Genomsnittlig värderingsyield över tid Värdeförändring
Mkr (staplar) %, (kurva)
Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5–10% ska ses som ett mått på den osäker- het som finns i gjorda antaganden och beräkningar.
I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhets-intervall om +/- 5% ett värdeosäkerhets-intervall på fastighets-portföljen om 77 024 – 85 132 Mkr motsvarande +/- 4 054 Mkr.
Värdeförändringar
Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktionsvolym – det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktionsmark-naden avseende såväl ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och
fram-förallt en mycket stark hyresmarknad. Det sist-nämnda medför bra uthyrning och real hyrestill-växt. För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om 4 540 Mkr motsvarande 6%.
Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkost-nader om totalt 38 Mkr. Underliggande fastighets-pris, som således uppgick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr.
Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighets marknaden.
Derivatens värde har, främst på grund av för-ändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82).
Värdeuppgången netto, inklusive årets föränd-ring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,5% per år. Inflationen har under samma period i genomsnitt varit 0,9%.
Totalavkastning
Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeföränd-ringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.
Vad avser lager/logistik har Castellum haft en totalavkastning i snitt de senaste 10 åren om 7,7% (6,8% direktavkastning + 0,9% värdeför-ändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,9% (5,8% direktavkastning + 1,1% värde-förändring). Under 2017 var totalavkastningen för kontor/butik om motsvarande 10,1% medan den var 11,2% för lager/logistik. I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2017 2016
Driftsöverskott fastigheter 3 976 3 699
+ Indexjustering 2018, 2% (1%) 92 62
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 295 265 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 133 – 129 Normaliserat driftsöverskott 4 230 3 897 Värdering (exkl. byggrätter om 569 Mkr) 76 383 67 557 Genomsnittlig värderingsyield 5,5% 5,8%
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 177 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansätt-ning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 43 147 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5–10%, beroende på respek-tive fastighets kategori och läge. Castellums värde-ring av samma fastigheter uppgick till 43 277 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 130 Mkr motsvarande - 0%. Bruttoavvikelserna var +1 328 Mkr respektive - 1 458 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.
Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 56 fastigheter motsvaran-de värmotsvaran-demässigt 25% av bestånmotsvaran-det. Cushman &
Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 659 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 20 524 Mkr, d v s en nettoavvikelse om - 865 Mkr motsvarande - 4%. De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till 20 500 Mkr, d v s en netto-avvikelse jämfört med Castellums värdering om - 24 Mkr motsvarande 0%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäker-hetsintervallet +/- 5–10%.
VÄRDERING AV FASTIGHETER
Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2017 Castellums värdering v s Forum och C & W 56 fastigheter, 20 miljarder kr motsvarande 25% av portföljen
2017 2016 2015 2014
Extern värderare 1* 43 147 41 180 23 581 21 109
Andel extern av intern 53% 57% 56% 57%
Avvikelse netto extern vs intern – 130 + 538 42 – 274
D:o i % –0,3% + 1,3% 0,2% – 1,3%
Bruttoavvikelse positiva 1 328 1 563 696 620 Bruttoavvikelse negativa – 1 458 – 1 025 – 654 – 894 Genomsnittlig avvikelse 6,4% 6,4% 5,7% 7,1%
Extern värderare 2* 19 659 18 229 9 323 9 105
Andel extern av intern 25% 27% 23% 25%
Avvikelse netto extern vs intern – 865 – 859 – 419 – 243
D:o i % – 4,4% – 4,7% – 4,5% – 2,7%
Bruttoavvikelse positiva 303 294 83 115
Bruttoavvikelse negativa – 1 658 – 1 153 – 501 – 358 Genomsnittlig avvikelse 7,2% 7,6% 6,0% 5,1%
* Olika värderare mellan åren.
Intern v s extern värdering, Mkr
3 år 10 år 1 år snitt/år snitt/år Totalavkastning
Fastigheter 10,3% 10,4% 7,2%
Castellumaktien 15,4% 13,3% 13,1%
Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,5% 9,8% 8,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,9% 15,9% 14,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 13,4% 18,8% 5,5%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 17,7% 13,1% 7,0%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 12,7% 4,9% 3,0%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt 6,1% 5,6% 1,5%
Inflation 1,7% 1,2% 0,9%
Underlag
avskrivningar – 1 054 1 054
ombyggnationer – 437 437
Övriga skattemässiga justeringar 48 73
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 087 1 564 – aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas – 239
Försäljning fastigheter – – 465
Värdeförändring fastigheter – 4 513
Värdeförändring derivat – 423 323
Justering föregående år – 272 199
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 392 6 134 Underskottsavdrag, ingående balans – 2 392 2 392 Underskottsavdrag, utgående balans 2 437 – 2 437
Skattepliktigt resultat 437 6 089
Årets skatt enligt resultaträkningen – 96 – 1 340 Inkomstskatt
Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2017 uppgick till 2 530 Mkr (2 065) medan skatte
pliktigt förvaltningsresultat uppgick till 1 087 Mkr (580). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 239 Mkr (128) uppstå hänförlig till förvaltningsresultatet, motsvarande 9% effektiv betald skatt.
Skattemässiga avskrivningar
Investeringar i fastighet kan fördelas på olika del ar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskriv ningar: Byggnad (2–5% beroende på typ av fastig
het), markanläggning 5% och inventarier 20 alter
nativt 30%. Mark skrivs inte av.
Avdragsgilla ombyggnationer
Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade repa
rationsbegreppet medger skattemässigt direkt
avdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovis
ningen.
Försäljning fastigheter
Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser.
Vinst vid försäljning av fastighet som skatte
mässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en ”fålla” och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.
För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill.
Värdeförändringar fastigheter och derivat
Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaff
ningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt.
Castellum har inga pågående skattetvister.
Uppskjuten skatt i balansräkningen
I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt – fastigheter och underskotts
avdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom
Uppskjuten skatteskuld netto 2017-12-31
Mkr Underlag
Nominell
skatteskuld Verklig skatteskuld
Underskottsavdrag 2 437 536 21% 513
Obeskattade reserver – 135 – 29 22% – 29
Fastigheter – 44 271 – 9 740 8% – 3 333
Summa – 41 969 – 9 233 7% – 2 850
Fastigheter, tillgångsförvärv 3 763 828 Enligt balansräkningen –38 206 – 8 405
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatte-fordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%.
Skatteberäkning 2017