Castellum ska verka för att bolagets aktie ger en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Allt
VARFÖR CASTELLUM ÄR INTRESSANT FÖR INVESTERAREN
Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som har en långsiktighet i strategi, fastighets-värdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning.
och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräk-ningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 133 kr/aktie (112). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (94%) av långsik-tigt substansvärde.
Substansvärde
Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 29 234 107 Återläggning
Derivat enligt balansräkning 1 582 6
Goodwill enligt balansräkningen – 1 659 – 6 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 7 065 26 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 36 222 133 Avdrag
Derivat enligt ovan – 1 582 – 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* – 1 558 – 6 Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) 33 082 121
* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5%
baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastig-heterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%.
Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdrags- gilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%.
Intjäning
Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsre-sultat (EPRA EPS) uppgick 2016 till 8,26 kr (7,84), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 6,6% (7,5%), motsvarande en mul-tipel om 15 (13). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fast-ighetsinnehavet samt effektiv betald skatt.
Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2016 till 21,20 kr (15,24), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 17,0% (14,6%) motsvarande ett P/E om 6 (7).
Totalavkastning
Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden.
Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 124,90 kr (104,73) motsvarande ett börsvärde om 34,1 miljarder kr (19,8), beräknat på antalet utestå-ende aktier. Under 2016 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 23,8% (2,3%).
Tillväxt, avkastning och finansiell risk
Direktavkastning
Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter års-stämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika ”sfärer” – dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemark-nadens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direktavkastning som krävs för att ge en total-
2016 3 år snitt/år 10 år
snitt/år Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie 11% 4% 6%
Förvaltningsresultat kr/aktie 9% 7% 7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie 39% 33% 9%
Utdelning kr/aktie 18% 11% 7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie 19% 13% 7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie 21% 13% 6%
Fastighetsbestånd kr/aktie 17% 9% 7%
Värdeförändring fastigheter 6,3% 3,9% 1,3%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde 25,3% 15,9% 11,6%
Avkastning aktuellt substansvärde 20,9% 14,7% 11,2%
Avkastning totalt kapital 11,9% 8,0% 6,5%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum 23,8% 17,0% 8,5%
Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,6% 11,9% 7,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 7,2% 22,6% 10,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA) – 4,5% 12,6% 0,3%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 4,7% 14,8% 2,4%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) – 8,5% 7,5% – 2,7%
Finansiell risk
Belåningsgrad 50% 51% 50%
Räntetäckningsgrad 348% 341% 303%
”Castellums aktie är sedan 1997 noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. ”
5 , 00
Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,00 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 18%
mot föregående år.
23 , 8 %
Under 2016 har aktiens total- avkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 23,8%.
Börsnoterade fastighetsbolag Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj
1997 till och med 31 december 2016
avkastning som möter marknadens avkastnings-krav på Castellumaktien.
Den föreslagna utdelningen om 5,00 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 4,0%
(4,1%) beräknat på kursen vid årets utgång.
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastig- heter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I defini-tionen på realtillgångar framgår att dessa är värde- skyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.
Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastnings-kvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändring-ar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt.
Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.
Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassa-flöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
Skapat aktieägarvärde
Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 miljarder kr, förvaltningsresultatet till ca 300 Mkr och ägarnas kapital till ca 4 miljarder kr. Sedan dess har Castellum skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 36 miljarder kr per 31 december 2016. Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2016 till ca 71 miljarder kr medan förvaltningsresultatet ökat till 2 065 Mkr.
Värdering
Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt.
Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företaget och som denne vill kompenseras för – ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens – eller snarare kollektivet av placerares – bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs.
På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex bransch- utsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkast-ning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.
Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 8,5% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen ca 4,5%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risk- tagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år.
Skapat aktieägarvärde Aktieägare fördelat per land 2016-12-31
”Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som svensk fastighetssektor.”
7 %
Den genomsnittliga utdelnings-tillväxten för Castellums aktie under de senaste 10 åren har upp-gått till i genomsnitt 7% per år.
Känslighetsanalys –1%-enhet +1%-enhet Förvaltningsresultat 2016 2 065 2 065 2 065 Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) 867 200 1 533
D:o % 1,3% 0,3% 2,3%
Aktuell skatt, 5% – 102 – 102 – 102
Resultat efter skatt 2 830 2 163 3 496
Resultat kr/aktie 13,27 10,14 16,39
Avkastning långsiktig substans 12,7% 10,2% 15,4%
Resultat / aktiekurs 10,6% 8,1% 13,1%
P/E 9 12 8
Aktieägare Antal aktier
Andel röster/
kapital
Andra AP-Fonden 15 199 001 5,6%
Sjätte AP-fonden 13 600 583 5,0%
Lannebo Fonder 8 287 995 3,0%
SEB Fonder 8 015 787 2,9%
AMF Försäkring & Fonder 7 926 123 2,9%
AFA Försäkring 4 166 834 1,5%
Stiftelsen Global Challenges 3 750 000 1,4%
Länsförsäkringar Fonder 2 854 504 1,0%
Handelsbanken Fonder 2 659 376 1,0%
Magdalena Szombatfalvy 2 635 000 1,0%
Folksam 2 363 395 0,9%
Tredje AP-Fonden 2 288 314 0,8%
Danske Invest Fonder 2 105 748 0,8%
Susanna Lööw 1 830 000 0,7%
XACT Fonder 1 826 582 0,7%
Swedbank Robur Fonder 1 583 150 0,6%
Avanza Pension 1 571 219 0,6%
SPP Fonder 1 091 234 0,4%
Kåpan Pensioner 1 076 047 0,4%
Fjärde AP-Fonden 1 020 593 0,4%
Jennie Lööw 954 500 0,3%
Livförsäkringsbolaget Skandia 869 330 0,3%
Andrea Carpelan 869 300 0,3%
Nordea Fonder 844 067 0,3%
SEB Trygg Liv 783 554 0,3%
Henric Wiman 638 223 0,2%
Virtuosen AB 628 080 0,2%
Marjan Dragicevic 620 000 0,2%
Carl Tryggers Stiftelse För Vetenskaplig Forskning 600 000 0,2%
Larona Aktiebolag 560 000 0,2%
Öhman Fonder 514 722 0,2%
Tore Forssén 500 000 0,2%
Styrelse och ledning Castellum 309 279 0,1%
28 676 övriga svenska aktieägare 39 927 475 14,6%
1 144 aktieägare registrerade i utlandet 138 731 151 50,8%
Totalt utestående aktier 273 201 166 100,0%
Aktieägare per 2016-12-31
Avkastning vinst per aktie Aktiens kurs/substansvärde
Aktiens direktavkastning
Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.
Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB
Aktieägare
Vid årsskiftet hade Castellum ca 30 000 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 51%.
Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Black-rock. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%.
Aktiemarknadskontakter
Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större
affärs-händelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från inves-terare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.
Återköp av egna aktier
Castellum återköpte år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier.
De återköpta aktierna nyttjades som vederlag för förvärvet av Norrporten AB den 15 juni 2016.
Tioårsöversikt
2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007
Nyckeltal, kr/aktie
Hyresintäkt 19,33 20,12 20,23 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77
Förvaltningsresultat 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98 5,15 4,89
Årets resultat 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85 – 3,51 7,87
Utdelning (för 2016 föreslagen) 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04 2,73 2,60
Fastighetsvärde 259 221 199 200 192 179 168 155 154 147
Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs 7,0% 7,7% 7,2% 8,2% 8,3% 8,4% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4%
Kurs/Förvaltningsresultat per aktie 14 13 14 12 12 12 13 11 10 12
Förvaltningsresultat efter skatt
per aktie (EPRA EPS)/Kurs 6,6% 7,5% 6,8% 8,0% 7,9% 8,2% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2%
Utdelning/Kurs (direktavkastning) 4,0% 4,1% 3,8% 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5%
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie 94% 94% 107% 94% 92% 88% 100% 88% 72% 76%
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie 103% 105% 122% 103% 103% 98% 108% 99% 81% 79%
Aktien
Börsvärde, Mkr 34 123 19 795 20 024 16 416 15 137 13 989 15 014 11 890 9 963 11 029
Totalavkastning, Castellumaktien 23,8% 2,3% 26,9% 13,1% 13,0% – 3,1% 32,6% 27,4% – 5,9% – 24,2%
Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,6% 10,4% 15,8% 28,0% 16,5% – 13,5% 26,7% 52,5% – 39,0% – 2,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 7,2% 25,4% 37,1% 20,6% 16,2% – 13,0% 48,5% 24,0% – 21,4% – 18,5%
Fastighetsindex Europa (EPRA) – 4,5% 18,8% 26,5% 10,1% 28,7% – 9,2% 19,8% 33,7% – 48,8% – 32,2%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 4,7% 17,4% 24,1% 5,6% 29,2% – 14,2% 15,5% 43,1% – 43,4% – 24,2%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) – 8,5% 12,1% 22,5% 22,6% 29,9% – 8,1% 7,9% 11,8% – 45,6% – 36,8%
Utdelningsandel förvaltningsresultat 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 3,8% 3,8% 4,0% 4,0% 4,0% 3,8% 3,9% 4,3% 3,8% 3,4%
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag 124,90 104,73 105,94 86,85 80,08 74,01 79,43 62,91 52,71 58,35
högsta kurs under året 133,50 125,38 108,02 93,27 81,99 84,60 79,61 63,99 69,41 92,84
lägsta kurs under året 97,87 97,96 85,94 76,14 66,20 56,61 50,76 37,14 35,92 53,79
genomsnitt (högst/lägst per dag) 117,62 109,18 97,49 82,82 75,73 76,95 65,68 50,83 55,03 75,96
Antal aktier, tusental
¯genomsnitt och utestående 234 540 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
¯registrerade 273 201 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008
Antal aktieägare 30 000 19 100 16 300 12 200 9 900 9 400 10 000 8 900 7 300 7 300
Utländsk ägarandel 51% 50% 52% 62% 60% 51% 46% 46% 47% 49%
Antal omsatta aktier per år, tusental 285 000 188 379 133 083 106 266 129 276 150 482 152 186 191 129 218 304 207 442
Omsättningshastighet per år 103% 114% 81% 65% 79% 92% 93% 117% 133% 126%
EPRA nyckeltal
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr 1 937 1 481 1 355 1 318 1 192 1 149 1 086 1 137 960 902
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02 5,08 4,77
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr 36 222 21 184 18 618 17 510 16 480 15 920 15 158 13 381 13 800 14 482
EPRA NAV, kr/aktie 133 112 99 93 87 84 80 71 73 77
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr 33 082 18 946 16 432 15 940 14 689 14 196 13 913 11 979 12 305 13 933
EPRA NNNAV, kr/aktie 121 100 87 84 78 75 74 63 65 74
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 9% 10% 11% 12% 11% 11% 11% 10% 10% 12%
EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value) och EPRA vacancy.
VÄ R D E R I N G FA S T I G H E T E R