Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. CG 3
Telefon:
info@wallenstam.se www.wallenstam.se
WALLENSTAM
ÅRSREDOVISNING 2007
Tema hållbart boende
WALLENSTAM ÅRSREDOVISNING 2007
Form: Happy F&B
Foto materialbilder: Jesper Sundelin
Foto s 9, 15, 19, 29, 49, 51, 52, 53: Dan Holmqvist Foto s 20: Maskin & Godstransport AB
Tryckt på Munken Polar, omslag 270 g, inlaga 130 g & 90 g Repro och tryck: Göteborgstryckeriet AB
HEJ OCH VÄLKOMMEN
TILL 2007 ÅRS REDOVISNING
Visst är vi extremt stolta över allt vi gjorde 2007. När nya året ringde in var alla våra mål uppfyllda för perioden och vi kunde presentera det bästa förvaltningsresultatet någonsin och det högsta substansvärdet i Wallenstams historia. Med en soliditet på 42 % vid årets slut har vi unika möjligheter att fortsätta utveckla bolaget Wallenstam
i en positiv riktning framåt.
Men samtidigt engagerar vi oss i den växande klimatproblematiken och det stegrande behovet att säkerställa trygghet i vårt samhälle. Och vi gör det konkret;
i vår nybyggnation, med hyresgästs- och trygghetsarbetet som vi fördjupar 2008 och i en offensiv vindkraftssatsning.
Hållbart boende är en av Wallenstams huvudfrågor och temat för årets utökade redovisning som ger dig en aktuell bild av det vi arbetar för, vägen till resultatet för perioden 2005 till 2007 – och bolagets mål för framtiden.
Läs om passivhusinspirerade Brovakten som, signerat Gert Wingårdh, ger Stockholm en ny skyline. Ta en tur från 1992 och fram till våra marknader idag.
Möt vår styrelseordförande Christer Villard som redogör för bolagets utsikter och styrelsearbetet 2007. Följ med till våra vindkraftverk – och ta del av projekten, visionerna och materialen som vår verksamhet vilar på.
Och så presenterar vi nya målet: 300 kronor per aktie i substansvärde. Välkommen till Wallenstam!
Aktieägare hälsas välkomna till Wallen stams årsstämma 2008 som hålls tisdagen den 15 april 2008 kl. 17.00 på Stora Teatern, Kungsparken 1, Göteborg.
Aktieägare som önskar delta i stämman ska dels senast on- sdagen den 9 april 2008 vara införd i den av Värdepapper- scentralen, VPC AB, förda aktieboken, dels anmäla sig hos bolaget till Louise Wingstrand, senast onsdagen den 9 april 2008, kl. 16.00.
Anmälan görs skriftligen till:
Lennart Wallenstam Byggnads AB, 401 84 Göteborg eller louise.wingstrand@wallenstam.se
eller på www.wallenstam.se
Det går också bra att anmäla sig per tele fon på 031-20 00 00.
Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före onsdagen den 9 april 2008 genom förvaltares för- sorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta vid stämman.
På stämman behandlas de ärenden som enligt bolagsord- ningen ska förekom ma på årsstämma samt ytterligare ären- den enligt separat kallelse.
Som avstämningsdag för utdelning föreslår styrelsen fre- dagen den 18 april 2008. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utdelningen ske från VPC AB onsda- gen den 23 april 2008.
EKONOMISK INFORMATION 2008 Tidplan ekonomisk rapportering Delårsrapport 1 (3 mån) 7 maj 2008 Delårsrapport 11 (6 mån) 6 augusti 2008 Delårsrapport 111 (9 mån) 5 november 2008 Årsredovisning 2008, mars 2009
Kanaler för ekonomisk information
Wallenstam eftersträvar att lämna snabb, utförlig och tydlig information till aktiemarknaden. Ambitionen är att följa Sveriges Finansanalytikers Förenings rekom mendationer samt att ta intryck av rekommendationer från organisationer och branschmedia, exempelvis Aktie spararnas Riksförbund.
På Wallenstams hemsida fi nns samlad information om verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser med mera. Prenumeration på ekonomisk infor- mation via e-post kan beställas på www.wallenstam.se
Årsredovisningen distribueras till samtliga aktieägare samt fi nns på Wallenstams hemsida. Delårsrapporterna fi nns tillgängliga på hemsidan samtidigt som de publiceras samt skickas ut elektroniskt till de som anmält sig för prenumera- tion.
Delårsrapporter och årsredovisningar med mera skickas också ut per post mot beställning på: telefon 031-20 00 00 eller e-post info@wallenstam.se
Företagspresentationer under året
Under ett verksamhetsår håller Wallenstam regelbundna träffar med media, aktieägare, aktieägarrepresentanter och investerare. Wallenstam presenterade även bolaget för med- lemmar i Aktiespararnas Riksförbund vid ett tiotal tillfällen under 2007.
VÄLKOMMEN TILL ÅRSSTÄMMAN
Defi nitionerAktiens direktavkastning
Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsav- gälder och fastighetsskatt.
Fastigheternas direktavkastning
Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde.
Fastigheternas totalavkastning
Driftöverskott plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde.
Fastigheternas redovisade värde
Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering.
Förvaltningsresultat
Rörelseresultat exklusive värdeförändring förvaltningsfastigheter, av- och nedskrivningar rörelsefastigheter samt administrations- kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Tillägg av fi nan- siella intäkter och kostnader samt realiserade värdeförändringar derivatinstrument.
Orealiserad värdeförändring fastigheter
Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång.
P/E-tal
Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånadersperioden.
Realiserad värdeförändring fastigheter
Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början.
Resultat efter skatt per aktie
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Resultat fastighetsrörelsen
Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas redovisade värde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter samt av- och nedskrivningar av rörelse- fastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighets- försäljningar.
Räntabilitet på eget kapital
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Räntabilitet på totalt kapital
Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Räntetäckningsgrad
Rörelseresultat exklusive orealiserad värdeförändring förvaltnings- fastigheter i förhållande till fi nansiella intäkter och kostnader.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens ut- gång.
Substansvärde
Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld.
Uthyrningsgrad – yta
Uthyrd yta i förhållande till total yta.
Överskottsgrad
Driftöverskott i procent av hyresintäkterna.
20 07 I SAMMANDRAG – 3
2007 I SAMMANDRAG
Förvaltningsresultatet ökar till
• 30 6 Mkr (247), en ökning med 24 %
Substansvärdet per aktie ökar med
• 10 % och uppgår till 181 kr (165)
Årets resultat efter skatt uppgår till
• 1 0 08 Mkr (2007), motsvarande en vinst per aktie om 17 kr (32) Hyresintäkterna för perioden uppgår till
• 1 241 Mkr (1 239)
Wallenstams fastigheter har en fortsatt god värdetillväxt. Under
• 20 07 uppgår värdeförändringarna till 787 Mkr (1 694)
Fastigheter har sålts för ca
• 2 Mdr till ett pris 15 % över värdering Investeringar i ny- och ombyggnation av fastigheter uppgår till
• 926 Mkr (693)
Vindkraftsinvesteringarna under året uppgår till
• 84 Mkr (57)
Styrelsen föreslår en höjd utdelning till
• 3,0 0 kr per aktie (2,50), en ökning med 20 %
Nytt mål för
• 2012: Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr
2007 2006 2005
Resultat
Hyresintäkter, Mkr 1 241 1 239 1 220
Rörelseresultat, Mkr 1 436 2 286 2 547
Förvaltningsresultat, Mkr 306 247 262
Resultat efter skatt, Mkr 1 008 2 007 1 635
Räntabilitet på eget kapital, % 13 30 33
Uthyrningsgrad – yta, % 99 98 96
Finansiell ställning
Fastigheternas värde, Mkr 18 725 18 930 16 986
Soliditet, % 42 39 34
Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,26 4,26 3,96
Data per aktie, kr
Rörelseresultat 23 36 38
Förvaltningsresultat 5 4 4
Resultat efter skatt 17 32 24
Eget kapital 138 125 92
Substansvärde 181 165 119
Utdelning 3,00* 2,50 2,00
* Föreslagen utdelning
SOLIDITET
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
2007 2006
2005 %
Mål 2007 minst 25 %
FÖRVALTNINGSRESULTAT
0 50 100 150 200 250 300 350
2007 2006
2005 Mkr
Mål 2007 minst 300 Mkr
EGET KAPITAL PER AKTIE
0 20 40 60 80 100 120 140 160
2007 2006
2005 Kr
Mål 2007 minst 100 kr/aktie
NYCKELTAL
Wallenstam har på samtliga punkter uppfyllt de uppsatta målen för 2007.
4 – INNEHÅLL
INNEHÅLL
INLEDNING
Mål för nästa period 7
Hans Wallenstam har ordet 8
Våra Marknader 13
Riktigt hållbart boende i välbyggda energismarta hus 14
Beständig fl irt med New York City 17
Wallenstam helt självförsörjande på el 2012 18
Med hyresgästens trygghet i fokus 23
Vårt hållbarhetsarbete 24
Om Bostadsmarknaden 26
En stadsutvecklare som bygger hållbart och ökar platsers attraktionskraft 28
Om Lokalmarknaden 33
Fastighetsutveckling – projekt och trender 38
Om Fastighetsmarknaden 41
Fastigheternas värde 43
Organisation och medarbetare 47
Christer Villard har ordet 50
Direktionen och revisorer 52
Styrelsen 53
Flerårsöversikt 54
Aktiefakta 56
FINANSIELL RAPPORTERING
Förvaltningsberättelse 57
Koncernens resultaträkning 64
Koncernens balansräkning 67
Koncernens förändring eget kapital 68
Koncernens kassafl ödesanalys 69
Koncernens redovisningsprinciper och noter 70
Moderbolagets resultaträkning 87
Moderbolagets balansräkning 88
Moderbolagets förändring eget kapital 89
Moderbolagets kassafl ödesanalys 90
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 91
Revisionsberättelse 99
Bolagsstyrningsrapport 100
Styrelsens rapport om intern kontroll 104
FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH KARTOR
Fastighetsbeståndet 107
Fastighetsöversikt 109
Fastighetsförteckning Stockholm 110
Fastighetsförteckning Helsingborg 114
Fastighetsförteckning Göteborg 115
Hela Wallenstamkoncernen 118
Fastighetsförsäljningar under 2007 121
Fastighetsförvärv under 2007 121
KALENDARIUM
Utvecklingsföretaget Wallenstam 122
Välkommen till årsstämman 123
Defi nitioner fl ik
Adress omslagets baksida
20 07 I SAMMANDRAG – 5
6 – INNEHÅLL
Den som vill inreda sitt kontor riktigt exklusivt låter fl yga in möbler ritade av det ame- rikanska arkitektparet Charles och Ray Eames. Och särskilt borden och stolarna i plywood. Deras första skapelser i detta något över axeln sedda material ritades i mit- ten av 1940-talet. (Paret Eames var inte först med att arbeta i plywood. Paret Akhe- naton och Nefertiti var ca 3 500 år före.) Var idén kom från? Under andra världskri- get hade Charles Eames ritat spjälförband i plywood för att kunna fl yga hem sårade soldater från öarna i Stilla Havet. Charles och Ray Eames hyllade en organisk, kreativ process: fl era års tankearbete under ett ständigt prövande och förkastande mellan idé och färdig möbel. Ungefär som när Wallenstam tar fram ett hus.
MÅL FÖR NÄSTA PERIOD
Vi styr vår verksamhet med affärsplaner. Den nya affärspla- nen gäller för perioden 2008–2012. Styrelsen har antagit nedanstående inriktning.
VISION
Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fast- ighetsägare i utvalda storstadsregioner.
AFFÄRSIDÉ
Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda stor- stadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag.
AFFÄRSPROCESS
Vi köper fastigheter där vi kan skapa värdetillväxt. Vi skapar värdetillväxt dels genom att bygga och utveckla fastigheter och dels genom en lönsam och hållbar förvaltning. Vi säljer fastigheterna när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts eller utvecklar dem igen.
MÅL 2012
Övergripande fi nansiellt mål Substansvärde per aktie >
• 30 0 kronor
Ledstjärnor
Soliditeten ska årligen överstiga
• 25 %
Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet ska årligen
•
överstiga 95 % Under perioden ska
• 2 50 0 nya lägenheter färdigställas till en direktavkastning som överstiger 7 %
Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar
•
energi som täcker eget och kunders behov räknat på kWh månadsbehov
En fortsatt positiv utveckling av förvaltningsresultatet
•
KONCERNSTRATEGI
Koncernstrategin omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för vår verksamhet.
Organisationsstrategi
Vår organisation utgår från kundens behov. Vi driver verk- samheten i affärsområden som har eget ansvar inom ramen för uppsatta mål. Specialiserade staber stödjer affärsområde- nas verksamhet.
Affärsstrategi
Affärsområdena ska arbeta utifrån handlingsplaner för köp, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kund- vård samt fastighetsförsäljning.
Förvaltningsstrategi
Förvaltningsarbetet ska utgå från kundens behov. Vi ska ha handlingsplaner för att uppnå mål inom kvalitet, trygghet, socialt ansvar och ekonomi.
Hållbarhetsstrategi
Vi ska verka för långsiktig hållbarhet för människor och fö- retag. Handlingsplaner ska fi nnas för att minska miljöbelast- ningen. Vi ska minska energiförbrukningen samt bli självför- sörjande på miljövänlig el genom egen produktion.
Personalstrategi
Vi möter omvärldens krav genom att vår personal ska vara positiv, fl exibel och kundorienterad. Vi ska ständigt utveckla, utbilda och värna om vår personal.
Aktieägarstrategi
Vi ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samt- liga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur.
Wallenstams kärnvärden
Vi styr våra verksamheter med utgångspunkt från våra kärn- värden. Alla anställda ska agera med utgångspunkt från de ledord som uttrycker de grundläggande värderingar som ska genomsyra Wallenstam.
Ansvar för utveckling
•
Respekt för människa och miljö
•
Engagemang för boendet
•
VARUMÄRKET WALLENSTAM
Vi föryngrar vår grafi ska profi l och koncentrerar vår kommuni- kation kring vårt varumärke. I mötet med våra kunder och vår omvärld tillämpar vi våra kärnvärden konsekvent och skapar en tydlig bild av begreppet Wallenstam. Hur vi syns och upp- levs i media och agerar i samhället påverkar vårt varumärke och våra möjligheter att växa och utvecklas.
MÅL FÖR NÄSTA PERIOD – 7 Köper och
bygger
Säljer Värdetillväxt
Lönsam och hållbar förvaltning och utveckling
HANS WALLENSTAM HAR ORDET
Wallenstams VD brinner för fastigheter och byggnation. Och tar allvarligt på sin roll som hållbar stadsutvecklare. ”Vi har hittat ett koncept att bygga bostäder till rimlig hyra för hyresgästen och med 7 % direktavkastning. Vi sålde fastigheter för 2 miljarder kronor un- der 2007 som vi nu kan reinvestera i hållbara utvecklingsprojekt.”
Under ödesåren 1992–93 tog Hans Wallenstam med perso- nal företaget ur krisen som ett av få överlevande börsnote- rade fastighetsbolag. 2003 fattade han beslutet att det måste gå att bygga kostnads- och yteffektiva kvalitetslägenheter till bara 15 000 kr/kvm och utan bidrag – och klarade det. Ändå ser han 2007 som ett av de mest utmanande och avgörande åren hittills.
Vilka var höjdpunkterna under 2007?
Först och främst är det alltid stort när familjer fl yttar in i nya hem i ny byggnation. 2007 byggde vi 400 lägenheter och kunde med det erbjuda många familjer nytt boende. För det andra stod vi inför ett trendbrott 2007. Vi sålde fastigheter för 2 miljarder kronor och gjorde inga förvärv under året. Det var en stor sak för oss eftersom vi därmed frigjorde kapital som vi nu kan reinvestera i hållbara utvecklingsprojekt. En tredje stor händelse under 2007 var att vi på lokalmarknaden i Göteborg efter bearbetning på alla plan nådde upp till drygt 97 % uthyrningsgrad på en marknad med 10 % vakans. Detta var ett mål vi hade, faktiskt vårt svåraste, och med det upp- fyllde vi alla våra mål för perioden.
Verksamhets- och resultatsmässigt, hur såg 2007 ut?
Återigen levererade bolaget ett mycket bra resultat och nåd- de målet med det bästa förvaltningsresultatet någonsin, över 30 0 miljoner kronor, och det högsta substansvärdet i Wallen- stams historia, 181 kronor per aktie. En soliditet på 42 % vid årets slut ger oss stor möjlighet att utveckla företaget framåt.
Vi var med och tyckte, påverkade och byggde till mycket god avkastning och fi ck framförallt i Stockholm vara med och forma nya spännande områden. Vi kom dessutom långt med vår vindkraftssatsning vilket ger oss möjligheter att fortsätta expandera stort i vår satsning på förnyelsebar el. Vi klarade alla mål vi satt upp för perioden 2005 till 2007 och har förbe- rett för en spännande och expansiv period.
Hur kunde ni prestera så bra resultat?
Dels gjorde vi många goda affärer och dels slutar vi aldrig att leta nya lägen och idéer med vårt koncept att bygga lägenhe- ter till 7 % avkastning. Sen är det hur vi arbetar överlag. Trots vårt stora fastighetsbestånd är företagets största tillgång vår personal. Det må låta som en klyscha, men vi har ett fantas- tiskt väl sammansatt gäng. Vi har sett till att inte bygga hie-
rarkiskt och att vara professionella i varje moment och i varje del av verksamheten. Alla har lika stor del av resultatet.
Aktiekursen för 2007, hur kommenterar du den?
Aktiekursen har stigit med 50 % varje år de senaste fem åren och fortsatte från 141 kronor i januari till 185 kronor i juni.
Med subprime-lånebubblan i USA och börsoron som följde föll aktien, visserligen mindre än branschindex, och stannade på 121 kronor vid årets slut. Vi kan dock inte påverka värde- ringen av aktien där bedömare jämställer fastighetsverksam- het i stora fastighetsbolag med generösa kreditgivningar för småhusägare på andra sidan Atlanten. Det vi kan säga är att bolaget mår gott och Wallenstam står starkare än någonsin.
Vad kan Wallenstam tillföra hyresgästen som stadsutvecklare?
Det kanske är svårt för hyresgästen att uppfatta vad vi gör.
Nummer ett för oss är att vi ska bidra till ett hållbart boende där hela kedjan ingår; från att vi hjälper staden att hitta lös- ningar och idéer för att göra staden mer levande och attraktiv där befi ntlig infrastruktur utnyttjas maximalt, till att vi byg- ger och utvecklar hållbart och kostnadseffektivt och med det kan erbjuda familjer och verksamheter ytsmarta lokaler och lägenheter till rimlig hyra och bra villkor. Man kan säga att vi ger våra hyresgäster möjligheter till att leva hållbart och göra boendekarriär eftersom de har möjlighet till olika slags boenden och förtur att fl ytta in i våra nybyggda projekt.
På vilket sätt bemöter ni era hyresgäster?
Vi har två slags hyresgäster, boende och företag. Med före- tagen har vi naturligt en stöttande funktion där vi utifrån lokalen och samarbeten i staden kontinuerligt bidrar till att utveckla kundens verksamhet. När det gäller de boende har vi själva direktkontakt via vår serviceorganisation. Vi gör från 20 08 en stor satsning för att kunna erbjuda utökad kvalitet och trygghet för våra hyresgäster och hoppas med det att bygga en ännu starkare relation. Målsättningen är att kart- lägga hela områden ur ett kvalitets- och trygghetsperspek- tiv och utifrån det kunna erbjuda ett hållbart boende på alla sätt.
Ni startade upp en vindkraftssatsning för två år sen, vad innebär det?
Vår vindkraftssatsning innebär att vi kan erbjuda våra hyres- gäster miljövänlig el till ett bra pris och att vi kan bli självför- sörjande och slipper belasta vårt klimat med miljöovänliga lösningar. Det är en lång väg att vandra med långa ledtider innan vindkraftverken kan tas i bruk. Under 2007 var tre verk igång som årligen kan producera upp mot 8,5 miljoner kWh.
I och med att vi bildat eget elhandelsbolag kan vi lätt bilda
8 – HANS WALLENSTAM
Hans Wallenstam har visioner för hållbart boende på fl era nivåer.
”Varför kollektivtrafi ken inte är gratis, skattefi nansierad och driven på hållbar energi som exempelvis vindkraft är för mig en gåta. Och istället för att minska antalet p-platser i städerna borde man bara släppa in miljöbilar i städerna om tre år och då låta dem få stå gratis.”
HANS WALLENSTAM – 9
VD Hans Wallenstam
nya vindkraftsbolag och är långt framme med många spän- nande projekt.
Vad tillför du som VD för Wallenstam?
Lång erfarenhet och stort intresse av affärer. Jag älskar mitt jobb och har alltid varit fascinerad av hus och byggnation.
Det började tidigt och som 14-åring började jag jobba ex- tra på sommaren som grovarbetare och när jag pluggade på Handels extraknäckte jag som förvaltare på eftermiddagarna.
Jag har varit heltidsanställd i bolaget i 21 år och är mycket tacksam över att få arbeta med något som är så spännande.
Och jag tror att det är så det är: ska man göra sitt jobb bra och vilja arbeta hårt måste man tycka att det är roligt och meningsfullt.
Hållbarhet, vad betyder det för dig och hur kan ni utveckla hållbart boende ytterligare?
Just nu betyder hållbarhet oerhört mycket. Vi måste alla dra vårt strå till stacken och vi gör allt vi kan för att bygga och förvalta på ett hållbart sätt. För det första så bygger vi kost- nads- och energieffektivt där fl er människor kan bo bekvämt på färre kvadrat till rimlig hyra. Vi fortsätter det konkreta miljöarbetet vi drog igång för två år sedan, med individuell energimätning på all nybyggnation och en progressiv vind- kraftssatsning som ger oss möjlighet att erbjuda våra kunder förnyelsebar el till bra pris. I varje moment tittar vi på hur vi kan minimera vår och våra kunders energikonsumtion och bidra till ett hållbart boende i en levande stad.
Kan du kommentera målet ni sätter upp inför nästa period?
Vi har bara ett mål och det är oerhört utmanande: 300 kronor i substansvärde/aktie. Till det har vi knutit ett antal ledstjär- nor: vi ska bygga mer, bli mer effektiva i förvaltningen, erbju- da högre kvalitet och bli helt självförsörjande på förnyelsebar energi. Jag vill poängtera att vi valt att göra en 5-årsplan is- tället för en 3-årsplan eftersom vi är i en bransch med långa ledtider och vill kunna påverka utvecklingen. Vi ser fram mot en period av hårt arbete.
VÅRA CSR-AK TIVITETER
Wallenstam hjälper fl era organisationer för människor som har det svårt. Företaget värnar om ansvarsfullt företagande och sponsrar så kollektivt som möjligt, till breda idrotter och i för- sta hand till ungdomar. ”Att ställa upp för dem som behöver det är en skyldighet vi har som samhällsmedborgare”, säger Hans Wallenstam och fortsätter: ”Störst nytta för hela samhäl- let gör vi dock med våra miljösatsningar.”
Miljömässigt samhällsansvar
Kontinuerligt hållbarhetsarbete där individuell energimätning sedan 2006 är standard på Wallenstams nybyggnation. Alla nyuttagna tjänstebilar ska vara miljöbilar och företaget kartläg- ger och miljöinventerar från 2008 alla hus. Eget elhandelsbolag producerar egen el via vindkraft med riktlinjen att koncernen ska vara helt självförsörjande på el senast 2012. Wallenstam arbetar för en minskning av energiförbrukningen för samtliga energislag (el, vatten och värme). Målet är en minskning med 15 % fram till 2012.
Socialt och etiskt samhällsansvar Lugnt och Tryggt boende
Wallenstams hela fastighetsbestånd inventeras från 2008 ur ett trygghetsperspektiv för hyresgästerna och en handlings- plan tas fram. Ett pågående projekt i Husby i samarbete med stadsdelsnämnd och polis syftar till att skapa trygghet inte bara i Wallenstams hus utan i hela närområdet (läs mer på sid 23).
Sponsring
Wallenstam stöder bl a organisationer som Barn i nöd, Bris, Störningsjouren i Stockholm och Göteborg. Företaget är en av de största givarna till Stadsmissionen i Stockholm och Rädd- ningsmissionen i Göteborg. Idrottssponsring görs till breda idrotter och i första hand till ungdomsverksamheterna.
Boende för hemlösa
Wallenstam bidrog under 2007 till 20 % av Stockholms Stads behov av försöks- och träningslägenheter för att hjälpa hemlö- sa till rehabilitering in i ett vanligt liv igen. Ett trestegsprogram där den hemlöse först erbjuds rum, i steg två en träningslä- genhet och i steg tre en försökslägenhet.
Ungdomslägenheter
Wallenstam deltar i ett projekt som Göteborg Stad driver för att kunna erbjuda ungdomsbostäder till rimlig hyra.
10 – HANS WALLENSTAM
20 07 I SAMMANDRAG – 11
12 – INNEHÅLL
Den italienske konstnären och inredningsarkitekten Piero Fornasetti bläddrade i en veckotidning från 1800-talet och blev förälskad i ett porträtt av den vackra operasångerskan Lina Cavalieri. Han applicerade hennes ansikte på mer än 500 inredningsdetaljer som lampskärmar, paraplyställ, tallrikar … Andra symboler han uppskattade var Solen och Tiden. Det skiljer honom inte från Wallenstam. Inte heller hans intresse för tapeter. Motivet på just denna tapet formgav han i slutet av 1940- talet till entréhallen i sitt hus i Milano. Den som tycker Fornasettis tapeter ger ett något överlastat intryck om de sättes på rummets samtliga väggar nöjer sig med en enda vägg. (Nej, inte ens göteborgare kallar dylika tapeter för Fondnasetti.)
VÅRA MARKNADER
Ett stycke Wallenstamhistoria
För femton år sedan var läget annorlunda såväl på marknaden som för Wallenstam som bolag. Fastighetskrisen var ett fak- tum och medan 2 500 svenska fastighetsbolag gick i konkurs klarade Wallenstam sig ur 90-talets fastighetskris som ett av ytterst få överlevande börsnoterade fastighetsbolag.
I ett tidigt skede drog Hans Wallenstam ihop ledningen som tog fram en plan för hur bolaget skulle banta organisationen och överleva. Med den i bakfi ckan gick man till banken och presenterade strategin som företaget sedan levererade uti- från, månad för månad. Snart insåg Wallenstam att värdetill- växten från fastighetsrallyt på 80-talet där fastigheter hyrde ut sig själva defi nitivt var historia. Företaget införde ett begrepp som tidigare inte existerat inom fastighetsbranschen, nämli- gen kundfokus, och satte vid årsskiftet 1994–1995 upp en ny kundorganisation som fokuserade på uthyrning och att behålla varje kund. Med det gick Wallenstam in i en ny för- valtningsera.
Samtidigt, kring 1995, satt bankägda Retriva med ett stort fastighetsbestånd som förvärvats efter alla konkurser. Wallen- stam hade skapat förtroende efter sitt metodiska arbete under krisåren och med sin tydliga strategi för företagets utveckling med kundfokuserad förvaltning. Dessa två faktorer var avgö- rande för Retriva som gjorde bedömningen att ett byte med Wallenstamaktier mot fastigheter skulle vara mer lönsamt än att försöka skapa utveckling i egen förvaltning. Wallenstam fi ck med det en unik möjlighet att växa systematiskt och kraf- tigt, parallellt med sin kundfokuserade förvaltning.
2003 tog Wallenstam samtidigt som man startade eget elhan- delsbolag fram en metod för att bygga yteffektiva hyresrät- ter till god avkastning och rimlig hyra. Med en marknad som skrek efter välplanerade, prisvärda hyresrätter öppnades helt nya möjligheter till lönsamhet upp för utvecklingsföretaget.
Hållbarhet fokuserades och 2005 började man undersöka möjligheterna att producera egen förnyelsebar el och förvärva vindkraftverk samtidigt som man förberedde för nybyggnation med individuell energimätning.
2007 blev året där Wallenstam med ett fl ertal spännande bygg- och vindkraftsprojekt i pipeline med kostnads- och en- ergieffektiva byggmetoder byggde 400 hyresrätter till rimlig hyra och en direktavkastning på 7 %, samt producerade el i sina tre egna vindkraftverk.
Det hårda arbetet som företaget utförde, bland annat under åren 1992 till 2007, utgör grunden till det Wallenstam är idag, år 2008; ett utvecklingsföretag som förvaltar, bygger och utvecklar fastigheter för ett hållbart boende och levande nä- ringsliv i Sveriges tre starkaste tillväxtregioner.
Fastigheter och områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka.
Det är Wallenstams erbjudande till tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg.
Wallenstam utvecklar fastigheter för ett hållbart boende i Sveriges tre mest offensiva regioner. Det fi nns en anledning att företaget valt att profi lera sig på just dessa marknader. Och affärsidén är energi- smart.
Tanken bakom erbjudandet är att med fokus på kvalitet, trygghet och hållbar tillväxt utveckla fastigheter och mark- nader för ett hållbart boende och företagande.
Wallenstam är en nyckelspelare på bostadsmarknaden i tre svenska regioner och städer som präglas av stark infl yttning och hög efterfrågan på bostäder och lokaler. Det handlar om tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg – områden som matchar företagets vision och erbjudande. I
Göteborg är Wallenstam med attraktiva lägen och djup och bred branschkännedom en av stadens två största aktörer och utvecklare av lokalmarknaden.
Affärsidén bygger på ett kretsloppstänkande: efter förvärv, förvaltning, nybyggnation och utveckling avyttras delar av företagets förädlade fastighetsbestånd. Den höga efterfrågan på fastigheter i tillväxtregionerna ger goda avyttringsmöj- ligheter och därmed möjlighet att reinvestera i hållbar ny- byggnation och förvärv. I utvecklingsarbetet koncentrerar man sig inte bara på fastigheternas kvalitet utan även den sociala miljön, atmosfären och tryggheten i närområdet, för hyresgästen och besökande. Konceptet borgar för en hållbar värdetillväxt i bolaget.
Parallellt med framgångsrik byggnation till en direktav- kastning på 7 % och rimlig hyra, driver Wallenstam en vind- kraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el. Det ger möjligheten att förse såväl hyresgästerna som sig själva med förnyelsebar el till förutsägbart och lågt pris.
VÅRA MARKNADER – 13
RIKTIGT HÅLLBART BOENDE I
VÄLBYGGDA ENERGISMARTA HUS
2003 sa Wallenstam att det måste gå att bygga attraktiva hyres- rätter för otroliga 15 000 kr/kvm. Och så g jorde man det. Nästa naturliga steg är att addera hållbarhet till konceptet.
Benny Olsson, chef för Wallenstams utvecklingsavdelning, var med när Wallenstam för fyra år sedan tog beslutet som skulle visa sig hållbart.
”Vi hade inte byggt någonting på tio år men behovet av hyresrätter var enormt och vi ville gärna återvända till det som Lennart Wallenstam började verksamheten med 1944 och som vi kände att vi hade musklerna och kompetensen för, nämligen att bygga bostäder till rimliga kostnader och till en rimlig hyra, utan att behöva förlita oss på statliga sub- ventioner.”
KOSTNADSST YRD BYGGNATION
Medan branschen fokuserade på hyra per kvadratmeter, anammade Wallenstam ett hyresgästperspektiv och rik- tade in sig på vad det skulle kosta att bo per månad. Samti- digt kostnadsstyrdes byggnationen från dag ett. Kanske var det därför Wallenstam lyckades med det som ingen trod- de var möjligt: att bygga yteffektiva, estetiskt tilltalande kvalitetslägenheter med en produktionskostnad på 15 000 kr/kvm, en direktavkastning på 7 % och dessutom till en rimlig hyra.
Benny Olsson berättar: ”Vårt första byggprojekt var i Hammarby Sjöstad och branschen undrade hur vi kunde bygga så billigt. Men vi tyckte inte att det var billigt. Det vi gjorde var att vi kapade alla mellanled, var noga med projek- teringen och kostnadsstyrde från dag ett. Vi bjöd in exploa- teringskontoret att inspektera våra lägenheter när allt var färdigt och de fann att det inte var någon skillnad jämfört med Sjöstadens andra lägenheter. Det var samma höga kva- litet rakt igenom.”
ENERGIEFFEK TIVITET TILL KONCEPTET
Wallenstam fortsatte att bygga med samma vision, vässade processerna ytterligare och producerade under 2007 381 hyreslägenheter i Stockholm och 60 i Göteborg enligt den framgångsrika modellen. Samtidigt började företaget un- dersöka hur man skulle kunna ta nästa nödvändiga steg: Att bemöta och komma med en lösning för vår tids klimatproble- matik, där bygg- och fastighetssektorn står för nästan 50 % av landets energianvändning:
”2007 bestämde vi oss för att sätta 100 % fokus på energief- fektivitet och ett hållbart boende för våra hyresgäster. Och vi ser på allt som har med hållbarhet att göra. Redan 2006 var individuell energimätning standard på all vår nybyggnation, vilket i medeltal resulterar i 25–30 % lägre förbrukning. Vi arbetar aktivt för att kunna erbjuda våra kunder förnyelsebar
Energieffektiva passivhus
Energismart byggda hus med tjocka väggar och strategiskt placerade fönster, där frånluft såväl som frånvatten utnyttjas.
Husen värms upp passivt genom instrålad sol, värmespill från matlagning, elektrisk utrustning, belysning, husdjur och män- niskor i husen. Ett passivhus ger förbrukningsminskningar på upp till 50 %.
14 – HÅLLBART BOENDE
”Vi jobbar målmedvetet med en kombination av erfarenhet, fi nger- toppskänsla och kostnadsstyrning från dag ett. I botten ligger en vilja att erbjuda våra hyresgäster ett hållbart boende med smart plane- rade lägenheter till en rimlig månadskostnad”, säger Benny Olsson på Wallenstam.
HÅLLBART BOENDE – 15
el via vår satsning på egen vindkraft. Dessutom bygger vi för ett tryggt och energieffektivt boende med en strävan mot passivhuslösningar som ger upp till ytterligare 50 % lägre för- brukning”, säger Benny Olsson.
HUS SOM VÄRMS AV MÄNNISKOR
För kvarteret Brovakten, där Gert Wingårdh ligger bakom arkitekturen tillsammans med Wallenstam är passivhustan- ken defi nitivt på tapeten. Två arkitektoniskt spännande tjugo- våningstorn med fasader i svart terrazzo kommer från 2010 att kanta Essingeleden utmed norra Kungsholmen på Horns- bergs Strand. Det handlar om 260 yteffektiva lägenheter med tjocka väggar, mycket glas och mekaniska värmeåtervin- ningssystem. All varm frånluft tillvaratas och huskropparna värms av bergvärme, instrålad sol, värmespill från elektrisk utrustning, belysning och människorna som bor i och besöker husen. Husen kommer defi nitivt att bli omtalade.
”Vi bygger gärna uppseendeväckande hus, om det är det platsen behöver. Att bygga monument för att vinna priser är däremot helt ointressant för oss. Vi bygger kostnads- och yt- effektiva lägenheter där människor kan leva hållbart och där husen anpassas till platsen.”
GENOMTÄNK T FÖR KUNDEN
Hållbart ur ett hållbart hyresgästperspektiv alltså. I det ingår även att Wallenstam inte bygger onödigt stora lägenheter.
Exempelvis blir en etta på 50 kvm dyr att bo i för hyresgästen, men billig att bygga eftersom badrum och kök kostar mest.
”Vi jobbar hårt med planlösningarna för att bli kostnadsef- fektiva ur ett hyresgästperspektiv. Vissa behöver en stor lä- genhet som bemöter den moderna familjens växlande krav.
Andra efterfrågar 35 välplanerade kvadratmetrar där de kan få in en dubbelsäng i en alkov, och där man kan vara två som delar hyran.
Benny Olssons grupp Wallenstam Fastighetsutveckling har gått från två till 30 personer på fyra år. Och visionen är grön och glasklar:
”Vi fortsätter vårt koncept att erbjuda städerna kostnads- effektiv byggnation av smart planerade lägenheter. Kost- nadseffektiviteten behöver aldrig inverka på god arkitektur utan det avgörande är hur vi hanterar byggprocessen och att husen är ritade så att vi bygger rätt på en gång. I Sjöstaden ligger vi 10–15 % lägre i hyra än allmännyttan. Det har vi tänkt fortsätta med även när vi lägger energieffektivitet till vårt byggande.”
Kvarteret Brovakten
Ett par svarta, långsmalt självklara tjugovåningstorn. På det tre ljusare, lägre och bakåt utskjutande skänklar. Tillsammans, rygg mot rygg, med Essingeleden emellan sig, formar huskrop- parna två elegant skyddande spegelvända E-former. Med lätt- het och tyngd – som yin och yang.
Nybyggnation med passivhustanke på Hornsbergs strand
•
i Stockholm
260 lägenheter från 35 till 140 kvm
•
Två avlånga 20-vånings tornbyggnader med vardera tre
•
7–8-våningsskänklar
Terrazzo i tre nyanser: svart på tornbyggnaderna, grå och
•
vit på skänklar
FTX-system för värmeåtervinning med mekanisk till- och från-
•
luft möjliggör att varm frånluft tillvaratas
Tjocka, extra välisolerade väggar i en tung sandwich be-
•
tongelementskonstruktion
Värmespill från elektrisk utrustning, belysning, människor
•
samt instrålande sol tillvaratas Välplacerade lågenergifönster
•
Bergvärme installeras för resterande värmebehov
•
Mellan skänklarna skapas tysta och skyddade bostadsgår-
•
dar att vistas i
Parken mellan huskropparna är byggd för att ge sköna vi-
•
suella och rumsliga upplevelser på håll 144 parkeringsplatser i garage under jorden.
•
Planerad byggstart tredje kvartalet 2008
•
Infl yttning 2010
•
Arkitekt: Wingårdh Arkitektkontor AB genom Gert Win-
•
gårdh, Per Glembrandt
16 – HÅLLBART BOENDE
En stockholmsk tradition av hus med torn byggda i par, en tanke från staden att markera broar mellan öar med slagfärdig byggnation, behov av många lägenheter. Och så en omöjlig tomt. Det var förutsättningar som Gert Wingårdh med kol- leger på Wingårdhs Arkitekter frontade när de fi ck Wallen- stams förfrågan att rita något bra på Hornsbergs Strand:
”När vi tittade på tomten kom vi snabbt fram till att den hade sina begränsningar, men stor potential. Tomten ligger som en entré till Stockholm utmed Essingeleden och är med trafi ksituationen kraftigt bullerexponerad. Efter riskanalyser kom vi fram till att vi kan bygga minst 35 meter från vägba- nan och att byggnaderna måste bli avlånga, enkelsidiga och får vända ryggen åt vägen.”
26 0 lägenheter inrymda i två imposanta 20-våningstorn med lägre, utskjutande våningsskänklar om tre presentera- des och godkändes med beröm av såväl Wallenstam som Byggnadsnämnden och Skönhetsrådet.
”Vi ville skapa en byggnad med stark storstadsprägel och
BESTÄNDIG FLIRT MED NEW YORK CITY
ett beständigt uttryck. Arkitekturen är baserad på ett tidigare framgångsrikt projekt, studentlägenheterna Chabo i Göte- borg. Vi jobbar med betongelement, en slipad terrazzoyta i olika färger med markering för bjälklaget och våningshöga fönster som placeras livaktigt i avvikande material. Avslut- ningen uppåt utformas som en dubbelvåning, vilket under- stryker tornens vertikalitet. Mellan huskropparna blir det gröna ytor som bildar rum.”
Fastigheten byggs helt enligt passivhustanken med tjocka väggar, mycket glas och mekaniska värmeåtervinningssystem.
Väggarna är gjorda i en tung betongelementkonstruktion som håller kvar värmespill inifrån och stoppar ljud utifrån.
Vad tillför då byggnaden Stockholm och stadsbilden enligt arkitekt Wingårdh?
”Bilburna besökare känner direkt i magen att de är på väg in i en riktig storstad. De boende får ett centralt, mäktigt bo- ende med utblick över staden. Och Stockholms stad stärker och befäster sin position som storstad.”
”Kvarteret Brovakten känns downtown New York och ger Stockholm en självklar storstadsprägel”, säger Gert Wingårdh.
HÅLLBART BOENDE – 17
WALLENSTAM HELT
SJÄLVFÖRSÖRJANDE PÅ EL 2012
Wallenstams vindkraftverk 2007
Namn Modell Effekt Årsproduktion Navhöjd Rotordiameter
LYNGBY VINDKRAFT Vestas V90 1 800 kW 5,5 miljoner kWh/år 95 m 90 m
RÅLANDA VINDKRAFT Enercon E48 800 kW 1,5 miljoner kWh/år 75 m 48 m
HÖRBY VINDKRAFT Enercon E48 800 kW 1,5 miljoner kWh/år 65 m 48 m
Efter två års intensivt fotarbete kan Wallenstam vindkraft. Tre egna vindkraftverk genererar 8,5 miljoner kWh årligen och ett tio- tal spännande projekt är i full gång. Nu fortsätter Wallenstam leta lägen över landet som ska komma hyresgästerna till godo i form av hållbar el till bra pris.
Vindkraft är färskvara och mäktigt i sin enkelhet. Det känner man när man blickar uppför det 95 meter höga navet på slät- ten i skånska Lyngby. Rotorbladen är gigantiska och sugs tag i vinden med sina 90 meter i diameter. På ett år genereras här ca 5,5 miljoner kWh som går direkt ut till det allmänna elnätet.
”Hela vår vindkraftssatsning bygger på en stark vilja att kunna förse såväl våra kunder som oss själva med miljövänlig el och att dra vårt strå till stacken när det gäller hållbart bo- ende. Vi har en vana att leta upp lägen och vara kreativa och kostnadseffektiva i projekteringen. Den kompetensen har vi tagit med oss in i vindkraftsprojekten”, berättar Bo Strand- berg som är VD för Wallenstam Energi AB.
VÄRLDENS SNABBAST VÄ X ANDE VÄRMEK ÄLL A Det hela började 2005. Marknaden skrek efter hyresrätter och genom kostnadsstyrning och slipade processer var Wal- lenstam i full gång med att bygga yt- och kostnadseffektiva hyresrätter till 15 000 kr/kvm. Samtidigt fl uktuerade elpri- serna och klimatfrågan hade tagit fart på allvar.
”Vi hade en fastighet med fallrättighet för vattenkraft och tänkte att vi där skulle kunna utvinna förnyelsebar el till sta- bilt pris. Det visade sig att verket skulle kunna ge effekter på endast 100 kW. I samma veva började vi titta på vind- kraft som var världens snabbast växande energikälla. Vi insåg snart att det var en snabbare framkomlig väg med möjlighet till långt högre effekter, 800 kW i en första pilot. Så var hela processen igång.”
När Wallenstam 2006 köpte sitt första vindkraftverk i Bohuslänska Rålanda hade man redan skapat optimala för- utsättningar för ett affärsdrivet miljöarbete. 2003 hade före- taget nämligen startat eget elhandelsbolag, vilket ger Wal-
lenstam möjlighet att kunna erbjuda miljövänlig el till bra pris både för hyresgästerna och sig själva.
LÖNSAMMA MIL JÖINVESTERINGAR
Affären med egna vindkraftverk i eget elhandelsbolag är lön- sam och vinsten med den förnyelsebara elen kommer såväl aktieägarna som Wallenstams hyresgäster till godo.
Wallenstam driver även fl era andra miljöprojekt, med ut- gångspunkten att de alltid ska vara affärsdrivna. Wallenstam ser det som sin uppgift som fastighetsägare att öka medve- tenheten om hur hyresgästerna kan bidra till ett hållbart bo- ende. Förutom att företaget helt riktat in sig på energieffektiv byggnation har individuell energimätning sedan 2006 varit standard på all Wallenstams nybyggnation. Med det kan hy- resgästen påverka sina driftkostnader genom att reglera sin vatten-, värme- och elförbrukning. Och det blir stora skillna- der i förbrukningen förklarar Bo Strandberg:
”Vårt första projekt med individuell energimätning gjorde vi 2006 i Hammarby Sjöstad. Det brukar ta lite tid innan hyresgästen inser att man faktiskt bara betalar för det man använder och att det gör skillnad. Förbrukningen i Sjöstaden sjunker för varje månad. Med siktet inställt på en förbrukning som är 20–25 % lägre än normalt.”
AFFÄRSDRIVET MIL JÖARBETE
Idag har Wallenstam tre vindkraftverk som har en samman- lagd produktionskapacitet om 8,5 miljoner kWh per år. Detta räcker till att förse ca 4 300 bostäder med el. Affärsdrivet mil- jöarbete är ett av Wallenstams fokusområden och visionen är att koncernen 2012 ska vara 100 % självförsörjande på el.
För att nå dit krävs ett stort antal vindkraftprojekt och med ett tiotal projekt på gång har Wallenstam förberett sig utomor- dentligt väl. Förutom fl era spännande projekt i bl a Jämtland, Härjedalen, på Lofoten samt i Lunnekullen planeras ett stort offshore-projekt i vindrika Hanöbukten, 8 km utanför Åhus:
”I december 2007 bildade vi ihop med Vattenfall ett gemen- samt bolag som planerar att via vindkraftsparken i Hanöbuk-
18 – VINDKRAF T
Innan klockan 12 varje dag meddelas väntad elproduk- tion till Elbörsen. Klockan 16 meddelas produktionsplan till Svenska Kraftnät. Som balansansvarigt elhandelsbolag är Wallenstam ansvariga att köpa in motsvarande volym man säljer på Elbörsen.
VINDKRAF T – 19
Arbetsprocessen från idé till färdigt vindkraftverk kräver uthållighet. Wallenstam ligger långt fram såväl kompetens- som tidsmässigt.
ten förse drygt 200 000 hem med förnyelsebar vindkraftsel.
Vi projekterar för 60–80 verk som ska stå 800–900 meter från varandra. Tillståndsansökan är inlämnad och miljökon- sekvensbeskrivningen i stort sett färdig. Wallenstams del i projektet beräknas ge ca 0,4 miljarder kWh årligen.”
WALLENSTAM L ÅNGT FRAMME
När markavtal är upprättat görs en mer exakt vindmätning än den man fått vid vindkarteringen från Meterologogiska Insti- tutet i Uppsala. Samråd hålls sedan med myndigheter och allmänhet. Därefter görs en utredning kring miljökonsekven- serna som skickas med tillståndsansökan till Länsstyrelsen eller Miljödomstolen. Parallellt skickas bygglovsansökan till kommunen. Om inga överklaganden sker kan upphandling och byggnation inledas.
”Vi har fl era projekt som ligger långt framme i processen.
För att försäkra oss om jämn vindtillgång letar vi utspridda platser över landet. Och vi är aktiva i beskrivnings- och till- ståndsarbetet som kan bli både långdraget och komplicerat.
Tidsaxeln från att man gör sin första miljökonsekvensbe- skrivning till att rotorbladen börjar snurra kan ligga på allt mellan 2 och 15 år.”
NÅGRA FOKUSPROJEK T
Projekt Digerberget och Middagsberget i Jämtland:
•
5 respektive 3 verk
Projekt Stentjärnsåsen i Härjedalen: 5 verk
•
Projekt Andmyran på norra Lofoten: 50 verk
•
Projekt Lunnekullen mellan Tibro och Karlsberg: 54 verk
•
Projekt Taggen Vindkraftverk i samägande med Vattenfall:
•
60–80 verk
BYGGA VINDKRAF T VERK, EN PROCESS PÅ FLERA ÅR
Avtal me d ma
rkägaren u pprättas
• Vindmätning
• Samråd me
d myndigheter o ch a
llmänhet
• Utredning av miljökonsekvenser samt tillståndsansökan
• Beslut Länsstyrelsen o
ch Byg gnadsnä
mnden
Bygglovsansökan•
• Upphandling och p
rojek tering
• Byggnation
•
20 – VINDKRAF T
20 07 I SAMMANDRAG – 21
22 – INNEHÅLL
Gåta: En arkeolog från Göteborg kom glädjestrålande hem från utgrävningar i Eng- land. Han hade hittat en uråldrig tegelsten, inte bara märkt med den romerska legions signum som uppfört huset – utan dessutom med årtalet ”30 f Kr”. Varför skrattade hans kollegor ut honom? Den som tänker på England och tegelstenar ser annars rykande industriskorstenar framför sig. När industrialisterna började bygga tegelhus översteg höjden sällan 8–10 våningar, ty tegel är tungt. Väggarna längst ner blev så tjocka att industrialisterna inte fi ck plats inne i huset. Först på 1950- talet utvecklades byggnadstekniken (i Schweiz) och tegelhus på hela 18 våningar uppfördes. Men därefter tog glas och stål över helt. Wallenstams högsta skyskrapa i tegel är 13 våningar.
MED HYRESGÄSTENS TRYGGHET I FOKUS
Nöjda, trygga hyresgäster bor kvar och ökar trivseln i området. Nu tar Wallenstam ett krafttag för att bli ännu mer lyhörda för hyres- gästens önskemål. Trygghet står högt på önskelistan.
”Vi har bra förutsättningar för att lära känna våra kunder. Vi gör våra kundundersökningar kontinuerligt och agerar uti- från dem där det är väsentligt. Från 2008 förstärker vi ser- viceorganisationen och sätter absolut fokus på trygghet och service”, berättar Mathias Aronsson Metzner som är VD för Wallenstam Bostad AB.
NKI BAS FÖR UT VECKLING
Vartannat år gör Wallenstam kundundersökningar (NKI) och lägger sina underhållsplaner utifrån resultatet. Förra året låg företaget överlag på medelbetyg i en jämförelse mot bran- schen. Wallenstam får medelbetyg för åtgärdande av förfråg- ningar, ligger under medel när det gäller skick på fastigheter och får högt betyg för sitt kundbemötande. Mathias Arons- son Metzner förklarar:
”Hyresgästerna ger mycket gott betyg till kundservice. När det gäller det lägre betyget på fastigheternas skick är det na- turligt. En del fastigheter kommer alltid dra ner betyget efter- som det i vår affärsidé ingår att förvärva fastigheter i sämre skick och utveckla till ett hållbart boende. Men det ger också möjlighet för hyresgästen att kunna bo till en lägre hyra tills renoveringsarbetet går igång. Vi gör det alltid metodiskt och kostnadseffektivt, det tjänar alla på i längden.”
BEMÖTA KUNDEN BÄT TRE
För att ytterligare förbättra dialogen med kunden och lyfta frågan internt så utvecklar Wallenstam från 2008 serviceor- ganisationen. Processerna skärps och två kvalitetsansvariga anställs för att inventera Wallenstams fastighetsbestånd uti- från ett kundperspektiv. Man tittar också på möjligheter att koppla servicekoncept till fastigheter i mer exklusiva lägen.
Trygghet är en viktig fråga för Wallenstam. Undersök- ningar idag visar att människor generellt känner sig utsatta både i och runt husen där de bor. Men tryggheten kan bli bättre med ganska enkla åtgärder och vid utformningen av miljöer. Wallenstam tar från 2008 fram en handlingsplan för att kartlägga hela fastighetsbeståndet med närområden ur ett trygghetsperspektiv.
”Det spelar ingen roll om hyresgästen trivs bra i våra hus om området i övrigt inte känns tryggt. Vi agerar nu på trygg- het ur ett bredare perspektiv. Det skapar ett stabilare område, nöjdare hyresgäster, som i sin tur bygger ett starkare Wallen- stam”, säger Mathias Aronsson Metzner.
SÅ K ARTL ÄGGS TRYGGHETEN
Handlingsplanen för trygghet är uppbyggd i tre steg och kartlägger Wallenstams fastighetsbestånd med närmiljöer.
Arbetet drar igång 2008 med en enkätundersökning utifrån
ett trygghetsperspektiv, därefter följer fysiska besiktningar av områdena, samt i steg tre en identifi ering av de mest frek- venta brotten och hoten i respektive närområde. Handlings- planen planeras vara färdigställd 2009.
”Vi har redan erfarenhet av att arbeta på det här sättet. Se- dan 2005 driver vi i Husby i Stockholm ett trygghetsprojekt där vi jobbar nära polis och sociala myndigheter och ger ex- tra stöd till stadsdelsnämnden i form av bland annat spons- ring av fältassistent och fotbollsskolor för ungdomarna. Vi är som första privata hyresvärd anslutna till Störningsjouren och investerar nu stort i nybyggnation och renovering för att skapa en tryggare miljö för människorna som bor i och besö- ker området”, berättar Mathias Aronsson Metzner.
MED EN K ÄNSL A FÖR HYRESGÄSTEN
Skötseln av Wallenstams fastigheter utförs på entreprenad av Wallenstam Partners som består av noga utvalda leverantö- rer. För att säkerställa en hög servicenivå jobbar dessa utifrån tydliga riktlinjer med obligatoriska och årligen återkommande utbildningspaket. Och Wallenstam Partners får högt betyg i NKI-undersökningarna, berättar Mathias Aronsson Metzner:
”Vi har valt leverantörer som har samma synsätt som vi när det gäller service. Kunden ska tas på allvar och känna sig trygg med att åtgärder utförs. Våra partners blir ofta vårt ansikte ut mot hyresgästen så vi är noga med att de represen- terar Wallenstam på ett trevligt och professionellt sätt.”
Men ofta har hyresgästen först kontaktat Kundservice och där, i rollen som mottagare av felanmälan, krävs stor förstå- else för hyresgästen och en förmåga att lyssna av, snabbt ana- lysera och föreslå åtgärd som företaget kan svara upp mot.
För att uppnå ett klimat med hög servicegrad utbildas per- sonalen kontinuerligt för att kunna bemöta svåra och vanligt förekommande frågor. Mathias Aronsson Metzner ser fram mot utvecklingsarbetet som drar igång på allvar 2008:
”Vi har ett oerhört professionellt gäng som kan och vill skapa bra relationer med våra hyresgäster. Med vår förstärkta serviceorganisation och trygghetspaketet stärker vi dialogen ytterligare. Då tror vi att människor stannar kvar längre och tillför trygghet till sina områden.”
Handlingsplan för kartläggning av trygghet 2008–2009
Enkätundersökning ur ett trygghetsperspektiv på hela
•
fastighetsbeståndet
Fysisk säkerhetsbesiktning av fastighetsbeståndet utförd
•
av Wallenstams egen säkerhetsavdelning
Analyser med hjälp av information från polisen, för att lo-
•
kalisera och kunna förebygga de mest frekventa brotten för fastighetsbeståndets alla närområden
TRYGGHE T I FOKUS – 23
VÅRT HÅLLBARHETSARBETE
Sedan 2006 är Wallenstam godkänt för samtliga Roburs etikfonder, vilket är ett kvitto på senaste årens miljö- och hållbarhetsinsatser.
Arbetet med att producera miljövänlig el till våra fastigheter och hyresgäster har fortsatt med full kraft under året. Tre vindkraftverk är klara och ett stort antal projekt är igång. Wallenstams hållbar- hetsarbete är en integrerad del av koncernstrategin.
Hållbarhetsarbetet planeras, genomförs och följs upp utifrån en koncerngemensam hållbarhetsstrategi.
HÅLLBARHETSSTRATEGI
Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. Handlingsplaner ska fi nnas för att minska miljöbelastningen. Wallenstam ska minska sin energiför- brukning samt bli självförsörjande på miljövänlig el genom egen produktion.
STRATEGISK FOKUS
Organisationen har kompletterats med en koncernöver- gripande hållbarhetsansvarig, uppgiften är att samordna hållbarhetsarbetet inom koncernen. I varje affärsområde fi nns en hållbarhetssamordnare som följer upp arbetet inom respektive område. Detta är ett ytterligare led i att prioritera hållbarhetsarbetet inom Wallenstam. Arbetet med att kartlägga företagets kvalitet, miljö och arbetsmil- jöpåverkan samt samhällskraven som omger verksamheten fortgår ständigt.
Detta arbete medför en fördjupad medvetenhet bland våra medarbetare, samtidigt som det ger en gedigen grund för Wallenstams fortsatta hållbarhetssatsningar. För att säker-
ställa processen använder sig Wallenstam av ledningssyste- men som idag fi nns enligt ISO 9001, 14001 och 18001.
FÖRNYELSEBARA ENERGIK ÄLLOR
Wallenstam har under året arbetat intensivt med att säkerställa energiförsörjningen och energikostnaden i framtiden. Dotter- bolaget Wallenstam Energi AB ansvarar för satsningarna inom förnyelsebar energi. Läs mer om detta på sidorna 18–20.
MIL JÖPÅVERK AN
Wallenstams miljöpåverkan kommer främst från fastighe- ternas uppvärmning. Wallenstam bedriver ett målmedvetet arbete med att minska bolagets miljöpåverkan genom en kostnadseffektiv drift av fastigheterna. Det fi nns en person anställd på varje region för att i huvudsak arbeta med att optimera all energianvändning inom regionens fastigheter.
Målsättningen är att alla fastigheter ska vara uppkopplade mot ett styr/övervakningssystem för att energicontrollern ska ha möjlighet att arbeta och optimera driften och på så sätt minska energianvändningen.
Den satsning som Wallenstam gjort på ny teknik och genom att anställa driftoptimerare, har gett resultat i lägre förbrukning och mindre miljöpåverkan. Wallenstam arbetar vidare med att ersätta befi ntliga olje- och gaspannor mot ny och mer miljövänlig teknik.
BYGGNATION OCH UNDERHÅLL
Wallenstam fortsätter att installera individuell el-, vatten- och värmemätning vid nyproduktion. Detta görs också vid ombygg- nation om möjligt. Hyresgästerna kan därmed påverka sina kostnader eftersom de bara betalar för sin egen förbrukning, is- tället för en andel av fastighetens totala förbrukning. Efter infö- rande av individuell mätning brukar vanligtvis förbrukningen sjunka med ca 20–25 %. Förutom att det är ett stort framsteg ur miljösynpunkt så ger det också ekonomiska besparingar.
VATTENANVÄNDNING PER KVM
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600
2007 2006 2005 2004 2003
l/kvm VÄRMEANVÄNDNING TOTALT
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
2007 2006 2005 2004 2003
GWh VÄRMEANVÄNDNING,
GRADDAGSJUSTERAD
0 30 60 90 120 150
2007 2006 2005 2004 2003
kWh/kvm
24 – VÅRT HÅLLBARHE TSARBE TE
ELANVÄNDNING FASTIGHETSEL, PER KVM
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55
2007 2006 2005 2004 2003
kWh/kvm
ELANVÄNDNING FASTIGHETSEL, TOTALT
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000
2007 2006 2005 2004 2003
MWh Olja 2 %
ENERGISLAG UPPVÄRMNING
Fjärrvärme 97 %
Gas 1 %
VATTENANVÄNDNING TOTALT
0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000
2007 2006 2005 2004 2003
m3
För att minska miljöbelastningen när det gäller uppvärm- ning undersöker Wallenstam möjligheterna att bygga fastig- heter enligt passivhus alternativt lågenergihusteknik. Wal- lenstam ser detta som ett framtida koncept för att ytterligare minska miljöpåverkan och bidra till ett hållbart samhälle.
TJÄNSTEBIL AR
I samband med att nya tjänstebilsavtal tecknas ska bilarna vara miljöklassade enligt Miljöklass 2005. I Miljöklass 2005 ingår bilar med etanol-, gas- och/eller el- och hybriddrift. Att köra miljövänligt är både kostnadseffektivt för Wallenstam och positivt för miljön.
FASTIGHETSFÖRVÄRV
I samband med fastighetsförvärv undersöker Wallenstam bl a förekomsten av pcb, asbest, radon och köldmedier m.m.
Wallenstam ser även på tidigare verksamheter i fastigheten för att få reda på ev miljörisker samt bedömer de pågående verksamheterna. Samtidigt görs en genomgång av fastighe- tens energiförbrukning, varpå en åtgärdsplan tas fram för att minska fastighetens miljöpåverkan.
AVFALL
Wallenstam arbetar kontinuerligt med att minska den totala avfallsmängden från egen, hyresgästers, entreprenörers och leverantörers verksamhet. Avfall som uppstår ska om möjligt omhändertas enligt kretsloppsprincipen.
Wallenstam ser hela tiden över källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt, detta fortgår kontinu- erligt. Dialog med och information till hyresgäster är också en viktig del i arbetet med att få en så effektiv hantering som möjligt.
VÅRT HÅLLBARHE TSARBE TE – 25
och påverka förändringsprocessen på bostads mark na den och verka för ut- veckling mot ett hållbart boende.
STOCKHOLM
Befolkningen i Stockholm fortsätter att öka. Under 2007 ökade befolkningen med ca 24 100 personer, nettoinfl ytt- ningen till regionen har under 2007 varit fortsatt stark och ligger på samma nivå som 2006 då Stockholm upplevde den högsta nettoinfl yttningen sedan 1970. (Källa: SCB)
Under första delen av 2007 påbör- jades byggandet av 1 900 bostäder.
Fördelat på 400 hyresrätter och 1 500 bostadsrätter, i fl erbostadshus. Detta är en halvering jämfört med samma tid 20 0 6.
I dagsläget anser drygt 40 % av Sve- riges kommuner att bostadsmarknaden präglas av brist på bostäder.
GÖTEBORG
Göteborgsregionen är liksom Stock- holm en växande region med stigande attraktionskraft. Befolkningen i Västra Götaland ökade med ca 7 300 personer under 2007. Av denna ök ning stod Gö- teborgs kommun för ca 2 500 personer.
(Källa: SCB)
Under första halvan av 2007 påbörja- des byggnation av drygt 1 700 bostäder i Göteborg, vilket är något mindre än för
samma tid 2006. Antalet påbörjade fl er- bostadshus är i stort sett oförändrat, det är andelen påbörjade småhus som står för minskningen.
HELSINGBORG
Under 2007 har befolkningsmängden i Helsingborgs kommun ökat med drygt 1 20 0 personer. Befolkningsmängden i Helsingborgs kom mun uppgår därmed till 124 600 personer. Prognosen för befolkningsutvecklingen är att den ska stiga årsvis med ca 1 000 personer de närmaste åren.
Bostadsbyggandet i Helsingborg var mycket begränsat under 90-talet. Kom- munens prognos är att 700 nya bostäder per år måste uppföras för att efter frågan och behov ska tillgodoses.
HYRESSÄT TNING
Wallenstam strävar efter rättvisa hyror.
Hyran ska vara kopplad till kvalitet, service, läge och innehåll i boendet.
Effekterna blir då en öppnare bostads- marknad med möjlighet till individuell påverkan av var och hur man vill bo.
Genom individuell prissättning kan hy- resrätten som boendeform utvecklas i en mer kundvänlig riktning.
Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på 5 %.
Varje år genomför parterna hyresför- handlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befi ntliga beståndet.
Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyres gäst- föreningen. För närvarande förs diskus- sioner mellan marknadens parter om bruks värdessystemets framtid.
Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmatrisen i Stockholm är två exempel på att modellen för hyressätt- ning i viss mån börjat differentieras.
Även i Hel singborg har en viss differen- tiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Wallenstams bedömning
OM BOSTADSMARKNADEN
I de regioner där Wallenstam verkar råder bostadsbrist och värdet på bostads fastigheter ökar. Utvecklingen fortsätter gå mot en stör- re differentiering i hyressättningen. Wallen- stam erbjöd nya hem för 381 familjer som fl yttade in i nybyggnation i Wallenstams regi under 2007.
Sverige är just nu inne i en period med mycket god ekonomisk tillväxt och bra sysselsättningsutveckling, vilket stärker bostadsefterfrågan. Oron på räntemark- naden förväntas dock medföra att till- växten i bostadsrätts- och villapriserna mattas av.
Byggandet av hyresrätter förväntas minska markant 2008 till följd av de bort tagna statliga stöden, medan bygg- nation av bostadsrätter och egnahem förväntas fortsätta öka. En del hyres- projekt kan komma att omvandlas till bostadsrätter.
Problematiken rör dock inte Wal- lenstam utan kan istället stärka företa- gets ställning. Wallenstam har en kost- nadseffektiv nyproduktionsprocess och bygger hyresrätter till rimlig hyra och god avkastning, utan behov av statliga bidrag.
Wallenstam är bland de största pri- vata bostadsföretagen i Sverige och har en framskjuten position i samtliga regioner där bolaget är verksamt. Det ger Wallenstam möjlighet att vara med
HYRESÖKNINGAR BOSTÄDER
STOCKHOLM GÖTEBORG HELSINGBORG
Kommunala Kommunala Kommunala
Wallenstam bolag Wallenstam bolag Wallenstam bolag
2005 2,8% 2,3% 2,4% 1,6% 2,5% 0,0%
2006 0,0% 0,0% 0,4% 0,0% 2,4% 0,0%
2007 2,0% 1,8% 1,8% 1,3% 2,9% 2,8%
Wallenstam har uppnått högre hyreshöjningar än de kommunala bolagen.
26 – OM BOSTADSMARKNADEN
