Ekonomiska förutsättningar i fastighetsföretagen

Olika kategorier av fastighetsägare har olika förutsättningar att genomföra energieffektiviseringsåtgärder. Stora fastighetsbolag har större tekniska och ekonomiska resurser än mindre familjeägda företag. Bostadsrättsföreningar har andra möjligheter att utföra renoveringsåtgärder än ett bolag med hyreslägenheter, men är i en del fall beroende av majoritetsbeslut bland medlemmarna. Vinst eller förlust i bokslutet har inte samma konsekvenser för en bostadsrättsförenings investeringsmöjligheter som för ett fastighetsägande bolag. Avgörande är i stället föreningens likviditet, som ytterst bestäms av medlemmarnas betalningsvilja.

En förening kan över tid ha ansamlat ett betydande underskott på grund av avskrivningar, men ändå ha resurser att genomföra energieffektiviserande åtgärder.

Förutom ägandeform och förvaltningens storlek är även bygg-nadernas skick och de lokala marknadsförutsättningarna påverk-ande faktorer. Fastighetsägares beslut om energieffektivisering och renovering avgörs ytterst av de företags- och fastighetsekonomiska förutsättningarna.

Redovisningen i det följande om de ekonomiska förutsättning-arna är tämligen allmängiltig för företag som i bolagsform äger och förvaltar bostäder och lokaler med betoning på bostadsförvaltning.

Den är dock inte relevant för äkta bostadsrättsföreningar och andra ekonomiska föreningar, där den löpande likviditeten som framgått har större betydelse än det bokföringsmässiga resultatet för det ekonomiska utrymmet för upprustningar. Den är heller inte till alla delar aktuell för andra associationsformer, som kan lyda under andra regelverk än bolag, främst beträffande bokslut och årsredo-visning. Den är givetvis heller inte relevant för småhusägare, där den personliga ekonomin är helt avgörande för ägarens möjligheter att finansiera energieffektiviseringar.

Resultat- och balansräkningen

En renovering i syfte att energieffektivisera en byggnad påverkar fastighetsföretagets ekonomi på kort och på lång sikt. Dels påver-kas det ekonomiska resultatet det år som den genomförs, eftersom en del av utgifterna måste tas som en engångskostnad. Dels kom-mer bolagets framtida avskrivningar att öka genom att en del av utgifterna redovisas som en ökning av fastighetsvärdet (aktivering).

Om företaget aktiverar mer än vad fastigheten ökar i värde, måste en nedskrivning göras, vilket belastar årets resultat.

Alla kostnader som belastar årets resultat påverkar i slutänden företagets egna kapital. Möjligheten att renovera begränsas därför av storleken på företagets egna kapital. Åtgärderna förändrar också den framtida ekonomin genom ökade räntekostnader och eventuella amorteringskrav på de nya lån som kan behöva tas upp.

Men åtgärderna påverkar även det framtida ekonomiska utrymmet genom minskade driftskostnader och ökade hyresintäkter.

Tillgångarna i ett fastighetsbolag består till största delen av fas-tigheter och till mindre del av egna medel (kassa/bank). Tillgång-arna finansieras genom eget och lånat kapital, som redovisas på balansräkningens skuldsida. I företagets balansräkning är det egna kapitalet ägarens riskvilliga kapital, medan lånat kapital normalt sett är företagets skuld till banker och kreditinstitut och betraktas som rörelsekapital. Att använda kapitalet kostar pengar i form av av-kastningskrav respektive ränta.

Egna medel är generellt sett begränsade hos de kommunala bostadsföretagen – särskilt på svaga marknader – och även hos många

till renoveringsprojekten. För att låna ut pengar kräver bankerna att projekten till viss del finansieras med egna medel. I de bolag som har övervärden i en del fastigheter kan belåningen/skuldsättnings-graden öka i övriga fastigheter för att finansiera ett renoverings-projekt, alternativt kan övervärden realiseras genom försäljning av fastigheter. I andra bolag där skuldsättningen redan är hög kan det krävas någon form av kapitaltillskott.

Underhållskostnad eller investering?

Vid en renovering ska vissa utgifter redovisas som en kostnad (underhåll). Andra utgifter ska aktiveras (investering), vilket inne-bär att fastighetens bokförda värde (och förhoppningsvis mark-nadsvärde) ökar. Kortfattat avses med underhåll åtgärder som åter-ställer byggnaden i det skick den ursprungligen hade när den an-skaffades. Med investering avses i stället prestandahöjande åtgärder, som ökar byggnadens värde genom nya kvaliteter som inte funnits tidigare. Renoveringar består till stor del av underhållsinsatser, som återställer fastighetens ursprungliga skick, varför en betydande andel av utgifterna bör kostnadsföras.

Hur mycket av utgifterna som kan bokföras som en investering begränsas av fastighetens marknadsvärde efter ombyggnad. En uppfattning om värdet på en fastighet kan man få genom att titta på vilka direktavkastningskrav som råder på den aktuella delmark-naden (jfr Tabell 5.1). Som framgår av tabellen kan variationen var stor mellan högsta och lägsta avkastningskrav på en och samma ort, vilket vanligtvis har att göra med läget på orten.

Direktavkastningskravet grundar sig på en investerares uppfatt-ning om marknadens och fastighetens attraktivitet. Ett marknads-mässigt avkastningskrav kan definieras som den avkastning en investerare på marknaden skulle kräva för att göra en motsvarande investering. Förenklat kan man säga att ju högre direktavkastnings-kravet är desto lägre är attraktiviteten och därmed fastighetens värde beroende på den högre risken för en investerare.

Källa: Värderingsdata, NAI Svefa, Medelvärden/Max- och minvärden för bostäder 2009–2016 genom SABO, 2017-03-23 (tabellen hämtad från SOU 2017:65, s. 94).

Driftnettot, som är det ekonomiska resultatet för en enskild fastig-het, består av hyresintäkter minus fastighetens drift- och under-hållskostnader, fastighetsskatt och eventuell tomträttsavgäld. Ett ökat driftnetto kan uppnås genom ökade hyresintäkter och minsk-ade kostnminsk-ader. Ett syfte med en energieffektiviserande renovering är att minska framtida energikostnader och på så sätt bidra till ett ökat driftnetto. Om renoveringen är så omfattande att den dess-utom leder till en standardförbättring, kan den även skapa visst utrymme för hyreshöjningar.

I följande exempel går det att beräkna hur mycket av utgifterna för en renovering som kan betecknas som en investering. Dessa leder till ett ökat driftnetto som i sin tur motiverar ett högre värde på fastigheten. Beräkningen är gjord genom att driftnettoökningen divideras med direktavkastningskravet.

Ett företag gör en renovering för 5 000 kronor per kvadrat-meter. Efter renoveringen kan fastighetsägaren öka sina hyres-intäkter med 100 kronor per kvadratmeter och sänka sina drift-kostnader med lika mycket. Fastigheten finns på en marknad där

(som alltså fått en driftnettoökning med 200 kronor per kvadrat-meter) kommer att öka i värde med 3 333 kronor per kvadratmeter.

Det skulle innebära att 3 333 kronor per kvadratmeter kan ses som en investering och därmed höja fastighetens värde i balansräk-ningen. Resterande utgifter på 1 667 kronor kostnadsförs i resultat-räkningen.

I beräkningsexemplet sträcker sig nyttan av åtgärderna så långt fram i tiden att nuvärdet blir detsamma oavsett om första årets drift-nettoökning kapitaliseras för all framtid (driftnetto/direktavkast-ningskrav) eller att alla framtida betalningar diskonteras med en diskonteringsränta.

Renoveringsåtgärder ger dock inte alltid ökade driftnetton, men kan göra att fastighetens tekniska livslängd ökar. Därmed ökar möjligheten att generera positiva driftnetton under en längre period.

Åtgärder som inte genererar driftnettoökningar måste genomföras med försiktighet, eftersom fastigheten inte nödvändigtvis då ökar i värde. Å andra sidan kan det finnas andra anledningar till en värde-ökning än högre driftnetton efter en renovering. Det kan t.ex. vara i form av ökad attraktivitet på den lokala marknaden.

Fastigheter på starka marknader behöver ta en mindre andel av utgiften på årets resultat än fastigheter på svaga marknader. Skälet är att direktavkastningskravet på starka marknader är lägre. Företag på starka marknader har dessutom oftast en potential att ta ut hyreshöjningar och därigenom förbättra driftnettot utan risk för tomma lägenheter eller lokaler. Detta leder till att förutsättningarna att ekonomiskt klara åtgärderna är gynnsammare i de företag som befinner sig på starka marknader.

Många kommunala bostadsbolag och privata fastighetsföretag har en begränsad förmåga att ta engångskostnader över resultatet.

En förutsättning för att kunna genomföra renoveringar blir därför ofta att en så stor andel som möjligt av projektutgiften aktiveras för att fördela kostnaden över kommande år. Om en aktivering innebär att fastigheten blir för högt värderad i balansräkningen i relation till det bedömda marknadsvärdet, måste dock fastigheten skrivas ned. En nedskrivning redovisas som en engångskostnad i resultaträkningen, vilket får negativa effekter för företagets egna kapital.

Kostnader för nedskrivningar är inte skattemässigt avdragsgilla.

Det innebär att nedskrivningar som i bokslutet har belastat årets

resultat i resultaträkningen ska återläggas i deklarationen. Däri-genom måste bolaget se till att det har medel så att det kan betala skatt även om bolaget visar ett negativt resultat. Nedskrivningar påverkar således inte det skattemässiga restvärdet för fastigheten (byggnaden). Bolag som genomför investeringar som inte täcks av motsvarande värdeökning i balansräkningen kan därför komma att tvingas till nedskrivningar som påverkar det egna kapitalet negativt.