För att komma fram till den empiriska analysen har en multinomial logistisk regressionsanalys genomförts. Datamaterialet uppsatsen använder sig av är baserad på alla nytagna bostadslån under den angivna perioden, hos en av de fem största bankerna i Sverige. Det insamlande materialet från januari 2016 till och med februari 2021 och innefattar alla bostadslån för bostadsrätter och villor inom banken. Antalet observationer uppgår till 152 295.
Det datamaterial som används i studien är insamlad månadsvis men förutom dummyvariabeln som visar de lån som är tagna efter mars 2020 tar inte studien hänsyn till säsongseffekter. Den aspekt som i stället är intressant att kolla på är korrelationen mellan valen av bindningstid och hur stor skillnad det är mellan den rörliga och bundna räntan, vilket denna studie har med som en variabel.
6.1 Variabler Beroende variabel
Y = Bindningstid fast ränta, rörlig ränta eller en mix av båda.
Den beroende variabeln i denna studie är ”bindningstider”, detta är en binär variabel som mäter valet av bindningstid hos de observerade bolånen. Jag har valt att använda mig av tre olika val vilket representerar ”Rörlig ränta”, ”Bunden ränta” och ”Mix” som representerar en blandning av både bunden och fast ränta. Valen av räntan är observerade den dagen låntagaren får lånet utbetalat, uppsatsen tar alltså inte hänsyn till om låntagaren har bytt bindningstid i efterhand.
En låntagare kan välja att dela upp sitt lån i olika mindre lån för samma ärende, detta gör att individen lättare kan korrigera sin bindningstid när den vill. I denna uppsats har de lån som är uppdelade i fler än ett lån redigerats till endast ett lån om de olika lånens räntebindningstid sett likadan ut för alla poster. Om ärendet i stället haft två olika bindningstider för samma objekt där låntagaren valt att binda ett av lånen och låta det andra lånet löpa rörligt ses lånet i stället som en ”Mix”. Detta innebär:
Bundet + Bundet = Bunden ränta Rörligt + Rörligt = Rörlig ränta Bundet + Rörligt = Mix
Det finns också ärenden som är uppdelade i fler än två lån för samma objekt, i de fallen tillämpas samma princip. Uppsatsen tar inte hänsyn till hur stor del av lånen, i ärendena med fler än ett lån, som är bundet eller rörligt.
Oberoende variabler Ålder
I denna studie är åldern baserad på den person i hushållet som har den högsta åldern när lånet togs, i hushåll där fler än en person är medlåntagare räknas alltså åldern för den som är äldst.
De flesta hushåll med fler än en låntagare faller dock under samma åldersintervall, och det är mindre än 1% av alla hushåll som om den yngsta åldern i stället räknades, skulle bytt intervall.
Den data som används innehåller dock bara bolånetagare vars ålder överstiger 18 år.
Åldersvariabeln är indelad i intervall vilka utgörs av dummyvariabler, variablerna kan antingen anta värdet 1 eller 0 där värdet 1 innebär att variabeln uppfyller villkoret. Intervallen är uppdelade enligt följande: 0–24, 25–35, 36–45, 46–60, 61–75 och 76+.
Skuldkvot
Skuldkvoten visar hur många gånger större ett lån är i förhållande till hushållets årliga bruttoinkomst. Denna variabel är baserad på hushållets totala årsinkomst. Det innebär att i ett hushåll med två låntagare räknas båda låntagarnas lön. En avgränsning är gjord för de hushållen med fler än två låntagare, dessa har uteslutits i alla beräkningar för att inte få orimligt höga inkomster. En maxgräns på 1000 är satt för skuldkvoten vilket är ytterligare en avgränsning för denna variabel, då en skuldkvot på 1000 innebär att hushållet har lånat 10 gånger sin egen bruttoinkomst vilket endast sker i specialfall och de faller inte inom målet med studien att analysera de fallen.
Skuldkvotvariabeln är indelad i intervall vilka utgörs av dummyvariabler, variablerna kan antingen anta värdet 1 eller 0 där värdet 1 innebär att variabeln uppfyller villkoret. Intervallen är uppdelade enligt följande: 0–150, 151–250, 251–350, 351–450, 451–550 och 551+
Belåningsgrad
Denna variabel definierar hur stor andel av ett objekt (bostadsrätt eller villa) som består av lånat kapital. Belåningsgraden kan anta värden mellan 0–100.
Belåningsgradsvariabeln är indelad i intervall vilka utgörs av dummyvariabler, variablerna kan antingen anta värdet 1 eller 0 där värdet 1 innebär att variabeln uppfyller villkoret. Intervallen är uppdelade enligt följande: 0–40, 41–50, 51–60, 61–69, 70–85 och 86–100.
Objektskategoridummy
Variabeln beskriver om observationer är en bostadsrätt eller villa. Belåningsgradsvariabeln är indelad i intervall vilka utgörs av dummyvariabler, variablerna kan antingen anta värdet 1 eller 0 där värdet 1 innebär att variabeln uppfyller villkoret.
Fler än 1 låntagare
Denna variabel beskriver om det är fler än en person som tar lån och är utförd som en dummy.
Variabeln kan antingen anta värdet 1 eller 0, där 0 innebär att det är fler än en låntagare.
Maxgränsen för antal låntagare är satt till max två personer, för att inte få med hushåll med flera medlåntagare.
Efter 2020–03
Denna variabel är utformad som en dummyvariabel som beskriver om det finns någon skillnad i beteende före Covid-19 och efter. Efter Covid-19 är satt till alla perioder efter 2020-03-01 för att ta hänsyn till ett visst eftersläp vad gäller konsekvenserna av Covid-19. Variabeln antar värdet 1 eller 0, där värdet 0 innebär att observationen ligger i tidsperioden efter 2020-03-01.
Räntedifferensen
Denna variabel mäter differensen mellan den rörliga räntan och bundna räntan (2 år), mätt i procentenheter. Variabeln tar ett nytt värde varje gång den rörliga räntan förändras eller 2års
bindningstid förändras. Under tidperioden har differensen mellan räntorna varierat från -0,2 till +0,51 där det negativa värdet indikerar att den rörliga räntan är lägre än den bundna och vice versa när det gäller det positiva värdet.
6.2 Behandling av datamaterial
Datamaterialet är hämtat direkt ur en server, den data som används i studien är därför omkodad och redigerad. För att få en så ren data som möjligt har olika filtreringar gjorts. Filtreringar som gjorts, har inneburit att alla objekt som inte är en villa eller en bostadsrättslägenhet exkluderats, ett exempel på exkluderade objekt är fritidshus. Vidare har alla skuldkvoter som överstiger 10 gånger hushållets årsinkomst exkluderats. Den största exkluderingen i studiens data är alla lån som understiger 300 000 kr, dessa har exkluderats på grund av att det fanns en stor överrepresentation av lån som tagits med en belåningsgrad mellan 0–40 %. Det är mest sannolikt lån som tagits för att renovera eller bygga ut hushållens boende och motsvarar i de flesta fall inte hushållets totala lån. Detta ingrepp motsvarade i ett bortfall på ca 45 000 observationer.
Eftersom denna studie använder data som sträcker sig över en femårsperiod och räntan under denna period är föränderlig valde jag att ta med en variabel som skulle ta hänsyn till räntans variation. Min förförståelse till denna studie var att det inte är räntan i sig som är det avgörande för om bolånetagare vill binda eller ha rörlig ränta, utan att det är förhållandet mellan den rörliga- och bundna räntan. Detta innebär att när den bundna räntan närmar sig den rörliga räntan blir alternativkostnaden att binda lägre i förhållande till den rörliga räntan.
Inledningsvis gjordes därför en jämförelse mellan den rörliga räntan och de bundna räntornas påverkan på valet av bindningstider. Genom att skapa ett förhållande mellan den rörliga räntan och de bundna räntorna kunde dessa jämföras med andelen bundna, rörliga och mix av lån.
Detta gjordes med två förhållandefaktorer, den första är den procentuella differensen mellan räntorna och den andra är differensen mätt i procentenheter. Ett värde på 0 innebär att det inte är någon kostnadsskillnad mellan att binda räntan eller ha en rörlig ränta, ett negativt värde innebär att den rörliga bindningstiden har en lägre ränta och ett positivt värde innebär att den bundna räntan är lägre än den rörliga. De räntor som jämfördes månadsvis var:
Rörlig ränta – 1 år bunden ränta Rörlig ränta – Genomsnittet av 3 och 5 års bunden ränta Rörlig ränta – Genomsnittet av 1, 2, 3 års bunden ränta
För att ta ut den differens som haft den största påverkan på bolånetagarnas val av bindningstider gjordes en korrelationsanalys (Pearson Correlation) mellan alla variabler, både procentuella och värden i procentenheter, och antalet bolån på respektive bindningstid (rörlig, fast eller mix) mot varandra.
Tabell 1 - Pearson Correlation mellan räntedifferensen och valet av ränta
Bundet Mix Rörligt
Rörlig_Ettår Procentenhet
Pearson Correlation 0,838** -0,019 -0,748**
Sig. (2-tailed) 0,000 0,885 0,000
Rörlig_Tvåår Procentenhet
Pearson Correlation 0,830** -0,238 -0,670**
Sig. (2-tailed) 0,000 0,062 0,000
Rörlig_Ettår Procent
Pearson Correlation -0,838** 0,019 ,748**
Sig. (2-tailed) 0,000 0,882 0,000
Rörlig_Tvåår Procent
Pearson Correlation -0,808** 0,263* 0,642**
Sig. (2-tailed) 0,000 0,039 0,000
Resultatet av korrelationsanalysen visar att relationen mellan den rörliga räntan och den bundna räntan för 1 och 2 år har störst korrelation och redovisas i tabell 1. Eftersom variabeln för den rörliga räntan – 2år bindningstid (procentenheter), var den variabel som hade genomsnittligt högst korrelation till bundet, mix och rörligt bolån valdes den variabeln ut till räntedifferensen.