eget som lånat kapital och hur respektive bolags kapitalstruktur ser ut
påverkas av vilken finansiell risk som bolaget och dess ägare är beredda att ta.
Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas för
väntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesköld samt risk och kostnader förknippade med ökad belå
ning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 55% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%.
Per 31 december 2017 uppgick Castellums till
gångar till 84 miljarder kr samtidigt som belånings
graden var 47%, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 386%.
Finanspolicy och uppföljning
Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finans
policyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda risk
mandat. Castellum påverkas i hög grad av utveck
lingen på de finansiella marknaderna. För finans
verksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättning
ar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra
och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning.
De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions och finansutskottet som styrelsen. Styrelsen genomför årligen en över
syn av finanspolicyn.
Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheter
nas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kredit
avtal och ränteriskexponering. Koncernen genom
för även känslighetsanalyser för att förstå hur för
ändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning.
Finansiell strategi
Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiel
la risker, samtidigt som den ska verka för öppen
het och transparens. Strategin ska återspeglas i finans policyn – allt för att säkerställa riskhante
ring genom god kontroll. Castellums finansstrate
gi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifie
ring, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.
FINANSIERING
Kapitalförsörjning 2017-12-31
Fördelning av finansiering 2017-12-31
Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart.
Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid.
Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov.
Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 38,0 miljarder kr, varav 22,2 miljarder kr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 14,2 samt certifikatsprogram om 8,0) motsvarande 58% och resterande del utgjordes av lån i större nordiska banker och kreditinstitut.
Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 2,7 år i genomsnitt och intervallet var från 1 månad till 24,0 år.
Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att överskott måste placeras.
Vid årsskiftet hade Castellum 57,2 miljarder kr i kreditavtal, varav 19,2 miljarder kr var outnyttjat.
Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projekt- utveckling. Våra kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad.
Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider.
Vid årsskiftet hade Castellum 35,1 miljarder kr i bankavtal varav 24,9 miljarder kr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter.
Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning.
Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten.
Belåningsgraden var vid årsskiftet 47% medan räntetäckningsgraden under 2017 uppgick till 386%.
Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering.
CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING
Säkerställning av krediter 2017-12-31
Finansieringsrisk
Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tid
punkt. Finansieringsrisken är koncernens i sär
klass största finansiella risk. Koncernens tillgång
ar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsport
följens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden.
Castellum ska ha tillräcklig och konkurrens
kraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnads
effektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbind
ningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifie
ring av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert.
Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 57 240 Mkr (53 259), varav långfristigt uppgick till 45 120 Mkr (40 358) och kortfristigt till 12 120 Mkr (12 901).
I Castellum har under 2017 kreditavtal om 1 367 Mkr avslutats eller förfallit samtidigt som avtal om 12 915 Mkr omförhandlats, varav 370 Mkr utgör checkkrediter. Detta medför att borgensför
bindelserna totalt sett har minskat med 4 804 Mkr.
Därtill har låneavtal om 75 miljoner euro ingåtts med Europeiska investeringsbanken (EIB) som vid utgången av året var outnyttjad. Vidare har under året, obligationer om 1 600 Mkr förfallit medan 6 500 Mkr har nyemitterats.
Netto räntebärande skulder efter avdrag för lik
viditet om 203 Mkr (257) uppgick till 38 023 Mkr (38 210), varav 14 162 Mkr (9 256) avser uteståen
de obligationer och 7 994 Mkr (7 702) utestående företagscertifikat. Nominellt 14 175 Mkr respektive 8 000 Mkr.
Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%
och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%, något Castellum uppfyller med god marginal, 47% respektive 386%.
Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 2,7 år (3,0).
Ränterisk
Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och ränte
derivat. Så länge Stiborräntan (3 mån) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte ger en stabil kostnadsbild när dessa kombineras med banklån som har noll som golv för Stiborräntan. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt för
väntade in och utflöden.
Räntekostnaden är den enskilt största kostnads
posten och har stor påverkan på tillväxten i för
valtningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknads
Kreditförfallostruktur 2017-12-31
Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt
0–1 år 12 120 875 10 244 11 119
1–2 år 20 657 4 844 3 298 8 142
2–3 år 7 470 4 949 2 521 7 470
3–4 år 10 019 2 019 2 300 4 319
4–5 år 2 959 19 2 940 2 959
> 5 år 4 015 3 161 853 4 014
Totalt utnyttjat 57 240 15 867 22 156 38 023 Utnyttjat i
Börsnoterade fastighetsbolag
Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2017.
Kreditförfallostruktur
Bank-TL: Bank Term Loan
RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility – Rambelopp
räntan främst påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation.
Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efter
frågan på krediter, dels av regelverk på kredit och kapitalmarknaden. Både ränte och kreditmarknad
en kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande in
flation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid.
Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av förändrat regelverk på främst bankkreditmark
naden. Förändringar av marknadsränta och kredit
marginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindnings
tid, dels på kreditmarginalernas bindningstid.
För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödes
mässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till intervallet 20%–55% av nettolåneskulden och att den genom
snittliga räntebindningen ska ligga intervallet 1–3,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och mot
ståndskraft för förändringar i räntenettot.
Castellums strategi inkluderar att ha en ränte
täckningsgrad om minst 200%. För 2017 uppgick räntetäckningsgraden till 386% (348%). Per den 31 december 2017 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,4) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 38%. Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,2 år (2,4).
Finansnettot 2017 uppgick till 885 Mkr ( 832) med en genomsnittlig ränta om 2,4% (2,4%) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2017 var 2,4% (2,6%).
Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabel
len vid de rapporterade kreditvolymernas förfallo
segment medan kreditavgifter och kursdifferenser i MTN rapporteras i segmentet 0–1 år.
Kredit- och motpartsrisk
Med kredit och motpartsrisk avses risken att mot
part inte kan fullgöra sina åtaganden som tillhanda
hållandet av likviditet eller betalning. Kredit och
FINANSIERING
* Inklusive avgifter i kreditavtal samt kursdifferenser i MTN
** Castellum betalar fast ränta
*** Castellum erhåller rörlig ränta
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal
Policy Åtaganden Utfall
Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 47%
Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 175% 386%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 2,7 år
– förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 8%
– genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,2 år
– andel kapitalmarknadsfinansiering Högst 75% av utestående räntebärande skulder 58%
– likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall
Uppfyllt
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning 1,0 – 3,5 år 2,4 år
– förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 38%
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt
Valutarisk
– omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring
– transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mkr Mindre än 25 Mkr
Derivat
motpartsrisk i den finansiella verksamheten upp
står främst i samband med långfristiga kredit
avtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget utgörs av större nordiska banker.
Valutarisk
Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valu
tarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om 5 671 Mkr (5 395), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valuta
risken hänför sig främst till resultat och balans
räkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexpone
ring ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 Mkr.
Säkerställning av räntebärande skulder
Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvud
sak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s k covenants.
Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncern
kontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 38 023 Mkr (38 210) var 15 867 Mkr (21 252) säkerställda med pantbrev och 22 156 Mkr (16 958) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till ca 20%
av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kredit
givare med bl a finansiell information såsom års redovisningar, delårsrapporter och fastighets
värderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering.
Derivat Räntederivat
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett över eller undervärde upp
står om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castel
lums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar.
Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas.
Valutaderivat
Castellums behov av finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är den
samma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valuta
kurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.
Organisation
Koncernens finansiella riskhantering är centrali
serad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och själv
ständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k backoffice och compliance funktion.
Aktuell förteckning över utestående MTN-obligationer finns på www.castellum.se
Utveckling kapitalmarknadsfinansiering 2012–2017
Säkerställd upplåning
2017-12-31 Andel säkerställd upplåning av total upplåning 42%
Andel säkerställd upplåning av fastighetsvärden 20%
Andel säkerställd upplåning av totala tillgångar 19%
Finansieringsfaciliteter
Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Utnyttjat 2017-12-31
MTN-obligationer* 15 000 14 175
Certifikat* 8 000 8 000
Banklån inkl. checkkrediter 35 084 15 867
* Nominell volym