Castellum är närvarande på landets främsta till-växtmarknader och av Sveriges drygt 9,9 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är kon-centrerat till utvalda delmarknader där regionerna har en stark ställning. Målsättningen är att Castellum ska vara ett av de tre största fastighets-bolagen på respektive affärsområde. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 17 orter i fem tillväxtregioner: Mitt, Väst, Öresund, Storstockholm och Norr. Tyngdpunkten med 65% av beståndet finns i de tre storstads- regionerna.
Det kommersiella beståndet består av 78%
kontors- och butiksfastigheter samt 18% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Rest- erande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm.
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter (597) med ett sammanlagt hyresvärde om 5 499 Mkr (3 690) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 4 292 tkvm (3 392). För fastigheter ägda vid årets utgång upp-gick driftsöverskottet efter fastighetsadministra-tion på årsbasis till 3 376 Mkr (2 240).
Investeringar
Under året har investerats för totalt 31 491 Mkr (3 553) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv och 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 6 754 Mkr (1 140) uppgick netto-investeringen till 24 737 Mkr (2 413).
Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,5 miljarder kr.
Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om 26 415 Mkr. Under sista kvar-talet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyprodu-cerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdig-ställande.
Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.
Hållbart fastighetsbestånd
Miljöinventering ska genomföras i samtliga fast-igheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker, och är idag utfört i 89%. Inventering är planerad för resterande 11%. Vid förvärv analys- eras fastigheterna med tanke på såväl energi- användning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöcertifieras.
Castellums fastigheter är belägna från city- lägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunika-tioner och utbyggd service.
75 %
Av Sveriges ca 10 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden.
71 mdr kr
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter med ett sammanlagt värde om 71 miljarder kronor.
31 ,5
mdr kr
Under 2016 har Castellum investerat för 31 491 Mkr varav 29 372 Mkr avsåg förvärv och 2 119 Mkr ny-, till- och ombyggnation.
Marknadens direktavkastning – Kontor Marknadens direktavkastning – Lager/logistik
Direktavkastning 2016 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och CBRE (Köpenhamn)
för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. Källa: Forum Fastighetsekonomi, CBRE
Förändring av fastighetsbeståndet
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2016 41 818 597
+ Förvärv 29 372 149
+ Ny-, till- och ombyggnation 2 119 – 1
– Försäljningar – 6 462 – 80
+/– Orealiserade värdeförändringar 3 793 –
+/– Valutakursomräkning 117 –
Fastighetsbestånd 31 december 2016 70 757 665
Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga betydande böter till följd av miljöbrott har betalats ut.
Ett sätt att framtidssäkra fastighetsbeståndet är att miljöcertifiera fastigheterna. Totalt är 24% av Castellums fastighetsbestånd miljöcertifierat en-ligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 479 tkvm motsvarande 11%.
Syftet med certifieringen är att minska klimat-påverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för kunderna.
Fastighetsvärde och värdeförändringar
Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet upp-gick till 70 757 Mkr (41 818), motsvarande 16 558 kr/kvm (12 282). Den genomsnittliga värderings- yielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 95% fastigheter med äganderätt och 5% tomträtter.
Fastighetsmarknaden under 2016 känneteck-nades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd.
Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastig-heter med långa avtal och välbelägna lager- och logistikfastigheter.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2016 2015 Driftsöverskott fastigheter 3 699 2 443 + Indexjustering 2016, 1,2% (1%) 62 35 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 265 216 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 129 – 100 Normaliserat driftsöverskott 3 897 2 594 Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr) 67 557 39 824 Genomsnittlig värderingsyield 5,8% 6,5%
Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav,
vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter.
Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om 3 793 Mkr, motsvarande 6%.
Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd upp-skjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr.
Underliggande fastighetspris, som således upp-gick till 6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med 525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av Norrporten förändras med –373 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 4 533 Mkr (3 299). För kontors- och butiksfastigheter upp-gick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighets-skatt, till 1 561 kr/kvm, medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818 kr/kvm. Hyres-nivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2%
mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av index-uppräkningar (och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen – oktober till oktober – som uppgick till 0,1% för 2016) samt genomförda omförhandlingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontrakts-portföljen, vilket ger skydd mot låg inflation respektive deflation.
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrnings- graden uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyres- värdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr (392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyr-ning) under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyr- ningen för året uppgick därmed till 178 Mkr (18), medan den för fjärde kvartalet isolerat gick upp till 84 Mkr (11).
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM
Miljöbyggnad
Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera bygg-nader inom energi, inomhus-miljö och byggmaterial. I Miljö-byggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna guld, silver eller brons och används både för bostäder och lokaler.
EU GreenBuilding EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energi- användningen. Kravet är att effektivisera energianvänd-ningen 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler.
BREEAM
BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljö- certifieringssystemet i världen.
Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.
LEEDLEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.
Castellums miljöcertifierade fastigheter
Färdigställda fastigheter Pågående projekt
Antal tkvm Antal tkvm
EU Green Building 89 600 2 14
Miljöbyggnad 19 223 23 197
BREEAM 11 182 14 268
LEED 5 151 0 0
Totalt 117 1 037 39 479
22 %
Andel av fastighetsvärdet
7 %
Andel av fastighetsvärdet
22 %
Andel av fastighetsvärdet
28 %
Andel av fastighetsvärdet
21 %
Andel av fastighetsvärdet
REGION VÄST
2016 2015
Antal fastigheter 29 —
Yta, tkvm 259 —
Fastigheternas värde, Mkr 4 752 —
Hyresvärde, Mkr 389 —
Driftsöverskott, Mkr 238 —
Nettoinvesteringar, Mkr 4 112 —
Nettouthyrning, Mkr 3 —
Medarbetare 34 — Antal fastigheter 2016111 2015106
Yta, tkvm 692 594
Fastigheternas värde, Mkr 15 181 8 607
Hyresvärde, Mkr 1 017 736
Driftsöverskott, Mkr 676 453 Nettoinvesteringar, Mkr 5 340 71
Nettouthyrning, Mkr 63 27
Medarbetare 44 47
REGION STOCKHOLM
2016 2015
Antal fastigheter 206 166
Yta, tkvm 1 320 904
Fastigheternas värde, Mkr 19 855 10 744
Hyresvärde, Mkr 1 622 977
Driftsöverskott, Mkr 963 577 Nettoinvesteringar, Mkr 7 666 1 061
Nettouthyrning, Mkr 38 23
Medarbetare 109 82
REGION MITT
2016 2015
Antal fastigheter 107 113
Yta, tkvm 803 696
Fastigheternas värde, Mkr 15 121 7 806
Hyresvärde, Mkr 1 238 757
Driftsöverskott, Mkr 728 404 Nettoinvesteringar, Mkr 6 969 521 Nettouthyrning, Mkr 17 – 34
Medarbetare 67 58
REGION ÖRESUND REGION NORR
Castellums delmarknader
2016 2015
Antal fastigheter 212 212
Yta, tkvm 1 218 1 198
Fastigheternas värde, Mkr 15 848 14 661 Hyresvärde, Mkr 1 233 1 220 Driftsöverskott, Mkr 771 806 Nettoinvesteringar, Mkr 650 760
Nettouthyrning, Mkr 57 2
Medarbetare 80 88
Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av tabellen nedan.
Nettouthyrning
Mkr Mitt Väst Öresund Stockholm Norr Totalt Nytecknat
®Befintligt 104 79 72 76 6 337
®Investeringar 38 51 9 54 0 152
£Totalt 142 130 81 130 6 489
Uppsagt
®Uppsagt –101 –71 –64 –55 –3 –294
®Konkurser –3 –2 – –12 – –17
£Totalt –104 –73 –64 –67 –3 –311
Nettouthyrning 38 57 17 63 3 178
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 497 Mkr (1 074) motsvarande 376 kr/kvm (316). Ökningen kr/kvm är hänförligt till förvärvet av Norrporten, vars fastighetsportfölj utgörs av kontor med gene-rellt sett högre kostnadsnivåer men även högre hyresnivåer. Förbrukningen vad avser uppvärm-ning under perioden har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 143 Mkr (113) och har belastats med 11 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående arbete med att samla koncernen under ett gemensamt varumärke samt samordning av stödfunktioner. I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 20 Mkr (11).
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr.
Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordnings- vinster om 150 Mkr.
Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat period- ens resultat.
Resultat från joint venture
Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni 2015. Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten 2016. Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för reste-rande 50% uppgick till 555 Mkr.
Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Genomsnittlig värderingsyield över tid