Risker för bolånetagare

Nationalencyklopedin (2021) benämner risk som sannolikheten att en viss omständighet med en oönskad följd inträffar under en given period. Inom nationalekonomin specificeras fallet till en aktörs ekonomiska konsekvens vars utfall beror på osäkra faktorer. Man skiljer ofta på risk och osäkerhet. Jaldell och Svensson (2009) menar att en risk innebär att både sannolikheten för utfallen och utfallens påverkan är kända, medan osäkerhet är när händelsernas påverkan är känd men sannolikheten är okänd. Det går också dela in risk i två kategorier, vilka är objektiv risk där sannolikheter är förutbestämda och subjektiv risk där sannolikheterna är uppskattade (Jaldell & Svensson 2009). Vidare identifierar individer samma situationer på olika sätt och värderar risken av dessa situationer olika, detta kallas för riskpreferenser (Nationalencyklopedin 2021).

För att bedöma den finansiella risken hos de svenska hushållen menar Finansinspektionen (2021a) att man bedömer låntagarnas betalningsförmåga. Det handlar då om att se hur hushållens situationer förändras när det sker både makro- och mikroekonomiska förändringar hos bolånetagare. Det är då framför allt hur väl hushållen klarar av att betala sin ränta och behålla amorteringen för sina lån, vilket vidare ställs mot hur bra hushållen kan behålla konsumtionen om exempelvis löner sjunker eller räntor stiger. Detta gör man genom att mäta olika variabler, de två vanligaste måtten är belåningsgraden och skuldkvoten. Belåningsgraden är förhållandet mellan lånets storlek och bostadens värde, skuldkvoten är förhållandet mellan lånets storlek och hushållets bruttoinkomst (Finansinspektionen 2021a).

Belåningsgrad = Lånets totala värde / Bostadens marknadsvärde Skuldkvot = Lånets totala värde / Hushållets årliga bruttoinkomst

2.2.2 Vilka risker finns det på bostadsmarknaden?

Bostadsägare möter olika risker beroende på vilken livssituation de befinner sig i just för tillfället. Eftersom bostadsmarknaden följer balansen mellan utbud och efterfrågan och utbudet är trögrörligt medan efterfrågan är snabbrörlig kan det ske stora skiften snabbt på kort sikt.

Därför är faktorer som kan ha en stor betydelse exempelvis ålder, inkomst och förmögenhet.

För en ung person kan det ses som negativt med ökande bostadspriser då unga personer förmodligen tjänar mer i framtiden och det då skulle gynna dem att bostadspriserna inte ökar.

Medan det går att se det som tvärt om för personer med utflugna barn som snart planerar att köpa en mindre, billigare, bostad och få pengar över från försäljningen (Englund 2020). Det finns primärt tre risker en normal bolånetagare ställs inför, dessa är: bostadsprisrisk, ränterisk och inkomstrisk. Av dessa risker är inkomstrisken den risk som en bolånetagare lättast kan förutspå och styra över. Inkomstrisken handlar egentligen om hur säker arbetssituationen för individen är och i Sverige kan denna risk kan ofta minimeras genom att vara med i A-kassan.

Bostadsprisrisk

När det gäller priset på vanliga varor brukar ekonomer prata om utbud och efterfrågan, priset sätts efter den jämnvikt som bildas av just utbudet och efterfrågan. Förändras jämnvikten så förändras också priset till den nya nivån relativt fort. Detta beror på att efterfrågan är snabbrörlig men också på att utbudet för vanliga varor har enkelt att förändra och anpassa sig efter det nya utbudet eller situationen och vice versa. När det gäller bostäder finns det en trögrörlighet i utbudet eftersom bostäder är fixerade i sin geografiska position, de tar lång tid att tillverka och när de väl är på plats finns de där under flera decennier i de flesta fall. Dessutom finns det en begränsad yta för att bygga nya bostadshus. När det kommer till vad som påverkar efterfrågan är det egentligen den demografiska utvecklingen i landet, i form av födelse och dödstal men också av migration från både utland och mellan städer inom ett land. Det finns också en viss påverkan av inkomstutveckling och finansieringsregler. I och med detta kan det på kort och medellång sikt tvinga fram stora prissvängningar när utbudet förändras, medan det på lång sikt finns en någorlunda stabil jämnvikt eftersom utbudet på lång sikt kan anpassa sig till efterfrågan (Englund 2020). Hushållen är en av de viktigaste tillgångarna för privatekonomin och det är många som ser sitt boende som ett extra pensionssparande. 2015 var det totala värdet på svenskars tillgångar i form av småhus, bostadsrätter och fritidshus 8 000 miljarder kronor medan den totala disponibla inkomsten uppkom till 2 000 miljarder. Detta skulle innebära att en uppgång av bostäders värde i Sverige med 1 procent skulle ge en ökning på ca 4 procent i inkomsten och således påverka den svenska konsumtionen. Direkt påverkar dock inte prisbildningen på bostadsmarknaden hushållens ekonomi, utan det sker först vid en försäljning av bostaden som individer i ett hushåll blir rikare eller fattigare (Englund 2020).

Ränterisk

För att finansiera bostadsköp använder sig majoriteten av svenskarna idag bostadslån och den genomsnittliga belåningsgraden var, 2018, 68 % för nya bolån (Englund 2020). Kostnaden för att låna pengar tas ut av banken genom ränta. Både den rörliga och fasta räntan har under de senaste 25 åren haft en långsiktig negativ trend men har fluktuerat mycket framför allt under perioder med ekonomisk stress. Den rörliga räntan fördubblades exempelvis inom en årsperiod både 2007–2008 och 2011–2012, för att sedan börja sjunka igen. Detta visar hur snabbt en ränteökning kan ske och det är dessutom svårt att förutspå dessa förändringar. För att skydda sig mot den kortsiktiga ränterisken i form av rörlig ränta kan en bolånetagare binda sin ränta och låta banken stå för risken. För att banken ska gå med på att stå för risken behöver låntagaren som tidigare visats betala en riskpremie. Historiskt sätt har den rörliga räntan dock i genomsnitt varit lägre än både den 3- och 5-åriga räntan och att binda räntan i fel tidpunkt har kunnat kosta mycket för bolånetagare (Englund 2020).

Belåningsgraden hos de svenska bolånetagarna har legat relativt stabilt över tid men det har skett en kraftig ökning av bostadspriserna. Detta har inneburit att framför allt de svenska hushållens skuldkvot har stigit, i genomsnitt uppgår skuldkvoten baserat på bruttoinkomsten till 307 procent 2020, vilket är den högsta nivån den svenska bolånemarknaden legat på sedan mätningarna startade (Finansinspektionen 2021a). Skuldkvoten som berättar hur stort lånet är i förhållande till hushållets inkomst visar hur mycket ett hushåll måste betala för sitt boende givet en viss ränta och amorteringsgrad. En ökande skuldkvot innebär alltså inte bara en ökande kostnad för boendet utan också en ökande känslighet för ränta och inkomst. Med andra ord innebär det att en bolånetagare löper en större risk för förändringar i ränta och inkomst ju högre skuldkvot hen har. För att stanna av den ökande takten av skuldkvoten hos de svenska hushållens införde, 2018, Finansinspektionen skärpta amorteringskrav. Detta fick en effekt men allt eftersom en högre amorteringstakt blivit accepterat har skuldkvoten fortsatt öka i mindre takt (Finansinspektionen 2021a).

Riksbanken (2020) tar upp tre olika förändringar i bankers finansiering som i sin tur förändrar de rörliga räntorna hos bolånetagarna och där med går att se som risker för bolånetagare vad gäller bostadsräntor. Det är de långfristiga räntorna vilka påverkas av riskpremien i de säkerställda obligationerna och swap-räntan, de kortfristiga räntorna som påverkas av Stibor-reporäntan och Stibor-reporäntan, samt finansieringsmixen som påverkas av icke säkerställda obligationer och inlåningsräntorna (Riksbanken 2020)

Ränterisk - Långfristiga räntorna

De långfristiga räntorna påverkas framför allt av två faktorer, den första är alltså förändringar av de säkerställda obligationernas riskpremie. Eftersom de säkerställda obligationerna utgör en stor del av bankernas totala finansiering ger en förändring i dessa en hög och direkt påverkan på bankernas marginalkostnad. Justeringen sker dock långsamt och gradvis eftersom den genomsnittliga löptiden på de säkerställda obligationerna sträcker sig över några år. Den andra faktorn som påverkar de långfristiga skulderna är förändring av de riskfria räntorna, som exempelvis swap-räntor. I normala fall har detta bara påverkan på den bundna räntan så länge de kortfristiga räntorna är oförändrade. Men när de riskfria långräntorna förändras skapas en förväntan om att de kortfristiga riskfria räntorna också kommer förändras på sikt, detta bör då också leda till den förväntade förändringen och påverka de rörliga bolåneräntorna framåt (Riksbanken 2020).

Ränterisk - Kortfristiga räntorna

När det kommer till kortfristiga räntor som exempelvis Stibor och andra kortfristiga marknadsräntor som är beroende av reporäntan, har förändringar både en direkt och hög påverkan på de rörliga bolånen. Eftersom de svenska bankerna i forma av ränte-swappar har knutit sina finansieringskostnader för de säkerställda obligationerna till referensräntan Stibor, har förändringar av Stibor också en påverkan på bankernas finansieringskostnader (Riksbanken 2020).

Ränterisk - Finansieringsmixen

Finansieringsmixen har minst påverkan av dessa faktorer eftersom den utgör den minsta andelen av finansieringskostnaden. Den största delen av inlåningen sker med just kort räntebindningstid och påverkar det vi kallar finansieringsmixen. Den korta räntebindningstiden gör att det är ett direkt genomslag vid en förändring, inlåningen är dock en liten del av den totala finansieringskostnaden för ett bolån och påverkar därav inte bolåneräntan i lika stor utsträckning. De icke säkerställda obligationerna som också påverkar finansieringsmixen har precis som inlåningsräntorna en mindre påverkan än de kortfristiga och långfristiga räntorna.

Försändningar i de icke säkerställda obligationerna har ett långsamt utslag på räntan likt de säkerställda obligationerna, eftersom de oftast har en längre löptid (Riksbanken 2020).

Som förklaras i avsnittet om räntor utgör bankernas marginal en stor andel av den totala bolåneräntan. Det innebär att banker skulle kunna välja att ta en del av en eventuell ökad finansieringskostnad själva genom att minska marginalen och på så sätt inte förändra bolånekundernas ränta. Det samma gäller för en eventuell minskad kostnad, där bankerna i stället har möjlighet att ligga kvar med samma ränta och öka sin marginal.