PLATSERS ATTRAKTIONSKRAFT
Wallenstams styrka som stadsutvecklare är en ständig jakt på nya lägen och ett tänkande ur kundperspektiv. Vad efterfrågar hyresgäs-ten? Och vad behöver staden?
Stadsutveckling inifrån och ut. Sådan är strategin för Wallen-stam när man letar nya lägen för att utveckla städerna Göte-borg, Stockholm och Helsingborg. Benny Olsson som är chef för Wallenstams utvecklingsavdelning förklarar:
”Det kostar inte mer att bygga hus för att marken ligger nära stan. Städer är däremot ultimata ur hållbarhetssynpunkt.
Kommunikationer fi nns, det är nära till allt och människor kan leva miljövänligt utan bilberoende. Vi erbjuder vår kom-petens i att utveckla och förtäta städerna med energieffektiva hus och levande områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka.”
JAK T PÅ HÅLLBARA L ÄGEN
Att Wallenstam är aktiva både med att utveckla befi ntliga fastigheter samt leta lägen för nyproduktion syns i siffrorna.
Wallenstam har sedan 2004 sökt markanvisningar för ca 6 50 0 lägenheter. Av dessa har byggherren hittills fått accept på ett tusental i Stockholm och 300 i Göteborg. Och fl er bo-städer behövs, berättar Benny Olsson:
”Nummer ett för Wallenstam är att bygga fl er hållbara bostäder. Bostadsmarknaden är fortfarande kaotisk med ett ofantligt behov av yteffektiva lägenheter till rimlig hyra. Där har vi hittat en lösning som motsvarar vad kunden efterfrågar och utan att vara beroende av stadsbidrag. I våras släppte vi 6 0 lägenheter med smarta planlösningar och individuell en-ergimätning i kvarteret Örlen på Mölndalsvägen i Göteborg.
Vi fi ck 37 000 svar på en vecka.”
OMÖJLIGT BLIR MÖJLIGT
Örlen i Göteborg är ett exempel på hur Wallenstam hit-tar luckor i stadsbilden där det kan byggas nytt. Mäster Jo-hansgatan i Göteborg ett annat där Wallenstam bygger i anslutning till egna bostadskvarter på otillgängligt område utmed en bergskant. Men ibland tar det tid innan idéerna på
nybyggnation accepteras. Wallenstam såg i början av 2005 unika möjligheter vid Kungsholmens nordligaste tipp utmed Essingeleden, det som sen skulle utveckla sig till kvarteret Brovakten. Benny Olsson berättar:
”Våren 2005 gick vi till Markkontoret i Stockholm och presenterade vår idé att bygga hyresrätter på detta helt unika utrymme kantat av trafi k och vatten. Vi möttes av tveksam-het. ’Det går nog inte, inte så nära leden’, sa de. Men vi ville komma med ett förutsättningslöst förslag på egen bekostnad, så de sa att ’Visst, försök ni.’ Och det gjorde vi.”
MER AT TRAK TION MINSK AD BOSTADSBRIST Wallenstam gick hem och gjorde sin hemläxa. Man räknade och planerade, och presenterade sen ett förslag med 260 hy-reslägenheter i två arkitektoniskt spännande tjugovånings-torn i svart Terrazzo, signerade Gerth Wingårdh. Projektet ligger nu för utställning av detaljplan med byggstart tredje kvartalet 2008 och planerad infl yttning 2010.
”Det är så vi jobbar. Ger nya idéer till staden där vi sedan är med i planprocessen och kan bidra med projektering och byggnation av kostnads- och energieffektiva hyres- och stadsrätter. När vi förtätar bidrar vi inte bara till minskad bo-stadsbrist. I fallet Brovakten får staden även in ett extra antal miljoner på tomträttsavgäld varje år”, berättar Olsson.
Stadsutveckling enligt Wallenstam handlar lika mycket om att förädla beståndet som att bygga nytt. Här är företa-get noga med att tillvarata kulturella värden och att utveckla fastigheten enligt tidens krav på bekvämlighet och funktion.
Samtidigt utgår Wallenstam alltid från ett helhetstänkande och ser på platsens och i förlängningen stadens utvecklings-behov.
LOK ALER SOM MATCHAR TILLVÄ X T
I Göteborg är Wallenstam en av de största aktörerna på lokal-marknaden med ett spann av attraktivt belägna kommersiella lokaler i olika storlekar och prisklasser. 55 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet består av kontor, 21 % av butiks- och restaurangytor och resten av lager-, skol- och
industri-28 – STADSUT VECKLING
”En stark stadskärna är förutsättningen för moderna städers och regioners utveckling. Wallenstam bidrar gärna med kom-petens och muskler så att städerna kan växa och nå sina nya klimatmål samtidigt”, säger VD Hans Wallenstam.
STADSUT VECKLING – 29
lokaler. Efter år av lokalutveckling känner Wallenstam sina kunder och kan hjälpa hyresgästen att effektivisera och skapa tillväxt i levande lokaler som stöder verksamheten. Thomas Dahl, VD för Wallenstam Företag berättar om företagets kundfokus:
”Vi följer våra kunder över tiden så att lokalerna matchar varje verksamhet optimalt. Till det erbjuder vi tilläggstjäns-ter med allt inom kontorsservice, till exempel vaktmästilläggstjäns-teri- vaktmästeri-tjänster, kaffe och städservice. Våra kunder är medlemmar i Club Wallenstam som erbjuder rabatter på allt från träning till kemtvätt. Vi arrangerar också regelbundet olika typer av nätverkande events.”
UT VECKL AR I SAMVERK ANSPROJEK T
Men Wallenstam tittar också på hur hyresgästens verksam-het kan växa i ett större perspektiv. För att utveckla områden och intressen i staden är Wallenstam aktiva i att starta och driva samverkansgrupper. Och där handlar det både om af-färsmässiga och mer samhällsansvarsinriktade satsningar, berättar Thomas Dahl.
”Innerstaden Göteborg är en samverkansgrupp där vi aktivt och tillsammans siktar på att göra Göteborgs innerstad till Sveriges mest attraktiva handelsplats, bland annat för närpro-ducerad handel. Julstaden Göteborg är ett annat projekt där vi knyter ihop vacker ljussättning i staden med attraktiva shop-ping- och aktivitetspaket. Resultatet är en stor tillströmning av besökare och att hotell som tidigare stod tomma under julperioden har full beläggning.”
Wallenstam har många visioner och backar inte för att se på helheten för städernas och invånarnas bästa. Bolaget har framfört idéer för att binda ihop Göteborgs attraktiva han-dels- och kulturstråk mellan Götaplatsen och Göteborgsope-ran, och vill gärna se en lösning på någon slags ringlinje för stråket. När det gäller lokalmarknaden är Wallenstam idag aktiva endast i Göteborg, men är öppna för att ge sig in på marknaden både i Helsingborg och Stockholm när rätt till-fälle dyker upp.
KOMPETENTA, ERFARNA – OCH KRE ATIVA
”Vi har en genomarbetad struktur, djup marknadskännedom och vet hur man håller en öppen dialog med kunden för att matcha hyresgästens tillväxt mot stadens intressen, så att om-ställningar blir möjliga när idéer blir till verklighet.”
I fallet Avenyn, Göteborgs slumrande paradgata, har Wal-lenstam framfört ett förslag som syftar till en levande och trygg innerstad med fl er bostäder och ökad handel, vilket ger följder för hela Västra Götalandsregionen i form av ökad konkurrens- och attraktionskraft. Upplägget har tagits emot positivt och Göteborgs Stad tillsatte i november 2007 en planarkitekt som arbetar på en detaljplan för området. Förändringen är bety-dande för staden Göteborg, anser Thomas Dahl.
”Avenyn har en fantastisk potential och ett helt unikt läge, men stråket har blivit mer och mer ospännande och livlöst förutom vid speciella evenemang och högtider. Handeln har fått ge vika för kontorsfastigheter och det fi nns alltför många hinder i gatubilden som hindrar fl ödet i gångtrafi ken.”
FRAM MED KULTUREN OCH ÖK A HANDELN
Wallenstams förslag för Avenyn innebär fl er bostäder och ökad handel. Kontorslokaler ersätts av butiker och öppnar upp för handel i tre plan. Tillgängligheten ökar mot sidogator som Teatergatan, Lorensbergsgatan och Engelbrektsgatan och där uppförs enligt förslaget 300 hållbara och yteffektiva bostäder samt mysiga passager à la Köpenhamn. Dessutom vill man göra kulturen mer tillgänglig. Thomas Dahl berättar:
”Avenystråket är kantat av kultur, men den är instängd bak-om väggar. Vi vill bjuda ut Röhsska, Konstmuseet, Bukowskis, Stadsteatern, Konserthuset, Stadsbiblioteket, butiker, fi k och restauranger bland människorna. Med glasade små paviljong-er utmed Avenyn kan man exponpaviljong-era föremål, musik, artistpaviljong-er och ha servering i perioder. Målsättningen är att göra staden mer levande, spännande, synliggjord och erbjuda ett hållbart koncept med ökad handel och boende i centrum.”
EGNA KRAV I GRÖNT OMRÅDE
Helt igenom hållbart boende är inriktningen för Östra Kvil-lebäcken i Göteborg. I ett konsortium med bland andra Älv-strandsbolaget sätter Wallenstam och partners upp egna miljökrav för att skapa ett hållbart bostadsområde. 1 600 lägenheter ska byggas och Wallenstam står för 400. Tanken är att området ska bli hållbart med avseende på miljö, hälsa, ekonomi och säkerhet. En lägre p-norm och minskad biltrafi k är två av ingredienserna.
”Östra Kvillebäcken ligger nära centrum, kommunikatio-nerna är goda och köpcentrumet Backaplan inpå knuten ger människorna möjlighet att bo och leva miljövänligt. Här ska man inte behöva bil på samma sätt och gatorna görs enkel-riktade så att man inte kan ta genvägen till Backaplan via Kvillebäcken. Den sköna promenaden ger en extra dimension till boendet”, säger Thomas Dahl.
Wallenstams stadsutvecklingsplaner är i huvudsak af-färsdrivna med fokus på kostnadseffektivitet. Bolaget har ett stort ansvar gentemot såväl sina aktieägare som hyresgäster och när en satsning sker görs den kostnadseffektivt och rätt från början. Wallenstams VD Hans Wallenstam:
”Vi är alltid på jakt efter nya marklägen och tänker fram idéer på hållbar byggnation som ska stärka städernas attrak-tions- och konkurrenskraft. Alla måste ta sitt ansvar i kampen mot klimathotet och för att skapa trygghet i våra bostadsom-råden och städer.”
Wallenstam har lämnat förslag till nyproduktion om 6 500 nya lägenheter i Stockholm och Göteborg.
30 – STADSUT VECKLING
20 07 I SAMMANDRAG – 31
32 – INNEHÅLL
Koppar är vanligt i Wallenstams hus. Åtminstone i bostadshusen. Åtminstone i kö-ken. Åtminstone på väggarna. I generationer har husmödrar ägnat sina bakformar en aldrig svikande omsorg. Koppar inomhus blir nämligen mörk och trist med tiden.
Koppar utomhus, som på många av taken på Wallenstams hus, blir också mörk och trist med tiden. Men när det gått tillräckligt lång tid (ca 20–25 år) blir den grön och vacker. Den som tröttnar på stadens dåliga luft (som får koppar att bli svart) fl yttar ut på landet. Och bygger sig ett litet lusthus med koppartak. Och retar upp sig på att taket inte är grönt och vackert. Och införskaffar de olika frätande syror som behövs för att koppar ska ärga. Observera! 1. Blanda ej inomhus. 2. Blanda ej inomhus i plasthink.
2007 bjöd på en fortsatt positiv utveckling av lokalmarknaden i Göteborg. Den goda trenden från 2006 med förbättrad syssel-sättningstillväxt samt omstrukturering i offentlig sektor skapade fortsatt ökad efter-frågan och omsättning på kontorslokaler.
Vakansgraden för Storgöteborg låg på 8 % vid årets slut medan Wallenstam efter hårt arbete nådde imponerande 2,8 %.
Efter 3–4 år med höga vakanser skedde under 2006 ett rejält uppsving på Göte-borgs lokalmarknad i och med kraftigt förbättrad sysselsättningstillväxt med ökad efterfrågan på kontorslokaler som konsekvens. Efterfrågan i tjänstesektorn tog fart på allvar, samtidigt som omstruk-tureringar inom den offentliga sektorn ledde till stor omsättning i detta segment.
Den goda utvecklingen på lokal-marknaden fortsatte under 2007 och ledde till en fortsatt sjunkande vakans-grad, inte minst för Wallenstam som överträffade sin målsättning och nådde dryga 97 % vid årets slut.
Ca 90 % av Wallenstams kommer-siella fastighetsbestånd fi nns beläget i Göteborgsregionen, som bjuder på ett gott företags klimat överlag. Det cen-trala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör regionen till en naturlig knutpunkt och ett nav för internationell handel och distribution. I Göteborgsregionen fi nns ett välutveck-lat gränsöverskridande samarbete mel-lan högskolor, universitet, närings liv
OM LOKALMARKNADEN
och offentlig förvaltning. Göteborg har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition och några av Skandi-naviens mest kända industrikoncerner som Volvo, Nobel Biocare och SKF har sitt ursprung och sina huvudkontor här.
På senare år har tillväxten av kunskaps-intensiva och högteknologiska företag ökat markant. Idag präglas därför regi-onen av hög forsknings-, kunskaps- och kvalitetsnivå samt en starkt internatio-nell orientering.
NYPRODUK TION
Nybyggnationen på lokalmarknaden har varit låg under 2007 med endast 13 0 0 0 kvm färdigställd kontorsyta vil-ket är betydligt lägre jämfört med 2006 då drygt 44 000 kvm ny kontorsyta fär-digställdes.
Den nybyggda ytan 2007 innebär en ökning med drygt 0,5 % av den totala kontorsstocken i Göteborg.
Nybyggnationen kommer att vara fortsatt begränsad under 2008 med fär-digställande av drygt 18 000 kvm kon-tor. Dessa ytor inkluderar utbyggnation av Polishuset vid Ullevi Park samt ny-produktion vid Krokslätts fabriker mot-svarande en tillväxt av kontorsstocken om 0,6 %. (Källa: Jones Lang LaSalle)
Med bakgrund av Wallenstams låga vakansgrad är det nu intressant med ny-produktion. Wallenstam har fl era projekt som kan påbörjas när tillräckligt många hyresgäster tecknat sig. Ett exempel är
AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG
OM LOK ALMARKNADEN – 3 3
Solsten i Mölnlycke, Härryda, där Wal-lenstam har två tomter. Solsten är belä-get mitt i den expansiva företagsparken i Mölnlycke, längs riksväg 40 mellan Göteborg och Landvetter fl yg plats. För att Wallenstam ska inleda kommersiell nyproduktion krävs en avkastning på minst 8 %. En bedömning av hyresgäs-tens betalningsförmåga görs också.
VAK ANSER
Den goda utvecklingen på Göteborgs hyresmarknad som inleddes 2006 har fortsatt under 2007 vilket lett till att va-kansgraden fortsatt sjunka och låg un-der sista kvartalet på 8,2 %. Vakanserna sjunker på i stort sett samtliga delmark-nader. (Källa: Jones Lang LaSalle). Wal-lenstams vakansgrad är, med sina 2,8 % klart lägre än för marknaden i övrigt.
HYROR
Prime Rent som förenklat avspeglar de högsta bashyrorna i de fi naste fastighe-terna (A-klassade fastigheter) har trots skiftande vakansgrad förhållit sig rela-tivt stabila under 2001–2007. Den främ-sta anledningen till detta är det mycket
låga utbudet av A-klassade lokaler vil-ket lett till få antal nya uthyrningar. Det goda marknadsläget har medfört en god hyresutveckling för Wallenstam.
KONKURRENTANALYS
Wallenstam har en stark position på Göteborgs lokalmarknad med attraktiva fastigheter i bra lägen. Att Wallenstam är en stor aktör på marknaden innebär en riskspridning i och med en större dif-ferentiering i kundstrukturen. Det med-för ock så en större möjlighet att erbjuda kun derna ett stort utbud av alternativa lo-kaler inom beståndet. Wallenstams kom-mersiella fastigheter fi nns främst i Göte-borg, som är den marknad där företaget har starkast förankring och känne dom.
På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsandelar.
Wallenstam är med 434 000 kvm kom-mersiell yta i Göteborg en av dess största aktörer. Wallenstams marknadsandel avseende kontorsyta i Göteborg är ca 10 %. Andra fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Eklandia, Harry Sjögren,
Fastighetsbolag
grad % Strategi Huvudägare
Wallenstam Göteborgs kommun 113 434 000 566 Mkr 2,8 Kontor,
Cityhandel
Hans Wallenstam
Eklandia (Castellum) Göteborgs kommun 82 461 000 351 Mkr 10,2 Kontor, Handel Lager/industri
László Szombatfalvy, AFA Sjukförsäkrings AB, AMF Harry-Sjögren
(Castellum)
Sydvästra Göteborg, Mölndal, Kungsbacka, Borås
75 391 000 339 Mkr 7,7 Lager/industri, Kontor
László Szombatfalvy AFA Sjukförsäkrings AB, AMF
Diligentia (Göteborg) Göteborg city, Storgöteborg
25 166 000 183 Mkr 14 Kontor,
Köpcentrum, Bostäder
Skandia Liv
GE (Göteborg) Göteborg city, Göteborg syd
34 183 000 12 Kontor, Industri General Electric
Vasakronan (Göteborg)
Göteborg city, Göteborg öst och väst
27 300 000 444 Mkr 3,5 Kontor Svenska staten
Platzer Sydgöteborg,
Göteborg city, Mölndal
37 255 000 183,5 Mkr 13,0 Kontor, Lager/industri
Ernströmgruppen
Balder (Göteborg) Storgöteborg 48 186 000 189 Mkr 4,7 Kontor, Handel, Lager/industri
Erik Selin Fastigheter AB, Arvid Svensson Invest AB, Andra AP-fonden AP (Göteborg) Göteborg city 27 172 000 364 Mkr 5,0 Handel, Kontor 1–4 AP-fonden
KONKURRENTANALYS*
* Respektive företags årsredovisning 2006 förutom Wallenstam som avser 2007 (Källa: Jones Lang LaSalle)
De tio största lokalhyresgästerna 2007-12-31
Hyresgäst Yta kvm
Göteborgs Kommun 15 337
Försäkringskassan 15 024
Mölnlycke Health Care AB 13 787 Landsarkivet i Göteborg 11 000 Göteborgs Universitet 10 132 SCA Hygiene Products AB 7 600
Folkuniversitetet 6 300
Törnskogen Utbildning AB 6 285 Ernst & Young AB 5 476 Cochlear Bone Anchored Solutions AB 4 953
Totalt 95 894
De tio största lokalhyresgästerna utgör 22 % av Wallenstams kommersiella yta i Göteborg.
Prospects Kund Kund Förlängning hyresrelation
Kundvård Lokalanpassning
Sälj- och kundvårdsprocess
34 – OM LOK ALMARKNADEN
20 07 I SAMMANDRAG – 35
36 – INNEHÅLL
Funderingar vid en kylskåpsdörr i ett Wallenstam-hus: Om nu svenskarna tillhör de duktigaste i världen på att återvinna metallen aluminium (86 % av en miljard läsk- och ölburkar om året), hur är det då med metallen stål? Där leder amerikanerna. Ty där borta har fl er och högre hus med stålbalkar byggts genom åren – som nu rivs.
Amerikanerna återvinner 97,5 % av alla stålbalkar, eller 75 miljoner ton per år! Varje ton sparar in 1,1 ton järnmalm, 630 kilo kol och 55 kilo kalksten. Beroende på de stora ekonomiska värden som är förknippade med stål blir humöret i stålindustrin en värdemätare på tillståndet i världen. Wallenstam mäter tillståndet i världen efter hur människor mår när dom står och funderar vid sin kylskåpsdörr.
Diligentia, GE, Vasakronan och Platzer.
Konkurrenter är också exploateringsfö-retag såsom till exem pel Skanska, Peab och NCC.
UTHYRNING
Wallenstam har ca 2 000 företagskunder och den genomsnittliga företagskunden hyr 419 kvm för ca 1 600 kr/kvm. De tio största lokalhyresgästernas hyresvärde motsvarar ca 9 % av det totala hyresvär-det och deras lokal- yta motsvarar ca 8 % av Wallenstams totala yta. Wallenstam har för 2008 en bedömd snitthyra för kontor i Göteborg om ca 1 390 kr/kvm.
Wallenstam har under 2007 lyckats väl i sin uthyrning och uthyrningsgra-den i det kommersiella beståndet har ökat från 94 till drygt 97 %. Under 2007 tecknades drygt 88 nya avtal som om-fattar totalt ca 35 000 kvm. Kontrakten tillför Wallenstam ett hyresvärde på årsbasis om ca 48 Mkr. Nettohyrningen uppgick till ca 9 000 kvm. Exempel på nya hyresgäster under året är: Kitas Ut-bildning AB, Systembolaget, Ulfab AB, ME3+ AB, Skill & Karlsson Design AB.
LOKALER I BOSTADSFASTIGHETER