Årsredovisning 2005
Innehåll
1 Året i sammandrag 2 VD har ordet
4 Fastighetsbolag – en generell beskrivning Verksamhet
6 Affärsidé och Övergripande mål 7 Strategi för fastighetsbeståndet 8 Organisation
9 Medarbetare 10 Kunder
11 Ansvarsfullt företagande 14 Fastighetsbestånd
18 Investeringar och försäljningar 22 Storgöteborg
24 Öresundsområdet 26 Storstockholm 28 Mälardalen 30 Västra Småland
32 Byggrätter och potentiella projekt 34 Finansiering
36 Castellumaktien 40 Bolagsstyrning 48 Ekonomisk översikt 51 Finansiella rapporter
52 Resultaträkning för koncernen 53 Balansräkning för koncernen 54 Resultaträkning för moderbolaget 55 Balansräkning för moderbolaget 56 Förändring av eget kapital 57 Kassafl ödesanalys
58 Redovisningsprinciper och noter 80 Förslag till vinstdisposition 83 Revisionsberättelse
85 Castellums fastighetsbestånd 2005 117 Sålda fastigheter under 2005 118 Defi nitioner
119 Adresser
(Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 6-82)
Årsstämma
Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 23 mars 2006 klockan 17.00 i Göteborgs Konserthus Stenhammar- salen, vid Götaplatsen i Göteborg.
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp
w w w .c a st e llu m .s e www .castellum.se
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde upp- går till drygt 20 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler i fem tillväxtregioner:
Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Västra Småland.
Inom respektive region har valts marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag, som är verksamma under egna namn, och med fokus på tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service.
Hyresintäkterna 2005 uppgick till 1 907 Mkr (1 856 Mkr föregående år).
Årets resultat efter skatt uppgick till 1 294 Mkr (916), motsvarande 31,56 kronor (22,34) per aktie.
Förvaltningsresultatet förbättrades med 11% till 820 Mkr (741), motsvarande 20,00 kronor (18,07) per aktie.
Styrelsen föreslår en utdelning om 10,50 kronor (9,50) per aktie samt en aktiesplit 4:1, innebärande att en gammal aktie ersätts med fyra nya.
DATA PER AKTIE
Kronor 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Förvaltningsresultat 20,00 18,07 16,29 15,10 13,20 10,62
Att nöjda kunder, medarbetare och leverantörer ger ett bra resultat och därmed nöjda aktieägare är ett känt faktum, men det kan inte nog poängteras. Nöjda aktieägare ger också Castellum möjlighet att fortsätta utveckla verksamheten.
Våra kunder är nöjda, det kan vi konstatera genom den löpande kontakten med kunderna och i de kundundersökningar som genomförs, exempelvis Nöjd Kund Index (NKI). Goda kundrelationer prioriteras högt och är något som vi ständigt strävar mot att förbättra. Det räcker inte att leverera rätt produkt till rätt pris, utan servicen kring vår produkt – lokalen – blir allt viktigare. Det gäller att alltid vara lyhörd för önskemål, ge snabba besked och förenkla vardagen så att kunden kan fokusera på sin egen verksamhet.
För att kunderna skall få en hög servicegrad behövs kunniga och engag- erade medarbetare. Castellums småskaliga och decentraliserade organisa- tion ger alla möjlighet att överblicka hela affärsprocessen samt känna delaktighet och ansvar. Denna arbetsmodell skapar engagemang och har bidragit till att 94% av Castellums medarbetare uppfattar bolaget som en attraktiv arbetsgivare.
För att kunna hålla en hög servicenivå är samarbetet med leverantörerna viktigt. Castellum har många olika leverantörer, alltifrån banker och byggare till fjärrvärmeleverantörer och snöröjare, som lever upp till våra högt ställda krav.
2005 blev resultatmässigt ett bra år och målet om 10% tillväxt överträf- fades. Förvaltningsresultatet blev 820 Mkr, vilket är en förbättring med 11% jämfört med föregående år. Mot bakgrund av den relativt svaga tillväxten i svensk ekonomi med begränsad tillväxt i sysselsättningen, har hyresintäkterna i befi ntligt bestånd varit i princip oförändrade.
Resultattillväxten har istället främst kommit från lägre fi nansierings- kostnader och gjorda investeringar. Nettoinvesteringen om cirka 900 Mkr har dock bara delvis hunnit få effekt på resultatet, då dessa genomförts successivt under året.
Efterfrågan på fastigheter är fortsatt mycket stor från såväl svenska som utländska investerare. Detta har tillsammans med sjunkande avkastnings- krav inneburit stigande fastighetspriser även under 2005. I och med nya redovisningsprinciper skall fastigheterna värderas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar i resultaträkningen. För Castellum har detta inneburit en värdeuppgång med drygt 900 Mkr, motsvarande cirka 4%. Resultatet efter uppskjuten skatt blev 1 294 Mkr, vilket är 41%
bättre än föregående år.
Castellums balansräkning är fortsatt stark med en låg riskexponering både vad avser fastighetsbeståndet som fi nansieringen. Soliditeten uppgick till 42%.
Europa, men är något lägre än avkastningen på Stockholmsbörsen och Fastighetsindex Sverige. Noterbart är att andelen utländska ägare under 2005 ökat till 46%. Resultattillväxten 2005 har medfört ett förslag om höjd utdelning till 10,50 kr per aktie, en ökning med 11% jämfört med föregående år. För att främja likviditeten i aktien föreslås en aktiesplit om 4:1.
Innan vi lägger 2005 bakom oss vill jag passa på att tacka den tidigare verkställande direktören Lars-Erik Jansson som gick i pension vid årsskiftet. Lars-Erik har haft stor delaktighet i Castellums framgångar.
Inför 2006 är min bedömning att en fortsatt bra efterfrågan på lokaler i takt med en förbättrad svensk ekonomi möjliggör en bra utveckling på nettouthyrningen. En förbättrad nettouthyrning får dock ingen omedelbar resultateffekt på grund av tidsskillnaden mellan kontraktsskrivning och infl yttning. Castellum har en stor potential i befi ntliga vakanser som uppgår till knappt 300 Mkr. De totala vakanserna på marknaden är på en sådan nivå att ökade hyresnivåer inte kan förutses på kort sikt.
Castellum hade vid ingången av 2006 en låneportfölj om drygt nio miljarder kronor och en räntenivå på 3,5%, vilket är 0,8%-enheter lägre än genomsnittsräntan för 2005. Även om en förbättrad svensk ekonomi medför högre marknadsräntor, kommer sannolikt den genomsnittliga räntan för Castellums upplåning att vara lägre under 2006 än under föregående år.
För att fortsätta utveckla verksamheten och ta till vara den starka fi nansiella ställningen är det nödvändigt att nya utvecklingsbara fastigheter tillförs. Castellum har stor investeringskapacitet och för att nå målen om resultattillväxt är det viktigt att investeringstakten är hög, utan att för den skull sätta volymen framför avkastningen.
Nettouthyrningen, räntorna och investeringarna är således det som främst skall bidra till resultattillväxten 2006. Årlig resultattillväxt om 10% är ett högt ställt mål, men det är fullt möjligt att nå.
Göteborg den 6 februari 2006
Håkan Hellström Verkställande direktör
”Med en väl fungerande strategi, bra organisation och starka fi nanser, ser jag fram emot att fortsätta utveckla Castellum”
Fastighet och byggnad
Jordabalken beskriver vad en fastighet är: ”Fast egendom är jord, denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt”. På fastigheten kan fi nnas en eller fl era byggnader. Oftast äger fastighetsägaren även byggnaderna, men det fi nns undantag där ägaren till byggnaden inte äger utan enbart via tomträtts- eller arrendeavtal nyttjar marken.
En byggnad är uppdelad i en eller fl era lokaler/lägenheter för uthyrning till kunder, eller hyresgäster som de också benämns. I en byggnad avsedd för fl era hyresgäster fi nns även ej uthyrningsbara gemensamhetsytor, såsom entréer och trapphus. Marken runt byggnaden kan vara iordning- ställd på ett sådant sätt att denna kan hyras ut, t ex som parkeringsplatser.
Hyreskontrakt
Hyreskontrakt med kommersiella hyresgäster (kontors-, butiks-, lager-, samt industrilokaler) har olika avtalslängd, men är vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresgästen kan således senast 9 månader före kontraktets förfallodatum säga upp kontraktet för att antingen förhandla nya villkor eller fl ytta. Fastighetsägaren kan, inom samma tidsintervall, endast säga upp kontraktet för villkorsändring då hyresgästen i normalfallet har ett så kallat indirekt besittningsskydd.
Om kontraktet sägs upp för villkorsändring kan, om parterna inte är överens, frågan om marknadsmässiga villkor hänskjutas till ett oberoende organ, hyresnämnden. Säger ingen av parterna upp avtalet förlängs det på oförändrade villkor. Hyreskontrakt innehåller normalt en så kallad bashyra, d v s överenskommen hyra vid kontraktstecknandet, samt en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till förändring av konsumentprisindex.
Hyreskontrakt innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för såväl värme/kyla som fastighetsskatt. Hyran i kommersiella kontrakt betalas kvartalsvis i förskott.
Bostadslägenhetskontrakt är ett ”tillsvidarekontrakt” med en uppsägningstid om 3 månader från hyresgästens sida. Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med hyresgästföreningen som motpart. Vägledande i förhandlingen är de kommunägda bolagens hyresnivåer. Bostadslägenhetskontrakt betalas månads vis i förskott.
Fastighetskostnader
Fastighetsägaren bekostar i normalfallet samtliga kostnader för fastigheten och byggnaden såsom kostnader för uppvärmning, kyla, skötsel av all- männa ytor, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och administration.
Som ovan nämnts debiteras hyresgäster för lokalens andel av värme/kyla och fastighetsskatt, medan övriga kostnader ingår som en del i kalkylen när hyresnivån förhandlas.
Hyresgästen bekostar vanligen inre skötsel t ex städning, förbrukningsel samt hyresgästsspecifi ka anpassningar. Vad avser lager/industrifastigheter förekommer att hyresgästen själv bekostar såväl uppvärmning som vissa reparationer och underhåll.
”Fast egendom är jord, denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horison- tellt och vertikalt”.
med räntebärande lån och eget kapital. Förhållandet häremellan är en avvägning, mellan å ena sidan – hög belåning med högre räntekostnad och därmed högre risk, men en hög avkastning på eget kapital, – å andra sidan låg belåning som ger lägre räntekostnader och risk, men också en lägre avkastning på eget kapital.
Inkomstskatt
Sverige har en nominell inkomstskatt om 28% för aktiebolag. På grund av möjligheten att skapa skattekrediter genom bl a skattemässiga över- avskrivningar kan den betalda skatten under förvaltningstiden beräknas till ca 15%.
Ekonomi (exempel)
En fastighet förvärvas för 1 000 med ett driftsöverskott (hyresintäkt minus fastighetskostnad) om 85 = 8,5% direktavkastning. Förvärvet fi nansieras med 65% räntebärande lån till 4,5% ränta och med 35% eget kapital.
Driftsöverskott 8,5% x 1 000 85
Ränta 4,5% x 650 –29
Resultat före skatt 56
Betald skatt 15% –8
Kassafl öde 48
Uppskjuten skatt –8
Resultat efter skatt 40
Avkastning eget kapital 350 före skatt 16,0%
kassafl öde 13,7%
efter skatt 11,4%
Slutkalkylen kan dock inte göras förrän fastigheten sålts och värde- förändringen samt skattekonsekvenserna därav fastställts.
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.
Övergripande mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde och resultat, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget sam- tidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
Målsättning om årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie om minst 10% genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och en kostnadseffektiv förvaltning samt genom förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingspotential.
Målsättning om årliga investeringar om minst 1 000 Mkr i fastigheter med potential och försäljning av färdig- utvecklade fastigheter om minst 500 Mkr per år.
Målsättning för kapitalstrukturen skall vara en soliditet om 35-45% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Målsättning är att dela ut minst 60% av förvaltnings- resultatet efter skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
För 2005 har samtliga mål uppfyllts, förutom fastighets- försäljningar där utfallet är något lägre än målet.
Utfall 2005
Tillväxt
+11%
Investeringar
1 357 Mkr
Försäljningar
468 Mkr
Soliditet
42%
Räntetäckningsgrad
315%
Utdelningsandel
73%
Strategi för fastighetsbeståndet
Geografi
Castellums fastighetsbestånd fi nns i fem svenska tillväxtregioner. Inom respektive region fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro.
Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten.
De viktigaste förutsättningarna för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till en god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på de olika delmarknaderna.
Fastighetskategori
Fastighetsbeståndet skall till övervägande del innehålla lokaler för kontor och butiker samt lager-, logistik- och industriytor belägna i attraktiva lägen. Fastigheterna skall vara generella och anpassningsbara för olika typer av verksamheter.
Kontraktsportföljen skall ha en god riskspridning såväl vad avser löp- tider för kontrakt som ett stort antal hyresgäster i många branscher.
Kvarvarande bostadsfastigheter, vars potential i ett kassafl ödesperspek- tiv bedöms vara mindre än för kommersiella fastigheter, kommer succes- sivt att avyttras.
Investeringar
Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att öka uthyrningsgrader, hyresnivåer och förbättra kassaflöden.
Utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv av fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav.
I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter, dock ej större projekt på spekulation, i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter och förvärv av byggrätter med attrak- tiva lägen ingår i bolagets strategi.
Målsättningen är att alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkyl- mässig belastning för finansieringskostnader ge positivt kassaflöde inom 12 månader, med potential för framtida värdetillväxt.
Försäljningar
I Castellums strategi ingår att sälja fastigheter som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda fram-
Organisation
Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Genom att vara lokalt förankrade får dotterbolagen närhet till kunderna och därmed kunskap om deras verksamhet och behov. Den nära kundkontakten syftar till att kunden skall se Castellum som en naturlig samarbetspartner för att diskutera nuvarande och framtida lokalbehov med. Bolagen får även en god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden och dess förändringar och affärsmöjligheter. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilket förstärker den lokala identiteten.
Dotterbolagens organisation
Castellum har 6 helägda dotterbolag med ett 30-tal medarbetare vardera.
På varje bolag fi nns VD, fastighetschef och fastighetsansvarig vilket gör beslutsvägarna korta och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. De fastighetsansvariga har den mesta kontakten med kund- erna och blir därmed en naturlig företrädare för Castellum. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.
Upphandling av externa tjänster
I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.
Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnad fi nns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har ingen egen organisation för entreprenader.
Mäta och jämföra
Castellum styr aktivt dotterbolagen genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet.
Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen och speciella kompetenser kan därmed göras tillgängliga i hela organisationen.
Castellum AB
Moderbolaget ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (exempelvis koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (exempelvis upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktig i beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar.
Systemstöd
Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Informationssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en säker och effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Den tekniska plattformen bygger på lokala nätverk som är integrerade i ett koncerngemensamt nätverk. Castellum använder standardprodukter vilket i längden borgar för hög säkerhet och låga underhållskostnader.
Under 2005 har implementeringen slutförts av ett nytt fastighets- och ekonomisystem.
Inom IT/IS arbetar motsvarande 6 heltidsanställda medarbetare.
Castellums totala kostnader för IT/IS uppgår till ca 14 Mkr per år, motsvarande ca 75 000 kronor per användare.
Centrala, östra och norra Göteborg
Södra Göteborg, Mölndal och Borås
Malmö, Lund och Helsingborg
Stockholms närförorter
Värnamo, Jönköping och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås
Medarbetare
Castellums mål är att vara en attraktiv arbetsplats, vilket ger bolagen förutsättningar att på alla poster ha kunniga och engagerade medarbetare.
För att vidmakthålla och utveckla medarbetarnas kompetens skall bolaget driva en fortlöpande vidareutbildning av personalen och förutsättningar skapas för ett frekvent, internt erfarenhetsutbyte. För att undersöka med- arbetarnas tilltro till den egna verksamheten, känsla av arbetsgemenskap och delaktighet i de resultat som uppnås skall medarbetarnas attityder regelbundet mätas.
Utbildning och erfarenhetsutbyte
Engagerade, kunniga och nöjda medarbetare är en förutsättning för att uppnå Castellums mål med nöjda och lönsamma kunder och därför bedrivs vidareutbildning i både intern och extern regi. Som exempel kan nämnas att fl era koncerngemensamma utvecklingsprogram genomförts som är anpassade till olika yrkeskategorier exempelvis fastighetsansvariga och receptionister. Utvecklingsprogrammen ger förutom ökade kunskaper även motivation till fortsatt utvecklingsarbete och förbättrade kontakter mellan medarbetare i koncernen.
Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling efter behov.
För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs koncerngemensamma projekt med deltagare från samtliga bolag. I projekten hanteras frågor som utveckling av effektiva lokaler för en viss målgrupp samt driftsfrågor. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom IT och miljö.
Attraktiv arbetsplats
Att rekrytera och behålla bra medarbetare är viktigt och Castellum är aktiv inom ett fl ertal områden för att öka engagemanget och delaktigheten bland medarbetarna. Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med stor frihet inom respektive område, vilket innebär såväl professionell som personlig utveckling. Castellum satsar på internrekrytering för att öka medarbetarnas möjlighet att ut- vecklas. Koncernen arbetar med jämställdhetsfrågor på alla plan.
Medarbetarnas hälsa är viktig och Castellum arbetar med friskvård i samarbete med företagshälsovård samt erbjuder förmånliga sjukförsäk- ringar.
Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar.
En gång per år träffas samtliga medarbetare i Castellumkoncernen för att bland annat utbyta erfarenheter och stärka känslan av koncern- gemenskap.
Medarbetarnas syn på Castellum mäts i en undersökning som visar
UTBILDNINGSNIVÅ
ÅLDERSFÖRDELNING - ANTAL ANSTÄLLDA
NÖJD KUND INDEX 2005
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR
KONTRAKTSFÖRDELNING PER BRANSCH
Kunder
Goda kundrelationer och nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. De lokala dotterbolagen skall erbjuda ett totalkoncept som tillfredsställer kundens behov både av ändamålsenlig lokal men även av service och tilläggstjänster som skapar mervärde.
Närhet till kunden
Den lokala förvaltningsorganisationen ger en naturlig möjlighet till planerade, återkommande möten med kunden för att få kännedom om nuvarande och framtida verksamhet. Därigenom kan Castellum i god tid tillsammans med kunden ge förslag på lösningar vid förändrade behov. Castellums platta organisation ger korta beslutsvägar och hand- lingskraft och kunden vet alltid vem som skall kontaktas vid behov.
Fastighetscheferna och fastighetsansvariga arbetar nära kund och känner ett stort ansvar att erbjuda lokaler i gott skick, god personlig service, snabba besked och ett ansvarfullt agerande. Detta skapar långsiktig konkurrenskraft för Castellum.
Mervärden
Service och tilläggstjänster skapar mervärden och är ett viktigt
konkurrensmedel vid uthyrning. Castellum arbetar med frågor som dels stärker områdets attraktionskraft där kunden är verksam, dels med frågor som kan förbättra och förenkla kundens vardag. Exempel på åtgärder är samordning för att öka säkerheten inom ett område, medverkan i nätverk som kan leda till business to business-relationer samt hjälp vid upphandling av servicetjänster som städning och inredning.
För att få ytterligare kunskap om vad som kan påverka den lokala hyresmarknaden samarbetar dotterbolagen med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagsföreningar.
De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.
Nöjd Kund Index
Som underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder genom interna och externa mätningar. Castellum har under fl era år deltagit i Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). NKI mäter kundernas syn på bl a lokalen, läge, hyra, service och felanmälan.
Mätningen visar att kundernas förtroende för Castellum är genomgående högt.
Kundstruktur
Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 3 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för 1% av Castellums totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god.
Ansvarsfullt företagande
Hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande.
Castellum ser ett ansvarsfullt företagande som en konkurrensfaktor för att skapa större förtroende hos kunderna, stärka varumärket och därmed skapa tillväxt i bolaget.
Målsättningen är att varje enskild medarbetare i sitt arbete agerar med långsiktighet, korrekt i affärsrelationer och har en helhetssyn på verksamheten. En förutsättning för att uppnå detta är engagerade och kunniga medarbetare och goda relationer till externa parter. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarna agerar ansvarsfullt. Arbetet följs upp både via medarbetarundersökningar och kundundersökningar.
Castellum är aktiv i syfte att utveckla och göra de orter där dotter- bolagen verkar mer attraktiva både för ortens verksamma företag och för dess invånare. Exempel är engagemang i företagsföreningar och samarbeten med högskolor och kommuner.
Castellum införde sin första miljöpolicy 1995 och nedanstående värderingar utarbetades 2000. FNs uppförandekod Global Compact med dess tio principer ligger väl i linje med den grundsyn och de värderingar Castellum har beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor.
Castellums värderingar
Affärsmässighet: Olika intressenters rimliga och rättmätiga krav skall beaktas. Agerandet skall präglas av kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Konkurrensfördelar tas tillvara samtidigt som konkurrenter bemöts på ett korrekt sätt.
Kvalitet och service: Lokaler hålls i sådant skick att de väl motsvarar givna löften och hyresgästernas rimliga förväntningar beträffande service och standard. Detta återspeglas i ett förhållningssätt som skall präglas av professionalism i kontakterna med varje individ.
Lagar: Lagar och förordningar samt andra tillämpliga regler och före- skrifter skall efterlevas av såväl medarbetare som anlitade under- leverantörer/entreprenörer och hyresgäster.
Diskriminering: Ingen medarbetare, ej heller hyresgäst eller under- leverantör/entreprenör, får diskrimineras på grund av ras, hudfärg, kön, ursprung, religion, ålder, graviditet eller sexuell läggning.
Arbetsmiljö: Med arbetsmiljö menas den påverkan arbetet har på medarbetare, både ur fysisk, psykisk och social synvinkel. Målet är att ingen skall bli sjuk av eller skadad i jobbet. Vi skall ha duktiga ledare som skapar förutsättningar för en arbetsmiljö där medarbetarna känner
Ej graddagsjusterat 2005 2004 2003 Fjärrvärme, MWh 145 172 143 565 152 762
El, MWh 103 633 95 129 93 424
Olja, MWh 10 785 11 781 14 091
Gas, MWh 11 572 9 725 8 979
Summa, MWh 271 162 260 200 269 256
Vatten, m3 727 077 765 227 803 445 Uthyrningsbar yta 31 dec, tkvm 2 651 2 505 2 437 Energiförbrukningen är inte direkt jämförbar för de olika åren, på grund av olika väderleksförhållanden och fastighets- beståndets storlek och sammansättning.
”Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling”.
Miljöansvar
Castellums strategi är att ur ett kundperspektiv, utveckla fastighets- beståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt för att bidra till en hållbar utveckling. Miljöarbetet fokuseras på energianvändning, materialanvändning och avfall där Castellum har störst miljöpåverkan.
Castellums miljöanpassning påbörjades för 10 år sedan och ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och är väl förankrad i företagsled- ningen. Miljöarbetet skapar större delaktighet bland medarbetarna, ger en bättre kvalité i förvaltningen och ger därmed ett mervärde för kunderna.
Som en bekräftelse att arbetet går i rätt riktning fi nns Castellum sedan 8 år tillbaka med som ett av de 50 miljömässigt mest progressiva börsföretagen som utses av Robur/Föreningssparbankernas Miljöfond.
Castellum får även ett högt betyg i Folksams Klimatindex.
Energi
Castellum arbetar aktivt med att effektivisera energianvändningen och styra mot miljöanpassade energikällor för att minska koldioxidutsläppen.
Genom ett bra systemstöd för uppföljning kan alla fastigheter kontrolleras och jämföras med andra för att defi niera var åtgärder skall sättas in.
Exempel på åtgärder är behovsanpassning av ventilationen, utbyte av styr- och reglersystem för värme och ventilation, lågenergilampor och rörelsestyrda belysningar.
Ett kontinuerligt arbete pågår att konvertera fastigheternas uppvärm- ning till fjärrvärme eller andra miljöanpassade energikällor. Under 2005 har 6 st fastigheter om 36 tkvm konverterats från olja till fjärrvärme.
I ytterligare en fastighet om sammanlagt 3 tkvm har bergvärme/kyla installerats. Konvertering från fjärrvärme till bergvärme/kyla pågår i fastigheten Kristallen, Årsta 74:3, i Uppsala om 12 tkvm. Konverteringen beräknas minska koldioxidutsläppen med ca 230 ton per år. Castellum släpper ut ca 19 000 ton koldioxid per år. Uppvärmning via ytjordvärme, solfångare samt rökgaskondensering har installerats i ett antal fastigheter med gott resultat.
Castellumkoncernen använder sedan 2001 enbart miljömärkt el, s k
”Vattenkraft”.
Miljödeklarerade fastigheter
Miljöinventering av fastigheter med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, föroreningar i mark, radon, fukt/mögel, OVK och till- ståndspliktig verksamhet har genomförts i 79% av beståndet. Metoderna skiljer sig åt mellan bolagen bl a används ”Miljöstatus för byggnader”.
PCB har konstaterats i 28 st fastigheter vilka åtgärdas enligt plan och konvertering av ozonnedbrytande till miljöanpassade kylmedia pågår.
Castellum har inga pågående miljötvister och den enda tillståndspliktiga verksamhet som bedrivs är transport av lysrör.
Avfall
Utbyggnad av källsorteringsanläggningar med minst sex fraktioner har byggts ut i 52% av det kommersiella beståndet motsvarande 1 331 tkvm.
ENERGI- OCH VATTENFÖRBRUKNING FÖRDELNING AV ENERGI FÖR UPPVÄRMNING
Organisation och kompetensutveckling
Castellum har ett miljöledningssystem bestående av en koncerngemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande strategier för ett antal miljö- områden. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag genom att det varje år upprättas handlingsplaner med mål och tillhörande åtgärder, vilka regelbundet följs upp. På varje dotterbolag fi nns en miljösamordnare som koordinerar och driver arbetet i tvärfunktionella grupper där alla medarbetare engageras. Arbetet avrapporteras sedan på respektive dotter- bolags styrelsemöte.
Koncernledningen i Castellum har sedan 1995, då de tog initiativet till miljöanpassningen, tagit en mycket aktiv del i arbetet och miljöhänsyn ses som en förutsättning för att nå målen. Miljöarbetet omfattar all verksam- het inom Castellum. Uppföljning av miljöarbetet sker varje år av externa revisorer med mycket gott resultat.
Inom koncernen fi nns en miljögrupp med miljösamordnare från alla bolag vilka träffas regelbundet för att utbyta erfarenheter och bevaka utvecklingen i omvärlden.
Att ständigt höja kompetensen är en förutsättning i Castellums organisa- tion där miljöanpassningen sker decentraliserat. Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet dessutom har fl ertalet genomgått utbildning inom specifi ka områden som t ex energifrågor och materialval.
Under 2005 genomfördes en koncerngemensam, interaktiv utbildning i allmän miljökunskap för alla medarbetare vilken innebar ca 5 timmars studier.
Samarbete
En förutsättning för att lyckas med verksamhetens miljöanpassning är ett aktivt samarbete med kunder, leverantörer och konsulter. Castellum samarbetar med leverantörer och konsulter som själva har ett aktivt miljöarbete och de lokala dotterbolagen arbetar med miljöanpassad upp- handling där kraven ses över varje år.
Att kommunicera om hur miljöarbetet fortskrider är viktigt för att hålla kunder och andra intressenter uppdaterade samt för att kunna ta aktiv del i arbetet. Informationen ges bl a vid informationsträffar, kund- besök, i kundtidningar och på hemsidor.
Bolagen inom Castellum har ett nära samarbete med kommuner, universitet och högskolor samt företagsföreningar för erfarenhets- och kunskapsutbyte. Som exempel kan nämnas Fastighets AB Brostaden som representerar Castellum i Energimyndighetens ”Beställargrupp” vilken arbetar för att så fort som möjligt implementera energieffektiv teknik på marknaden. Harry Sjögren AB ingår i nätverket ”Miljöchefer i Mölndal”
och Fastighets AB Brostaden är med i Byggsektorns kretsloppsråd.
Fastighets AB Briggen driver projektet ”Rena Idéer” tillsammans med Malmö högskola för att öka källsorteringen och kundernas engagemang.
Vad gäller energifrågor och avfallshantering sker samarbeten med lokala
Malmö Helsingborg
Jönköping Göteborg
Stockholm Uppsala
Västerås Örebro
Europavägar Värnamo
Växjö
Lund Borås Mölndal
Fastighetsbestånd
I Sverige fi nns närmare 3 miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 3 600 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Taxerings- värdet för fastigheter avsedda för kommersiellt bruk (kontors-, butiks-, lager- och industrifastigheter) kan överslagsmässigt beräknas till drygt 800 miljarder kronor, fördelat på ca 200 000 fastigheter. Enligt tillgänglig statistik på under året genomförda transaktioner uppgår marknadsvärdet till ungefär det dubbla, dvs ett marknadsvärde om i storleksordning 1 500 miljarder kronor. Av detta äger Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i Sverige, ca 21 miljarder kronor motsvarande drygt 1%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, svenska och utländska institutionella investerare samt offentligt ägda bolag. Därutöver fi nns en stor mängd mindre fastighetsägare, såsom mindre fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. På grund av det mycket spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare, växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden, d v s marknaden för att hyra ut lokaler, och dess utveck- ling är nära knuten till utvecklingen av den svenska ekonomin. Med till- växt i ekonomi och sysselsättning ökar också efterfrågan på lokaler. För- utsatt att inte utbudet ökar mer än efterfrågan, kommer vakansgraderna att förbättras med stigande hyresnivåer som följd. Fortsatt tillväxt och efterfrågan tillsammans med låga vakansgrader och stigande hyresnivåer möjliggör nyproduktion med ökat utbud som följd. En stagnation i den ekonomiska tillväxten ger omvänt förhållande. Om utbudet ökar mer än efterfrågan kommer vakanserna att stiga med sjunkande hyresnivåer som följd. Magnituden i dessa cykler är avhängigt av hur stor skillnaden är mellan efterfrågan och utbud.
Perioden fram till 2001 kännetecknades av en efterfrågeökning på lokaler med sjunkande vakanser, stigande hyresnivåer och nyproduktion som följd. Förhållandet var speciellt kännetecknande för Stockholms- marknaden med kraftiga hyresökningar och en omfattande nyproduktion.
Den därpå kommande stagnationen i framför allt IT-, telecom- och fi nans- sektorn med minskad efterfrågan på lokaler som följd, medförde att i synnerhet Stockholmsmarknaden med stor nyproduktion kom i obalans.
Detta medförde såväl stigande vakanser som sjunkande hyresnivåer.
Övriga delar av Sverige, där nyproduktionen varit mindre omfattande, har varit relativt opåverkade vad gäller vakanser och hyresnivåer.
Under 2004 märktes tecken på en tillväxt i ekonomin och näringslivet utvecklades positivt, främst genom effektiviseringar och kostnadsbespar- ingar och mindre genom ökad sysselsättning. Tillväxten ledde till en ökad efterfrågan och såväl uppsägningar som pressen på hyresnivåer bromsade upp. Under 2005 har efterfrågan fortsatt att förbättras och såväl hyresnivåer som vakansgrader har stabiliserats.
För 2006 bedöms en fortsatt bra efterfrågan på lokaler, vilket på sikt kommer att påverka vakanserna positivt. Vakansgraden är dock på en sådan nivå i stora delar av landet att det sannolikt kommer att ta ytterligare tid innan real tillväxt i hyresnivåerna kan märkas.
Fastighetsmarknaden
Fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att köpa och sälja fastigheter, har under de senaste åren blivit alltmer internationell med många transak- Den svenska marknaden kännetecknas
av ett stort antal aktörer med begränsade marknadsandelar. Castellum, som är en av Sveriges större fastighetsägare, har en marknadsandel som kan uppskattas till
drygt 1% av den kommersiella hyresmarknaden.
DIREKTAVKASTNING KONTOR CENTRALT
tioner över landgränser. Fastighetspriserna är främst beroende på dels fastigheternas driftsöverskott, dels köparens avkastningskrav. Även om fastigheternas driftsöverskott varit stabila under de senaste åren har fastig- hetspriserna varit stigande. Förklaringen till detta är en kombination av stor efterfrågan från såväl utländska som inhemska investerare och ett begränsat utbud samt sänkta avkastningskrav. Sjunkande avkastningskrav är ingen svensk företeelse utan har noterats även på den internationella fastighetsmarknaden.
Omsättningen på fastighetsmarknaden har under 2005 varit fortsatt hög.
Årets omsättning kan överslagsmässigt beräknas till 5-10% av det totala underliggande fastighetsvärdet.
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska del- marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock skillnader, även inom en och samma region.
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2005 omfattade 494 fastigheter (492) med ett sam manlagt hyresvärde om 2 220 Mkr (2 130) och en sam manlagd uthyrningsbar yta om 2 651 tkvm (2 505).
Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 21 270 Mkr (19 449). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet till 1 296 Mkr (1 264) och värdeförändringar till 861 Mkr (571).
Fastighetsbeståndet, som består enbart av sven ska fastigheter i 28 (30) av landets 290 kommuner, finns i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresunds området, Storstockholm, Mälar dalen och Västra Småland.
Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstads regionerna.
Det kommersiella beståndet be står av 64% kontors- och butiksfastig- heter, och 35% lager- och industri fastig heter huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums åtta kvarvarande bostadsfastigheter, motsvarande 1%
av portföljen, finns i centrala lägen i Göteborg och Helsingborg.
Investeringar och försäljningar
Under året har investerats för totalt 1 357 Mkr (1 268) och sålts för 468 Mkr (494) vilket med 71 Mkr översteg verkligt värde.
Sedan 1997 har Castellum investerat för 11,4 miljarder kronor och sålt fastigheter för 4,5 miljarder kronor. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet har under samma period ökat från drygt 1,2 miljarder kronor till 2,2 miljarder kronor, främst beroende på ett större bestånd men även på grund av ökade hyresnivåer.
Hyresutveckling
Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga i nivå med gällande marknads- hyror och kontrakt som förfaller förlängs i normalfallet med oförändrade
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2005 19 449 492
+ Förvärv 760 27
+ Investeringar i befi ntliga fastigheter 597 –
– Försäljningar –397 –25
+ Orealiserad värdeförändring 861 – Fastighetsbestånd 31 december 2005 21 270 494 FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
NETTOUTHYRNING PER KVARTAL Verkligt
värde, Mkr
Uthyrnings- bar yta, tkvm
Uthyrnings- grad
Castellum 20 435 2 571 89%
Akademiska Hus 37 766 3 276 97%
AP-fastigheter 30 537 2 033 92%
Fabege 26 065 2 014 87%
Hufvudstaden 15 548 407 93%
Kungsleden 19 231 2 642 93%
Norrporten 13 000 1 200 –
Tornet 9 917 1 128 84%
Vasakronan 33 741 1 960 89%
Wallenstam 15 655 1 277 92%
Wihlborgs 7 663 981 90%
Källa: Svenskt fastighetsinnehav enligt respektive bolags delårsrapport för tredje kvartalet 2005, alternativt hemsida.
STÖRRE SVENSKA FASTIGHETSBOLAG
TILLVÄXT I HYRESVÄRDE
Antal fastig-
heter Yta tkvm
Verkligt värde
Mkr
Verkligt värde kr/kvm
Hyres- värde
Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter
Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 69 356 4 049 11 363 396 1 111 89,4% 354 96 269 258
Öresundsområdet 44 287 4 019 13 983 343 1 192 89,4% 306 78 272 228
Storstockholm 37 248 2 489 10 048 295 1 191 82,5% 243 78 317 165
Mälardalen 47 218 1 586 7 296 192 882 87,9% 169 52 238 117
Västra Småland 35 186 1 446 7 766 162 871 92,9% 151 50 266 101
Summa kontor/butik 232 1 295 13 589 10 493 1 388 1 071 88,2% 1 223 354 273 869
Lager/industri
Storgöteborg 82 468 2 625 5 606 294 629 92,2% 271 59 127 212
Öresundsområdet 39 275 1 523 5 552 169 617 84,3% 142 36 133 106
Storstockholm 31 194 1 093 5 647 146 754 84,2% 123 38 197 85
Mälardalen 36 148 623 4 203 88 596 86,7% 77 22 145 55
Västra Småland 31 163 565 3 458 74 451 83,8% 62 13 78 49
Summa lager/industri 219 1 248 6 429 5 153 771 618 87,5% 675 168 135 507
Bostäder
Göteborg 6 8 105 12 388 8 985 99,8% 8 3 366 5
Helsingborg 2 17 240 14 520 18 1 058 99,4% 18 5 283 13
Summa bostäder 8 25 345 13 796 26 1 033 99,5% 26 8 311 18
Summa 459 2 568 20 363 7 930 2 185 851 88,1% 1 924 530 206 1 394
Uthyrning och fastighetsadministration 106 41 –106
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 636 247 1 288
Projekt 8 83 535 – 35 – – 20 12 – 8
Obebyggd mark 27 – 372 – – – – – – – –
Totalt 494 2 651 21 270 – 2 220 – – 1 944 648 – 1 296
2005 2004 2003 2002 2001 2000
Hyresvärde, kr/kvm 851 859 829 799 747 694
Ekonomisk uthyrningsgrad 88,1% 89,6% 90,7% 91,5% 93,0% 92,4%
Fastighetskostnader, kr/kvm 247 255 246 237 239 228
Driftsöverskott, kr/kvm 502 514 506 494 455 413
Verkligt värde, kr/kvm 7 930 7 706 7 296 7 132 6 681 6 150
Antal fastigheter 494 492 500 508 526 547
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 651 2 505 2 437 2 381 2 338 2 309
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2005-12-31
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
HYRESVÄRDE PER REGION, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 296 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 270 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 11 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 37 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
Investeringar och försäljningar
I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv och investeringar i såväl om- och tillbyggnad av befi ntliga fastigheter som genom nyproduktion.
Investeringarna sker i syfte att förbättra kassafl ödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.
Under 2005 har Castellum investerat totalt 1 357 Mkr varav 760 Mkr avser förvärv och 597 Mkr investeringar i befi ntliga fastigheter. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 300 Mkr och har pågående projekt som uppgår till drygt 900 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 450 Mkr.
Castellums projektportfölj innehåller en god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher.
Under året har 25 fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 468 Mkr vilket med 71 Mkr översteg verkligt värde.
Investeringar Storgöteborg
I Göteborg förvärvade Castellum i början av april industrifastigheten Arendal 764:130 och kontorsfastigheten Arendal 764:394 om totalt 32 700 kvm för sammanlagt 136 Mkr. Den ena fastigheten var fullt uthyrd vid förvärvstillfället medan den ekonomiska uthyrningsgraden för den andra uppgick till ca 85%. Båda fastigheterna har attraktiva lägen med närhet till hamnen.
Castellum förvärvade i slutet av året industrifastigheterna Snödroppen 8 och Cedern 9 m fl i Borås om totalt 14 800 kvm i en affär för samman- lagt 62 Mkr. Fastigheterna är i princip lika stora och Snödroppen inne- håller även en outnyttjad byggrätt om 8 000 kvm. Den ekonomiska ut- hyrningsgraden vid förvärvstillfället uppgick till 85%.
I Åbro-området i Mölndal förvärvade Castellum under året kontors- fastigheten Sesamfröet 1 med 4 700 kvm uthyrningsbar yta för 36 Mkr.
Fastigheten som förvärvades tom innehåller även en outnyttjad byggrätt om ca 4 000 kvm.
I Kungsbacka förvärvades lager- och industrifastigheten Hede 3:127 för 23 Mkr. Fastigheten omfattar 4 000 kvm och var vid förvärvstillfället helt tom.
Under slutet av 2005 avslutades investeringen på den befi ntliga fastigheten Skår 58:1 i Göteborg. Investeringen uppgick till 72 Mkr och avsåg en tillbyggnad av bland annat garage och förråd om 4 700 kvm men även ombyggnation av befi ntliga kontorslokaler. Fastigheten är fullt uthyrd.
I fastigheten Högsbo 20:22 i Göteborg har Castellum avslutat en investering om 13 Mkr avseende modernisering av kontorsytor med bland annat nytt system för ventilation och kyla.
I området Lackarebäck i Mölndal har Castellum i ett förädlingsprojekt moderniserat tidigare slitna kontors- och lagerlokaler i fastigheten Tulpanen 1. Investeringen uppgick till 13 Mkr.
I anslutning till Göteborgs Hamn, på fastigheten Arendal 1:13, uppför Castellum en modern och fl exibel lager- och logistikbyggnad om 27 000 kvm med 25 dockningshus. Investeringen, inklusive förvärv av mark, Årets investeringar
1 357 Mkr
Årets försäljningar
468 Mkr
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR/ÅR
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR/REGION
uppgår till 157 Mkr. Fastigheten beräknas vara färdigställd under det tredje kvartalet 2006 och kommer då att vara fullt uthyrd.
I den centrala kontorsfastigheten Nordstaden 2:16 pågår en omfattande ombyggnation och modernisering av befi ntliga kontorsytor och till viss del en profi lering av fastigheten med en ny entré. Investeringen beräknas uppgå till totalt 82 Mkr och vara avslutad under tredje kvartalet 2006.
Fastighetens kontorsytor kommer då att vara fullt uthyrda medan planerade butikslokaler i bottenplanet är outhyrda och skall iordning- ställas när avtal tecknats.
Öresundsområdet
I Helsingborg förvärvade Castellum i mars de två industrifastigheterna Grusbacken 2 och Grusplanen 3 om totalt 16 000 kvm uthyrningsbar yta för sammanlagt 73 Mkr. Bägge fastigheterna är fullt uthyrda. På den ena fastigheten har en tillbyggnad för 20 Mkr färdigställts.
Castellum förvärvade under 2005 den outhyrda kommersiella fastigheten Benkammen 6 i Malmö om 14 300 kvm uthyrningsbar yta för 77 Mkr. Drygt 1 500 kvm utgörs av kontorsytor och resterande ytor är lager- och produktionslokaler. Byggnaden har ett bra läge i Fosie industriområde där bolaget sedan tidigare äger ett fl ertal fastigheter.
I Malmö förvärvades i början av året fastigheten Stillman 10, en mindre kommersiell fastighet om 1 800 kvm för 9 Mkr. Fastigheten som består av kontors- och industriytor är fullt uthyrd och belägen i ett område där bolaget sedan tidigare äger fastigheter.
I fastigheten Traktorn 2 i Lund avslutades under året ett ombyggnads- projekt avseende anpassning av planlösningen till fl era användare såsom nytt trapphus, ny hiss och entréer. Investeringen uppgick till 11 Mkr.
I centrala Lund, i fastigheten Sankt Clemens 22 vilken är grannfastighet till gallerian Carl Werner, har Castellum beslutat att investera 32 Mkr i till- och ombyggnation av 3 300 kvm försäljningsyta. Investeringen beräknas färdigställas under det tredje kvartalet 2006.
På fastigheten Kulan 1 i Helsingborg pågår nybyggnation av en lager- byggnad om 3 300 kvm åt en befi ntlig hyresgäst. Investeringen som uppår till 28 Mkr beräknas vara avslutad under första kvartalet 2006.
I Malmö pågår en investering avseende ett förädlingsprojekt av kontors- och lagerytor i fastigheten Kampen 25. Investeringen beräknas vara avslutad under första kvartalet 2006 och uppgår till 23 Mkr.
I Malmö har Castellum påbörjat en investering i fastigheten Lybeck 10 beräknad till 20 Mkr. Investeringen, som omfattar bland annat nyläggning av fastighetens takbjälklag, planeras vara färdig vid halvårsskiftet 2006.
Storstockholm
I området Mariehäll i Bromma har Castellum ökat närvaron genom förvärvet av industrifastigheten Betongblandaren 10 för 68 Mkr.
Fastigheten som omfattar totalt 14 900 kvm förvärvades delvis vakant.
Under slutet av 2005 förvärvade Castellum kontors- och butiks-
Sesamfröet 1, Mölndal Cedern 9, Borås Cedern 9, Borås
Arendal 764:394, Göteborg
I fastigheten Tjurhornet 15 i Stockholm har Castellum under året avslutat en investering om 12 Mkr. Investeringen avser förädling av kontorsytor samt nya hissar i fastigheten.
I Smista Park, Huddinge i Stockholm, på fastigheten Visiret 2, pågår uppförandet av en ny fullserviceanläggning avsedd för bland annat försäljning av personbilar. Investeringen som beräknas uppgå till 98 Mkr kommer att färdigställas under det tredje kvartalet 2006. Fastigheten kommer då att vara fullt uthyrd.
I Sollentuna pågår en konvertering av tidigare lagerytor i fastigheten Tidskriften 2 till ytor för handel. Investeringen om 23 Mkr som även innefattar nybyggnation av kallager beräknas vara färdigställd under fjärde kvartalet 2006.
Mälardalen
I området Tunbytorp i Västerås förvärvade Castellum i en affär 13 kom- mersiella fastigheter om totalt 45 500 kvm för sammanlagt 212 Mkr.
Fyra av de förvärvade fastigheterna avser kontors- och butiksfastigheter om 16 000 kvm vilka förvärvades för 92 Mkr. Resterande nio fastigheter avser lager- och industrifastigheter om 29 500 kvm vilka förvärvades för 120 Mkr. Fastigheterna är i princip fullt uthyrda.
I Uppsala avslutades förädlingen av de vakanta delarna i fastigheten Boländerna 30:2. Investeringen innebar att ca 7 000 kvm logistiklokaler konverterades till ytor för handel med sällanköpsvaror. Investeringen om 47 Mkr innefattade även en ny glasad entré för att profi lera fastighetens nya inriktning.
I området Väster Hacksta i Västerås färdigställdes Krista 1, en nyprodu- cerad industrifastighet med tillhörande kontorsdel om totalt 2 900 kvm för 25 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd.
I området Aspholmen i Örebro håller Castellum på att uppföra en ny kontorsbyggnad om 3 700 kvm på fastigheten Svetsaren 6. Investeringen beräknas uppgå till 48 Mkr och vara färdigställd i slutet av 2006.
Fastigheten som byggs med ett system för bergvärme och bergkyla kommer då att vara fullt uthyrd.
I den kombinerade kontors- och butiksfastigheten Dragarbrunn 16:2 i centrala Uppsala pågår en totalrenovering av fastighetens kontors- och butiksdel. Investeringen som färdigställs i etapper uppgår till totalt 75 Mkr och löper fram till 2007.
I Uppsala pågår en investering i fastigheten Årsta 72:3 om 13 Mkr.
Investeringen som omfattar ombyggnation och modernisering av fastighetens kontors- och industriytor beräknas vara färdigställd vid halvårsskiftet 2006. Fastigheten kommer då att vara i princip fullt uthyrd.
t o m 2005, Mkr
Skår 58:1, Göteborg 72
Boländerna 30:2, Uppsala 47
Krista 1, Västerås 25
Grusbacken 3, Helsingborg 20
Högsbo 20:22, Göteborg 13
Tulpanen 1, Mölndal 13
Vägporten 5, Jönköping 12
Tjurhornet 15, Stockholm 12
Traktorn 2, Lund 11
Elektra 3, Stockholm 11
t o m 2005 2006+ klart
Arendal 1:13, Göteborg 48 80 Kvartal 3, 2006 Visiret 2, Stockholm 42 56 Kvartal 3, 2006 Nordstaden 2:16, Göteborg 27 55 Kvartal 3, 2006 Dragarbrunn 16:2, Uppsala 20 55 Under 2007 Svetsaren 6, Örebro 2 46 Kvartal 4, 2006 St Clemens 22, Lund 8 24 Kvartal 3, 2006 Kulan 1, Helsingborg 22 6 Kvartal 1, 2006 Tidskriften 2, Sollentuna 8 15 Kvartal 4, 2006 Kampen 25, Malmö 14 9 Kvartal 1, 2006 Lybeck 10, Malmö 7 13 Kvartal 2, 2006
STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2005 Mkr
Tunbytorp, Västerås 212
Arendal 764:130, Göteborg 90
Benkammen 6, Malmö 77
Grusbacken 2, Grusplanen 3, Helsingborg 73
Betongblandaren 10, Stockholm 68
Arendal 764:394, Göteborg 46
Snödroppen 8, Borås 43
Sesamfröet 1, Mölndal 36
Ringpärmen 3, Sollentuna 24
Hede 3:127, Kungsbacka 23
STÖRRE FASTIGHETSFÖRVÄRV 2005
STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 2005
Arendal 1:13, Göteborg
Västra Småland
I Värnamo har Castellum under 2005 förvärvat de två industrifastig- heterna Yxan 3 och Yxan 4 med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 200 kvm för 12 Mkr. Fastigheterna som är fullt uthyrda är belägna i Norregårds industriområde, där bolaget sedan tidigare äger en fastighet i samma kvarter.
I Jönköping investerade Castellum 12 Mkr i fastigheten Vägporten 5.
Det var fastighetens tidigare slitna industrilokaler som konverterades till kontors- och butiksytor. Efter investeringen kommer fastigheten att vara i princip fullt uthyrd.
Försäljningar Storgöteborg
Castellum har under 2005 sålt sammanlagt 12 fastigheter i Storgöteborg för totalt 268 Mkr, vilket med 34 Mkr översteg verkligt värde. Av försälj- ningarna avsåg 9 bostadsfastigheter i centrala och östra Göteborg som såldes för 216 Mkr, vilket översteg verkligt värde med 30 Mkr. Samtliga bostadsfastigheter såldes till bostadsrättsföreningar. Vidare har Castellum sålt 3 lager- och industrifastigheter varav en i Mölndal, en i Göteborg och en i Kungälv. Den totala försäljningssumman uppgick till 52 Mkr, vilket översteg verkligt värde med 4 Mkr.
Öresundsområdet
I Öresundsområdet har Castellum under 2005 sålt sammanlagt 7 fastig- heter för totalt 159 Mkr, vilket med 38 Mkr översteg verkligt värde.
Av försäljningarna avsåg 6 bostadsfastigheter i Helsingborg vilka såldes för 153 Mkr, vilket översteg verkligt värde med 38 Mkr. Samtliga fastigheter såldes till bostadsrättsföreningar. Vidare har Castellum sålt en lager- och industrifastighet i Lund för 6 Mkr, motsvarande verkligt värde.
Storstockholm
Castellum har under 2005 genomfört en delförsäljning av obebyggd mark i Storstockholm för 1 Mkr, vilket med 1 Mkr översteg verkligt värde.
Mälardalen
Under året har Castellum sålt 2 kommersiella fastigheter i Mälardalen för 16 Mkr, vilket med 1 Mkr översteg verkligt värde. Castellums sista kvarvarande fastighet i Köping, en kontorsfastighet, såldes för 12 Mkr motsvarande verkligt värde. I Märsta såldes en mindre industrifastighet för 4 Mkr, vilket med 1 Mkr översteg verkligt värde.
Västra Småland
Castellum har under året sålt 4 fastigheter i Västra Småland för totalt 24 Mkr, vilket understeg verkligt värde med 3 Mkr. Försäljningarna avsåg bland annat en industrifastighet i Värnamo vilken såldes för 12 Mkr, motsvarande verkligt värde. I enlighet med bolagets strategi att
Benkammen 6, Malmö
Visiret 2, Stockholm
Tunbytorp 19, Västerås Tunbytorp 19, Västerås
Storgöteborg
Göteborgsregionen med knappt en miljon invånare utgör genom sitt centrala läge mellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm en geografi sk knutpunkt i Skandinavien. I regionen som har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition har näringslivsstrukturen breddats genom tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag. Göteborgs- regionen har även utvecklats till en mötesplats för olika evenemang.
Göteborg och Mölndal
Göteborg är landets näst största kommun med en befolkning på knappt 500 000 personer och Mölndal med ca 60 000 invånare är landets 36:e största kommun. I området som under fl era år haft en positiv befolknings- utveckling är utbildningsnivån högre än riksgenomsnittet och vid Göteborgs Universitet och högskolor studerar över 40 000 studenter.
Infrastrukturen i området är väl utvecklad med Skandinaviens största hamn, fl ygplatsen Landvetter och vägarna E6 och E20. Åbro-området i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/Sisjön i Göteborgs kommun, Sveriges största sammanhängande industri- och verksamhetsområde.
Näringslivet i Göteborg är omfattande och spritt över alla branscher även om industri, handel och logistik historiskt sett varit viktiga områden.
I Mölndal domineras näringslivet av elektronik, läkemedel, medicinsk teknik och hygienartiklar.
Borås
Borås ligger ungefär sex mil öster om Göteborg och är med sina knappt 100 000 invånare Sveriges 13:e största kommun.
Närheten till Landvetter fl ygplats, mellan Göteborg och Borås, är tillsammans med motorvägen till Göteborg navet i Borås infrastruktur.
Borås var länge Sveriges centrum för teko-produktion men har skiftat karaktär till att bli en handelsstad.
Hyresmarknaden
Storgöteborg har under en rad av år haft en relativt bra tillväxt, vilket gjort att det mesta av den begränsade nyproduktion som skett har mött befi ntlig efterfrågan. Trots en tidigare försvagad efterfrågan i vissa delområden har såväl vakansgrader som hyresnivåer hållits relativt stabila. Under 2005 har dock en förbättrad efterfrågan kunnat märkas på kontorslokaler medan efterfrågan, liksom tidigare, på ändamålsenliga lager-, logistik- och butikslokaler har varit fortsatt god.
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 10-15% för kontor, 5-10% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Fastighetsmarknaden
Intresset att investera i fastigheter i regionen är fortsatt stort, och ett antal större affärer har skett under de senaste åren. Ett fortsatt intresse för regionen och en stabil hyresmarknad i kombination med lägre avkastningskrav har lett till stigande fastighetspriser även under 2005.
Göteborg
Europavägar Alingsås
Borås Kungsbacka
Mölndal
Fastighetsbeståndet i Storgöteborg, som främst är beläget i Göteborg, Mölndal och Borås, motsvarar 32% av Castellums totala bestånd.
Yta tkvm
Verkligt värde
Mkr Hyres-
värde
Mkr Andel
Kontor/butik 356 4 049 396 57%
Lager/industri 468 2 625 294 42%
Bostäder 8 105 8 1%
Summa 832 6 779 698 100%
Projekt och mark 27 177 0 –
Totalt 859 6 956 698 –
FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG MARKNADSHYROR (INKL. VÄRME)
GÖTEBORG MÖLNDAL BORÅS
Kontor
Centralt 1 200–2 300 900–1 400 800–1 000 Arb.område 650 –1 250 500–1 000 400–800 Butik
Centralt 3 000–7 200 1 200–2 500 1 500–2 500 Arb.område 800–3 600 500–1 500 500–1 200 Lager/industri
Välbelägna 450–850 450–850 350–600
DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
GÖTEBORG MÖLNDAL BORÅS
Kontor
Centralt 5,8%–7,0% 6,5%–8,0% 7,5%–8,5%
Arb.område 6,5%–8,0% 7,0%–9,0% 8,5%–11,0%
Butik
Centralt 6,0%–7,5% 6,0%–8,0% 7,0%–8,0%
Arb.område 6,5%–8,0% 6,5%–9,0% 8,0%–10,0%
Lager/industri
Välbelägna 7,0%–9,5% 7,5%–9,0% 8,5%–10,0%
