Välkommen till oss på Castellum. Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag
med närvaro i städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr. Varje dag
arbetar vi med att tillgodose de önskemål och förväntningar våra kunder har
på oss som hyresvärd. Vi vet att affärer görs mellan människor och i dialog
med kunderna skapas anpassade lösningar som ökar trivsel, effektivitet,
lön samhet och arbetsglädje. Detta kräver lyhördhet och korta beslutsvägar,
något som möjliggörs med Castellums platta organisation. På så vis får vi
städer, utvecklingsområden och hyresgäster att växa – alltid med fokus på
människan i centrum.
Marknadskommentarer
Svensk och dansk ekonomi
Sverige, med cirka 10 miljoner invånare, är ett land med öppen och stark ekonomi, vilket bl a hänförs till ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög pro-duktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relatio-ner, vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige histo riskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.
Svensk ekonomi utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP. Tillväxten har på senare tid drivits av investeringar, främst bygg- och infrastruktur-investeringar, samt privat konsumtion. Under hös-ten 2017 har dock utsikterna för bostadsbyggandet påverkats negativt vilket kan komma att bidra till något lägre tillväxttakt i BNP framöver. Hushål-lens optimism har dock inte påverkats märkbart, än så länge, vilket kan bidra till fortsatt positivt bidrag från privat konsumtion framöver. Även öka-de investeringar i infrastruktur kan motverka en dämpning i bostadsbyggandet. Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock alltjämt att dämpa stämningen och effekterna på sikt är svåra att överblicka.
Den svenska arbetsmarknaden påverkas positivt av den goda konjunkturen och arbetslös-heten ligger nu på den lägsta nivån sedan 2007.
Arbetslöshetsnivån förväntas endast påverkas mar-ginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud och matchningsproblem. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, och ligger nu omkring Riksbankens målnivå om + 2%. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan försvagades (TWC- index) successivt under slutet av 2017, men var relativt oförändrad jämfört med slutet av 2016.
Dansk BNP-tillväxt utvecklas väl likt den svenska.
Enligt Danmarks Nationalbanks (Sept 2017) prog-noser förväntas BNP växa med ca 2,3% under 2017 för att sedan falla tillbaka något till omkring 1,8%
under 2018–2019. Främst är det ökande privat
konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsätt-ning som väntas bidra positivt, men även gynn-sammare exportutsikter och investeringar bidrar.
Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas ligga omkring 1% under 2017 för att sedan stiga till 1,4% respektive 1,7% under 2018 och 2019.
Ränte- och kreditmarknad
Svenska Riksbanken har under 2017 fortsatt såväl sitt fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari 2016, då reporäntan sänktes till ny historisk lägstanivå om - 0,5%, har reporäntan varit oförändrad även om repo räntebanan successivt justerats ned och höj-ningar skjutits fram. Riksbanken har köpt stora voly-mer av statsobligationer och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2018. Först under andra halv-året 2018 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.
Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3 mån) har rört sig inom intervallet - 0,65% till - 0,4%
under året med bottennoteringar kring årsskiftet vilket bl a påverkas av marknadstekniska faktorer.
Den femåriga swapräntan i SEK har handlats inom intervallet 0,2% till 0,5% och avslutade 2017 på en nivå om 0,5%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga.
Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den sittande presidenten.
Tillgången till bankfinansiering och finansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har efter en successiv nedgång under merparten av året tenderat att stabiliseras under slutet av 2017.
I Danmark har Cibor-räntan (3 mån) handlats inom intervallet - 0,05% till - 0,25% och avslutade året på en nivå om knappt - 0,25%.
Makroindikatorer, Sverige Arbetslöshet 5,8% (december 2017)
Inflationstakt 1,9% (december 2017 jämfört med december 2016) BNP-tillväxt 0,8% (kv 3 2017 jämfört med kv 2 2017)
Export Totalt 1 076 mdr kr
Tyskland 119
Import Totalt 1 079 mdr kr
Tyskland 202 JAN–OKT 2017 (10 MÅN)
Makroindikatorer Sverige
MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER
Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet Källa: SCB
Makroindikatorer Danmark
Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks Nationalbank, Statistics Denmark BNP tillväxt per år
Castellums marknadsandel
Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,4 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 81 miljarder kr. Vid årsskiftet uppgick Castel-lums börsvärde till ca 37,8 miljarder kr, vilket vid den tidpunkten placerade bolaget som det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad och som det näst största fastig-hetsbolaget i Norden sett till börsvärde.
De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 92 miljoner kvm uppdelat på kontor, butiker samt lager-, logistik- och industrifastigheter varav Castellums mark-nadsandel uppgår till ca 4–5%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella inves-terare. Därutöver finns en mängd mindre fastig-hetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.
Europeisk fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen på den europeiska fastig-hetsmarknaden uppgick till ca EUR 157 miljarder (133) för segmenten kontor samt lager och logistik, vilket motsvarar en ökning om ca 16% jämfört mot föregående år.
Främst var det segmentet för lager och
logis-tik som ökade där volymen under 2017 nådde en ny toppnotering om ca EUR 43 miljarder (+67%
jämfört med 2016 och +196% jämfört med snittet mellan 2003–2016). Den ökande e-handeln är en viktig strukturell drivkraft bakom ökning i transaktionsvolym och efterfrågan på citynära lager. Andra viktiga faktorer utgörs bland annat av den goda tillgången till institutionellt kapital, den uppåtgående europeiska konjunkturen samt ett ökat intresse från kinesiska investerare.
Sverige utgjorde ca 3% (6%) av den europeiska volymen för segmenten kontor samt lager och logi-stik. Det placerar Sverige som den sjunde största transaktionsmarknaden i Europa under 2017.
Svensk och dansk fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmark-nad för 2017 bedöms till cirka 148 miljarder kr, vilket är ungefär i linje med volymen under 2015, men cirka 26% lägre än föregående års toppnote-ring. Jämfört med 2016, då Castellum förvärvade Norrporten, genomfördes under året inga stora bolagstransaktioner på den svenska marknaden.
Den största kontorstransaktionen på den svenska marknaden under 2017 uppgick till ca 2,2 miljar-der kr och genomfördes i Stockholm CBD.
Transaktionsvolymen på dansk fastighets-marknad bedöms till cirka 86 miljarder danska kr
Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna
Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Nyproduktion kontor Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna
Transaktionsvolym – geografisk fördelning
Källa: CBRE
Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2017. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.
Källa: Newsec och Forum Transaktionsvolym avseende affärer > 100 Mkr
Källa: Newsec Källa: Newsec Källa: Newsec
11 :e
Vid årsskiftet var Castellum det 11:e största noterade bolaget på europeisk fastighets-marknad sett till börsvärde.
MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER
Befolkning Befolkningsutveckling 2008-2017/år
Befolkningsutveckling 2008-2017
snitt personer/år Befolknings-
utveckling 2017 Studerande vid
universitet/högskola Tillväxt sysselsättning
2008-2017/år Arbetslöshet 2017
Tillväxt total lönesumma
2008-2017/år Tillväxt total lönesumma 2017
Tillväxt total lönesumma prognos
Källa: Evidens och SCB * Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet. ** Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet.
för 2017, vilket är drygt 30% högre än före -gående år. Svenska investerare var aktiva på den danska marknaden under 2017 och bedöms ha förvärvat fastigheter till en sammanlagd volym om cirka 24 miljarder kr, bland annat drivet av en ökande transaktionsaktivitet av bostadsfastigheter.
2017 har präglats av god transaktionsaktivitet inom de flesta segment på svensk fastighets-marknad. Som andel av den totala transaktions-volymen har kontorssegmentet minskat något jämfört med föregående år (17% av total volym jämfört med 29% 2016). Lager/logistik har ökat (15% jämfört med 8%), delvis som följd av ökad attraktivitet drivet av e-handelns expansion.
Nationella aktörer har varit mest aktiva på svensk marknad. Utländska investerare stod för drygt 23% av volymen, men genomförde under det gångna året några av de största affärerna inom såväl kontor, lager/logistik som handel. Trans-aktionsvolymen har fortsatt varit centrerad till Stockholmsområdet som stod för 38% av totala volymen i Sverige. Göteborg och Malmö mot-svarade tillsammans ca 19% av volymen.
Avkastningskraven har i de flesta av Castel lums städer fortsatt att sjunka under 2017 jäm fört med 2016. Detta beror bland an nat på en stark
hyres-marknad, sjunkande vakans grader samt ett fort-satt gynnsamt ränteläge för fastigheter.
Svensk och dansk hyresmarknad
Kontorshyresmarknaden har under 2017 varit stark och kännetecknats av hög efterfrågan i de flesta av Castellums städer. Denna utveckling drivs främst av stark svensk ekonomi, urbani-sering samt minskad vakansgrad till följd av låg nyproduktionsvolym i förhållande till efter-frågan de senaste åren. Starkast är marknaderna i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Uppsala.
Logistikhyrorna visar på en stark trend i city-nära lägen i storstäderna. Även starka logistik nav präglas av stigande hyror. Detta beror främst på förändringen inom handel där e-handelns volym-ökning medfört en större efterfrågan.
I Köpenhamnsregionen har hyrorna i CBD varit relativt stabila till svagt positiva under året, trots stark efterfrågan på moderna fastigheter samt förbättrad efterfrågan på fastigheter i sekundära lägen. Detta beror framförallt på att det finns åtskilliga byggrätter tillgängliga, vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyreshöjningarna. Kontors-hyresmarknaden i Köpenhamn präglas i regel av låg volatilitet.