media eftersträvas, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Castellumaktien är registrerad på Nasdaq Stock
holm Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2017 till 37,8 mil jar der kr (34,1), vilket motsvarar ca 13% av det totala börs
värdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 291 miljarder kr och knappt 0,6% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 6 613 miljarder kr.
Antal utestående Castellum aktier till 273 201 166.
Under 2017 har totalt 273 miljoner (285) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 1 086 000 aktier per handelsdag (1 128 000), vilket på års
basis motsvarar en omsättningshastighet om 99%
(103%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, ChiX, Turquoise och BATS Europe.
Föreslagen utdelning
Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdel
ning om 5,30 kr per aktie, vilket innebär en höj
ning med 6% mot föregående år. Utbetalningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen med 2,65 kr/aktie vid vardera tillfälle. Utdelnings
andelen uppgår till 57% utifrån förvaltningsresul
tat före skatt.
Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag är avstämningsdag för den första utbetal
ningen måndagen den 26 mars 2018, vilket inne
bär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 22 mars 2018.
Avstämningsdag för den andra utbetalningen är måndagen den 24 september 2018, vilket inne
bär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 20 september 2018.
Den första utbetalningen beräknas ske torsdagen den 29 mars 2018 och den andra utbetalningen beräknas till torsdagen den 27 september 2018.
Utdelningen ryms inom Castellums målsätt
ning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelnings
grundande resultatet.
Substansvärde
Substansvärdet är det samlade kapital som före
taget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkning ens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effek
tiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fast
igheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 153 kr/aktie (133). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 90% (94%) av lång
siktigt substansvärde.
Castellumaktien
• LOKALA AFFÄRER MED HÅLLBARHETSFOKUS
Castellum är närvarande i ett 20tal städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr med lokala egna organisationer för uthyrning, service och förvaltning.
• TROVÄRDIGHET GENOM TRANSPARENS
Castellums ambition är att ge en aktuell och korrekt infor
mation om bolagets utveckling som ska vara fullvärdig för investeringsbeslut i bolagets aktie.
• STABIL TILLVÄXT SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN 1997 Castellum har sedan 1997 påvisat en tillväxt i förvaltnings
resultat kronor/aktie om 10% per år och en utdelning varje år som i snitt utgjort 53% av förvaltningsresultatet.
• STARK BALANSRÄKNING OCH LÅG FINANSIELL RISK Castellums mål för belåningsgraden är att den ej varaktigt ska överstiga 55%. Vid utgången av 2017 uppgick den till 47%.
Målet för räntetäckningsgraden är minst 200%. Vid utgången av 2017 uppgick den till 386%.
• VÄL DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ
Fokus är på kommersiella lokaler med en kontraktsportfölj om ca 6 200 kunder i ett flertal olika branscher som speglar svenskt och danskt näringsliv. Riskspridningen är därmed stor och det enskilt största kontraktet motsvarar ca 2%.
VARFÖR CASTELLUM ÄR INTRESSANT FÖR INVESTERAREN
Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som har en långsiktighet i strategi, fastighets
värdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning.
CASTELLUMAKTIEN
Substansvärde
Intjäning
Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltnings resultat (EPRA EPS) uppgick 2017 till 8,39 kr (8,26), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkast
ning om 6,1% (6,6%), motsvarande en multipel om 16 (15). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastig
hetsinnehavet samt effektiv betald skatt.
Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2017 till 21,51 kr (21,20), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 15,5% (17,0%) motsvarande ett P/E om 6 (6).
Totalavkastning
Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden.
Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 138,40 kr (124,90) motsvarande ett börsvärde om 37,8 miljarder kr (34,1), beräknat på antalet utestå
ende aktier. Under 2017 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 5,00 kr, varit 15,4% (23,8%).
Tillväxt, avkastning och finansiell risk
Direktavkastning
Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter års
stämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika ”sfärer” – dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemark
nad ens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direkt avkastning som krävs för att ge en total
avkastning som möter marknadens avkastnings
krav på Castellum aktien.
Den föreslagna utdelningen om 5,30 kronor (5,00) motsvarar en direktavkastning om 3,8%
(4,0%) beräknat på kursen vid årets utgång.
2017 3 år snitt/år 10 år
snitt/år Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie – 2% 3% 5%
Förvaltningsresultat kr/aktie 5% 6% 7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie 1% 50% 11%
Utdelning kr/aktie 6% 10% 7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie 15% 16% 7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie 14% 17% 6%
Fastighetsbestånd kr/aktie 15% 14% 7%
Värdeförändring fastigheter 6,1% 5,6% 1,5%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde 19,6% 18,9% 11,8%
Avkastning aktuellt substansvärde 18,3% 17,9% 11,1%
Avkastning totalt kapital 10,1% 9,4% 6,7%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum 15,4% 13,3% 13,1%
Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,5% 9,8% 8,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,9% 15,9% 14,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 13,4% 8,8% 5,5%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 17,7% 13,1% 7,0%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 12,7% 4,9% 3,0%
Finansiell risk
Belåningsgrad 47% 49% 50%
Räntetäckningsgrad 386% 363% 312%
”Castellums aktie är sedan 1997 noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. ”
5 , 30
Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 6%
mot föregående år.
15 , 4 %
Under 2017 har aktiens total- avkastning inklusive utdelning om 5,00 kr, varit 15,4%.
Börsnoterade fastighetsbolag Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj
1997 till och med 31 december 2017
Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 33 736 123 Återläggning
Derivat enligt balansräkning 1 352 5
Goodwill enligt balansräkningen – 1 659 – 6 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 8 405 31 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 41 834 153 Avdrag
Derivat enligt ovan – 1 352 – 5
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* – 2 850 – 10 Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) 37 632 138
* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7%
baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastig-heterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%.
Avkastning substans och resultat inkl.
långsiktig värdeförändring
I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastig
heter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I defini
tionen på realtillgångar framgår att dessa är värde
skyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.
Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastnings
kvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRSreglerna med avseende på värdeförändring
ar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt.
Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.
Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassa
flöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
Skapat aktieägarvärde
Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 miljarder kr,
förvaltningsresultatet till ca 300 Mkr och ägar
nas kapital till ca 4 miljarder kr. Sedan dess har Castellums skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 42 miljarder kr samtidigt som en utdelning lämnats om ca 11 miljarder kr per 31 december 2017. Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2017 till ca 81 miljarder kr medan förvalt
ningsresultatet ökat till 2 530 Mkr.
Värdering
Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt.
Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företag et och som denne vill kompenseras för – ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens – eller snarare kollektivet av place
rares – bedömning av aktiens framtida total
avkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs.
På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex bransch
utsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkast
ning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.
Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 13,1% per år, varav direktavkastning
en står för ca 4% och kursutvecklingen ca 9%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risk
tagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år.
Fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen 1997
CASTELLUMAKTIEN
Aktieägare fördelat per land 2017-12-31