Exempel på förekommande hinder

Mot bakgrund av de analyser som redovisats i kapitel 3 är det en berättigad fråga varför inte energieffektiviserande åtgärder genom-förs i större utsträckning. Det finns många nationella och inter-nationella studier som hävdar att energieffektiviseringsåtgärder genomförs i lägre omfattning än vad som är privat- eller företags-ekonomiskt lönsamt. Vanliga förklaringar är olika typer av mark-nadshinder och marknadsmisslyckanden.

Utredningen har i kapitel 2 närmare beskrivit innebörden av dessa begrepp och även gett exempel på förekomsten av sådana hinder i samband med energianvändning och energieffektivisering.

Olika informationsproblem kan utgöra marknadshinder men är inte nödvändigtvis ett marknadsmisslyckande.

Transaktionskostnader²⁵

Det kan finnas flera grundläggande orsaker till att fastighetsägare inte genomför energieffektiviserande åtgärder i den utsträckning som förväntas. En kan vara att åtgärderna de facto inte är lön-samma för ägaren. En annan förklaring kan vara att åtgärderna är lönsamma enligt ägarens egna kalkyler, men för att genomföra

25 Detta avsnitt bygger på en rapport för utredningen av professor Hans Lind KTH, Transaktionskostnader och incitament för energieffektivisering, April 2017. Utredningen har

åtgärderna behöver denne låna pengar och bankerna är inte beredda att låna ut. En tredje förklaring kan vara att även om åtgärden enligt en objektiv kalkyl är lönsam, genomförs den ändå inte därför att transaktionskostnaderna är för höga.

För att ett företag ska genomföra en objektivt sett lönsam åtgärd måste en rad hinder kunna övervinnas.

 Företaget måste vara medvetet om att det kan finnas en möjlig-het. Tiden är knapp och företagsledare har mycket att tänka på.

Fokus i företaget kan av olika skäl ha legat på andra saker än möj-ligheten till att göra lönsamma energieffektiviseringsåtgärder.

 Företaget måste kunna skaffa sig trovärdig information om hur lönsamma olika åtgärder är. Givet att ett företag är medvetet om att det kan finnas lönsamma åtgärder, måste det i nästa led kunna besvara följande frågor.

– Hur mycket energi kan sparas med olika tekniska lösningar?

– Hur stora intäkter leder detta till (vilket förutsätter en bedöm-ning av energipriserna)?

– Vad kostar det att genomföra den aktuella investeringen? Går det att hitta pålitliga leverantörer med förutsägbara priser?

– Är åtgärden lönsam givet dessa uppgifter? Hur ska man göra själva kalkylen?

Som bland annat framgår i en rapport från SABO²⁶ är det långt ifrån självklart att dessa villkor är uppfyllda. I rapporten finns exempel på att olika konsultfirmor gjort olika bedömningar av olika tekniska lösningars effekter och lönsamhet. De har därmed också gett relativt olika rekommendationer om vad som är bästa åtgärder för ett visst fastighetsföretag.

 Företaget måste veta vilka tillstånd som krävs och hur de kan skaffa dessa. En fastighetsägare kan vara osäker på till exempel om det krävs bygglov eller någon annan form av tillstånd för att göra en viss installation. Om det bedöms som krångligt att ta reda på om tillstånd krävs eller krångligt att söka ett tillstånd,

26 SABO, Lönsam energieffektivisering. Myt eller verklighet, 2011.

kan konsekvensen bli att företaget inte engagerar sig vidare utan lägger det åt sidan.

 Företaget måste kunna övertyga en bank om att det är ett lön-samt projekt, om det behöver låna pengar. Även om företaget har tillräckligt med information som gör att de bedömer att en åtgärd är lönsam, innebär det inte självklart att informationen är tillräcklig för att övertyga en långivare.

Dessa förklaringar pekar på att även om ett fastighetsföretag är medvetet om att det kan finnas en möjlighet att göra lönsamma energieffektiviseringar, kan företaget dra sig för att sätta igång sådana åtgärder. Det kan i sin tur antingen bero på att det inte går att få trovärdig information om vilka åtgärder som faktiskt är lön-samma eller att företaget inte vet hur det ska kunna hitta en pålitlig leverantör att genomföra åtgärder som man ändå tror är lönsamma.

Eftersom energisparande har diskuterats länge i samhällsbygg-nadssektorn, är det svårt att tro att brist på allmän medvetenhet om möjligheterna skulle vara en viktig förklaring till att inte mer görs i dag. Sannolikt är andra hinder viktigare.

Olika åtgärder för att minska transaktionskostnader vid en lön-samhetsbedömning borde göra en kalkyl eller kassaflödesanalys mer trovärdig ur bankens perspektiv. Det gäller framför allt genom att minska risker i genomförandet, både när det gäller intäkter och kostnader. Om intäkterna bygger på välgrundade prognoser och det finns trovärdiga leverantörer och standardkontrakt eller ram-avtal för upphandling, borde det göra det lättare för utomstående att bedöma projektet, särskilt om en kvalitetskontrollerad kalkyl-metod används.

För ett företag som har en etablerad bankrelation, där parterna litar på varandra, kan det vara relativt lätt för den fastighetsägare som har gjort en ordentlig lönsamhetskalkyl och kassaflödesanalys att övertyga banken om att det är en åtgärd som det är vettigt att låna ut pengar till under förutsättning att företagets återbetalnings-förmåga är tillfredsställande. Om företaget inte har en etablerad bankrelation, blir kraven från bankens sida rimligen större.

Eftersom bankerna har allt fler schabloniserade system för bedömning och mindre tid för att bedöma specifika fall, bör det enligt rapporten vara extra viktigt att det finns generella, trovärdiga

visst energipris, hur stor minskning av driftskostnaderna det med-för. Den som söker ett lån kan genom sådana studier göra de egna bedömningarna mer trovärdiga ut bankens perspektiv.

Bankerna ska även bedöma om det finns säkerhet för ett större lån och kan därför förväntas vara intresserad av hur fastighetens värde påverkas. Ett stort problem i dag är enligt rapporten att även fastighetsvärderare använder sig av relativt schabloniserade metoder.

Detta har till exempel diskuterats i samband med den så kallade ned-skrivningsproblematiken i samband med nybyggande av bostads-hus.²⁷

I teorin ska varje ökning av driftnettot leda till en ökning av fastighetsvärdet. Om det handlar om relativt små förändringar i driftnetto, kommer dock dessa effekter på fastighetsvärdet att vara svåra att dokumentera med hjälp av prisinformation från mark-naden. Det logiska då är att använda mer schabloniserade metoder, till exempel att kapitalisera driftnettoökningen med ett rimligt direktavkastningskrav.

För att komma vidare när det gäller metoder för att bedöma effekter på fastighetsvärdet vid till exempel energieffektivisering krävs det enligt rapporten ett metodutvecklingsarbete inom värderar-kåren. Enligt författarna till rapporten om nedskrivningar skulle värderarnas organisation behöva inta en mer aktiv roll när det gäller att ta fram rekommendationer för hur mer svårbedömda situa-tioner ska hanteras, ungefär på det sätt som revisorernas organisa-tion gör. Exempel på sådana situaorganisa-tioner är alltså värdeeffekter av energieffektivisering och hur värdet på ny- och ombyggda hyreshus ska värderas. I båda fallen är möjligheterna att direkt använda prisuppgifter från marknaden begränsade.

Delade incitament

I en rapport till regeringen har Boverket och Energimyndigheten analyserat hinder för investeringar för att förbättra energiprestan-dan i befintliga byggnader som följer av så kallade delade incitament

27 Expertgruppen för Studier i Offentlig ekonomi (ESO), Kalbro, T. & Lind, H., Bygg mer för fler. Bilaga 1, 2017.

mellan fastighetsägare och hyresgäster.²⁸ Bakgrunden till rapporten är att Artikel 19 i EU:s energieffektiviseringsdirektiv ålägger med-lemsstaterna bland annat att undersöka och om nödvändigt undan-röja hinder för energiprestandaförbättrande investeringar i bygg-nader som beror på delade incitament.

Vid delade incitament är ägar- och brukarrollen uppdelad på parter med olika mål och olika informationstillgång. I kontraktet mellan parterna fördelas inte de intäkter och kostnader som gene-reras i samband med olika åtgärder på ett sådant sätt att parterna får ett ekonomiskt incitament att genomföra exempelvis en energi-effektiviseringsåtgärd, som annars är fastighetsekonomiskt och samhällsekonomiskt lönsam. Kostnader och nyttor är med andra ord obalanserat fördelade mellan parterna.

För att avgöra om ett delat incitament mellan två parter före-kommer kan tre frågor ställas.

 Vem använder den energikrävande produkten?

 Vem köper den energikrävande produkten?

 Vem betalar för den energikrävande produktens löpande energi-kostnad?

Om svaret på dessa frågor är olika personer eller organisationer, förekommer delade incitament. Om personen som betalar räk-ningen är en annan än den som köper produkten, saknar köparen det ekonomiska incitamentet att välja en mer energieffektiv pro-dukt. Denna typ av delat incitament kan benämnas ett investerings-problem. Om personen som betalar räkningen är en annan person än den som använder produkten, saknar brukaren det ekonomiska incitamentet att använda den effektivt. Denna typ av delat incita-ment kan benämnas ett användningsproblem.

Delade incitament kan alltså innebära att en person eller ett företag betalar för den löpande energianvändningen utan att ansvara för de investeringar som påverkar den. Det innebär att de ekonomiska fördelarna i form av lägre energikostnader tillfaller någon annan än den som bekostar investeringen i en energieffektiv åtgärd eller teknik. Det egentliga marknadsmisslyckandet uppstår

28 Boverket och Energimyndigheten, Analys av delade incitament för energieffektivisering –

till exempel när en fastighetsägare som bekostar investeringen inte erhåller hela nyttan av den. Nyttan erhålls i stället av den boende eller av lokalhyresgästen. Fastighetsägaren kan då välja att avstå från inköpet av en viss energieffektiv utrustning eller beroende på kostnaden välja en mindre effektiv produkt.

En generell slutsats i rapporten är att delade incitament upplevs som ett relativt litet problem i Sverige jämfört med andra hinder som finansieringsproblem och andra kunskapsrelaterade hinder.

Myndigheterna framhåller bland annat att både litteratur och deras kontakter med aktörer gör gällande att det finns större lönsamma åtgärdspotentialer för energieffektivisering genom investeringar för att förbättra energiprestandan än vid ett förändrat beteende bland hyresgäster när det gäller energianvändningen.

Intervjuade ägare av flerbostadshus anser dock att delade incita-ment har inverkan i byggnader med varmhyra. Normalt bär fastig-hetsägaren både löpande energikostnader och investeringskost-nader i ventilations-, värme- och varmvattensystem. Alla dessa kostnader är inbakade i hyran, så kallad varmhyra. Det framhålls i intervjuerna att inbakade energikostnader i hyran inte skapar inci-tament för hyresgästen att agera energieffektivt. Det kan leda till att fastighetsägare inte genomför effektiviseringsåtgärder som är bero-ende av hyresgästernas betebero-ende. Hur stora kostnadsbesparingar som fastighetsägaren verkligen kan räkna hem blir delvis beroende av hur hyresgästerna agerar när det till exempel gäller användning av varmvatten, vädring eller möjligheten att reglera temperaturen i sin egen lägenhet.

Enligt rapporten menar även vissa forskare att bruksvärde-systemet utgör ett hinder för energieffektivisering i hyresbostäder, eftersom det är svårt att finansiera energiprestandaförbättrande investeringar genom hyreshöjningar.²⁹ Det gäller särskilt om det inte är tydligt att åtgärden ifråga leder till ett förbättrat inomhus-klimat. Ett exempel på energieffektiviseringsåtgärder som samtidigt är standardhöjande är byte till treglasfönster, vilket berättigar till hyreshöjningar. Ett tillkommande problem för fastighetsägare på svaga bostadsmarknader kan dessutom vara att de boendes

29 Se t.ex. Högberg, L. & Lind, H. KTH, Incitament för energieffektivisering i 60- och 70-talets bostadsbestånd, TRITA-FOB-Rapport 2011:3, Institutionen för Fastigheter och Byggande, KTH, Stockholm.

kraft är så låg att det utesluter eller starkt begränsar möjligheten till hyreshöjningar.

En generell lösning på delade incitament när det gäller kallhyra för lokaler kan enligt myndighetsrapporten vara ett ökat samarbete mellan de aktörer som förhandlar och tecknar avtal om energi-prestandaförbättrande investeringar och löpande energikostnader specifikt eller som del i en större förhandling.

Mot myndigheternas uppfattning i det avseendet står slutsatser från en fallstudie inom ramen för en doktorsavhandling framlagd vid Tekniska Högskolan i Stockholm (KTH).³⁰ En slutsats av den studien är att det är svårt och kostsamt att ta fram en överens-kommelse som är acceptabel för alla inblandade parter (hyresgäst, fastighetsägare och möjlig entreprenör). Ägare till lokalfastigheter är enligt avhandlingen motvilliga till att genomföra investeringar med längre återbetalningstider än hyrestidens längd. Hyresgäster är dessutom motvilliga till att betala investeringar i någon annans egen-dom. Generellt sett anser hyresgäster att byggnadsförbättringar är fastighetsägarens ansvar.

Även i BeLoks rapport till utredningen framhålls att frågan om delade incitament är ett betydande problem på lokalhyresmark-naden. Många större fastighetsägare är engagerade i att hitta nya avtalsformer, som ska undanröja dessa problem och i stället stimulera till ökad energieffektivisering.

Den tidigare utvecklingen mot fler avtal med kallhyra tycks enligt Energimyndigheten och Boverket ha stannat av, men myn-digheterna anser att det är angeläget att följa avtalsutvecklingen framöver. Oavsett om marknadens aktörer väljer varm- eller kall-hyra framöver är det centrala för både förekomsten och storleken på de delade incitamenten hur avtal förhandlas och konstrueras när det gäller energikostnader.