Ersättning och förmåner till verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare beslutas av en ersättningskommitté bestående av samtliga styrelse ledamöter exklu-sive verkställande direktören. Ersättningen består dels av fast lön, dels av bonus enligt ett incitaments-program som beskrivs nedan. Bonusen kan över incitaments-programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.
Företagsledningen och övriga ledande befattningshavare har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som främst baseras på resultatutvecklingen och, om målen uppfylls, utbeta-las som lön årsvis efter att bokslutet fastställs. Den resultatbaserade delen, som sträcker sig till och med 2005 kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 8 Mkr inklusive sociala kostnader.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mät-perioden juni 2005 – maj 2008. Den aktiekursrelaterade bonusen kan maximalt under treårsperio-den uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 23 Mkr inklusive sociala kostnader.
Befattningshavare som erhåller bonus förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus är ej pensionsgrundande.
Till verkställande direktören har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med 2 748 tkr (2 682).
Därutöver har 2 051 tkr (2 400) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2005, varav 1 123 tkr (1 200) avser den resultatbaserade delen och 928 tkr (1 200) avser den aktierelaterade delen. Verk-ställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 17% (19%) av den fasta lönen. Detta innebär att VD efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensions-åldern är 65 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger verkställande direktören rätt till lön under två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Till vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare, totalt åtta personer, har un-der året utgått fast lön inklusive bilförmån med 9 177 tkr (8 430). Därutöver har 7 216 tkr (7 683) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2005, varav 4 055 tkr (3 795) avser den resultatbase-rade delen och 3 161 tkr (3 888) avser den aktierelateresultatbase-rade delen. Dessa personer har en avgiftsbestämd
Not 11
Företagsledning och övriga ledande befattningshavare
pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som beroende på ålder och lön, ligger i intervallet 22-42% (22-40%) av den fasta lönen. Detta innebär att efter avslutad anställning har dessa personer rätt att själva bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år, med rätt att arbeta till 67 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Till styrelsen har utgått arvoden om 1 050 tkr (1 050) i enlighet med bolagsstämmans beslut. Därav har styrelsens ordförande erhållit 300 tkr (300) och övriga 5 (5) ledamöter, exklusive verkställande direktören, 150 tkr (150) vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.
Ersättning till revisionsbyråer beräknas under året uppgå till 3 610 tkr (3 275), varav 2 074 tkr (1 931) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot svarande belopp 1 171 tkr (1 639), respektive 867 tkr (855). Av koncernens totala ersättning om 3 610 kr (3 275), avser 3 034 tkr (3 067) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.
Koncern Moderbolag
2005 2004 2005 2004
Antal anställda
Medelantal anställda (samtliga i Sverige) 185 187 11 12
varav kvinnor 67 67 4 5
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och vice VD 20 20 9 9
varav tantiem och bonus 9 9 4 4
Övriga anställda 66 62 11 11
Summa 86 82 20 20
Sociala kostnader
Styrelse, VD och vice VD 10 10 4 4
varav pensionskostnader 3 3 1 1
Övriga anställda 32 29 4 5
varav pensionskostnader 8 7 1 1
Summa 42 39 9 9
Under 2005 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 2 (1) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 20 (20), varav 2 (3) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (9) ledande befattningshavare, varav 1 (1) kvinna. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 36 (38) personer, varav 6 (7) kvinnor.
Sjukfrånvaron för året uppgick till 4% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 2%-enheter (1).
Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 3% (2%) respektive 6% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 5% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 4% (4%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 0%
(0%).
Ett 25-tal anställda inom Castellumkoncernen har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den
Personal Revisorer Styrelse
Förvaltningsfastigheter
Koncern Moderbolag
2005 2004 2005 2004
Specifi kation årets förändring
Ingående balans enligt nya red.principer 19 449 18 015 – –
Investeringar i befi ntliga fastigheter 597 420 – –
varav aktiverade räntekostnader 3 3 – –
Förvärv 760 848 – –
Försäljningar – 397 – 405
Värdeförändring 861 571 – –
Utgående balans 21 270 19 449 – –
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader 7 545 7 434 – –
Mark 2 403 2 418 – –
Summa taxeringsvärde 9 948 9 852 – –
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 1 907 1 856 – –
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 637 628 – –
Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, försälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på började investe-ringar om drygt 450 Mkr, varav de största framgår av följande tabell.
Påbörjade investeringar
Investering, Mkr
Kvar att investera, Mkr
Färdigställd
Arendal 1:13, Göteborg 128 80 Kvartal 3, 2006
Visiret 2, Stockholm 98 56 Kvartal 3, 2006
Nordstaden 2:16, Göteborg 82 55 Kvartal 3, 2006
Dragarbrunn 16:2, Uppsala 75 55 2007
Svetsaren 6, Örebro 48 46 Kvartal 4, 2006
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassa-fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifi era Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hets-beståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med åter-stående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och anta-gandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den
”riskfria räntan” motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.
Värderings-modell Väsentliga åtaganden
Not 12
Antaganden i exemplet:
• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år 2010.
• Driftsöverskott år 2005 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Projekt och mark har antagits till 907 Mkr.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande:
Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav
Eget kapital 9,2% - 19,3% 30% 2,8% - 5,8%
Lånat kapital 6,0% 70% 4,2%
Vägt avkastningskrav 100% 7,0% - 10,0%
Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde
Mkr 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hyresvärde 2 185 2 207 2 229 2 251 2 274 2 296 2 319 2 343 2 366 2 390 2 414 Hyresintäkter 1 924 1 988 2 051 2 094 2 137 2 182 2 203 2 225 2 248 2 270 2 293 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,1% 90% 92% 93% 94% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
Fastighetskostnader -607 -613 -619 -625 -632 -638 -644 -651 -657 -664 -671
Driftsöverskott = kassafl öde 1 317 1 375 1 432 1 469 1 505 1 544 1 559 1 574 1 591 1 606 1 622
Diskonterat kassafl öde år 1-9 9 609
Diskontering restvärde år 10 10 685 22 082
Antaget värde, projekt o mark 907 Summa fastighetsvärde 21 201
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2005 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkast-ningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsanta-gande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Antaganden om avkastningskrav m m
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om real-ränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är en betalning för att en fastighets-placering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den generella risken har antagits vara 3%. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssamman-sättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om
Diskontering restvärde Diskontering kassafl öde
Intern värdering
Antagande per
fastighets-kategori 2005-12-31 Kontor/butik Lager/industri Bostäder
Realränta 4,0% 4,0% 4,0%
Infl ation 1,5% 1,5% 1,5%
Risk 5,2% -12,3% 7,1% - 14,1% 3,3% - 7,7%
Avkastning eget kapital 10,7% - 17,8% 12,6% - 19,6% 8,8% - 13,2%
Ränta 5,5% 5,5% 5,5%
Soliditet 35% 45% 20%
Avkastning totalt kapital 7,3% - 9,8% 8,7% - 11,9% 6,2% - 7,0%
Avk.krav efter avdrag för tillväxt
motsvarande infl ation 5,8% - 8,3% 7,2% - 10,4% 4,7% - 5,5%
Avkastningskraven har jämfört med föregående år sänkts med 0,4 procentenheter, för att spegla den prisuppgång som kunnat noteras på fastighetsmarknaden.
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.
Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
Fastighetsbeståndets värde och beräknat substansvärde
Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 21 270 Mkr (19 449), vilket motsvarar en värdeupp-gång om ca 4% (3%).
Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.
Fastighetsvärde, Mkr 2005-12-31
Kontor/
butik
Lager/
industri
Bostäder Projekt/
mark
Summa
Storgöteborg 4 049 2 625 105 177 6 956
Öresundsområdet 4 019 1 523 240 197 5 979
Storstockholm 2 489 1 093 – 309 3 891
Mälardalen 1 586 623 – 156 2 365
Västra Småland 1 446 565 – 68 2 079
Summa 13 589 6 429 345 907 21 270
För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av bestån-det värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi . Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 11 532 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/–5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 11 379 Mkr. Det kan konstateras, att på portföljnivå överensstämmer den externa värderingen väl med den interna, även om individuella skillnader förekommer.
Substansvärde och osäkerhetsintervall
Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräk-ningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till det värdeintervall om +/– 5-10% som anges vid fastig-hetsvärderingar för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Vidare kan den effektiva skatten bedömas vara lägre än den redovisade nominella skattesatsen om 28% på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.
Sammantaget ger detta, med antagande om dels ett värdeintervall om +/– 5% på fastighetsnivå, dels ett antagande om en beräknad effektiv skatt om 10%, ett substansvärde i intervallet enligt nedan.
Extern värdering
Substansvärde - känslighetsanalys
Mkr
Substansvärde enligt balansräkningen 8 940
Återläggning 28% uppskjuten skatt 2 126
Osäkerhetsintervall -/+ 5% fastigheter -/+ 1 064
Substansvärde före skatt 10 002 - 12 130
D:o kr/aktie 244 - 296
Kalkylmässig uppskjuten skatt 10% – 653 - – 866
Substansvärde efter 10% skatt 9 349 - 11 264
D:o kr/aktie 228 - 275
Inventarier/installationer
Koncern Moderbolag2005 2004 2005 2004
Ingående anskaffningsvärde 40 39 3 3
Inköp 12 3 0 1
Försäljning / Utrangering – 7 –2 0 –1
Utgående anskaffningsvärde 45 40 3 3
Ingående avskrivningar – 33 –32 – 2 –2
Försäljning / Utrangering 7 3 0 1
Årets avskrivningar – 5 –4 0 –1
Utgående avskrivningar – 31 –33 – 2 –2
Bokfört värde 14 7 1 1
Andelar koncernföretag
Koncern Moderbolag2005 2004 2005 2004
Ingående / Utgående anskaffningsvärde – – 3 727 3 727
Ingående nedskrivningar – – 0 –37
Återförda nedskrivningar – – – 37
Utgående nedskrivningar – – 0 0
Bokfört värde – – 3 727 3 727
Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotter-bolag framgår nedan. Övriga i koncernen ingående dotter-bolag framgår av respektive dotterdotter-bolags årsredo-visning.
Direktägda dotterbolag Org.nr Säte Kapitalandel Bokfört värde
Fastighets AB Brostaden 556002-8952 Stockholm 100% 814
Aspholmen Fastigheter AB 556121-9089 Örebro 100% 506
Eklandia Fastighets AB 556122-3768 Göteborg 100% 687