Castellum är närvarande på landets främsta till-växtmarknader och av Sveriges drygt 10 miljo - ner invånare bor ca 65% i Castellums städer.
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utval- da städer och målsättningen är att Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen inom respektive stad. Castellums geografiska marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveck-ling. Fastighetsbeståndet finns i 17 städer i fyra regioner: Mitt, Väst, Öresund och Stock-holm-Norr. Tyngdpunkten av beståndet finns i och runt stor städerna Stockholm, Göteborg och Malmö.
Det kommersiella beståndet består av 78%
kontors- och butiksfastigheter samt 17% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Reste-rande 5% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 864 tkvm.
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2017 omfattade 676 fastigheter (665) med ett sammanlagt hyresvärde om 5 777 Mkr (5 499) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 4 381 tkvm (4 292). För fastigheter ägda vid årets utgång upp-gick driftsöverskottet efter fastighetsadministra-tion på årsbasis till 3 604 Mkr (3 376).
Investeringar
Under året har investerats för totalt 6 488 Mkr (31 491) varav 3 595 Mkr (29 372) avsåg förvärv och 2 893 Mkr (2 119) ny-, till- och ombyggna- tion. Efter försäljningar om 875 Mkr (6 754)
upp-gick nettoinvesteringen till 5 613 Mkr (24 737).
Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 2,2 miljarder kr.
Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.
Hållbart fastighetsbestånd
Miljöinventering ska genomföras i samtliga fast-igheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker, och är idag utfört till 82%. Invente-ring är planerad för resterande 18%. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på såväl energi- användning som miljörisker och alla nybyggnatio-ner och större ombyggnationybyggnatio-ner miljöcertifieras.
Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga böter till följd av miljö-brott har betalats ut.
Ett sätt att framtidssäkra fastighetsbeståndet är att miljöcertifiera fastigheterna. Castellum äger flest antal miljöcertifierade fastigheter bland svenska noterade fastighetsbolag och totalt är 29% av Castellums 676 byggnader (1 269 tkvm) miljöcertifierade. Dessutom pågår certifiering av
65 %
Av Sveriges ca 10 miljoner invånare bor ca 65% i Castellums städer.
81 mdr kr
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2017 omfattade 676 fastigheter med ett sammanlagt värde om 81 miljarder kronor.
6 , 5
mdr kr
Under 2017 har Castellum investerat för 6 488 Mkr varav 3 595 Mkr avsåg förvärv och 2 893 Mkr ny-, till- och ombyggnation.
Marknadens direktavkastning – Kontor Marknadens direktavkastning – Lager/logistik
Direktavkastning 2017 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och CBRE (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.
Förändring av fastighetsbeståndet
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2017 70 757 665
+ Förvärv 3 595 26
+ Ny-, till- och ombyggnation 2 893 1
– Försäljningar – 848 – 16
+/– Orealiserade värdeförändringar 4 513 –
+/– Valutakursomräkning 168 –
Fastighetsbestånd 31 december 2017 81 078 676
ytterligare 311 tkvm motsvarande 7%. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för kunderna.
Fastighetsvärde och värdeförändringar
Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet upp-gick till 81 078 Mkr (70 757), motsvarande 18 268 kr/kvm (16 558). Den genomsnittliga värderings- yielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,5% (5,8%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 96% fastigheter med äganderätt och 4% tomträtter.
Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktions-volym, det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för
fastighetstransaktio-ner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktions-marknaden avseende såväl ledtid som förhand-ling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och framförallt en mycket stark hyresmarknad.
Det sistnämnda medför bra uthyrning och real hyrestillväxt.
För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om 4 540 Mkr motsvarande 6%.
Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkost-nader om totalt 38 Mkr.
Underliggande fastighetspris, som således upp-gick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.
Derivatens värde har, främst på grund av för-ändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82).
Castellums miljöcertifierade fastigheter*
Färdigställda fastigheter Pågående projekt
Antal tkvm Antal tkvm
Green Building 78 592 1 7
Miljöbyggnad 27 280 32 207
BREEAM 29 500 11 98
LEED 6 133 0 0
WELL 0 0 2 13
Totalt** 140 1 505 46 325
* Certifieringar kan avse fastighet, mark eller del av fastighet.
** Notera att vissa av Castellums fastigheter är dubbelcertifierade, därför är totalytan något mindre jämfört med nyckeltalen på sidan 24.
MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER
MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM
Miljöbyggnad
Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera bygg-nader inom energi, inomhus-miljö och byggmaterial. I Miljö-byggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna Guld, Silver eller Brons och används både för bostäder och lokaler.
EU GreenBuilding EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energi- användningen. Kravet är att effektivisera energianvänd ning-en 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Bo verkets byggregler.
BREEAM
BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljö- certifieringssystemet i världen.
Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.
LEED
LEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.
WELL
WELL-certifiering bygger på vetenskapliga studier och har utvecklats av WELL Building Institute (IWBI) med säte i New York. WELL är en certifie-ring för social hållbarhet i en byggnad, med fokus på hälsa och välbefinnande. WELL- standarden utgår från sju koncept som påverkar hälsa.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2017 2016
Driftsöverskott fastigheter 3 976 3 699 + Indexjustering 2018, 2% (1%) 92 62 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 295 265 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 133 – 129 Normaliserat driftsöverskott 4 230 3 897 Värdering (exkl. byggrätter om 569 Mkr) 76 383 67 557 Genomsnittlig värderingsyield 5,5% 5,8%
22 %
Andel av fastighetsvärdet
6 %
Andel av fastighetsvärdet
25 %
Andel av fastighetsvärdet
27 %
Andel av fastighetsvärdet
20 %
Andel av fastighetsvärdet
REGION STOCKHOLM
2017 2016
Antal fastigheter 115 111
Yta, tkvm 742 692
Fastigheternas värde, Mkr 20 578 15 181 Hyresvärde, Mkr 1 167 1 017 Driftsöverskott, Mkr 761 676 Nettoinvesteringar, Mkr 3 122 5 340
Nettouthyrning, Mkr 62 63
Medarbetare 75 44
REGION MITT
2017 2016
Antal fastigheter 206 206
Yta, tkvm 1 349 1 320
Fastigheternas värde, Mkr 21 560 19 855 Hyresvärde, Mkr 1 685 1 622 Driftsöverskott, Mkr 1 010 963 Nettoinvesteringar, Mkr 1 042 7 666
Nettouthyrning, Mkr 110 38
Medarbetare 113 109
REGION ÖRESUND
2017 2016
Antal fastigheter 109 107
Yta, tkvm 806 803
Fastigheternas värde, Mkr 15 811 15 121 Hyresvärde, Mkr 1 235 1 238 Driftsöverskott, Mkr 701 728 Nettoinvesteringar, Mkr 378 6 969
Nettouthyrning, Mkr 45 17
Medarbetare 60 67
Castellums marknader
REGION VÄST
2017 2016
Antal fastigheter 216 212
Yta, tkvm 1 225 1 218
Fastigheternas värde, Mkr 18 010 15 848 Hyresvärde, Mkr 1 291 1 233 Driftsöverskott, Mkr 850 771 Nettoinvesteringar, Mkr 963 650
Nettouthyrning, Mkr 98 57
Medarbetare 81 80
I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentlig skiljer sig åt.
REGION NORR
2017 2016
Antal fastigheter 30 29
Yta, tkvm 259 259
Fastigheternas värde, Mkr 5 119 4 752
Hyresvärde, Mkr 399 389
Driftsöverskott, Mkr 282 238 Nettoinvesteringar, Mkr 66 4 112
Nettouthyrning, Mkr - 5 3
Medarbetare 0 34
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 5 182 Mkr (4 533). För kontors- och butiksfastigheter uppgick genomsnittlig kontrakterad hyresnivå, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 617 kr/kvm (1 561), medan den för lager- och logistik-fastigheter uppgick till 827 kr/kvm (818). Hyres-nivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3%
mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av indexuppräkningar samt genomförda omför-handlingar.
Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 90,9% (91,3%). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 6 Mkr (20) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 600 Mkr (489), varav 198 Mkr (152) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 290 Mkr (311), varav 7 Mkr (17) avsåg konkurser och 18 Mkr (5) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.
Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 310 Mkr (178), medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 59 Mkr (84).
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader.
Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av tabellen till höger.
Nettouthyrning
Mkr Mitt Väst Öresund Stockholm Norr Totalt Nytecknat
Befintligt 145 83 75 91 8 402
Investeringar 50 89 29 27 3 198
Totalt 195 172 104 118 11 600
Uppsagt
Uppsagt - 84 - 73 - 59 - 52 - 15 - 283
Konkurser - 1 - 1 0 - 4 - 1 - 7
Totalt - 85 - 74 - 59 - 56 - 16 - 290
Nettouthyrning 110 98 45 62 - 5 310
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 605 Mkr (1 497) motsvarande 366 kr/kvm (376). Förbruk-ningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 91,5% (92%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Genomsnittlig värderingsyield över tid
kr/kvm Kontor/
butik Lager/
logistik 2017 Totalt 2016
Totalt
Driftskostnader 184 109 157 168
Underhåll 51 26 43 47
Tomträttsavgäld 3 8 5 5
Fastighetsskatt 95 23 70 70
Direkta fastighetskostnader 333 166 275 290 Uthyrning och fastighetsadministration – – 91 86
Totalt 333 166 364 376
Föregående år 355 167 376
MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER
Fastighetskostnader
Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 162 Mkr (143) och har under året belastats med 12 Mkr för utvecklingsarbetet med inno-vationslabbet Castellum Next20 – Castellums långsiktiga satsning på digitalisering. I adminis-trationskostnaderna ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitaments- program till 9 personer i koncernledningen om 12 Mkr (20).
Vidare har årets resultat belastats med 5 Mkr (37) i kostnader för omstruktureringsarbete med Norrporten som nu är klart.
Räntenetto
Räntenettot uppgick till - 885 Mkr (- 832). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,4% (2,7%).
Räntenettot har påverkats positivt med ca 81 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombygg-nationer av fastigheter samt nyttja underskotts-avdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald
skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Året har belastats med 60 Mkr i betald skatt avseende 2016. Uppskjuten skatt har dock minskat med motsvarande då justeringen medför ökat förlust-avdrag. Således uppstår ingen resultatpåverkan.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 2 437 Mkr (2 392). Vidare finns obeskattade reserver om 135 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 44 271 Mkr (36 851), varav 3 763 Mkr (1 992) är hän förligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskju-ten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångs-förvärven, d v s 8 405 Mkr (7 065).
Castellum har inga pågående skattetvister.
Resultat över tid
Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperio-den har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genom-snitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,5% per år, vilket är något över inflationen motsvarande period om ca 1%.
Castellums fastighetsbestånd 2017-12-31
2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008
Hyresvärde, kr/kvm 1 341 1 304 1 095 1 064 1 036 1 015 995 974 969 921
Ekonomisk uthyrningsgrad 90,9% 91,3% 90,3% 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm 366 376 316 307 307 298 300 298 300 268
Driftsöverskott, kr/kvm 853 816 673 637 608 601 589 569 571 559
Fastighetsvärde, kr/kvm 18 268 16 558 12 282 11 118 10 285 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984
Antal fastigheter 676 665 597 583 626 635 617 598 590 587
Uthyrningsbar yta, tkvm 4 381 4 292 3 392 3 329 3 623 3 621 3 411 3 311 3 199 3 172
Värderingsyield, genomsnittlig 5,5% 5,8% 6,5% 6,9% 7,2% 7,3% 7,2% 7,2% 7,3% 7,4%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Kontor/butik 78%
Projekt och mark 5%
Lager/logistik 17%
Väst 22%
Öresund 20%
Stockholm 25%
Norr 6%
Mitt 27%
Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region
2017-12-31 januari – december 2017
Antal fastig- heter
Yta tkvm
Fastighets- värde Mkr
Fastighets- värde kr/kvm
Hyres-värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings-grad
Hyres- intäkter Mkr
Fastighets- kostnader Mkr
Fastighets- kostnader kr/kvm
Drifts-överskott
Mkr Kontor/butik
Mitt 140 1 014 18 238 17 983 1 413 1 394 92,6% 1 310 342 337 968
Väst 86 508 11 553 22 777 751 1 480 90,8% 681 150 296 531
Stockholm 71 560 13 906 24 847 1 053 1 882 86,7% 913 216 386 697
Öresund 52 401 14 454 36 013 817 2 036 92,7% 758 127 316 631
Norr 28 259 5 118 19 728 399 1 536 93,9% 374 78 302 296
Summa kontor/butik 377 2 742 63 269 23 075 4 433 1 617 91,0% 4 036 913 333 3 123
Lager/logistik
Mitt 48 254 1 967 7 733 199 784 86,6% 173 45 177 128
Väst 105 675 5 744 8 509 516 765 92,8% 479 100 149 379
Stockholm 31 237 1 702 7 181 175 736 80,6% 141 44 186 97
Öresund 52 304 4 270 14 035 326 1 073 93,2% 304 55 180 249
Summa lager/logistik 236 1 470 13 683 9 304 1 216 827 90,2% 1 097 244 166 853
Summa 613 4 212 76 952 18 268 5 649 1 341 90,9% 5 133 1 157 275 3 976
Uthyrning och fastighetsadministration 384 91 -384
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 541 366 3 592
Projekt 41 169 3 651 – 128 – – 41 29 – 12
Obebyggd mark 22 – 475 – – – – – – – –
Totalt 676 4 381 81 078 – 5 777 – – 5 174 1 570 – 3 604
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 604 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 577 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 59 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 86 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER
LAGER/LOGISTIK
KONTOR
BUTIK
Kunder
Castellums kunder speglar svenskt och danskt näringsliv
Castellums kontraktsportfölj, med ca 6 200 kom-mersiella kontrakt består av en väldiversifierad kundstock med stor bredd. Riskspridning i kon-traktsportföljen är god avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Kunderna är en spegling av svenskt och danskt näringsliv och det enskilt största kontraktet står för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter. Den återstående kontrakts-längden för Castellums kunder är 4,0 år.
Aktivt uthyrningsarbete
Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet vilket resulterat i att vi under 2017 har tecknat 930 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 600 Mkr. Resultatet av uthyrningsarbetet visar på fördelarna med en decentraliserad organisation
med lokalt mandat och resultatansvar. Detta inne-bär möjligheter att garantera långsiktigt fokus på att vårda såväl kunder som kontaktnät.
Närhet till kunden
Castellums organisation med lokal närvaro ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Med-arbetarna inom Castellum arbetar nära markna-den vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunder-na kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service samt snabba besked.
Castellums medarbetare har en kontinuerlig dialog med kunderna, framförallt genom person-liga möten.
Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk, som t ex företagarföreningar.