BYGGRÄTTER 2005-12-31

Castellum äger drygt 700 tkvm byggrätter varav det fi nns konkreta projekt med antagen detaljplan för cirka 250 tkvm.

Intill den större projektfastigheten Kampen 25 i Sofi elunds industri-område i Malmö äger Castellum fastigheten Intäkten 5, som genom ombyggnad kan tillföra både en attraktiv entré till området och nya parkeringsytor. Den befi ntliga huvudbyggnaden kan byggas om till moderna kontor om ca 1 800 kvm och en ny kontorsbyggnad om ca 1 500 kvm kan uppföras. Projektet kan startas när hyresavtal har tecknats.

Utöver ovan nämnda projekt fi nns i Öresundsområdet byggrätter om ytterligare ca 50 000 kvm.

Storstockholm

I Johanneshov i södra Stockholm äger Castellum fl era intilliggande fastigheter med ingående byggrätter, vilket ger förutsättningar för en samordnad och integrerad utveckling av området. Vid Bolidenplan fi nns Linde Torp, som är en detaljplanelagd byggrätt om ca 17 000 kvm. Där-till äger Castellum några angränsande fastigheter i kvarteret Renseriet, där ytterligare utbyggnadsmöjligheter kan skapas genom rivning av vissa befi ntliga byggnader och utnyttjande av obebyggd tomtmark. Ett detaljplanearbete pågår i syfte att, utöver tidigare nämnda byggrätter, skapa nya byggrätter om ytterligare ca 15 000 kvm i området.

Norr om Stockholm vid E4/E20 halvvägs till Arlanda ligger ”Norrviken Strand”, Rankan 3-4, en större byggrätt om ca 110 000 kvm. Detta är ett intressant framtidsläge med tillgång till både bra kommunikationer och natursköna omgivningar. En detaljplaneändring har påbörjats för att kunna nyttja delar av området till bostäder och handel.

Utmed E4/E20 vid Kungens kurva i Huddinge ligger Smista Allé som är en av de största byggrätterna i Storstockholm. Byggrätten om ca 71 000 kvm är detaljplanelagd och inriktad mot kontor, sällanvaruhandel och lager. Under 2005 påbörjades ytterligare ett nybyggnadsprojekt i området.

I Mariehäll i Bromma, pågår detaljplanearbete inom kvarteren Archimedes och Vallonsmidet i syfte att utveckla idag befi ntliga byggrätter om ca 5 000 kvm till nya byggrätter för till- och nybyggnader om totalt ca 20 000 kvm.

Utöver ovan nämnda projekt fi nns i Storstockholm byggrätter om ytterligare 9 000 kvm.

Västra Småland

I Västra Småland fi nns ett fl ertal potentiella om- och nybyggnadsprojekt varav det största medger nyproduktion av ca 18 000 kvm lager- och industriytor i Värnamo.

Utöver ovan nämnda projekt fi nns i Västra Småland detaljplanelagda byggrätter om ytterligare 62 000 kvm.

Mälardalen

I centrala Västerås äger Castellum en del av Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås. I området ägs projektfastigheter med ca 20 000 kvm byggrätter, vilket medger

Rankan 3-4, Stockholm

Finansiering

Att äga fastigheter kräver fi nansiering i form av eget kapital och ränte-bärande lån. Andel eget kapital i förhållande till ränteränte-bärande lån avgörs dels av vald fi nansiell risknivå, dels av den andel eget kapital som krävs för att erhålla lån i t ex bank. Genom att sätta mål för kapitalstrukturen defi nieras fördelningen mellan eget kapital och räntebärande lån samt fastställs den fi nansiella risken för att bland annat tillgodose avkastning på eget kapital, säkerställa utrymme för investeringar och för att erhålla nödvändig fi nansiering.

Finanspolicy

Den fi nansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med de mål styrelsen fastställer i fi nanspolicyn. Målen i fi nanspolicyn är:

• Kapitalstruktur med en soliditet om 35-45% och räntetäckningsgrad om minst 200 %.

• Säkerställa behovet av likviditet och långfristig fi nansiering.

• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.

I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av fi nansiella risker samt övergripande ansvarsfördelning. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.

Kapitalstruktur

Värdet på Castellums tillgångar uppgår till 21 378 Mkr (19 550). Dessa fi nansieras genom dels eget kapital om 8 940 Mkr (8 035) dels skulder om 12 438 Mkr (11 515), varav 9 396 Mkr (8 834) är räntebärande.

Organisation

Castellum är koncernens internbank och all fi nansiell riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens fi nansiering samt cash management. Finansavdelningen består av tre personer. Inom moderbolaget fi nns även en funktion för självständig kontroll av den fi nansiella verksamheten, en s k compliance funktion.

Riskhantering

Rörelserisken och den fi nansiella risken utgör tillsammans Castellums övergripande affärsrisk. Den fi nansiella verksamheten bedrivs så att till-delade riskmandat används för att anpassa den fi nansiella risknivån till förändringar i rörelserisken. Stigande marknadsränta anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket i sin tur antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/

eller minskade vakanser. Ökade fi nansiella kostnader i en högkonjunktur möts över tiden således av högre hyresintäkter. På så sätt kan den över-gripande affärsrisken hållas på en stabil nivå.

Att sakna nödvändig fi nansiering är den enskilt största fi nansiella risken. För att säkerställa behovet av likviditet och konkurrenskraftig långfristig fi nansiering sker en kontinuerlig översyn och omförhandling av befi ntliga låneavtal och vid behov tillförs nya låneavtal. För att nå målet om ett lågt och stabilt räntenetto genomförs fi nansiella transak-tioner utifrån bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, fi nansiering och önskad ränterisk.

FINANSIERING 2005-12-31

Policy Mål Utfall

Soliditet 35-45% 42%

Räntetäckningsgrad Minst 200% 315%

Ränterisk – genomsnittlig

räntebindning 1,5-3 år 2,7 år – andel ränteförfall

inom 12 månader Högst 60% 57%

Valutarisk Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% låneavtal

med löptid om minst

2 år 100%

Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating lägst investment

grade Uppfylles

Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betal-ningsförpliktelser

1 988 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme

Ränterisk uppkommer med anledning av att marknadsräntorna för-ändras och påverkar fi nansnettot. Med hjälp av räntederivat kan ränte-risken hanteras kostnadseffektivt. Castellum använder kontosystem i bank för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden och därmed minska behovet av likviditet.

Vid årets genomgång av fi nanspolicyn anpassades riskmandaten för genomsnittlig räntebindning från tidigare 2–4 år, till nuvarande 1,5–3 år. Maximalt tillåten andel ränteförfall inom 12 månader anpassades från tidigare maximalt 50%, till nuvarande maximalt 60%. De nya riskmandaten skapar den fl exibilitet som krävs för att kunna anpassa den fi nansiella risknivån till den vid var tid rådande rörelserisken i koncernen.

Finansieringsstruktur

Upplåning sker genom upptagande av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal i bank eller genom emission av företagscertifi kat på den svenska penningmarknaden. Castellum kan öka respektive minska utestående lån under de långfristiga låneavtalen. Det innebär att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras.

Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 5 Mkr (7) uppgick till 9 391 Mkr (8 827) per den 31 december 2005. Castellum hade per samma datum långfristiga bindande låneavtal i bank om 10 956 Mkr (10 958), kortfristiga bindande låneavtal om 422 Mkr (732) och ett certifi katprogram om 3 000 Mkr (3 000). För utestående företagscertifi kat om 2 369 Mkr fi nns tillgängligt outnyttjat utrymme i långfristiga låne-avtal. Den genomsnittliga löptiden på långfristiga låneavtal uppgick per årsskiftet till 6,1 år. Under året har 8 920 Mkr av befi ntliga låneavtal omförhandlats varvid ny kreditmarginal fastställts och avtalens löptid förlängts.

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2005 var 3,5%

(4,8), vilket är 0,8% -enheter lägre än den genomsnittliga räntan under året. Den lägre utgående räntan är en effekt av sjunkande marknadsräntor samt vald strategi att under perioden öka andelen kort räntebindning och stänga räntederivat med en ränta överstigande marknadsräntan.

Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (2,4). Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månaders period uppgick till 57% (36), vilket vid en omedelbar för-ändring av marknadsräntan med 1% -enhet och antagande om ett oför-ändrat lånebelopp och bibehållen genomsnittlig löptid skulle påverka räntenettot det närmaste året med 46 Mkr, vilket motsvarar 6% av förvaltningsresultatet.

Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränte-risken och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att det över tiden kan uppstå värdeförändringar i räntederivatportföljen. Dessa