38 – FASTIGHETSUT VECKLING
en högre standard, vilket innebär par-kett i alla rum, kaklade badrum och ny köksinredning. Material och lösningar är standardiserade, vilket ger kostnads-effektivitet. Under året har 30 lägenhe-ter byggts om till Pluslägenhelägenhe-ter.
På Södermalmstorg där Wallenstam tidigare hade sitt kontor pågår en för-ädling av kontor till bostäder. Totalt blir det 14 lägenheter som beräknas stå kla-ra i april 2008. På Ormängsgatan har en ombyggnad för förskola genomförts.
Göteborg
På Bågskyttegatan 1–3 i Mölndal görs en satsning på trygghet och säkerhet genom att allmänna utrymmen såsom tvätt stugor och förråd fl yttas till går-darna där tillgänglighet och belysning är bättre. Sam tidigt görs utrymmen i markplan om till 23 bostäder. 15 lägen-heter är färdigställda och arbetet med att bygga tvättstuga mm på gården på-går. På Milpålegatan genomfördes en grundförstärkning samt ombyggnad av tvättstuga. I Norra Liden pågår om-byggnad till 14 bostadsrättslägenheter, klart maj/juni 2008.
Helsingborg
På Hälsovägen byggs 80 lägenheter om till bostadsrätter. Dessa kommer att vara klara till sommaren 2008.
PL ANERADE
OMBYGGNADSPROJEK T Stockholm
Under 2008 planeras ett fl ertal om-byggnationer av bostadsfastigheter. På Kungs klippan 11–15 planeras ombygg-nad av de små lägenheterna som bland annat ska utrustas med kök och badrum.
Erforderliga godkännanden från hyres-gästerna har inhämtats under hösten 20 07. Beräknad byggstart tredje kvar-talet 2008.
Råckstatvätten ska byggas om till för-skola, planerad byggstart början på 2008.
På Fregattvägen i Gröndal planeras förädling av kontor till bostäder, 16 bo-stadsrätter. Start 2008, klart sommaren 20 0 9.
Göteborg
På Stenklevsgatan 5 planeras ombyggna-tion av en mindre kommer siell fastighet.
På Värmlandsgatan 16 planeras en kom-mersiell fastighet byggas om till 27 bo-stadsrätter. På Lilla Torget 1 och Södra Hamn gatan 5 planeras ombyggnation av 50 lägenheter till bostadsrätter. På
Kungsportavenyen 37 planeras hela fastigheten uppgraderas och vissa loka-ler kom mer att byggas om till lägenhe-ter och lägenhelägenhe-ter till lokaler.
Helsingborg
På Erik Dahlbergsgatan 34, kvarteret Vildvinet, planeras ombyggnad av 102
lägenheter samt nybyggnation av 28 lägenheter i nuvarande vindsutrymme.
På Norra Storgatan byggs en mindre fastighet om till bostadsrätter som be-räknas stå klara sommaren 2008.
OMBYGGNADSPROJEK T FÖRETAG
Wallenstam försöker att tillsammans med nya och befi ntliga hyresgäster medverka till att utveckla deras verk-samhet genom att ständigt bygga om och anpassa lokalerna.
Göteborg
1 50 0 kvm har byggts om för Kitas Gymnasium på Stora Badhusgatan.
Systembolaget har fl yttat in i en 800 kvm nyrenoverad lokal på Kungstor-get. Arbetet med att lokalanpassa 3 100 kvm för Mölnlycke Health Care starta-de hösten 2007. På Västra Hamngatan har Wallenstam moderniserat en äldre fastighet om ca 3 400 kvm. För
Dun-ross hyresgästanpassar Wallenstam 6 0 0 kvm och för Cochlear 5000 kvm.
Under året har ett stort arbete pågått med att bygga om Wallenstams egna kon tor på Birger Jarlsgatan 64 i Stock-holm och Kungsportsavenyen 2 i Gö-teborg. Infl yttning av båda kontoren är klart och invigning av Göteborgskonto-ret oktober 2007.
Projektmöjligheter Företag
Tack vare Wallenstams höga uthyr-ningsgrad fi nns det nu en beredskap att bygga kommersiella lokaler. Ett exem-pel är Solsten i Mölnycke, Härryda, där Wallenstam har två tomter.
Wallenstam är den dominerande fast-ighetsägaren på Avenyn. Intresset för Avenyn är stort och Wallenstam deltar
aktivt i utvecklingen av denna anrika paradgata. Wallenstam har tagit fram förslag på framtidens Avenyn och har bland annat sökt ändring av detaljplanen för att bygga fl er bostäder samt förbättra möjligheterna för handel. Därutöver ar-betar Wallenstam för ökad säkerhet på och bättre tillgänglighet till Avenyn.
Wallenstam har en projektportfölj om ca 70 000 kvm för framtida nypro-duktion av kommersiella lokaler. För att starta nyproduktion krävs en avkast-ning på minst 8 %.
FASTIGHETSUT VECKLING – 39
Fastighet Region Projektstart Area, ca kvm NYPRODUKTION BOSTÄDER
Större nybyggnadsprojekt färdigställda under 2007
Kv. Svallvågen 1 Stockholm 2005 12 000
Huddinge, Kvarnbergsplan, Kv. Kansliet 2 Stockholm 2006 9 000
Råcksta, Kv. Kontot Stockholm 2006 5 000
Summa 26 000
Pågående nyproduktion
Kv. Örlen Göteborg 2006 3 000
Projektmöjligheter – nyproduktion bostäder
Högsbo Göteborg 2008 6 000
Vita Björn Göteborg 2008 8 000
Kvillebäcken Göteborg 2009 40 000
Vildvinet Helsingborg 2008 3 000
Henriksdalshamnen Stockholm 2008 7 000
Brovakten Stockholm 2008 18 000
Råcksta, Kv Huvudboken, Stenografen, Kulspetspennan Stockholm 2008 7 000
Barlasten Stockholm 2008 2 000
Riddaren 24 Stockholm 2009 4 000
Summa 95 000
OMBYGGNATION BOSTÄDER
Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2007
Pennteckningen 3 Stockholm 2006 2 900
Pågående ombyggnadsprojekt
Bågskyttegatan 1–3 Göteborg 2006 1 000
Norra Liden Göteborg 2007 1 700
Kapellet 17–18 Helsingborg 2007 4 400
Råcksta Stockholm 2004 77 000
Husby Stockholm 2005 103 000
Huddinge, badrum Stockholm 2006 22 000
Överkikaren 34 Stockholm 2007 1 600
Summa
Projektmöjligheter – ombyggnad befi ntliga fastigheter
Inom Vallgraven 53:14, 17 Göteborg 2008 5 400
Kv. Kryssaren Göteborg 2008 1 500
Lorensberg 57:8 Göteborg 2008 700
Majorna 350:1 Göteborg 2008 1 300
Springposten 6 Helsingborg 2008 1 200
Vildvinet 3 Helsingborg 2008 8 400
Samson 7–8 Helsingborg 2008 2 700
Hälsokällan 6 Stockholm 2008 400
Mastkorgen 7 Stockholm 2008 1 500
New York 1 Stockholm 2008 2 200
Oljan 27 Stockholm 2008 1 300
Smaragden 20 Stockholm 2008 6 200
Summa 32 800
NYPRODUKTION FÖRETAG Projektmöjligheter – nyproduktion
Solsten 1:115 Göteborg 4 000
Bagaregården 17:26 Göteborg 4 000
Solsten 1:126 Göteborg 17 000
Gamlestaden 740:22 Göteborg 6 000
Skår 57:14 Göteborg 18 000
Gårda 52:11 Göteborg 5 000
Summa 54 000
OMBYGGNATION FÖRETAG
Större ombyggnadsprojekt färdigställda 2007
Lorensberg 44:2 Göteborg 2005 5 500
Inom Vallgraven 27:1 Göteborg 2006 3 400
Solsten 1:132 Göteborg 2007 5 000
Inom Vallgraven 64:31 Göteborg 2007 1 500
Inom Vallgraven 26:9 Göteborg 2007 800
Sälgen 2 Stockholm 2005 4 500
Summa
Pågående ombyggnadsprojekt
Skår 57:14 Göteborg 2004 9 600
Inom Vallgraven 25:1 Göteborg 2007 600
Bagaregården 17:26 Göteborg 2007 3 100
Summa 13 300
Projektmöjligheter – ombyggnad befi ntliga fastigheter
Heden 24:14 Göteborg 2008 1 100
Inom Vallgraven 21:10 Göteborg 2008 2 200
Krokslätt 154:6 Göteborg 2009 4 500
Avenyn Göteborg 2011 20 000
Summa 27 800
40 – FASTIGHE TSUT VECKLING
OM FASTIGHETSMARKNADEN
Den svenska marknaden för fastighets-transaktioner uppgick till ca 125 miljarder kronor under 2007. Detta är en minskning med 5 % jämfört med 2006. Intresset för Gö-teborgs fastighetsmarknad är fortsatt starkt, från både svenska och utländska investerare.
(Källa: Jones Lang LaSalle)
Den osäkerhet som utlöstes under hös-ten 2007 av turbulensen på världens fi nansmarknader har medfört en viss försiktighet för kommersiella fastig-hetstransaktioner i hela Europa.
Transaktionsvolymerna i Sverige ökade dock under andra halvåret 2007 jämfört med första och slutade på ca 66 miljarder kronor. Flera stora affärer av-slutades före årsskiftet. Bland dessa kan nämnas Kungsledens försäljning av en större spridd portfölj i Sverige för ca 5 miljarder kronor samt Doughty Hans-sons försäljning av en kontorsportfölj i Kista för ca 2,9 miljarder kronor.
Direktavkastningskraven steg under andra halvåret 2007, såväl i Sverige som på de fl esta marknaderna i Europa. Pri-me yield-nivån för kontorsfastigheter i
Stockholm bedöms ligga på 4,60 % vid utgången av 2007, vilket är en uppgång med 0,20 procentenheter de senaste sex månaderna. Avkastningskraven för se-kundära fastigheter har stigit mer.
Intresset för Göteborgs fastighets-marknad är fortsatt starkt, från både svenska och utländska investerare. Det-ta har lett till att direkDet-tavkastningen vid affärerna krupit ner mot låga nivåer de senaste kvartalen trots de stigande rän-torna. Prime Yield-nivåerna i CBD har sjunkit marginellt under 2007 och lig-ger nu kring 4,75 %.
Under 2008 förväntas en fortsatt press uppåt på avkastningskraven för alla typer av kommersiella fastighe-ter. Sekundära fastigheter förväntas drabbas hårdast. Förbättringar på hy-resmarknaden kommer att begränsa eventuella värdefall för de bästa butiks- och kontorsfastigheterna. (Källa: Jones Lang LaSalle)
BOSTADSRÄT TSMARKNADEN Samtidigt som bostadspriserna i fl era av de europeiska länderna har mattats
I Göteborg steg snittpriset för en bostadsrätt med 13 % under 2007.
av så har prisuppgången fortsatt på den svenska bostadsmarknaden. Sverige är inne i en period med mycket stark eko-nomisk tillväxt och en snabbt ökande sysselsättning, vilket stärker bostadsef-terfrågan. Ökningstakten var dock läg-re 2007 jämfört med 2006 och stigande räntor förväntas medföra att tillväxten i bostadspriserna mattas av. Den tidigare skarpa prisuppgången jämfört med villamarknaden och ogynnsamma för-ändringar av fastighets- och reavinstbe-skattningen bidrar till detta. (källa: seb) Totalt sett steg bostadsrättspriserna un-der 2007.
Storstockholm uppvisar en prisupp-gång på 12 % under den senaste tolv-månadersperioden. Det genomsnittliga priset för en bostadsrätt är 32 248 kro-nor per kvadratmeter. Utvecklingen den senaste tremånadersperioden visar dä-remot att genomsnittspriserna sjunker.
I Stockholms innerstad har genom-snittspriserna för bostadsrätter gått ner med 8–9 % under den senaste tremå-nadersperioden. Därmed ligger kva-dratmeterpriserna på samma nivå som
OM FASTIGHE TSMARKNADEN – 41
FASTIGHETSFÖRSÄL JNINGAR Wallenstam har under 2007 sålt fastig-heter för ca 2 Mdr och på så sätt reali-serat nästan 300 mkr i värdeökningar.
Det motsvarar ett försäljningspris om ca 15 % över värdering i genomsnitt.
Sammantaget har Wallenstam under perioden sålt 27 fastigheter (13) för to-talt 1 944 Mkr (1 893). Av dessa såldes 16 till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Två större kommersiella affärer har genomförts innefattande to-talt åtta fastigheter.
Wallenstam förhandlar löpande med hyresgäster som vill förvärva sina fast-igheter. Intresset är fortsatt stort och diskussioner pågår för närvarande med ett fl ertal bostadsrättsföreningar. Wal-lenstam bedömer att det fi nns ett väx-ande intresse även bland hyresgäster i ytterområden att köpa sin bostad.
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Under 2007 har Wallenstam endast förvärvat fastigheter för 13 Mkr (1 420) vilka i huvudsak utgör komplettering av grannfastighet för att möjliggöra be-fi ntliga fastigheters expansion.
FRAMTIDSBEDÖMNING
Wallenstam tror på en fortsatt positiv utveckling av fastighetsmarknaden beträffande bostadshus i samtliga re-gioner. Oron på fi nansmarknaden har dock medfört en försiktighet hos ban-kerna beträffande fi nansiering av bo-stadsrättsföreningar och försäljningar tar därmed i vissa fall längre tid. Wal-lenstam noterar dock en stor efterfrå-gan på sina produkter och förväntar sig stabila och uppåtgående priser så snart oron på fi nansmarknaden klingat av.
Wallenstam bedömer även priserna för kommersiella fastigheter i Göte-borgsregionen som stabila. Denna be-dömning ska ses mot bakgrund av att Göteborg har en positiv infl yttning av företag, en låg nyproduktionstakt, rimliga hyresnivåer samt sjunkande vakansgrad. Det utländska intresset för svenska fastigheter bedöms förbli starkt även under 2008.
i april/maj 2007. Genomsnittspriset för en bostadsrätt i centrala Stockholm lig-ger idag på 52 084 kronor per kvadrat-meter med en prisuppgång på 16 % un-der den senaste tolvmånaun-dersperioden.
Under samma mätperiod uppvi-sar Storgöteborg en prisutveckling på 13 % och Stormalmö på 15 %. Det ge-nomsnittliga priset för en bostadsrätt i Storgöteborg är 21 601 kronor per kva-dratmeter och 16 707 för Stormalmö.
Utvecklingen den senaste tremånaders-perioden visar på svagt sjunkande ge-nomsnittspriser.
Prisutvecklingen under den senaste tolvmånadersperioden för centrala Göteborg och centrala Malmö ligger på 11 respektive 15 %. Snittpriset för en bostadsrätt ligger på 30 778 kronor samt 19 725 kronor. Utvecklingen den senaste tremånadersperioden visar på svagt sjunkande genomsnittspriser.
(Källa: Svensk Fastighetsförmedling) Ombildningar av hyresrätter till bo-stadsrätter fortsätter i Wallenstams tre regioner och fl er fastigheter har sålts till bostadsrättsföreningar än föregående år. Per den 1:e december 2007 har 108 fastigheter i Stockholm sålts till olika bo-stadsrättsföreningar vilket är en något högre siffra än under 2006 då siffran för helåret uppgick till drygt 100 transak-tioner. I Göteborg såldes 74 fastigheter till olika bostadsrättsföreningar. Under 2006 uppgick motsvarande antal till 50 vid samma tidpunkt. I Helsingborg har antalet bostadsrättsföreningar som förvärvade fastigheter legat på ungefär samma nivåer som 2005 och 2006. Fram till och med december 2007 hade 26 fastigheter förvärvats. (Källa: Datscha)
FÖRVÄRVS- OCH INVESTERINGSPOLICY
Wallenstam förvärvar fastigheter med utvecklingspotential. Wallenstam ska med investeringskalkyler som håller över en konjunkturcykel, genomföra förvärv på valda marknader i priorite-rade områden.
WALLENSTAMS SÅLDA BOSTADS-FASTIGHETER TILL BRF I FÖRHÅLLANDE TILL FASTIGHETSVÄRDERING VID SENASTE ÅRSSKIFTET
42 – OM FASTIGHE TSMARKNADEN SAMTLIGA SÅLDA FASTIGHETERS VÄRDERING I FÖRHÅLLANDE TILL PRIS
0
Fastighetsbeståndets förändring, bokfört värde och kvm
Bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2007 18 930 1 238 783*
+ Förvärv 13 1 974
+ Byggnationer 926 27 252
- Försäljning -1 625 -128 737
- Avskrivningar -5
+ Värdeförändring netto 485
Fastighetsbestånd 31 december 2007 18 725 1 139 272
* Justerad för rivna byggnader samt ommätning.
Fastighetsbeståndets förändring*
Fastighetsbeståndet 2007-12-31 2006-12-31 Förändring
Bostäder 642 681 -39
Kontor 239 262 -23
Butiker 65 68 -3
Industri/lager 81 121 -40
Utbildning 38 38 0
Övrigt 73 73 0
Just. uthyrbar
yta pga rivna byggnader - -4 -4
Totalt 1 139 1 239 -101
* Kvm i tusental