 000 2 000–4 000 Arb.område 800–1 500 800–1 500 750–1 700 Lager/industri
Välbelägna 500–750 450–750 450–700
DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
MALMÖ LUND HELSINGBORG
Kontor
Centralt 5,0%–7,0% 6,0%–7,0% 6,0%–7,0%
Arb.område 7,0%–9,0% 7,0%–9,0% 7,5%–9,0%
Butik
Centralt 5,0%–6,5% 5,5%–6,5% 6,0%–7,0%
Arb.område 7,0%–8,5% 7,0%–9,0% 8,0%–9,0%
Lager/industri
Välbelägna 8,0%–10,0% 8,0%–9,5% 8,5%–10,0%
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet omfattar 90 fastigheter med en sammanlagd yta om 600 tkvm och ett verkligt värde om 5 979 Mkr. För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet till 330 Mkr och värdeförändringar till 263 Mkr. Av hyresvärdet om 530 Mkr, exkl projekt och mark, utgör 65% kontor och butik, 32% lager och industri samt 3% bostäder.
I Malmö fi nns främst en blandning av kommersiella fastigheter i de viktiga och etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö fi nns även ett bestånd av större kontors- och butiksfastigheter.
I Lund består Castellums fastighetsbestånd av såväl kontors- som lager- och industrifastigheter i industriområdena Råbyholm och Gunnesbo samt nära teknikparken Ideon. Det fi nns även ett mindre bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund.
Fastighetsbeståndet i Helsingborg består främst av kontors- samt lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsingborg. I Helsingborg fi nns även ett par attraktiva bostadsfastigheter.
Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2005 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.
Investeringar och försäljningar
I Öresundsområdet har Castellum under 2005 investerat för totalt 282 Mkr varav 159 Mkr avser förvärv och 123 Mkr investeringar i befi ntliga fastigheter. Vidare har fastigheter sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 159 Mkr, vilket med 38 Mkr översteg verkligt värde. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.
Hyresutveckling
Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga i nivå med gällande marknads-hyror och kontrakt som förfaller förlängs i normalfallet med oförändrade villkor. Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 192 kr/kvm för kontor/
butik och 617 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år. Hyresvärdet har från 1997 ökat från 261 Mkr till 530 Mkr, medan hyresnivåerna under samma period i genomsnitt ökat med ca 4% per år.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 34 Mkr (30), medan uppsägningarna uppgår till 31 Mkr (40), vilket medför en nettouthyrning om 3 Mkr (–10).
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det hel-ägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Helsingborg. Briggen hade vid årsskiftet 31 anställda.
Yta
Kontor/butik 287 4 019 343 65%
Lager/industri 275 1 523 169 32%
Bostäder 17 240 18 3%
Summa 579 5 782 530 100%
Projekt och mark 21 197 12 –
Totalt 600 5 979 542 –
FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
NETTOUTHYRNING TILLVÄXT I HYRESVÄRDE
Storstockholm
Stockholmsregionen som under fl era år haft en mycket god tillväxt i såväl befolkning som i sysselsättning stannade upp i och med nedgången i IT-, telecom och fi nanssektorn. Under 2005 har konjunkturläget förbättrats ytterligare sedan 2004 med en högre tillväxt i ekonomin även om det fortsatt skapas få nya arbetstillfällen. Befolkningen i Storstockholm har generellt en hög utbildningsnivå. Folkmängden i Storstockholm uppgår till drygt 1,8 miljoner invånare och i Stockholms kommun, som är Sveriges klart största, uppgår befolkningen till knappt 800 000 invånare.
Storstockholms närförorter kan grovt delas in i norr respektive söder om centrum med till övervägande del tjänsteproducerande företag i norr och varuproducerande företag och distributionsföretag i söder.
Stockholm norr
Infrastrukturen i Storstockholmsregionen är väl utbyggd med bland annat de båda fl ygplatserna Arlanda och Bromma. Stockholm har även fl era hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafi k.
Sollentuna kommun som har ett strategiskt läge mellan Stockholm city och Arlanda fl ygplats, består av många olika delmarknader med kontors- och industrilokaler. I nordöstra delen av Bromma, i Stockholms kommun, ligger Mariehäll. Området har en relativt jämn fördelning mellan handel, kommunikation, tillverkning och serviceverksamhet.
I Kista i Stockholms kommun fi nns Kista Science Park – en av norra Europas mest dynamiska företagsparker.
Stockholm söder
Söder om centrala Stockholm, nära Globenområdet, ligger Johanneshov vars näringsliv domineras av handel och kommunikation samt en ökande andel tjänsteföretag. Söder om Johanneshov ligger Skärholmen och Kungens kurva. I Skärholmen fi nns kontor, bostäder och köpcentrum.
Utmärkande för Kungens kurva är främst inslaget av detaljhandel i form av stormarknader. Nära Kungens kurva intill E4 ligger Smista Allé.
Hyresmarknaden
Tidigare obalans mellan utbud och efterfrågan till följd av stor ny-produktion i vissa områden tidigare inneburit höga vakanser och pressade hyresnivåer. Under 2004 började dock efterfrågan öka och har förbättras ytterligare under 2005. Befi ntliga vakanser innebär att det fi nns ett fortsatt stort utbud. Den ökande efterfrågan har börjat ge en positiv påverkan på vakanssituationen och hyresnivåerna har stabiliserats.
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 15-20% för kontor, 10-15% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Fastighetsmarknaden
Efterfrågan på fastigheter i Stockholmsregionen är fortsatt mycket hög.
Intresset är stort från såväl svenska som utländska investerare. Sänkta avkastningskrav och den stora efterfrågan på fastigheter har medfört att fastigheter med stabila kassafl öden ökat i värde.
Stockholm
Europavägar
Fastighetsbeståndet i Storstockholm, som främst är samlat till expansiva närförorter med goda kommunikationer och utbyggd service, motsvarar 20% av Castellums totala bestånd.
Centralt 6,5%–7,5% 6,0%–6,5%
Arb.område 7,0%–8,0% 6,5%–7,0%
Butik
Centralt 6,0%–7,0% 6,0%–6,5%
Arb.område 6,5%–8,0% 6,5%–7,0%
Lager/industri
Välbelägna 7,5%–8,5%
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 73 fastigheter med en sammanlagd yta om 442 tkvm och ett verkligt värde om 3 891 Mkr.
För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet till 228 Mkr och värdeförändringar till 151 Mkr. Av hyresvärdet om 441 Mkr, exkl projekt och mark, utgör 67% kontor och butik, 33% lager och industri.
I de norra förorterna, äger Castellum fastigheter i bland annat Marie-häll i Bromma, Elektronikbyn i Kista, Sollentuna, Veddesta/Lunda samt Rosersberg. Fastighetsbeståndet består av större kontors- och butiks-fastigheter i Mariehäll i Bromma, Elektronikbyn i Kista och Sollentuna medan lager- och industrifastigheter fi nns i Veddesta/Lunda och Rosersberg.
I de södra förorterna är Castellums fastighetsbestånd lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva, Botkyrka samt Nacka. I Johanneshov och Skärholmen fi nns större kontors- och butiks-fastigheter medan lager- och industributiks-fastigheter återfi nns i Botkyrka.
Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2005 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.
Investeringar och försäljningar
I Storstockholm har Castellum under 2005 investerat för totalt 195 Mkr varav 92 Mkr avser förvärv och 103 Mkr investeringar i befi ntliga fastigheter. Vidare har en delförsäljning av en markfastighet skett för 1 Mkr, vilket med 1 Mkr översteg verkligt värde. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.
Hyresutveckling
Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga i nivå med gällande marknads-hyror och kontrakt som förfaller förlängs i normalfallet med oförändrade villkor. Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 191 kr/kvm för kontor/
butik och 754 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år. Hyresvärdet har från 1997 ökat från 268 Mkr till 441 Mkr, medan hyresnivåerna under samma period i genomsnitt ökat med ca 4% per år.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 50 Mkr (37), medan uppsägningarna uppgår till 32 Mkr (53), vilket medför en nettouthyrning om 18 Mkr (–16).
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm.
Brostadens verksamhet är uppdelad i fem marknadsområden. Brostaden hade vid årsskiftet 32 anställda.
Yta
Kontor/butik 248 2 489 295 67%
Lager/industri 194 1 093 146 33%
Summa 442 3 582 441 100%
Projekt och mark 0 309 0 –
Mälardalen
Mälardalen är en region med nära en halv miljon invånare, en positiv befolkningstillväxt och en god näringslivsstruktur. Den bästa utvecklingen har de orter som har universitet eller högskola.
Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.
Örebro
Örebro är landets sjunde största kommun med knappt 130 000 invånare.
Befolkningstillväxten har i många år hållit en hög och jämn nivå. Utbild-ningsnivån är god och universitetet har ca 13 000 studenter.
Det strategiska läget med vägar som möts, goda järnvägsförbindelser och fl ygplats, har gjort Örebro till ett centrum för distribution.
Näringslivet i Örebro är mångskiftande utan någon dominerande arbetsgivare. Här fi nns verksamheter inom handel, service, administration, en varierande tillverkningsindustri och fl era offentliga förvaltningar.
Uppsala
Uppsala kommun har drygt 180 000 invånare och är Sveriges fjärde största kommun. Med Sveriges äldsta universitet präglas staden till stor del av studenterna och befolkningen har en hög utbildningsnivå.
Uppsala har ett centralt läge i en region med stark tillväxt och är sedan många år en av de mest expansiva kommunerna i landet.
Uppsala är en dynamisk näringslivskommun där kunskap, idéer och entreprenörskap står i centrum. Uppsalas näringsliv kännetecknas av relativt små och högteknologiskt orienterade tjänste- och industriföretag.
Västerås
Västerås är landets sjätte största kommun med ca 130 000 invånare.
Befolkningsutvecklingen har under de senaste åren varit positiv. Även Västerås har en högskola och utbildningsnivån i kommunen är hög.
Infrastrukturen är viktig och Västerås har ett strategiskt läge längs E18, goda järnvägsförbindelser, en fl ygplats och Nordens största insjöhamn.
Västerås goda transportmöjligheter och centrala läge har lett till många småföretags tillväxt. I kommunen fi nns även medelstora och stora företag med inriktning mot elektro-, data-, energi- och miljöteknik.
Hyresmarknaden
Det begränsade utbudet av nyproducerade lokaler har medfört stabila vakansgrader och hyresnivåer. Med tanke på näringslivets struktur är det störst efterfrågan på verksamhets- och logistiklokaler, butikslokaler samt mindre kontor. Under slutet av 2005 har en något ökad efterfrågan på kommersiella lokaler kunnat noteras.
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 10% för kontor, 10-15% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Fastighetsmarknaden
I Mälardalen har den relativt sett stabila hyresmarknaden tillsammans med sänkta avkastningskrav inneburit stigande fastighetspriser.
Uppsala Västerås Örebro
Europavägar
Fastighetsbeståndet i Mälardalen, som främst är beläget i Örebro, Uppsala och Västerås, motsvarar 13% av Castellums totala bestånd.
MARKNADSHYROR (INKL. VÄRME)
ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS Kontor
Centralt 800–1 300 1 200–1 900 800–1 300 Arb.område 600–1 100 700–1 200 600–1 000 Butik
Centralt 1 400–3 000 2 000–4 000 1 400–3 000 Arb.område 600–1 200 700–2 000 600–1 500 Lager/industri
Välbelägna 400–700 500–700 400–600
DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS Kontor
Centralt 6,5%–7,5% 6,0%–7,0% 7,0%–8,0%
Arb.område 8,0%–9,0% 7,0%–8,5% 8,5%–9,0%
Butik
Centralt 6,5%–7,5% 6,0%–7,0% 6,5%–7,5%
Arb.område 7,5%–9,0% 6,5%–8,0% 7,5%–8,0%
Lager/industri
Välbelägna 8,0%–10,0% 8,0%–9,0% 8,0%–10,0%
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 86 fastigheter med en sammanlagd yta om 384 tkvm och ett verkligt värde om 2 365 Mkr.
För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet till 157 Mkr och värdeförändringar till 90 Mkr. Av hyresvärdet om 280 Mkr, exkl projekt och mark, utgör 69% kontor och butik, 31% lager och industri.
Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till ledande arbetsområden i Örebro, Uppsala och Västerås.
I Örebro är Castellums fastighetsbestånd i stort sett koncentrerat till Aspholmenområdet. Beståndet består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager och industrifastigheter.
I Uppsala återfi nns främst kontors- och butiksfastigheter men även lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är attraktivt belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan.
I Västerås fi nns en blandning av kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter. Fastighetsbeståndet fi nns i de etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Tunbytorp, Bäckby och Hälla.
Castellum har även ett mindre bestånd i Märsta, Sigtuna kommun.
Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2005 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.
Investeringar och försäljningar
I Mälardalen har Castellum under 2005 investerat totalt 290 Mkr varav 212 Mkr avser förvärv och 78 Mkr investeringar i befi ntliga fastigheter.
Vidare har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 16 Mkr, vilket med 1 Mkr översteg verkligt värde. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.
Hyresutveckling
Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga i nivå med gällande marknads-hyror och kontrakt som förfaller förlängs i normalfallet med oförändrade villkor. Castellums genomsnittliga hyresnivå är 882 kr/kvm för kontor/
butik och 596 kr/kvm för lager/industri. Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år. Hyresvärdet har från 1997 ökat från 155 Mkr till 280 Mkr, medan hyresnivåerna under samma period i genomsnitt ökat med ca 3% per år.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 40 Mkr (27), medan uppsägningarna uppgår till 36 Mkr (29), vilket medför en nettouthyrning om 4 Mkr (–2).
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro.
Bolaget har även förvaltningskontor i Örebro, Västerås och Uppsala.
Aspholmen hade vid årsskiftet 29 anställda.
Yta
Kontor/butik 218 1 586 192 69%
Lager/industri 148 623 88 31%
Summa 366 2 209 280 100%
Projekt och mark 18 156 13 –
Totalt 384 2 365 293 –
FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
NETTOUTHYRNING TILLVÄXT I HYRESVÄRDE