Fukt- och mögelskador i bostadsrätt

(1)

Fukt- och mögelskador i bostadsrätt

En utvärdering av ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavare och bostads- rättförening enligt bostadsrättslagen och miljöbalken

Yohanna Burman

Juridiska institutionen Examensarbete 30 hp.

Ämnesinriktning: Civilrätt - Fastighetsrätt Vårterminen 2021

Grupphandledare: Richard Hager

Engelsk titel: Damages caused by damp and mold in tenant owned apartments – an evaluation of the distribution of responsibility between the tenant-owner and the tenant owned cooperative housing association according to the Tenant- Ownership Act and the Swedish Environmental Code

(2)

(3)

Abstract

Damages caused by damp and mold are a health issue and can lead to respiratory problems and allergies. Damp and mold can arise in houses, inter alia, because of water damage, defective ventilation, neglected maintenance or fault in con- struction. A tenant-owner has an indirect ownership. The responsibility of the maintenance of the property must therefore be divided between the tenant- owner and the tenant owned cooperative housing association. The Tenant-Own- ership Act followed by the statues in the housing association regulates the distribution of responsibility. However, when it comes to activities that can cause damage or inconvenience to people’s health the Swedish Environmental Code also applies. If the tenant-owner and the housing association cannot agree about the distribution of the responsibility, the case can then be processed both in a district court as well as in a land and environment court. The legal system should be a coherent and conformal system where legal rules do not collide but harmo- nize with each other. This includes both established law as application of law.

The aim with this thesis is to evaluate the distribution of the responsibility between the tenant-owner and the housing association, according to the Tenant- ownership Act and the Swedish Environmental Code, when damp and mold have caused damages in a tenant owned apartment. The evaluation is performed through a critical legal dogmatic method and has the aim of system conformity as a yardstick when criticism is presented.

The findings show that there are differences in established law in regard to how the responsibility is distributed. Specific rules in the Swedish Environmental Code all entail that the responsibility of the housing association is strengthened and specified through a health perspective. However, these rules do not collide with the rules in the Tenant-Ownership Act but rather constitute a complement.

This is valid as long as the rules in every case are applied simultaneously. The study of the court judgments show that this is not accomplished. The district courts in principle never regard the rules in the Swedish Environmental Code. A discrepancy is therefore distinguishable between the distribution of responsibility depending on whether a district court or a land and environment court has made the judgement. Another shortfall is that the land and environment courts do not process all questions at hand, inter alia, neglected maintenance inflicted by the housing association or a distribution of the responsibility in a retrospective.

The conclusion is that findings in this thesis indicates that there is system conformity in established law but not in the application of law. The legislator should investigate this further to find out if legislation measures are necessary to heal this discrepancy or if measures in the process management is sufficient.

(4)

(5)

Förkortningar

AFS 2006:1 BBR BRL

Arbetsmiljöverkets föreskrifter om asbest och all- männa råd om tillämpningen av föreskrifterna Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och all- männa råd

Bostadsrättslag (1991:614) FMH

FoHMFS 2014:14 HD Hyreslagen JT MB MÖD NJA OVK PBF PBL

Förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd

Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikroorganismer

Högsta domstolen

12 kap. jordabalk (1970:994)

Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet Miljöbalk (1998:808)

Mark- och miljööverdomstolen Nytt Juridiskt Arkiv

Obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem Plan- och byggförordning (2011:338)

Plan- och bygglag (2010:900) PPP Prop. Polluter Pays Principle

Proposition

RB Sevesolagen Rättegångsbalk (1942:740)

Lag (1999:381) om åtgärder för att förebygga och be- gränsa följderna av allvarliga kemikalieolyckor SOU SvJT Statens offentliga utredningar

Svensk Juristtidning

(6)

(7)

Innehåll

Abstract ... 3

Förkortningar ... 5

1 Inledning ... 9

1.1 Ämnet och problemformulering ... 9

1.2 Syfte och frågeställningar ... 11

1.3 Avgränsningar ... 11

1.4 Metod och material ... 12

1.5 Tidigare forskning ... 16

1.6 Disposition ... 16

2 Fukt och mögel i bostäder ... 19

2.1 Inledning ... 19

2.2 Orsaker till fukt och mögel i bostäder och åtgärdsbehov ... 19

2.2.1 Vattenskador ... 19

2.2.2 Bristfällig ventilation ... 20

2.2.3 Eftersatt underhåll ... 20

2.2.4 Konstruktionsfel ... 21

2.3 Effekter på människors hälsa ... 22

2.4 Försäkringar ... 23

2.5 Sammanfattning och slutsatser ... 24

3 Bostadsrättslagens reglering ... 25

3.2 Allmänna utgångspunkter ... 25

3.2.1 Övergripande reglering i BRL ... 25

3.2.2 Närmare om ansvarsfördelningen ... 26

3.2.3 Föreningsstadgarnas betydelse för ansvarsfördelningen ... 27

3.2.4 Återställandeansvar ... 28

3.2.5 Bevisbörda och beviskrav ... 28

3.3 Närmare om ansvarsfördelningen beroende på orsak till fukt och mögel i en bostadsrätt .. 29

4 Miljöbalkens reglering ... 37

4.2 Allmänna utgångspunkter ... 37

4.2.1 Tillämplighet ... 37

4.2.2 Bevisbörda och beviskrav ... 38

4.3 Verksamhetsutövarens skyldigheter ... 39

4.3.1 Närmare om verksamhetsutövaren ... 39

4.3.2 Försiktighetsprincipen ... 40

4.3.3 Rimlighetsavvägningen ... 42

4.3.4 Särskilda krav på bostäder ... 42

(8)

4.3.5 Egenkontroll ... 44

4.3.6 Förelägganden ... 45

4.4 Närmare om ansvarsfördelningen beroende på orsak till fukt och mögel i en bostadsrätt .. 46

5 Ansvarsfördelningen enligt underrättsavgöranden ... 51

5.2 Närmare om domstolsprocessen ... 51

5.3 Fördelningen av ansvaret enligt avgöranden i tingsrätt ... 53

5.4 Fördelningen av ansvaret enligt avgöranden i mark- och miljödomstol ... 61

5.4.1 Försiktighetsprincipen, rimlighetsavvägningen och särskilda krav på bostäder ... 61

6 Avslutande diskussion om systemkonformitet ... 73

6.2 Systemkonformitet i gällande rätt ... 73

6.2.1 Inledande kommentarer ... 73

6.2.2 Identifierade skillnader i gällande rätt ... 74

6.2.3 Föreligger systemkonformitet i gällande rätt? ... 75

6.3 Systemkonformitet i underrättsavgöranden ... 75

6.3.1 Inledande kommentarer ... 75

6.3.2 Identifierade skillnader i underrättsavgöranden ... 76

6.3.3 Föreligger systemkonformitet i underrättsavgöranden? ... 79

Källförteckning ... 81

(9)

1 Inledning

1.1 Ämnet och problemformulering

Folkhälsomyndigheten publicerade en miljöhälsorapport under 2017 som angav att 19 procent av den svenska befolkningen bodde i bostäder med synliga fukt- eller mögelskador. Problemen var framför allt utbredda i det äldre byggnadsbe- ståndet. Folkhälsomyndigheten kunde vidare konstatera att trenden av andelen bostäder med fukt och mögel var stabil.¹ Ett talande exempel är bostadsrättsför- eningarna i fastigheten Kinesiska muren i Malmö där huset har vanskötts i så pass hög utsträckning att fukt och mögelskador har orsakat betydande problem och inneburit att de boende utsatts för stora hälsorisker.² Det kan nämligen utgöra en olägenhet för hälsan att bo i en byggnad med fukt och mögel. De besvär som kan uppstå är framför allt luftvägsbesvär och allergier.³ För att förhindra att fuktskador uppstår i byggnader finns regleringar i plan- och bygglagen (2010:900) [cit.

PBL] och i Boverkets byggregler. Om det befaras att en byggnad har problem med fukt och mögel tillämpas miljöbalken (1998:808) [cit. MB]. Balken ska enligt 1 kap. 3 § MB tillämpas så snart det är fråga om en verksamhet som kan orsaka skada eller olägenhet för människors hälsa.

I Sverige bor cirka en miljon hushåll i bostadsrätt. Det motsvarar omkring 20 procent av hushållen i landet.⁴ Bostadsrätten går in under den boendeform som innebär ett indirekt ägande. En juridisk person, en bostadsrättsförening eller ett bolag, äger huset där bostadsrättslägenheterna finns. De boende i huset är sedermera medlemmar i bostadsrättsföreningen eller delägare i bolaget.⁵ Bostadsrätts- havaren äger alltså inte sin lägenhet men har en sakrättslig befogenhet att nyttja lägenheten. I och med att bostadsrätten är ett indirekt ägande måste underhålls- ansvaret för fastigheten fördelas mellan bostadsrättshavaren och föreningen.

Lagstiftaren har via bostadsrättslagen (1991:614) [cit. BRL] delat upp ansvaret så att bostadsrättshavaren har huvudansvaret för själva lägenheten medan bostads- rättsföreningen har ansvar för fastigheten i övrigt. Det finns dock vissa situationer där föreningen har ett ansvar för att utföra reparationer inne i lägenheten.⁶ Lagen kan inte till fullo specificera hur ansvaret ska fördelas i alla tänkbara

1 Se Folkhälsomyndigheten, Miljöhälsorapport 2017, s. 84 och 91.

2 Se Sydsvenskan, ”www.sydsvenskan.se/2020-01-06”; Sydsvenskan, ”www.sydsvenskan.se/2021-01-19”.

3 Se Folkhälsomyndigheten, ”www.folkhalsomyndigheten.se”, Fuktproblem i byggnader.

4 Se Statistiska centralbyrån, ”www.scb.se”. Antal aktiva bostadsrättsföreningar är idag ca 28 800 (Se Hittabrf, ”www.hittabrf.se/faktaaktiva.asp”).

5 Se Victorin & Flodin, s. 15.

6 Se Björkdahl, s. 263, 294–296; Victorin & Flodin, s. 27.

(10)

situationer och den generellt framställda gränsdragningen i lag orsakar ofta problem.⁷ Lagstiftaren har emellertid överlämnat åt bostadsrättsföreningar att tydlig- göra gränsdragningen i stadgarna.⁸ När MB tillämpas är den så kallade verksam- hetsutövaren ansvarig för de skyldigheter lagen ställer upp. Det finns dock ingen övergripande definition av verksamhetsutövarbegreppet i lag. Via praxis betrak- tas den som har faktisk och rättslig möjlighet att vidta åtgärder som verksamhets- utövare.⁹

Om en bostadsrättshavare har konstaterade problem med fukt och mögel är stadgarna i föreningen, vid sidan av lagen, initialt avgörande för hur ansvaret av nödvändiga åtgärder ska fördelas. Om stadgarna inte klargör fördelningen till fullo och bostadsrättshavaren och föreningen inte kommer överens finns två vägar att gå för att få ärendet rättsligt prövat. Tingsrätten prövar hur ansvaret ska fördelas ur ett civilrättsligt perspektiv. I och med att MB är tillämplig på fukt- och mögelskador i bostäder kan ärendet också ur ett offentligrättsligt perspektiv prövas av mark- och miljödomstol.

Rätten bör så långt som möjligt utgöra ett sammanhängande och konformt system.¹⁰ När det gäller de åtgärder som är nödvändiga att vidta när fukt och mögel har uppstått i en bostadsrätt är en fråga som uppstår om ansvarsfördel- ningen mellan bostadsrättshavare och förening skiljer sig åt när BRL jämförs med MB. En annan fråga är om ansvarsfördelningen skiljer sig åt när avgöranden från tingsrätterna jämförs med avgöranden från mark- och miljödomstolarna. Om så är fallet skulle det, för en bostadsrättshavare som vill få sitt ärende prövat, sannolikt kunna innebära en fördel eller en nackdel beroende på vilken domstol som avgör målet. Eftersom MB reglerar ett hälsoskydd som inte återfinns i BRL antas att utfallet av ansvarsfördelningen kan variera beroende på vilket regelverk som tillämpas.

Av den ovan angivna informationen framgår att ett stort antal bostäder har problem med fukt och mögel vilket har en negativ inverkan på människors hälsa.

Eftersom de problem som fukt och mögel kan ge upphov till medför att MB:s bestämmelser är tillämpliga vid sidan av BRL innebär det i sin tur att två regelverk ska tillämpas på samma situation. För en enskild bostadsrättshavare är det av största vikt att rättssystemet är förutsebart och att det inte föreligger skillnader beroende på vilken instans som bedömer situationen. Utifrån målsättningen om att rätten ska utgöra ett sammanhängande system utan motsägelser visar den beskrivna problembilden att det finns ett behov av en rättsvetenskaplig undersök- ning där fördelningen av ansvaret mellan bostadsrättshavare och förening utifrån de två regelverken jämförs och utvärderas.

7 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Miljöbalken 7 kap. 12 § BRL, Norstedts Juridiks lagkommentar,

”www.nj.se/juno”.

8 Se prop. 1990/91:92 s. 99, 114–115 och 201; prop. 2002/03:12 s. 51.

9 Se t.ex. MÖD 2005:64; MÖD:s dom den 15 maj 2015 i mål nr M 8912-17; MÖD:s dom den 14 juni 2017 i mål nr M 6243-16.

10 Se Schelin, s. 55–56.

(11)

1.2 Syfte och frågeställningar

Syftet med uppsatsen är att utifrån regleringen i BRL och MB utvärdera ansvars- fördelningen mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening vid fukt- och mögelskador i bostadsrätt. För att uppnå uppsatsens syfte kommer de övergri- pande frågeställningarna som undersökningen baseras på att vara följande:

1. Vad är gällande rätt enligt BRL och MB avseende hur ansvaret ska för- delas mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening?

2. Hur manifesteras ansvarsfördelningen i underrättsavgöranden?

3. Kan skillnader identifieras med avseende på hur ansvarsfördelningen kommer till uttryck i gällande rätt och i underrättsavgöranden, och kan kritik utifrån målsättningen om systemkonformitet riktas mot en sådan diskrepans?

1.3 Avgränsningar

Fokus i uppsatsen ligger på de situationer där fukt och mögel uppstår i den egna lägenheten. Hur ansvaret ska fördelas när skador uppstår i andra delar av fastigheten behandlas därmed överskådligt då det endast indirekt bedöms ha bäring för uppsatsens syfte och frågeställningar. Detsamma gäller de rättsverkningar som enligt BRL uppstår om föreningen bli ansvarig på grund av vållande.

I uppsatsen studeras löpande fyra specifika orsaker till att fukt och mögel upp- står i en bostadsrätt: vattenskador, bristfällig ventilation, eftersatt underhåll och konstruktionsfel. Detta medför att resonemang om ansvarsfördelningen när annan orsak bidragit till fukt och mögel ligger utanför uppsatsens omfång. Ansvaret för det yttre underhållet manar stundtals föreningen till ombyggnationer. Med hänvisning till uppsatsens syfte och frågeställningar innefattar resonemanget om föreningens underhållsskyldighet dock inte rätten till om- eller tillbyggnad enligt 9 kap. 16 § BRL.

I uppsatsen fokuseras på ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening. Diskussion kring bostadsrättshavaren möjlighet att rekla- mera köpet hos säljaren lämnas därför utanför studien. Av samma orsak uteläm- nas resonemang som rör den associationsrättsliga likhetsprincipen som fokuserar på föreningens skyldighet att som huvudregel behandla alla medlemmar lika.

När det kommer till bestämmelserna i MB inkluderas de bestämmelser som anses ha bäring för fukt och mögelskador i bostäder. Detta medför att det är naturligt att utesluta sådana bestämmelser som avser anmälnings- eller tillstånds- pliktiga verksamheter eftersom en bostadsrättsförening inte utgör en sådan verksamhet. Det ska även tilläggas att eftersom uppsatsen fokuserar på hälsoskyddet i MB exkluderades i huvudsak all lagtext tillika kommentarer i övriga rättskällor avseende miljöskyddet.

Uppsatsen omfattar inte utländskt material. Försiktighetsprincipen i MB är exempelvis vedertagen internationellt. Då ansvarsfördelningen vid fukt och mö- gel i en bostadsrätt är en nationell företeelse bedöms det emellertid som tillräck- ligt att endast behandla svenskt material.

(12)

1.4 Metod och material

Uppsatsens syfte är att utvärdera gällande rätt och underrättsavgöranden vilket medför att uppsatsen får ett djup som inte kan nås genom att enbart fastställa innehållet i gällande rätt.¹¹ För att kunna utvärdera gällande rätt är det dock initialt nödvändigt att slå fast vad som utgör gällande rätt. Detta förklarar utformningen av den första frågeställningen. För att besvara den genomfördes en traditionell rättsvetenskaplig undersökning med tillämpning av den rättsdogmatiska meto- den. Det innebar en studie av de traditionella rättskällorna.¹²

Det finns anledning att särskilt diskutera några av de källor som användes respektive inte användes i undersökningen. Som nämndes i avsnitt 1.1 har lagstiftaren medvetet låtit bli att precisera ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsha- vare och förening och istället överlåtit till föreningar att via stadgarna specificera hur gränsen ska dras.¹³ Föreningsstadgar är dock inte är en rättskälla och ytterst avgör domstolarna vad som är gällande rätt varpå stadgarna i en förening kan underkännas. Av den anledningen användes inte föreningsstadgar för att fast- ställa gällande rätt i undersökningen. Vid studiet av rättskällor inkluderades några SOU-betänkanden. Det kan ifrågasättas vilket värde ett SOU-betänkande har som rättskälla särskilt eftersom de förslag som ges inte alltid leder till lagstift- ningsåtgärder. Det finns emellertid starka skäl för att värdera SOU-betänkanden högt som rättskälla. Ofta har de utförliga beskrivningar av gällande rätt och kan även inkludera motstridiga argument till skillnad från propositioner som oftast redogör för enbart en viss linje.¹⁴ För uppsatsen gällde detta framför allt slutbe- tänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2) där begreppet vattenledningsskada problematiserades. Samma resonemang återfanns inte i den efterföljande propositionen. Argumentationen i SOU-betänkandet användes dock av Högsta domstolen [cit. HD] i NJA 2006 s. 732 vilket gör betänkandet till en rättskälla av högre värde.¹⁵ Vissa av de förarbeten som studerades är av äldre karaktär vilket också skulle kunna medföra att deras värde som rättskällor ifrågasätts. Under undersökningens gång säkerställdes emellertid att de förarbeten som användes motsvarade gällande rätt i dag. Det förklaras framför allt av att den lagtext som studerades i princip inte har förändrats. Vid fastställande av gällande rätt enligt MB användes vidare en förordning¹⁶ vilket skulle kunna kritiseras. Förordningen är dock framtagen enligt bemyndigade i MB. I de mål från mark- och miljödom- stolarna som studerades i uppsatsen hänvisas även frekvent till denna förordning vilket bekräftar dess värde som rättskälla. Avslutningsvis användes doktrin i undersökningen. Även om doktrin ibland kan ifrågasättas som rättskälla finns det goda skäl att beakta den rättsvetenskapliga litteraturen. Detta gäller så länge

11 Se Kaldal & Sjöberg, s. 35.

12 Se Kaldal & Sjöberg, s. 13–14; Kleineman, s. 21.

13 Se prop. 1990/91:92 s. 99, 114–115 och 201; prop. 2002/03:12 s. 51.

14 Se Bengtsson, Bertil, SOU som rättskälla, SvJT 2011 s. 777, på s. 777.

15 Jfr Kleinemen, s. 33.

16 Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd [cit. FMH].

(13)

litteraturen används för att förklara och förtydliga gällande rätt, vilket utgjorde tillvägagångssättet vid beaktande av doktrin i denna uppsats.¹⁷

Under undersökningens gång var det i vissa fall inte möjligt att fastställa gäl- lande rätt. Detta gällde för det första när en analys skulle göras avseende ansvars- fördelningen enligt MB gällande de specifika orsakerna till fukt och mögel som uppsatsen utreder. Detta utgjorde ett metodologiskt problem. För att lösa denna brist fördes en diskussion utifrån det som hade kunnat fastställas på ett generellt plan. Även om det inte gick att dra några bestämda slutsatser i detta avseende var det möjligt att komma fram till sannolika resultat vilket bedömdes som tillräck- ligt. Redan en indikation på diskrepans i rättssystemet kan utgöra ett skäl till att framföra kritik. För det andra uppstod problemet med att fastställa gällande rätt när vägledande avgöranden från högsta instans skulle identifieras. Detta gällde framför allt Mark- och miljööverdomstolen [cit. MÖD] där endast en dom angå- ende fukt- och mögelskador i bostadsrätt kunde återfinnas.¹⁸ I brist på en större mängd vägledande avgöranden kompletterades därmed undersökningen med en studie av avgöranden från tingsrätt och mark- och miljödomstol. Även om un- derrättsavgöranden i strikt mening inte är vägledande kan de användas för att förstå verkligheten samt utgöra en grund vid framförandet av konstruktiv kritik.¹⁹ Trots allt vinner de flesta avgöranden laga kraft i underrätt och om vi inte kan lita på att domstolar i lägre instans fattar beslut som så långt som möjligt är i linje med gällande rätt kan hela rättssystemet ifrågasättas. Studien av avgöranden från tingsrätt och mark- och miljödomstol användes för att besvara den andra fråge- ställningen.

Materialhanteringen av underrättsavgöranden får en annan dimension än han- teringen av de traditionella rättskällorna. I och med att det inte var möjligt att undersöka samtliga avgöranden av intresse var ett urval nödvändigt.²⁰ Ett urval innebär per definition att en heltäckande undersökning inte kommer till stånd och de slutsatser som uppsatsen landade i avseende underrättsavgöranden är där- med mer att jämställa med indikationer än säkerställda resultat. Slutsatserna avseende underrättsavgöranden hade emellertid inte för avsikt att vara statistisk re- levanta utan utgjorde istället illustrativa exempel på tillämpningen av gällande rätt. Som nämndes tidigare i detta avsnitt är en indikation på diskrepans tillräck- ligt för att kritik ska vara befogad. Målsättningen var trots allt att urvalet så långt som möjligt skulle ske förutsättningslöst och objektivt. För att belysa att så skedde återges nedan hur urvalet gick till.²¹

Studien av underrättspraxis omfattade 10 avgöranden från tingsrätterna och 13 avgöranden från mark- och miljödomstolarna, varav 3 avsåg försiktighetsprin- cipen, rimlighetsavvägningen och bestämmelsen om särskilda krav på bostäder.

Urval av underrättsdomar gjordes via databasen Juno genom sökningar med

17 Se Sandström, Marie, Rätt eller vetenskap? Till frågan om rättsvetenskapens nytta, SvJT 2002 s.

282, på s. 286. Jfr Kleinemen, s. 27.

18 MÖD:s dom den 25 november 2015 i mål nr M 3812-15. Se avsnitt 4.3.4 för en redogörelse av domen.

19 Se Kleineman, s. 24 och 39.

20 Se Kaldal & Sjöberg, s. 30–31.

(14)

orden ”bostadsrätt” och ”fukt” som bas och sedan med separata tillägg av orden

”vattenskada”, ”ventilation”, ”underhåll” och ”konstruktion.” Vid sökning av domar från mark- och miljödomstolarna kompletterades separat med orden

”verksamhetsutövare” och ”försiktighet.” I samtliga fall byttes ordet ”fukt” ut till ordet ”mögel” i kompletterande sökningar för att eftersöka ytterligare avgöran- den. Via en kontroll med hjälp av samma sökord via databasen InfoTorg kunde inga ytterligare avgöranden av relevans identifieras. Både Juno och InfoTorg är två stora databaser som innehåller en betydande mängd domar vilket medförde att sökningarna hade en bred täckning. Av de avgöranden som framkom i sök- ningen genomfördes ytterligare urval. Med anledning av att HD kom med för- tydligande praxis angående återställandeansvaret²² i slutet av år 2019 valdes avgö- randen från tingsrätterna så långt som möjligt i tiden efter HD:s dom.²³ Avseende utvalda domar som var från tiden innan HD:s dom säkerställdes att slutsatser i uppsatsen inte grundades på resonemang som eventuellt skulle kunna anses strida mot HD:s bedömning. Vad gäller avgöranden från tingsrätterna inkluderades endast domar som avsåg en tvist mellan bostadsrättshavare och förening.

Vad gäller avgöranden från mark- och miljödomstolarna inkluderades till största delen domar som avsåg en tvist mellan föreningen och kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd vilket förklaras av att bostadsrättshavaren enligt den juridiska gången först ska vända sig till den kommunala nämnden. En slutlig bedömning av vilka avgöranden som skulle inkluderas i undersökningen gjordes utifrån den relevans domstolens bedömning hade för uppsatsens syfte och frågeställningar.

Avslutningsvis gjordes en utredning huruvida underrättsavgörandena hade vunnit laga kraft eller via överklagan meddelats prövningstillstånd i högre instans.

I skrivande stund²⁴ har följande framkommit. Majoriteten av domarna hade över- klagats men de flesta nekades prövningstillstånd i högre instans. Ett mål hand- läggs vid Svea hovrätt och det är därmed oklart om prövningstillstånd kommer att erhållas. Prövningstillstånd till högre instans meddelades emellertid i fem av målen. I två av målen har huvudförhandling ännu inte ägt rum, ett mål har prö- vats i MÖD och två mål har prövats i hovrätt och överklagades därefter till HD men erhöll inte prövningstillstånd.²⁵

I samband med undersökningen av underrättsavgöranden genomfördes vidare en intervju med en rådman vid Mark- och miljödomstolen i Nacka vid namn Inge Karlström. Samtalet företogs med avsikt att få en inblick i tingsrätternas respektive mark- och miljödomstolarnas bedömning av ärenden avseende fukt och mögel i bostadsrätt. Uttalandet utgjorde ingen rättskälla utan användes i

22 Med återställandeansvar avses ansvaret för att återställa lägenheten efter att nödvändiga reparationer har utförts. Exempelvis behöver ytskikten i en lägenhet återställas om ingrepp har gjorts i dessa för att åtgärda problem i grundkonstruktionen.

23 Se avsnitt 3.2.4 för en analys av HD:s dom NJA 2019 s. 1013.

24 Med skrivande stund avses den 14 maj 2021.

25 I kapitlet som redogör för underrättsavgöranden specificeras i fotnoter vilket mål som fortfa- rande handläggs, vilka två mål som ännu inte har avgjorts samt vilka tre mål som har avgjorts i högre instans och vad utfallet innebar. Vad gäller den dom från mark- och miljödomstol som fick prövningstillstånd i MÖD kan redogörelse av domen i MÖD erhållas i kapitlet om gällande rätt för MB.

(15)

uppsatsen som en iakttagelse från en verksam domare. Denna iakttagelse kunde sedermera bekräftas av resultaten i undersökningen av underrättsavgöranden.

Uppsatsen syfte är som sagt att genomföra en utvärdering av ansvarsfördel- ningen mellan bostadsrättshavare och förening vilket tydliggörs via den tredje och sista frågeställningen. Uppsatsen använder sig därmed av en kritisk rättsdog- matisk metod.²⁶ Utvärderingen utfördes genom att BRL och MB jämfördes med varandra avseende hur ansvarsfördelningen uttrycks dels i gällande rätt, dels i underrättsavgöranden. Undersökningen som genomfördes utifrån de två första frågeställningarna tjänade i detta avseende som ett underlag vid besvarandet av den tredje frågeställningen. För att säkerställa att utvärderingen blev vetenskaplig var det av stor vikt att utgå ifrån en bestämd måttstock.²⁷ Måttstocken för uppsatsen var systemkonformitet. Utifrån denna målsättning bör bestämmelser inom rättssystemet så långt som möjligt harmonisera med varandra och inte orsaka regelkollision.²⁸ Gällande rätt utvärderades med detta som måttstock. Utgångs- punkten var att MB enligt 1 kap. 3 § MB ska tillämpas parallellt med BRL.²⁹ Vad gällde praxis kunde som sagt endast en dom från MÖD påträffas som avsåg fukt och mögelskador i en bostadsrätt. Som nämndes tidigare i detta avsnitt utgjorde emellertid underrättsavgörandena illustrativa exempel på tillämpningen av gäl- lande rätt. Därmed erhölls en indikation på om det förelåg en skillnad i hur ansvaret mellan förening och bostadsrättshavare fördelades beroende på om ären- det avhandlades i tingsrätt eller mark- och miljödomstol. När det talas om systemkonformitet avses framför allt gällande rätt. Om motsägelser upptäcks inom systemet i en vidare bemärkelse kan dock målsättningen om systemkonformitet utgöra ett argument för att reglerna ska tillämpas så att det föreligger samstäm- mighet. Detta gäller inte minst om oförutsedda negativa konsekvenser kan identifieras. Utifrån en argumentation om systemkonformitet bör rättsreglerna där- med även i förhållande till rättstillämpningen i övrigt så långt som möjligt utgöra ett sammanhängande system.³⁰ Till detta kan tilläggas att förutsebarhet prioriteras högt inom den dispositiva civilrätten.³¹ Ett sammanhängande rättssystem som inte innehåller motsägelser vare sig i gällande rätt eller i underrättsavgöranden är förutsebart och därmed vad som bör eftersträvas.

Det ska ytterligare framföras att en jämförande analys genomfördes löpande i uppsatsen vilket innebar att skillnader i gällande rätt och underrättsavgöranden identifierades kontinuerligt. De skillnader som kunde identifieras sammanfatta- des sedermera i det sista kapitlet med en efterföljande diskussion huruvida det förelåg systemkonformitet i gällande rätt respektive underrättsavgöranden.

Avslutningsvis ska det nämnas att det via avsnitt 1.3 tydliggörs att uppsatsen avgränsas till att studera fukt och mögel som har uppstått i en bostadsrätt till följd av antingen vattenskador, bristfällig ventilation, eftersatt underhåll eller konstruktionsfel. Anledningen till att uppsatsen har som avsikt att specificera vad

26 Se Kleineman, s. 40.

28 Se Schelin, s. 55–56.

29 Se Bengtsson m.fl., Miljöbalken 1 kap. 3 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.

30 Jfr Schelin s. 55–56 och 69.

31 Se Kleineman, s. 31.

(16)

som gäller i dessa fyra fall är en förväntan om ökad läsförståelse. Jämfört med en diskussion på ett generellt plan medför de specifika orsakssambanden att problem med fukt och mögel enklare kan kopplas till verkligheten. Inspiration inför urvalet av de fyra orsakssambanden hämtades ifrån information av Boverket.³² Urvalet av orsakssambanden gjordes vidare utifrån tanken att en beskrivning av orsaker som sinsemellan skiljer sig åt problematiserar ansvarsfördelningen och visar att fördelningen kan variera beroende på orsak. Urvalet gjordes vidare uti- från tanken att orsakssamband som är lagreglerade, exempelvis vattenskador, skulle ställas mot oreglerade orsakssamband, exempelvis konstruktionsfel. Det ska dock tilläggas att de slutsatser som presenteras i uppsatsen gäller dessa orsakssamband. Fukt och mögel som beror på andra orsaker kan eventuellt leda till en annan ansvarsfördelning.

I anslutning till denna diskussion kan nämnas att när uppsatsen hänvisar till fukt och mögel förutsätts inte att en bostadsrätt med dessa typer av problem i samtliga fall har både fukt- och mögelskador. Även om så kan ske är det möjligt att problemen utgörs endast av antingen fukt- eller mögelskador. Det är så ut- trycket fukt och mögel ska förstås löpande i hela uppsatsen. I litteraturen kan mögel ibland beskrivas som en form av mikroorganism eller mikrobiell växt. Även ordet röta förekommer. Så gott som uteslutande används emellertid begreppet mögel i uppsatsen.

1.5 Tidigare forskning

Enligt sökningar gjorda av undertecknad inför denna uppsats finns ingen tidigare forskning som utvärderar ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavare och förening genom att göra en jämförelse av BRL med MB. Det finns inte heller någon tidigare forskning som specifikt utreder hur ansvaret juridiskt ska fördelas mellan förening och bostadsrättshavare när fukt- och mögelskador uppstår i en bostadsrätt. Vad gäller fördelning av underhållsansvaret för en bostadsrätt i ett bredare perspektiv finns däremot ett utbud. Litteratur som återger juridisk rele- vant information i detta avseende ligger till grund för uppsatsen. Med tanke på att det saknas tidigare forskning avseende undersökningens syfte och frågeställ- ningar kan uppsatsen bidra med ett perspektiv som kastar nytt ljus över ansvars- fördelningen mellan bostadsrättshavare och förening.

1.6 Disposition

Uppsatsen andra kapitel utgörs av bakgrundsinformation avseende fukt och mö- gel i bostäder. I kapitlet beskrivs specifikt hur fukt och mögel kan uppstå i bostä- der på grund av vattenskador, bristfällig ventilation, eftersatt underhåll eller konstruktionsfel. Effekterna på människors hälsa diskuteras i ett särskilt avsnitt,

32 Se Boverket, ”www.boverket.se”, Fuktskador; Boverket, ”www.boverket.se”, Luft och ventilation.

(17)

liksom vilket skydd försäkringar erbjuder. Bakgrundsinformation är nödvändig för att kunna få en djupare förståelse av problematiken kring fukt och mögel i bostäder, vilket är av värde vid läsning av uppsatsen efterföljande kapitel.

Själva undersökningen genomfördes i tre etapper vilket tydliggörs genom dis- positionen och de tre frågeställningarna. Uppsatsens tredje och fjärde kapitel fast- ställer gällande rätt och besvarar således den första frågeställningen. Det tredje kapitlet fastställer gällande rätt enligt BRL. Förutom en beskrivning av mer all- männa utgångspunkter skildrar ett avsnitt hur ansvarsfördelningen ska ske beroende på orsak till fukt- och mögelskador. Det fjärde kapitlet fastställer gällande rätt enligt MB. Bland annat specificeras i ett avsnitt vem som avses med verk- samhetsutövaren. I ett annat avsnitt förs ett resonemang även här om hur an- svarsfördelningen ska ske beroende på orsak till fukt och mögelskador. Det ska framhållas att det tredje och fjärde kapitlet medvetet har olika struktur. Det be- dömdes som nödvändigt eftersom MB inte på samma sätt som BRL har bestäm- melser som direkt avser ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavare och för- ening. Bestämmelser i MB som avser balkens tillämplighet samt har en indirekt betydelse för ansvarsfördelningen fick istället utgöra en grund för strukturen i det fjärde kapitlet.

Det femte kapitlet analyserar underrättsavgöranden och besvarar den andra frågeställningen. I två åtskilda avsnitt skildras ett antal underrättsavgöranden som beskriver hur domstolarna har fördelat ansvaret mellan bostadsrättshavare och förening, det ena avsnittet skildrar tingsrättsavgöranden och det andra avgöran- den från mark- och miljödomstolarna. Uppsatsens sjätte och sista kapitel sammanfattar undersökningen i en utvärdering och besvarar den tredje frågeställ- ningen. Utvärderingen tar sikte på att urskilja om kritik kan framföras, för det första när gällande rätt i MB jämförs med gällande rätt i BRL och för det andra när ett tingsrättsavgöranden jämförs med avgöranden från mark- och miljödom- stolarna. I två åtskilda avsnitt avseende gällande rätt och underrättsavgöranden diskuteras dels vilka skillnader som har kunnat identifieras, dels huruvida det kan anses föreligga systemkonformitet. Ett sista avsnitt sammanfattar avslutningsvis hela utvärderingen och för fram kritik.

Löpande genom uppsatsen analyseras hur frågeställningarna ska besvaras beroende på om fukt och mögel är orsakat av vattenskador, bristfällig ventilation, eftersatt underhåll eller konstruktionsfel. En löpande analys, som undviker att texten till stor del är deskriptiv fram tills det avslutande kapitlet, utgör en mer pedagogisk och läsarvänlig framställning. Med start från det andra kapitlet inleds varje kapitel med en inledning och avslutas med en sammanfattning och slutsatser. Syftet är att öka läsförståelsen samt möjliggöra självständig läsning av varje separat kapitel.

(18)

(19)

2 Fukt och mögel i bostäder

2.1 Inledning

I detta kapitel återges en bakgrund avseende fukt- och mögelskador i bostäder. I texten beskrivs ett urval av orsaker till att problem med fukt och mögel uppstår.

Tanken är att beskrivningen ska ge en inledande förståelse för dessa orsakssamband vilket är av betydelse vid tillgodogörandet av den fortsatta framställningen.

Löpande återges vilka åtgärder som är nödvändiga för att problem med fukt och mögel inte ska uppstå. I ett avsnitt redogörs därefter för vilka effekter fukt och mögel har på människors hälsa. Slutligen återges vilket skydd försäkringar ger bostadsrättshavare som får problem med fukt och mögel i sin bostadsrätt. Syftet med den redogörelsen är att tydliggöra att försäkringsskyddet i flera fall inte är tillämpligt varpå ansvarsfördelningen mellan förening och bostadsrättshavare blir än mer avgörande. Kapitlet avslutas med en sammanfattning.

2.2 Orsaker till fukt och mögel i bostäder och åtgärdsbehov

2.2.1 Vattenskador

Anledningen till att fukt- och mögelskador uppstår i en bostad kan vara många.

Vatten har emellertid en exceptionell förmåga att tränga sig in i golv och väggar och kan orsaka stora skador. En läcka från vatten- och avloppsledningar kan exempelvis ge problem både med fukt och mögel om vattenskadan inte åtgärdas på rätt sätt.³³

Vattenskador av olika slag är möjligen en av de vanligaste skadorna en bo- stadsrättsförening råkar ut för. Ofta är problemet akut och vattenläckan måste åtgärdas omgående även om det inte är klarlagt vem som ska stå för kostnaderna.

Även om ansvarsfördelningen kan skilja sig åt enligt olika bostadsrättsförening- arnas stadgar är det vanliga att föreningen ansvarar för tre åtgärder: utredning, utrivning och uttorkning. Utredningen går ut på att undersöka om fukten har kommit innanför tätskikten. Utrivning och uttorkning blir aktuellt först om det kan konstateras att fukt har trängt igenom tätskikten. Utrivning måste då genom- föras för att föreningen ska komma åt det som har fuktskadats. Uttorkningen

33 Se t.ex. Polygon, ”www.polygongroup.com”; Svenska Fukt, ”www.svenskafukt.se”.

(20)

innebär i sin tur att avfuktningsutrustning installeras för att torka upp fuktskadat material. Fördelning av kostnaderna får därefter göras i ett andra steg, där reglering i lag och den berörda föreningens stadgar har en avgörande betydelse.³⁴

2.2.2 Bristfällig ventilation

Luftkvaliteten i en byggnad är av stor vikt för att boendemiljön ska vara angenäm och inte orsaka problem.³⁵ Luften i en bostad behöver hela tiden bytas ut vilket bland annat säkerställs via ett välfungerande ventilationssystem. För att fungera väl behöver ventilationssystem underhållas. Om så inte sker kan det bidra till problem med fukt och mögel i bostaden.³⁶ För att säkerställa att ventilationssy- stemen fungerar väl finns enligt 8 kap. 25 § PBL och 5 kap. 1 § plan- och bygg- förordningen (2011:338) [cit. PBF] regler om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem [cit. OVK].³⁷ Det är byggnadens ägare som enligt 5 kap. 1 och 7 §§ PBF dels ansvarar för att OVK genomförs, dels ansvarar för att eventuella brister som framkommer vid den obligatoriska kontrollen åtgärdas. Kommunens byggnadsnämnd är enligt 8 kap. 2 § PBF tillsynsmyndighet. En godkänd OVK behöver dock inte alltid betyda att luftkvaliteten är utan problem, kontrollen anger enbart att ventilationen fungerar enligt de krav som gällde när systemet installerades. Andra kompletterande undersökningar kan behöva vidtas.³⁸

2.2.3 Eftersatt underhåll

Byggnader ska enligt 8 kap. 14 § PBL hållas i vårdat skick och underhållas så att dess tekniska egenskaper bevaras. Bland annat ska en byggnad enligt 8 kap. 4 § ha de egenskaper som krävs för att människors hälsa skyddas. Underhållet omfattar både det inre och det yttre av en byggnad. Att följa de förpliktelser som gäller enligt OVK ingår exempelvis i det underhåll som en byggnad kräver.³⁹ Med underhåll avses enligt 1 kap. 4 § PBL en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Blir underhållet eftersatt kan det leda till fuktskador.⁴⁰

I en utredning gjord av Boverket under år 2003 fastslogs att underhållet för landets bostäder var eftersatt. Denna utredning har ett antal år på nacken men lyfts fram i detta sammanhang då bedömningen av Boverket var att vi då stod inför ett växande underhållsbehov som framför allt avsåg det yttre underhållet.

Det kunde bland annat konstateras att det äldre byggnadsbeståndet krävde stora

34 Se Fastighetsägarna, Faktablad – Du och din bostadsrättsförening, Vattenskador i bostadsrätts- föreningen, 2012.

35 Se Folkhälsomyndigheten, ”www.folkhalsomyndigheten.se”, Luftkvalitet.

36 Se Boverket, ”www.boverket.se”, Luft och ventilation.

37 Se även Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2011:16) om funktionskontroll av ventilationssystem och certifiering av sakkunniga funktionskontrollanter.

38 Se Folkhälsomyndigheten, ”www.folkhalsomyndigheten.se”, Ventilation.

39 Se prop. 2009/10:170 s. 153 och 268–269.

40 Se Boverket, ”www.boverket.se”, Fuktskador.

(21)

framtida insatser.⁴¹ Åtgärder som med olika intervall behöver vidtas är exempelvis stambyten, utbyte av elledningar samt utbyte av eller reparation av fasader och tak. Även dränering behöver kontrolleras eftersom den kan fungera dåligt som en följd av eftersatt underhåll vilket i sin tur kan orsaka fuktproblem.⁴²

I en bostadsrättsförening kan det faktum att den ekonomiska risken sprids över samtliga bostadsrättsinnehavare ibland bli till en svaghet. Huruvida under- hållsbehoven blir mötta beror på prioriteringar av framför allt de föreningsmed- lemmar som sitter i styrelsen.⁴³ En underhållsplan underlättar arbetet med plane- ring av underhållet samt överföring av information vid byte av styrelse i en före- ning. I planen kan underhållet delas upp i avhjälpande underhåll för reparationer av skador som uppstår plötsligt och förebyggande underhåll som kan planeras för att undvika problem i framtiden.⁴⁴ I föreningens uppdrag att förvalta byggnaden ingår nämligen att förutom att utföra det planerade underhållet även reparera upptäckta skador. Om så inte sker kan även detta leda till fuktskador.⁴⁵ Det finns inget lagkrav på att en bostadsrättsförening ska upprätta en underhållsplan. Bo- verkets utredning visade på att hela 80 procent av de bostadsrättsföreningar som täcktes av studien saknade en underhållsplan. Ett krav på en underhållsplan skulle enligt Boverket kunna minska förekomsten av eftersatt underhåll.⁴⁶

2.2.4 Konstruktionsfel

Det ställs ett antal krav på en byggnad vid utformandet. Som nämndes i föregå- ende avsnitt ska byggnaden enligt 8 kap. 4 § PBL bland annat ha de tekniska egenskaper som är nödvändiga för att skydda människors hälsa. Vidare stadgar Boverkets byggregler att ”byggnader ska utformas så att fukt inte orsakar skador, lukt eller mikrobiell växt som kan påverka hygien och hälsa.”⁴⁷ Eftersom konstruktionsfel kan orsaka fuktskador är det viktigt att så långt som möjligt före- bygga dem, vilket kan ske dels genom användandet av material och tekniska lös- ningar som har kända och dokumenterade egenskaper, dels genom uppföljnings- och återrapporteringsrutiner.⁴⁸ Trots detta finns ett antal bygg- och konstruktionsfel inom branschen. Det behöver emellertid inte bero på slarv eller fusk utan avser framför allt äldre byggnader som uppförts enligt de byggregler som var tillgängliga vid den tiden. Under 1950- och 60-talen uppfördes ett stort antal bo- städer med en relativt oprövad teknik. Med riskkonstruktion avses sådana kon- struktioner som visat sig oftare drabbas av bland annat fuktskador jämfört med byggnader uppförda med nyare eller mer beprövad teknik. Exempel på ska- dedrabbade konstruktioner är uteluftsventilerade krypgrunder, platta på mark,

41 Se Boverket, Bättre koll på underhåll, s. 16–17 och 71–73.

42 Se Boverket, Bättre koll på underhåll, s. 88 och 109.

43 Se Boverket, Bättre koll på underhåll, s. 35.

44 Se Fastighetsägarna, Faktablad – Du och din bostadsrättsförening, Vattenskador i bostadsrätts- föreningen, 2012.

46 Se Boverket, Bättre koll på underhåll, s. 120 och 168.

47 Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd, BBR, avsnitt 6:51.

(22)

stående träreglar i betongvägg, syllar i betongplatta utan fuktspärr, invändig isolering av källaryttervägg eller isolering av vindbjälklag. Problem kan även uppstå då tidigare ouppvärmda utrymmen idag är uppvärmda vilket ställer krav på ventilation och fuktskydd. När det kommer till riskkonstruktioner är det särskilt viktigt att nödvändiga underhållsåtgärder vidtas för att problem av olika slag inte ska uppstå.⁴⁹

Flertal av de bostäder som byggdes i det så kallade miljonprogrammet under 1960- och 70-talet har framför allt i Stockholmsregionen ombildats från hyres- rätter till bostadsrätter.⁵⁰ Det har framkommit via undersökningar att flera av mil- jonprogrammets bostäder är i behov av renovering.⁵¹ Det bedöms som troligt att bostäderna i flera av dessa fall är inrymda i byggnader som utgör riskkonstruktioner.

2.3 Effekter på människors hälsa

Att bo eller vistas regelbundet i byggnader med fuktproblem kan påverka män- niskors hälsa negativt. De hälsoproblem som kan uppstå är framför allt luftvägs- besvär och förvärrade besvär vid allergier. Hälsan för personer som inte har allergier kan emellertid också påverkas negativt. Såväl befintliga som uttorkade fuktskador kan ha betydelse vilket innebär att det kan kvarstå problem med mö- gel i en bostad fastän fukten har försvunnit. Även om det har konstaterats att det finns ett samband mellan förekomst av fukt och mögel och de negativa effekterna på människors hälsa finns ingen känd kunskap om hur sambandet framträder i detalj. Av den anledningen finns det inte några riktvärden inom branschen för godtagbara nivåer av mikrobiella exponeringar. För att bedöma om en bostad har problem med fukt och mögel behöver oftast ett flertal undersökningar utföras.

En god start är att utreda om bostaden har förhöjda mängder fukt. Vid äldre fuktskador behöver detta dock kompletteras med provtagningar av byggnads- material, luft och damm för att upptäcka om det förekommer mögelproblem.

Som nämnts tidigare i detta kapitel behöver även ventilationen kontrolleras.⁵² Vid ett eventuellt tillsynsärende enligt MB har Folkhälsomyndigheten tagit fram allmänna råd om fukt och mikroorganismer som kan vara vägledande. Vid en bedömning om fukt och mikroorganismer kan utgöra olägenhet för männi- skors hälsa i en bostadsrätt bör kommunen bland annat beakta om det förekom- mer synlig mikrobiell växt eller lukt i lägenheten, om mikroorganismer eller mikrobiell lukt befaras spridas från andra delar av huset samt om fuktskador inte har åtgärdats alternativt har åtgärdats bristfälligt.⁵³

49 Se Boverket, Bättre koll på underhåll, s. 29 och 110–111.

50 Se Boverket, Nyttan med Allmännyttan, s. 34.

51 Se Boverket, ”www.boverket.se”, Miljonprogrammet.

52 Se Folkhälsomyndigheten, ”www.folkhalsomyndigheten.se”, Fuktproblem i byggnader.

53 Se Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikroorganismer, FoHMFS 2014:14.

(23)

2.4 Försäkringar

⁵⁴

En hemförsäkring med bostadsrättstillägg kan utgöra ett skydd mot kostnader som uppstår till följd av fukt och mögelskador i lägenheten.⁵⁵ Huruvida en hem- försäkring täcker en skada eller inte är inte sällan det som utgör den stora skill- naden ur ett ekonomiskt perspektiv för den enskilda individen.⁵⁶ De försäkrings- villkor som studerats i uppsatsen liknar i stor utsträckning varandra med undan- tag för mindre detaljer och formuleringar. Villkoren anger att med bostadsrätts- tillägget gäller försäkringarna bland annat för skada som bostadsrättshavaren svarar för enligt lag och stadgar. Avseende specifika skador omfattar försäkring- arna vissa typer av läckage, bland annat skada av vatten som oberäknat strömmar ut från exempelvis ledningssystem för vatten, värme eller avlopp. I vissa av villkoren finns aktsamhetskrav beskrivna. Exempelvis anger If att försäkringstaga- ren ska se till att kranar är täta och att de är stängda när de inte används. Mot- satsvis specificeras att försäkringarna inte täcker skada på bostad genom långtids- påverkan exempelvis genom fukt eller mögel. Folksam och If och anger vidare att skador via långtidspåverkan inte heller täcks via eventuella tillägg i och med att det ställs krav på att skadan ska ha varit plötslig och oförutsedd. Avseende Trygg Hansa och Länsförsäkringar är detta gällande redan för bostadsrättsför- säkringen i sig. De ovanstående villkoren gäller så länge skadan inte ersätts genom föreningens fastighetsförsäkring.⁵⁷

Försäkringsbolagens villkor för fastighetsförsäkringar omfattar dock inte heller fukt eller mögelskador som uppstått genom långtidspåverkan.⁵⁸ Dålig ventilation, eftersatt underhåll och konstruktionsfel bidrar till att fukt och mögel upp- står genom långtidspåverkan. I dessa fall erbjuder alltså inte försäkringarna ett skydd, vare sig för bostadsrättshavaren eller föreningen.

54 Undersökningen avgränsades till de fyra försäkringsbolag som 2019 stod för cirka 79 procent av marknaden. De försäkringsbolag som avses är Länsförsäkringar, If, Folksam och Trygg-Hansa (Svensk Försäkring, Insurance in Sweden 2010–2019, Stockholm, s. 21).

55 Se Lundén & Bokelund Svensson, s. 158–159. Många föreningar tecknar ett kollektiv bostads- rättstillägg för samtliga medlemmar. Bostadsrättshavarna behöver då bara teckna en vanlig hem- försäkring.

56 I och med att det är frågan om försäkringen överhuvudtaget täcker den specifika fukt och mö- gelskadan som är av värde för uppsatsen har inte en utredning avseende ersättnings- och värde- ringsregler genomförts och texten specificerar därmed inga ersättningsbelopp.

57 Se Folksam, Försäkringsvillkor Hem och villa, s. 30 och 33; If, Hemförsäkring Försäkringsvillkor s. 7 och 22–23; Trygg Hansa, Försäkringsvillkor Boendeförsäkring, s. 10, 25, 28 och 60; Länsför- säkringar, Villkor för hemförsäkring, s. 13 och 29–30.

58 Se Folksam Försäkringsvillkor Fastighetsförsäkring, s. 23; Trygg Hansa, Basvillkor Fastighets- försäkring s. 13; Länsförsäkringar, Fastighetsförsäkring s. 7–8. If har inga standardvillkor för fas- tighetsförsäkringar på företagssidan då villkoren alltid skräddarsys för varje specifik kund.

(24)

2.5 Sammanfattning och slutsatser

I det här kapitlet har en bakgrund avseende fukt-och mögelskador behandlats.

Beskrivningen anger att anledningen till att fukt och mögel uppstår i en bostad kan vara många. I detta kapitel har det särskilt förtydligats hur vattenskador, brist- fällig ventilation, eftersatt underhåll samt konstruktionsfel på olika sätt kan bidra till att problem med fukt och mögel uppstår i en bostad. Sannolikheten är stor att det inte sällan är så att dessa problem korrelerar med varandra. Vid konstruktionsfel, exempelvis byggnader som utgör riskkonstruktioner behöver under- hållsåtgärder i högre utsträckning beaktas än i nyproduktion. Det är troligt att detta försvårar fördelningen av ansvaret och kostnader när problemen uppstår i en bostadsrätt.

Med tanke på de negativa effekter fukt och mögel kan ha för människors hälsa är det av stor vikt att åtgärder vidtas och att en oenighet om ansvarsfördelningen inte fördröjer nödvändiga insatser. För det fall ansvaret att bekosta åtgärder faller på bostadsrättshavaren kan det emellertid bli ekonomiskt betungande då fukt och mögelskador som beror på bristfällig ventilation, eftersatt underhåll eller konstruktionsfel sannolikt inte täcks av ett försäkringsskydd då skadorna är av sådant slag att de uppstått genom långtidspåverkan. Ansvarsfördelningen i dessa fall är därmed av särskild betydelse för bostadsrättshavaren.

(25)

3 Bostadsrättslagens reglering

3.1 Inledning

I detta kapitel kartläggs hur ansvaret vid fukt- och mögelskador i en bostadsrätt ska fördelas mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening enligt BRL. In- ledningsvis återges en allmän beskrivning av gällande rätt. Huvudbestämmelserna i BRL lyfts fram och problematiseras via uttalanden i de övriga rättskällorna.

Bland annat redogörs för hur ansvaret för återställande efter nödvändiga reparationer ska fördelas. I ett särskilt avsnitt behandlas hur bevisbörda och beviskrav ska bedömas. Därefter diskuteras närmare i ett avsnitt hur ansvarsfördelningen ska göras beroende på om orsaken till uppkomst av fukt och mögel är vattenskador, bristfällig ventilation, eftersatt underhåll eller konstruktionsfel.⁵⁹ Kapitlet avslutas med en sammanfattning där slutsatser presenteras och den första fråge- ställningen besvaras utifrån hur ansvaret för fukt- och mögelskador i en bostads- rätt ska fördelas enligt BRL:s reglering.

3.2 Allmänna utgångspunkter

3.2.1 Övergripande reglering i BRL

Sedan tillträde har skett har bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 12 § första stycket BRL ett huvudansvar för att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick.

Detta omfattar även mark om sådan ingår i upplåtelsen. Enligt andra stycket samma bestämmelse har föreningen dock ett ansvar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten samt ventilationskanaler som före- ningen har försett lägenheten med och som tjänar mer än en lägenhet. Tredje stycket stadgar vidare att föreningen även har huvudansvaret för reparationer till följd av brand- eller vattenledningsskador.

I den utsträckning ansvaret inte faller på bostadsrättshavaren har föreningen enligt 7 kap. 4 § BRL ett ansvar att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick. Likväl har föreningen ett ansvar för lägenhetens skick om föreningen brister i sin reparationsskyldighet eller genom vållande medför att hinder eller men uppstår i nyttjanderätten. För de sistnämnda fallen har bostadsrättshavaren beroende på omständigheterna rätt till självhjälp, frånträde, nedsättning av årsavgif- ten samt skadestånd vilket framgår av 7 kap. 2 § BRL. För att kunna utföra arbete

59 Se mer om orsakerna till fukt och mögel i kapitel 2.

(26)

som föreningen ansvarar har en företrädare för föreningen enligt 7 kap. 13 § BRL rätt att få komma in i lägenheten. Föreningen ska emellertid i en sådan situation tillse att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. För- eningen bör av detta skäl ta vederbörlig hänsyn till bostadsrättshavarens intressen.⁶⁰ Om bostadsrättshavaren vägrar tillträde till lägenheten är bostadsrätten enligt 7 kap. 18 § sjätte punkten BRL förverkad om han eller hon inte kan visa en giltig ursäkt.

3.2.2 Närmare om ansvarsfördelningen

Bestämmelserna i 7 kap. 4 och 12 §§ BRL innebär förenklat att bostadsrättsha- varen ansvarar för det inre underhållet medan föreningen ansvarar för det yttre underhållet. Underhållsansvaret för bostadsrättshavaren innebär att både utföra och bekosta nödvändiga reparationer.⁶¹ Utformningen av lagens bestämmelser ger emellertid utrymme för gränsdragningsproblem. I förarbetena diskuteras om gränsdragningen bör förtydligas. Slutsatsen är att det inte är lämpligt att detaljre- glera via lag då en precisering aldrig kan täcka upp för alla situationer som kan uppstå i realiteteten. Lagstiftaren överlåter istället på föreningarna att tydliggöra ansvarsfördelningen i stadgarna. Några preciseringar läggs dock fram. Det anges att som huvudregel bör till lägenhetens inre räknas rummens golv, väggar, tak, in- redningen, glas och bågar i fönstren samt inner- och ytterdörrar. Det ges dock utrymme för att via stadgarna bestämma att exempelvis fönsterbågar, ytterdörrar, balkonger, inglasningar inte ingår i lägenheten.⁶² Föreningen kan ta på sig under- håll av sådant slag för att föreningens hus ska ha ett enhetligt utseende.⁶³ Det finns inget hinder för att via stadgarna utvidga föreningens underhållsansvar så att det även omfattar det inre skicket av husets lägenheter.⁶⁴

Föreningen behöver dock beakta att stadgarna inte får utöka bostadsrättsha- varen ansvar i strid med tvingande regler i BRL, exempelvis den reparationsskyldighet som åligger föreningen enligt 7 kap. 12 § andra–femte styckena BRL. Bo- stadsrättshavarens ansvar får överlag inte omfatta annat än den egna lägen- heten.⁶⁵ Om det anges i stadgarna att bostadsrättshavarens ansvar även omfattar tillhörande balkong eller takterrass har det emellertid inte ansetts vara en otillåten vidgning av ansvaret.⁶⁶

60 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 13 §, Norstedts Juridiks lagkommentar,

61 Se Björkdahl, s. 295–297.

62 Se prop. 1990/91:92 s. 99, 114–115 och 201; prop. 2002/03:12 s. 51; SOU 1988:14 s. 137 och 139.

63 Se Lundén & Bokelund Svensson, s. 149.

64 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 12 §, Norstedts Juridiks lagkommentar,

”www.nj.se/juno”.

65 Se NJA 2007 s. 709; SOU 2000:2 s. 147; SOU 2017:31 s. 300; Nilsson Hjorth & Uggla, Bo- stadsrättslagen 7 kap. 12 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”; Victorin & Flo- din, s. 241.

66 Se SOU 2017:31 s. 301; Flodin, Jonny Bostadsrättslagen 7 kap. 12 §, Karnov lagkommentar,

(27)

Gällande reparationer på ledningar har föreningen ett ansvar för de ledningar som tjänar fler än en lägenhet och som föreningen försett lägenheten med. Följ- den är att bostadsrättshavaren ansvarar för vissa ledningar.⁶⁷ De ledningar som omfattas av bostadsrättshavarens ansvar är som regel de som finns inne i och endast tjänar den egna lägenheten, oavsett om ledningarna syns eller inte.⁶⁸

Bostadsrättshavaren ansvar för lägenhetens inre skick enligt 12 § är omfat- tande. Ansvaret gäller oavsett om bostadsrättshavaren varit vållande eller inte och kan även omfatta tidigare bostadsrättshavares skadevållande handlingar. För den situation att bostadsrättshavaren orsakat skada på en annan del av huset än den egna lägenheten saknas det däremot reglering. Via praxis har det fastställts att allmänna skadeståndsrättsliga principer ska användas och det föreligger därmed ett krav på vårdslöshet. Vårdslösheten måste emellertid kunna kopplas till den bostadsrättshavare som bor i lägenheten vid det aktuella skadetillfället vilket in- nebär att ansvaret inte omfattar tidigare bostadsrättshavares skadevållande handlingar på delar av huset utanför den egna lägenheten.⁶⁹

3.2.3 Föreningsstadgarnas betydelse för ansvarsfördelningen

Även om föreningsstadgarna i en bostadsrättsförening principiellt inte utgör gäl- lande rätt kan de ha en avgörande betydelse för utfallet i en rättslig tvist. I detta avsnitt skildras två avgöranden av HD där stadgarna hade en inverkan på bedöm- ningen angående vad som tillhörde lägenheten.HD använde sig emellertid av tolkningsprinciper i båda fallen eftersom stadgarna inte var helt tydliga.

I det första avgörandet hade ett par anslutit en braskamin till en kanal i en skorstensstock utan att tillstånd hade beviljats av föreningen.⁷⁰ Kanalen hade tidigare fungerat som en ventilationskanal. Föreningen påstod att installationen av kaminen var en olovlig åtgärd då kanalen i skorstensstocken tillhörde en del av huset som föreningen ansvarade för. Bostadsrättshavarna ansåg emellertid att eftersom de bodde längst upp i huset och kanalen därmed endast tjänade deras lägenhet var installationen tillåten. I och med att det inte var helt tydligt vilket utfall stadgarna skulle ha för målet utgick HD ifrån vad som naturligt kunde anses tillhöra lägenheten och slog fast att kanalen i skorstensstocken inte tillhörde lä- genheten och att installationen därmed var olovlig.

I det andra avgörandet avsåg tvisten ett golvvärmesystem som behövde repa- reras.⁷¹ Frågan i detta mål var vad som avsågs med lägenhetens golv och om gol- vet inkluderade golvvärmesystemet eller inte. Stadgarna gav utrymme för tolk- ning. Med stöd i vanliga principer för avtalstolkning fattade HD i detta mål ett beslut bland annat genom att utgå ifrån villkorets ändamål och vad som utgjorde en rimlig reglering av parternas intressen. HD utgick även ifrån vad som naturligt kunde räknas till lägenheten och hänvisade till avgörandet om skorstensstocken.

Majoriteten i HD framförde att golvvärmesystemet inte utgjorde en del av

67 Se prop. 2002/03:12 s. 52 och 120.

68 Se Lundén & Bokelund Svensson, s. 148.

69 Se NJA 2007 s. 709; SOU 2000:2 s. 159; Björkdahl, s. 296–297.

70 Se NJA 2015 s. 566.

71 Se NJA 2020 s. 822.

(28)

lägenhetens golv medan minoriteten enligt en skiljaktig mening ansåg det mot- satta. De båda rättsfallen visar hur viktigt det är att stadgarna utformas så att ansvarsfördelningen är klar och tydlig.

3.2.4 Återställandeansvar

Enligt HD:s praxis har föreningen i vissa specifika situationer ett återställande- ansvar.⁷² Det omfattar situationen när föreningen har gjort ett ingrepp i en lägen- het för att fullgöra sin plikt att utföra reparationer av ledningar av olika slag enligt 7 kap. 12 § andra stycket BRL. I detta avseende bekräftar domstolen uttalanden som sedan tidigare har gjorts i doktrinen.⁷³ Enligt HD bör dock föreningen även ha ett återställandeansvar när den utför reparationer till följd av en brand- eller vattenledningsskada enligt 7 kap. 12 § tredje–femte styckena BRL samt om för- eningen gör ett ingrepp i en lägenhet för att åtgärda fel eller skador som rör enbart en annan del av huset. Är det inte tal om någon av ovan nämnda situationer och det föreligger behov av reparationer inne i lägenheten gäller huvudprincipen att bostadsrättshavaren ansvarar för dessa reparationer och följaktligen även åter- ställandet. Detta omfattar även de fall då skada uppkommit både i själva lägen- heten och i en del av huset där föreningen har underhållsansvar. Bostadsrättsha- varen ansvarar då för reparationer inne i lägenheten och föreningen ansvarar för reparationer i de delar av huset som ligger utanför lägenheten. I det aktuella av- görandet hänvisar HD även till ett SOU-betänkande där det anges att om före- ningen varit försumlig på så vis att en underlåtenhet att utföra reparationer kan kopplas samman med uppkomna skador kan ansvaret för att bekosta skador inne i lägenheten falla tillbaka på föreningen.⁷⁴

Sammanfattningsvis preciserar denna dom föreningens ansvar. Vad gäller det skick en lägenhet ska ha efter återställande är föreningen skyldig att ersätta ska- dade inventarier med likvärdiga och begagnade inventarier. Sker en standardhöj- ning är bostadsrättshavaren inte skyldig att ersätta det.⁷⁵

3.2.5 Bevisbörda och beviskrav

För det fall en bostadsrättshavare vänder sig till tingsrätt för att få sin rätt prövad enligt bestämmelserna i BRL behöver bevisbördan fastställas. Hur bevisbördan placeras har stor betydelse då det har en väsentlig inverkan på utgången av ett mål.⁷⁶ Det finns inte en övergripande princip som anger hur bevisbördan ska fördelas i tvistemål. Hur bevisbördan ska fördelas får istället avgöras efter en av- vägning från fall till fall. Som regel bär dock ersättningskrävande part

72 Se NJA 2019 s. 1013.

73 Se t.ex. Nilsson Hjort & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 12 §, Norstedts Juridiks lagkommentar,

”www.nj.se/juno”; Uggla & Kruljac Rolén, s. 84–85.

74 Se SOU 2017:31 s. 302.

75 Se NJA 2011 s. 548.

76 Se Nordh, Robert, Bevisbörda och beviskrav i tvistemål, SvJT 2012 s. 781, på s. 784.