De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 907 Mkr (1 856). Hyresintäkternas ökning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor.
Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg.
Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt område.
Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år.
Hyresvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt
kr/kvm 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
Storgöteborg 1 111 1 099 629 622 985 989 839 834
Öresundsområdet 1 192 1 190 617 622 1 058 990 915 931
Storstockholm 1 191 1 224 754 768 – – 999 1 031
Mälardalen 882 903 596 628 – – 766 794
Västra Småland 871 867 451 441 – – 675 659
Totalt 1 071 1 081 618 617 1 033 990 851 859
De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna.
Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhand-ling. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor.
I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning.
Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Väg-ledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade.
Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell. En förkla-ring till den relativt låga andelen under 2006 är att vissa kontrakt, på grund av uppsägningstider, redan är omförhandlade under år 2005. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,0 år (2,9).
Kontraktförfallostruktur
Antal kontrakt
Antal tkvm
Kontrakts-värde, Mkr
Andel av värdet Kommersiellt, löptid
2006 990 308 248 14%
2007 1 056 512 435 24%
2008 812 472 421 23%
2009 461 294 263 15%
2010 114 168 158 9%
2011+ 127 277 264 15%
Summa 3 560 2 031 1 789 100%
Not 4
Hyresvärde
Omförhandling
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2005 var 88,1% (89,6%). Den ekonomiska ut-hyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 87,5% (90,6%) och för kontors- och butiksfastigheter 88,2% (88,7%). Uthyrningsgraden justerad för förvärv och försäljningar har i princip varit oförändrad under 2005. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till ca 276 Mkr.
Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 208 Mkr (163), medan uppsägningar och kon-kurser uppgick till 162 Mkr (179). Nettouthyrningen under året uppgick således till 46 Mkr (–16).
Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt
uthyrningsgrad 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
Storgöteborg 89,4% 89,5% 92,2% 95,2% 99,8% 98,9% 90,7% 92,2%
Öresundsområdet 89,4% 91,1% 84,3% 90,2% 99,4% 99,2% 88,1% 91,2%
Storstockholm 82,5% 82,4% 84,2% 89,1% – – 83,1% 84,5%
Mälardalen 87,9% 89,5% 86,7% 84,1% – – 87,5% 87,8%
Västra Småland 92,9% 92,8% 83,8% 83,6% – – 90,0% 89,8%
Totalt 88,2% 88,7% 87,5% 90,6% 99,5% 99,1% 88,1% 89,6%
Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 3 600 kommersiella kon-trakt och 600 bostadskonkon-trakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för endast 1% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god, vilket framgår av följande tabell.
Kontraktsstorlek, Mkr
0,25-0,5 601 11% 212 11%
0,5-1,0 422 7% 299 16%
1,0-3,0 300 5% 493 26%
> 3,0 95 2% 592 32%
Summa 3 560 63% 1 789 95%
Bostäder 638 11% 44 2%
P-platser och övrigt 1 428 26% 48 3%
Totalt 5 626 100% 1 881 100%
Kommersiella kontrakts fördelning per bransch (GICS-kod)
Material (15) 64 58 3%
Industrivaror (2010) 445 286 16%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 819 212 12%
Transport (2030) 111 96 5%
Detaljhandel (2550) 639 325 18%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540) 420 204 11%
Dagligvaror (30) 100 78 4%
Hälsovård (35) 168 100 6%
Finans och fastighet (40) 140 67 4%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) 204 106 6%
Teknisk hårdvara (4520) 120 95 5%
Telekomoperatörer (50) 88 9 1%
Kraftförsörjning (55) 10 4 0%
Kommunal och statlig verksamhet m m 217 141 8%
Totalt 3 560 1 789 100%
Ekonomisk uthyrningsgrad
Riskspridning
Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt.
Koncern Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter 2005 2004 2005 2004
Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt 1 818 1 782 – –
Bostäder 18 22 – –
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 3 377 3 228 – –
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 526 542 – –
Summa 5 739 5 574 – –
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 2005 till 637 Mkr (628), vilket innebär 247 kr/kvm (255). I dessa be-lopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2005 till 353 Mkr (342), vilket innebär 136 kr/kvm (138). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider.
Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. För 2005 har kostnader för underhåll varit 93 Mkr (97), vilket innebär 36 kr/kvm (40).
Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2005 var 16 Mkr (16) och avser i huvudsak Storstock-holm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års inter-vall. Vid 2005 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt. Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden.
Koncernens fastighetsskatt uppgick till 69 Mkr (74) motsvarande 28 kr/kvm (30). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighets skatten vidare-debiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2005 var 1% på taxeringsvärdet för kontor/butik, 0,5% för lager/industri och bostäder.
Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2005 till 106 Mkr (99), vilket innebär 41 kr/kvm (41). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projekt-administration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 60 Mkr (54) ersättningar till anställda och 5 Mkr (4) avskrivning på inventarier och installationer.
Not 5
Driftskostnader
Underhåll
Tomträttsavgäld
Fastighetsskatt
Uthyrning och fastighets-administration
Not 9
Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.
Fastighets- Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kostnader, kr/kvm 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
Driftskostnader 174 173 96 96 229 237 136 138
Underhåll 47 50 24 28 52 49 36 40
Tomträttsavgäld 8 8 5 5 – – 6 6
Fastighetsskatt 44 49 10 10 30 38 28 30
Direkta fast.kostn. 273 280 135 139 311 324 206 214
Uth.- och fast.adm. (indirekta) 41 41
Totalt 273 280 135 139 311 324 247 255