5.3.1 Vattenskador
5.3.1.1 Stockholms tingsrätts dom den 3 mars 2021 i mål nr T 3736-20177
Ett avgörande i Stockholms tingsrätt avsåg fuktskador som uppstått i en bostads-rätt till följd av att dagvatten runnit in vid altandörren. Domstolen kom fram till att uteplatsen kunde anses tillhöra lägenheten då det inte var en otillåten vidgning av bostadsrättshavarens ansvar. Bostadsrättshavarna hävdade att det funnits i brister i dräneringen och att detta skulle ha orsakat skadorna. Det kunde dock via en fuktkonsult konstateras att skadorna i huvudsak uppstått till följd av att be-tongplattan utanför altandörren hade en felaktig lutning. Domstolen fastslog där-med att föreningen inte hade orsakat skadorna avsiktligt eller genom vårdslöshet. Det var inte heller fråga om någon situation där föreningen hade ett ansvar enligt 7 kap. 12 § andra–femte styckena BRL. Även om det var en vattenskada var det inte ett läckage från en tappvattenledning.
Föreningen hade även via en inspektion fått ett föreläggande från kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd som bland annat innebar att riva fuktskadat material och därefter återställa golv och väggar. Bostadsrättshavarna menade att föreningen rimligen borde stå för kostnader som var hänförliga till föreläggandet. Tingsrätten ansåg emellertid att de kostnader som föreningen ålagts via föreläg-gandet inte påverkade den slutgiltiga kostnadsfördelningen enligt BRL. De åtgär-der med påföljande kostnaåtgär-der som kunde härröras till lägenhetens inre svarade därmed på bostadsrättshavarna för. Tingsrätten hänvisade bland annat till NJA 2019 s. 1013 angående ansvarsfördelningen vid återställande. Tingsrätten resone-mang kring den slutgiltiga kostnadsfördelningen bekräftar ett resoneresone-mang som framgår av ett flertal fall i mark- och miljödomstol. Gällande föreläggandet ansåg både nämnden och domstolen att föreningen med hänsyn till omfattningen hade vidtagit åtgärder inom rimlig tid. När domstolen gjorde denna bedömning beak-tades emellertid inte MB:s försiktighetsprincip.
5.3.1.2 Malmö tingsrätts dom den 26 mars 2020 i mål nr T 4240-19
Detta avgörande från Malmös tingsrätt avsåg också fuktskador som uppstått på grund av vattenläckor. Fuktskadorna hade i detta fall uppstått både i bostads-rättshavarens egen lägenhet och i grannens lägenhet. Via en rutinmässig besikt-ning av lägenheten framkom att avlopp och tillopp till diskmaskinen inte fästs upp enligt föreskrifter om säker vatteninstallation. Bostadsrättshavaren ålades att korrigera felet men underlät att göra så, varpå fuktskadorna uppstod. Utöver det hade en fuktskada uppkommit till följd av att ett element demonterats och sedan monterats tillbaka på ett felaktigt sätt. Bostadrättshavaren ansågs därmed av
177 Domen har överklagats till Svea hovrätt och målet har meddelats prövningstillstånd. Datum för huvudförhandling i Svea hovrätt är dock ännu inte bokat.
oaktsamhet ha vållat fuktskadorna. Till saken hör att det oaktsamma beteendet av bostadsrättshavaren tillskrevs inneboende i lägenheten. I enlighet med BRL svarade dock bostadsrättshavaren ändå för de skador som uppstått.
En reflektion angående detta fall är att det kan upplevas rimligt att bostads-rättshavaren fick svara för de uppkomna skadorna då personen ifråga bedömdes ha varit oaktsam. Med hänvisning till gällande rätt borde dock bostadsrättshava-ren ha blivit ansvarig för fuktskadorna även om det inte förelåg ett vållande. De skador som uppstod var ju trots allt inte vattenskador från tappvattenledningar. Ansvaret borde åtminstone ha täckt skadorna i den egna lägenheten. Skador på andra lägenheter i huset skulle trots allt ha krävt ett vållande av bostadsrättsha-varen.178
5.3.1.3 Södertörns tingsrätts dom den 14 oktober 2020 i mål nr T 9158-19
Slutsatsen i det föregående avsnittet kan bekräftas av ett avgörande från Söder-törns tingsrätt som har likheter med mål nr T 4240-19. I båda fallen förde före-ningarna en talan om avhysning. Icke omhändertagna vattenskador var i båda fallen en av orsakerna till att föreningen ansåg att bostadsrätten var förverkad. I båda fallen härrörde vattenskadorna från andra källor än tappvattenledningar. Till skillnad från avgörandet i mål nr T 4240-19 ansågs bostadsrättshavaren i avgö-randet i Södertörns tingsrätt inte ha varit vållande till vattenskadorna men ansva-ret föll enligt domstolen ändå på henne.
5.3.2 Bristfällig ventilation
5.3.2.1 Göteborgs tingsrätts dom den 8 juli 2016 i mål nr T 9013-15179
I en dom från Göteborgs tingsrätt gjorde föreningen gällande att bostadsrättsha-varen hade vägrat föreningen tillträde till lägenheten, vilket medförde att stam-byten och våtrumsrenoveringar inte kunde genomföras. Av intresse är att bo-stadsrättshavaren presenterade sig själv som civilingenjör med kunskaper inom bland annat miljöjuridik och menade bland annat att föreningen inte hade beaktat vare sig hänsynsreglerna eller de särskilda reglerna för bostäder i 2 respektive 9 kap i MB. Grunden till att dessa bestämmelser åberopades av bostadsrättshava-ren berodde på att bostadsrättshava-renoveringen innebar att hälsovådliga och allergiframkallande kemikalier uppstod i lägenheten och i samband med detta ifrågasatte bostads-rättshavaren även ventilationen i lägenheten. Det fanns exempelvis ingen god-känd OVK. Bostadsrättshavaren framhävde att hon hade allergier och hade där-med rätt att ställa krav på en evakueringslägenhet. Genom att kemikalier använ-des under renoveringen utan att konsekvenserna för detta beaktaanvän-des samt att en evakueringslägenhet inte erbjöds menade bostadsrättshavaren att föreningen inte efterlevt MB:s bestämmelser och likväl brustit i sådan hänsyn till bostadsrättsha-varens intressen som rimligen bör tas enligt 7 kap. 13 § BRL.
178 Se avsnitt 3.2.2 och 3.3.1 för en analys av gällande rätt.
179 Domen överklagades till Hovrätten för Västra Sverige och meddelades prövningstillstånd avse-ende frågan om rättegångskostnader. Rättegångskostnaderna justerades något i hovrätten. Domen i hovrätten överklagades därefter till HD men nekades prövningstillstånd.
Tingsrätten angav att det saknas reglering innebärande att bristande hänsyn medför att föreningen saknar rätt till tillträde. En bostadsrättshavare får istället göra gällande de påföljder som är möjliga enligt 7 kap. 2 och 4 §§ BRL, vilka är nedsättning av årsavgiften, skadestånd eller frånträde. Bostadsrättshavaren an-sågs inte heller på grund av sin hälsa, den bristfälliga ventilationen eller med hän-visning till MB:s bestämmelser ha haft giltig ursäkt att vägra tillträde. Vad gällde ventilationen ansåg tingsrätten att den bevisning bostadsrättshavaren åberopat inte med sådan styrka talade för att ventilationen var bristfällig. Som nämndes i avsnitt 3.2.5 ligger bevisbördan för att giltig ursäkt föreligger på bostadsrättsha-varen. Tingsrätten ansåg emellertid att det förelåg en giltig ursäkt på grund av att information till viss del varit bristfällig.
Det är tankeväckande att de invändningar bostadsrättshavaren hade som gick att hänföra till regleringen i MB inte rättfärdigades som giltig ursäkt men däremot kunde bristande information utgöra ett skäl. I och med att tingsrätten inte ansåg att bostadsrättshavaren hade en giltig ursäkt till följd av sin hälsa innebar det i sin tur att domstolen inte heller bekräftade hennes behov av en evakueringslägenhet. Det ska påpekas att av de tingsrättsdomar som studerats i uppsatsen är det enbart i detta avgörande som tingsrätten beaktade bestämmelser i MB, vilket har sin förklaring i att bostadsrättshavaren på egen hand åberopade dem. Detta går i linje med vad rådman Inge Karlström har uppgett.180
5.3.2.2 Stockholms tingsrätts dom den 20 december 2019 i mål nr T 8363-18181
Stockholms tingsrätt hade även en diskussion angående ventilationen i ett annat avgörande. I detta fall uppdagades att fuktskador uppstått i lägenheten troligen på grund av ett läckage i taket. Även otätheter i isoleringen hade bidragit till mö-gel. I ett senare skede upptäcktes även tidigare ej kända brister relaterade till ven-tilationssystemet. Till saken hör att ventilationen i det aktuella fallet endast tjä-nade den egna lägenheten. Enligt lag och stadgar svarar bostadsrättshavaren för ventilationen i sådana fall.
En intressant aspekt i detta mål är att ärendet innan det kom upp i tingsrätten även var uppe i mark- och miljödomstolen för prövning av ett föreläggande från kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd.182 Tingsrätten angav att mark- och miljödomstolens dom inte hade någon rättskraftsverkan i tingsrätten och därmed inte var bindande. Däremot hade domen stark bevisverkan, särskilt med tanke på att mark- och miljödomstolen hade gjort en nogsam och omfattande utredning angående hur ansvaret skulle fördelas med hänsyn till vad som bedömdes vara yttre respektive inre underhåll. Tingsrätten fann med anledning av detta inget skäl till att göra en annorlunda bedömning än mark- och miljödomstolen. Föreningen bedömdes därmed vara ansvarig för ventilationskontrollen. Domen bekräftar att oavsett om ventilationskanalerna tjänar en eller flera lägenheter är det föreningen
180 Se avsnitt 5.2.
181 Domen har överklagats till Svea hovrätt. Målet har meddelats prövningstillstånd och huvudför-handling i Svea hovrätt är bokad till oktober 2021.
182 Se avsnitt 5.4.2.4 och 5.4.3.2 för en redogörelse av Mark- och miljödomstolen i Nackas dom den 23 september 2016 i mål nr M 6255-15 som är det rättsfall som avses.
som ansvarar för att utföra ventilationskontroller vilket enligt regleringen i PBF även innefattar skyldigheten att åtgärda förekommande brister med ventilation.183
Domen är intressant eftersom den ställer bestämmelsen i BRL angående ansvaret för ventilationskanaler på sin spets.
5.3.3 Eftersatt underhåll
5.3.3.1 Malmö tingsrätts dom den 26 februari 2021 i mål nr T 4086-20
I en dom från Malmö tingsrätt hade bostadsrättshavaren råkat ut för vattenska-dor i lägenheten. Orsaken var återkommande problem med läckor i taket. Vat-tenskadorna hade lett till att båda fukt och mögel uppstått på ytskikten i lägen-heten. Det var dock inte tal om en vattenskada som föreningen svarar för enligt 7 kap. 12 § tredje stycket BRL. Trots att fallet rör en vattenskada tas det upp i detta avsnitt då det var i en diskussion kring eftersatt underhåll domstolen av-gjorde målet. Föreningen hade nämligen brustit i sitt underhåll av fastighetens yttre och det bedömdes som att skadorna inne i lägenheten hade orsakats av detta. Föreningen ansågs vårdslös då nödvändiga åtgärder inte vidtagits med till-räcklig skyndsamhet och med den fackmässighet som krävdes. Tingsrätten hän-visade bland annat till NJA 2019 s. 1013 som stöd för att föreningen ansvarar för skador inne i lägenheten som uppkommit på grund av föreningens vårdslöshet. Domstolen framhöll emellertid att det i allmänhet är den skadelidande som har bevisbördan för den skadegörande handlingen, orsakssambandet samt skadans storlek.
Det ska även tilläggas att i alla domar som redogörs för i detta avsnitt faststäl-ler tingsrätten att det är den som åberopar ett förhållande som har bevisbördan för detta. I detta fall vann bostadrättshavaren framgång med sin talan och kunde visa att skadorna uppstått på det sätt som påstods. I det aktuella fallet hade före-ningen dock fattat beslut i strid med direkta rekommendationer av förvaltaren och vårdslösheten kunde på så vis bekräftas med konkreta bevismedel.
5.3.3.2 Göteborgs tingsrätts dom den 15 maj 2018 i mål nr T 8113-17
Domen i Göteborgs tingsrätt avsåg ett fall där bostadsrättshavaren hävdade att föreningen enligt 7 kap 4 § BRL varit vållande till att en fuktskada uppstått inne i lägenheten. Tingsrätten konstaterade initialt att fuktskadan hade uppkommit till följd av att fukt trängt in i en hålighet under tröskeln till altandörren i lägenheten. Håligheten i sig bedömdes enligt domstolen ingå i det yttre underhåll som före-ningen ansvarade för. Bland annat med hänsyn till att håligheten varit svår att upptäcka samt att föreningen efter att ha fått kännedom om håligheten inom någon eller några månader genomfört ett antal fuktutredningar, ansåg domstolen att bostadsrättshavarna inte lyckats visa att föreningen genom vållande orsakat fuktskadan. Föreningen ansågs dock ha varit vållande till att asbest spridits i lä-genheten i samband med renovering av lälä-genheten och av den anledningen blev förening skadeståndsskyldig gentemot bostadsrättsinnehavarna. Gällande asbest
finns Arbetsmiljöverkets föreskrifter om asbest, AFS 2006:1, som måste beaktas. Domstolen hänvisade till föreskrifterna i det aktuella fallet.
En reflektion angående detta fall är att föreskrifterna om asbest överlag un-derlättade domstolens förmåga att bedöma om föreningen vidtagit nödvändiga åtgärder eller inte. Det är desto svårare med fukt och mögel. Det finns för det första inga riktvärden för vilka nivåer av mögel som ska bedömas som acceptabla. Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikroorganismer har inte hel-ler samma juridiska status som föreskrifterna om asbest.184 De allmänna råden talar om vad tillsynsmyndigheten bör göra medan föreskrifterna innehar bestäm-melser om vilka sanktioner som gäller om föreskrifterna inte efterlevs.
5.3.3.3 Stockholms tingsrätts dom den 12 november 2018 i mål nr T 12881-17185
Ett avgörande i Stockholms tingsrätts avsåg ett fall där bostadsrättshavarna påstod att föreningen varit vållande till en uppkommen vattenläcka som orsakade fuktskador i stora delar av lägenheten. Bostadsrättshavarna ansåg att föreningen förfarit vårdslöst vid anlitande av en firma som utförde en stamrenovering brist-fälligt vilket sedermera bidrog till en vattenläcka. Det förelåg emellertid brister även i de reparationer som utfördes efter vattenläckan och bostadsrättshavarna påstod att föreningen agerat vårdslöst med hänvisning till att nödvändiga åtgärder därefter dröjde mer än två år. Bostadsrättshavarna påstod vidare att föreningen agerat vårdslöst genom att inte tillhandahålla en evakueringsbostad trots att det fanns nybyggda bostäder i föreningens fastighet. Tingsrätten ansåg att det visser-ligen hade uppstått hinder och men i nyttjanderätten men att bostadsrättshavarna inte hade lyckats bevisa att detta orsakats genom föreningen vållande. Det kunde för det första inte anses vårdslöst att föreningen inte erbjudit bostadsrättshavarna en evakueringsbostad.
För det andra ansåg domstolen inte att föreningen hade agerat vårdslöst trots att erforderliga åtgärder dröjde. En hänvisning gjordes bland annat till att bo-stadsrättshavarna inte möjliggjort tillträde till lägenheten. Det dröjde dock ytter-ligare nästan ett och ett halvt år efter att bostadsrättshavarana gett föreningen tillträde innan alla åtgärder var vidtagna.
För det tredje hänvisade domstolen även till att bostadsrättshavarna hade en skyldighet att begränsa sin skada vilket i detta fall innebar att de borde ha flyttat tillbaka till lägenheten så snart det var möjligt att bo där igen, detta trots att det enligt domstolen kunde konstaterades att det fortfarande förelåg visst hinder och men i nyttjanderätten. Bostadsrättshavarna själva påpekade i detta avseende att lägenheten var helt återställd först cirka nio månader efter det datum som dom-stolen menade att lägenheten var bebolig ifrån.
184 Se avsnitt 2.3 för en redogörelse av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikro-organismer, FoHMFS 2014:14.
185 Domen överklagades till Svea hovrätt och meddelades prövningstillstånd. Se Svea hovrätts dom den 16 mars 2020 i mål nr T 11714-18. Hovrätten gjorde samma bedömning som tingsrätten och ansåg inte att föreningen agerat vårdslöst. Domen i hovrätten överklagades därefter till HD men nekades prövningstillstånd.
5.3.3.4 Stockholms tingsrätts dom den 20 december 2019 i mål nr T 8363-18186
Denna dom diskuterades i avsnittet rörande bristfällig ventilation men kan näm-nas även här. Bostadsrättshavarna påstod i detta mål att föreningen genom vårds-löshet vållat hinder och men i nyttjanderätten. Bland annat dröjde det nio år från att de första problemen uppstod i lägenheten tills alla nödvändiga åtgärder avse-ende fuktskadorna hade vidtagits. Domstolen ansåg emellertid att föreningen inte hade agerat vårdslöst, bland annat med hänsyn till att processerna varit kompli-cerade. I både detta och det föregående målet T 12881-17 är frågan hur utfallet skulle ha blivit om försiktighetsprincipen i MB hade beaktats. Det bedöms som troligt att bedömningarna hade kunnat få ett annat utfall till fördel för bostads-rättshavarna.
5.3.3.5 Västmanlands tingsrätts dom den 31 mars 2021 i mål nr T 7158-20187
Avslutningsvis ska det redogöras för en dom från Västmanlands tingsrätt. En bostadsrättshavare hade hållit inne med betalningar av årsavgiften i nästan fem år på grund av bostadslägenhetens skick. Det var ostridigt mellan parterna att det framkommit fel i reparationer som vidtagits efter en vattenläcka år 2015. Enligt föreningen hade dessa fel vid tiden för förhandlingen i tingsrättens åtgärdats. Bo-stadsrättshavaren menade emellertid att felen inte hade åtgärdats och att före-ningen därmed hade brustit i sin reparationsskyldighet enligt 7 kap. 4 § BRL. Bostadsrättshavaren hade bland annat på egen hand anlitat en certifierad besikt-ningsman som angav i ett protokoll att bostadsrättshavaren inte fick återflytta förrän förekommande fel var åtgärdade. Domstolen fick ta del av detta protokoll. Med hänvisning till bevisbördans placering skulle bostadsrättshavaren dels visa att föreningen brustit i sin reparationsskyldighet, dels visa att lägenheten till följd av det var i så pass bristfälligt skick att nedsättning av årsavgiften varit befogad. Enligt tingsrättens bedömning kunde det inte fastställas om felen i de utföra reparationerna till fullo hade åtgärdats. Oavsett om felen hade åtgärdats eller inte ansåg emellertid domstolen att bostadsrättshavaren inte kunnat visa att lägen-heten var i så bristfälligt skick att det skulle föreligga rätt till full nedsättning av årsavgiften. I samband med detta förde domstolen ett resonemang som lade över ansvaret på bostadsrättshavaren. Det framfördes att om bostadsrättshavaren var missnöjd med lägenhetens skick hade han kunnat kräva avhjälpande av före-ningen, avhjälpt felen på egen bekostnad eller väckt en talan mot föreningen.
Även om bostadsrättshavaren inte nådde upp till det beviskrav domstolen ut-gick ifrån upplevs det sistnämnda resonemanget som något udda. Om det inte gick att fastställa huruvida fel i en reparation som åvilade föreningen var tillräck-ligt åtgärdade borde det inte krävas av bostadsrättshavaren att åtgärda dessa på
186 Domen har överklagats till Svea hovrätt. Målet har meddelats prövningstillstånd och huvudför-handling i Svea hovrätt är bokad till oktober 2021. Se även avsnitt 5.4.2.4 och 5.4.3.2 för en redo-görelse av Mark- och miljödomstolen i Nackas dom den 23 september 2016 i mål nr 6255-15 där ärendet avgjordes innan det gick upp i tingsrätt. Frågan om eftersatt underhåll behandlades emel-lertid inte av mark- och miljödomstol.
egen bekostnad. Dessutom meddelade bostadsrättshavaren till föreningen att han inte skulle betala årsavgiften när han blev informerad om att felen i lägenheten inte skulle åtgärdas. Föreningen var därmed informerad om att bostadsrättshava-ren hade krav på ytterligare åtgärder.
Frågan är också vilket beslut domstolen skulle ha fattat om bestämmelserna i MB hade beaktats. Det bedöms som troligt att målet hade kunnat få ett annat utfall till fördel för bostadsrättshavaren om exempelvis bestämmelsen om egen-kontroll eller försiktighetsprincipen hade beaktats. Vad gäller försiktighetsprinci-pen borde den särskilt ha påverkat utfallet med tanke på att en certifierad besikt-ningsman avrådde bostadsrättshavaren från att bo i lägenheten fram tills dessa att felen var åtgärdade.188
5.3.4 Konstruktionsfel
5.3.4.1 Malmö tingsrätts dom 8 mars 2021 i mål nr T 6829-20
När det kommer till konstruktionsfel finns ett avgörande från Malmö tingsrätt. Domstolen bekräftade inte att det förelåg konstruktionsfel men fallet handlade om en fastighet uppförd år 1970 där fuktskador uppstod i ett badrum som var original, alltså lika gammalt som fastigheten. Även om det inte fastställdes att det förelåg konstruktionsfel är domstolens resonemang av värde i detta sammanhang då huvudfrågan rörde vem som ska ansvara för en fuktskada som uppstått till följd av att badrummet var uttjänt. Föreningen hävdade att skadan uppstått på