3.3.1 Vattenskador
När det kommer till att åtgärda och bekosta problem med fukt och mögel som beror på vattenskador faller ansvaret olika ut beroende på hur skadan har upp-stått. Föreningen har enligt 7 kap 12 § tredje stycket BRL ett huvudansvar för reparationer som beror på brand- eller vattenledningsskador. Orsaken till att för-eningen getts ett ansvar för att åtgärda vattenledningsskador är att det vanligen ligger på föreningen att försäkra skador som kan omfatta hela huset. Bostads-rättshavaren är enligt samma bestämmelse ansvarig för brand- eller vattenled-ningsskador som uppstått genom egen eller annans vårdslöshet eller försum-melse. Vad gäller annan ska det vara någon som tillhör hushållet, är en gäst, på
77 Se NJA 2017 s. 9; Ekelöf m.fl., s. 94–95 och 121; Nordh, Robert, Bevisbörda och beviskrav i tvistemål, SvJT 2012 s. 781, på s. 792–793. Det finns flertal undantag där ett presumtionsansvar föreligger. Det föreligger dock inget presumtionsansvar i de situationer som uppsatsen diskuterar. 78 Se prop. 2002/03:12 s. 55; SOU 2000:2 s. 151; Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 2 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”; Grauers, s. 204–205.
79 Se NJA 1991 s. 481. 80 Se avsnitt 2.2.3.
annat sätt är inrymd i lägenheten eller utför arbete i lägenheten. Den som dyker upp oanmäld eller levererar varor till en bostadsrätt omfattas emellertid inte.81
Det finns ingen lagstadgad plikt för bostadsrättshavaren att underrätta före-ningen om en uppkommen skada. Föreföre-ningen kan dock ta in en sådan skyldighet i sina stadgar. Om så inte är fallet kan bostadsrättshavaren ändå bli ansvarig vid en utebliven underrättelse om skada då det kan bedömmas som att det är likställt med att bostadsrättshavaren är vållande. Hur snabbt bostadsrättshavaren ska un-derrätta föreningen beror på skadans art.82
Vad som mer specifikt avses med vattenledningsskada diskuteras i ett SOU-be-tänkande. Det konstateras att varken via lagtextens ordalydelse eller en återblick på tidigare lagstiftning anges vad som menas med begreppet. I betänkandet görs emellertid tolkningen att det mesta talar för att bestämmelsen inte omfattar av-loppsledningar utan endast vatten under tryck.83 HD bekräftar detta resonemang i ett avgörande och fastställer att med vattenledningsskada avses skador från tappvattenledningar, det vill säga trycksatt vattenledning för varmt och kallt vat-ten. Som stöd för sitt resonemang anger domstolen exempelvis att efter tillträde har bostadsrättshavaren huvudansvaret för lägenhetens skick och i detta ansvar inkluderas reparationer av skador oavsett hur de har uppstått. Detta medför att föreningens ansvar för reparationer av vattenledningsskador är en undantagsbe-stämmelse som därmed bör tolkas restriktivt.84 I och med domen fastställer HD att vattenskador som härrör från ledningar för värme inte omfattades av före-ningens reparationsskyldighet. Med stor sannolikhet har resonemanget emellertid lika stor bäring för avloppsledningar.85 Det ska dock påpekas att vattenskador från värme- eller avloppsledningar kan vara minst lika omfattande som vatten-skador från tappvattenledningar.86 Från vilken ledning en vattenskada härrör har därmed ingen betydelse för risken att problem med fukt och mögel uppstår.
Av det ovan beskrivna kan det konstateras att föreningen ansvarar för vatten-skador i lägenheten som härrör från tappvattenledningar medan bostadsrättsha-varen ansvarar för vattenskador i lägenheten som härrör från andra ledningar. Föreningens ansvar inkluderar även återställandet.87 En läcka från exempelvis en avloppsledning som orsakar skada på stommen ansvarar dock föreningen för ef-tersom bostadsrättshavarens skyldighet inte omfattar mer än själva lägenheten. Det ovanstående gäller så länge någon inte varit vållande. Om bostadsrättshava-rens varit vållande omfattar ansvaret skador i lägenheten även om de härrör från tappvattenledningar. Omvänt gäller att om föreningen varit vållande omfattar ansvaret skador i lägenheten även om de inte härrör från tappvattenledningar.88
81 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 12 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
82 Se prop. 1971:12 s. 124; SOU 2000:2 s. 160; Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 12 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
83 Se SOU 2000:2 s. 158–159. 84 Se NJA 2006 s. 732.
85 Se Flodin, Jonny, Rättslig precisering av begreppet vattenledningsskada i bostadsrättslagen, JT 2006/07 s. 671, på s. 676.
86 Se NJA 2006 s. 732 för HD:s hänvisning till Försäkringsförbudets remissvar till SOU 2000:2. 87 Se avsnitt 3.2.4.
När fukt och mögelskador orsakats av vattenskador beror ansvarsfördel-ningen sammanfattningsvis på vilken sorts ledning som orsakat skadan, om nå-gon varit vållande till skadan samt till vilka delar av huset skadorna har spridit sig.
3.3.2 Bristfällig ventilation
Föreningen har enligt 7 kap. 12 § andra stycket BRL ett huvudansvar för reparat-ioner av ventilationskanaler. Ansvaret omfattar ventilationskanaler som före-ningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Via stadgarna kan det emellertid regleras att en förening ansvarar för ventilationskanaler som bara tjänar en lägenhet.89 Om en sådan reglering inte finns i stadgarna blir följden att bostadsrättshavaren ansvarar för ventilationskanaler som endast tjänar den egna lägenheten. I rollen som byggnadens ägare är föreningen emellertid enligt 5 kap. 1 och 7 §§ PBF ansvarig för att OVK genomförs avseende husets samtliga ventilationskanaler och att eventuella brister som framkommer vid kontrollen åtgärdas. Även om bostadsrättshavaren kan vara ansvarig för lägenhetens venti-lationskanaler är det därmed föreningen som via OVK säkerställer att ventilat-ionen är god.90
Om fukt och mögel uppstår i en bostadsrätt på grund av att ventilationen är bristfällig anger gällande rätt således att föreningen ansvarar för att åtgärda och bekosta skadorna om lägenheten har ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med och dessa tjänar fler än en lägenhet. Det är dock inte lika klart hur ansvaret ska fördelas om fukt och mögel uppstår i en bostadsrätt som har ventilationskanaler som endast tjänar den egna lägenheten. Rimligtvis borde för-eningen ändå bli ansvarig i och med att regleringen avseende OVK inte gör skill-nad på huruvida ventilationskanalerna tjänar en eller flera lägenheter. Det är fort-farande byggnadens ägare som är ansvarig för att vidta åtgärder som uppstår vid ventilationskontrollen.
Vad gäller återställande är det fastslaget att det är föreningen som bär ansvaret för detta om reparationer utförs av ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med och dessa tjänar fler än en lägenhet.91 Om föreningen vidtar åt-gärder avseende fukt och mögel i en lägenhet med ventilationskanaler som endast tjänar den egna lägenheten, och på så vis säkerställer att ventilationen är god, är det emellertid möjligt att ansvaret för återställande faller på den enskilda bostads-rättshavaren. Situationen kan problematiseras ytterligare. Enligt förarbetena till PBL ingår de förpliktelser som gäller enligt OVK i det underhåll en byggnad kräver.92 Om det kan bevisas att föreningen brustit i sin underhållsskyldighet av ventilationen i en lägenhet som har ventilationskanaler som endast tjänar den egna lägenheten och exempelvis inte vidtagit åtgärder som framkommit vid en OVK, kan föreningen bli ansvarig på grund av vållande vilket även inkluderar ansvaret för återställandet.93
89 Se prop. 2002/03:12 s. 52 och 120.
90 Se avsnitt 2.2.2 för en redogörelse av regelverket kring OVK. 91 Se avsnitt 3.2.4.
92 Se avsnitt 2.2.3.
Avseende ventilation finns ingen lagstadgad regel som anger att bostadsrätts-havaren kan bli ansvarig vid vållande. Det skulle eventuellt kunna ske om exem-pelvis filtret i köksfläkten inte rengörs, byggs in i ett skåp eller luftventiler täcks för. Vad som rättsligt gäller i dessa situationer är oklart. Eftersom de fukt och mögelskador som skulle kunna uppstå fortfarande skulle förekomma inne i lä-genheten är det inte en fråga om en skada på en annan del av huset där allmänna skadeståndsrättsliga principer används.94 I brist på reglering tillämpas huvudbe-stämmelsen i 12 § samt regleringen om OVK vilket sannolikt medför att före-ningen kan bli ansvarig för att åtgärda problem med ventilationen trots att bo-stadsrättshavaren vållat dem.95
När fukt och mögelskador orsakats av bristfällig ventilation beror ansvarsför-delningen sammanfattningsvis på om föreningen försett lägenheten med venti-lationskanalerna och om de tjänar en eller flera lägenheter, om föreningen i det här fallet varit vållande samt till vilka delar av huset skadorna har spridit sig.
3.3.3 Eftersatt underhåll
Om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller på något annat sätt är vållande till att hinder eller men uppstår i nyttjanderätten anges i 7 kap. 4 § BRL att ansvaret för att åtgärda de skador som uppstår i lägenheten fullt ut faller på föreningen. Eftersom det i detta avseende är en annan situation är den som avses i 7 kap. 12 § BRL, då bostadsrättshavaren har ett huvudansvar, faller enligt 4 § all reparation såväl inne som utanför lägenheten på föreningen. Det krävs emellertid att föreningen har varit vårdslös. De störningar som boende kan uppleva av nor-malt utfört underhållsarbete träffas inte av bestämmelsen. Det kan exempelvis avse den situationen att hissen stängs av i några dagar för reparationsarbete eller att byggnadsställningar ställs upp vid renovering av fasaden.96
Reglerna är tvingande till bostadsrättshavarens fördel. Med reparationsskyl-dighet avses närmast de fall som beskrivs i 12 §.97 Vilka fall som specifikt avses med att hinder eller men uppstår i nyttjanderätten specificeras inte i vare sig lag eller förarbeten. Om föreningen underlåter att utföra det underhållsarbete som åligger den bedöms det emellertid som att föreningen ansvarar för de skador som uppstår i en lägenhet till följd av denna underlåtenhet.98
Om föreningen är vållande till att skador har uppstått i lägenheten har bo-stadsrättshavaren de rättigheter som framgår av 7 kap. 2 § BRL. Bostadsrättsha-varen kan därmed ställa krav på en reparation. Det har dock enligt uttalanden i doktrin visat sig vara svårt för enskilda bostadsrättshavare att vinna framgång med en fullgörelsetalan vid allmän domstol. Ett annat alternativ är att utföra re-parationer på föreningens bekostnad men även detta kan vara svårt för den
94 Se avsnitt 3.2.2.
95 Se avsnitt 2.2.2 och 3.2.1.
96 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 4 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
97 Se prop. 1971:12 s. 120 och 230.
98 Jfr Björkdahl, s. 295–297. Se även avsnitt 2.2.3 för en redogörelse av vilka underhållsåtgärder en byggnad kräver.
enskilda då kostnaderna kan bli höga.99 Dessförinnan måste också bostadsrätts-havaren uppmana föreningen att åtgärda bristen och först vid underlåtenhet upp-står rätten till självhjälp.100 Någon motsvarighet till hyreslagens101 åtgärdsföreläg-gande finns inte heller enligt BRL.102 Bostadsrättshavaren kan även ha rätt till frånträde. För att detta ska vara möjligt krävs att styrelsen antingen underlåter att åtgärda bristen efter tillsägelse eller att den inte kan avhjälpas utan dröjsmål samt att bristen är av väsentlig betydelse. Efter att bristen blivit avhjälpt föreligger inte längre någon rätt till frånträde. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren vidare rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Detta gäller vid sidan av rätten till frånträde och självhjälp. Att nedsättningen ska vara skälig innebär att avdraget på årsavgiften ska anpassas till bristens karaktär och omfatt-ning. Om lägenheten är helt oanvändbar är det rimligt att hela avgiften sätts ned medan en partiell nedsättning är mer lämplig om lägenheten kan användas till viss del.103 Rättspraxis uppger att brister i lägenhetens skick bland annat utgörs av fall avseende dålig inomhusmiljö.104 Vid dröjsmål har bostadsrättshavaren slutli-gen rätt till ersättning för skada.105 Det kan exempelvis avse dubbla boendekost-nader eller magasinering av möbler.106 Denna rätt omfattar även skadestånd för sveda och värk.107
När fukt och mögelskador orsakats av eftersatt underhåll medför det sam-manfattningsvis att föreningen har ett fullständigt ansvar att åtgärda och bekosta de skador som uppstått. Med andra ord sker ingen fördelning av ansvaret om det kan fastställas att föreningen eftersatt underhållet. Som tydliggjorts i detta avsnitt har bostadsrättshavaren även ett antal rättigheter som vidare medför en ekono-misk kompensation.
3.3.4 Konstruktionsfel
När det kommer till konstruktionsfel specificeras inte i någon av de traditionella rättskällorna hur ansvaret för uppkomna skador ska fördelas enligt BRL. Om fukt och mögel uppstår i lägenheten på grund av fel i konstruktionen borde där-med ansvaret för att åtgärda skadorna avgöras enligt de allmänna reglerna i BRL. Utgångspunkten är att konstruktionsfel i huvudsak existerar i de delar av huset som föreningen ansvarar för. Så är fallet i princip uteslutande för så kallade
99 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 4 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
100 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 2 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
101 12 kap. jordabalk (1970:994).
102 Se prop. 2002/03:12 s. 53; Grauers, s. 204.
103 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 2 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
104 Se NJA 1946 s. 623; NJA 1964 s. 434.
105 Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 2 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
106 Se Lundén & Bokelund Svensson, s. 138. 107 Se NJA 2004 s. 830.
riskkonstruktioner.108 Det förekommer emellertid att konstruktionsfel även förelig-ger i de delar av huset som tillhör lägenheten.109
Om en skada uppstår inne i lägenheten och det inte kan bevisas att problemen beror på konstruktionsfel i de delar av huset som föreningen ansvarar faller an-svaret enligt 7 kap. 12 § BRL på bostadsrättshavaren. Skador utanför lägenheten, exempelvis stommen, ansvarar emellertid föreningen fortfarande för. Om fukt och mögel inne i lägenheten enligt utredningar förutsätts bero på fel i konstrukt-ionen i de delar av huset som föreningen ansvarar för bör ansvaret däremot enligt 7 kap. 4 § BRL falla på föreningen som, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren, ska tillse att lägenheten, huset och marken är i gott skick. Föreningen har i dessa fall ett särskilt ansvar att utföra de reparationer som fram-kommer som nödvändiga för att hålla huset i gott skick. Om föreningen inte utför nödvändiga reparationer kan föreningen enligt 4 § hållas ansvarig för att hinder eller men på grund av vållande uppstår i nyttjanderätten. Om en rättstvist uppstår ligger emellertid bevisbördan för föreningens vållande på bostadsrätts-havaren vilket är ett utmanande utgångsläge.110
För det fall reparationer utförs inne i lägenheten behöver ett återställande ske. Om fukt och mögel uppstår enbart i de delar av huset som föreningen ansvarar för men ingrepp är nödvändiga i lägenheten för att kunna genomföra reparation-erna medför det enligt praxis att föreningen även är ansvarig för återställandet. Om fukt och mögel uppstår både i lägenheten och i delar av huset som inte tillhör lägenheten ansvarar bostadsrättshavaren för åtgärder och återställande i lägen-heten och föreningen för åtgärder i övriga delar av huset. Kan det fastställas att föreningen varit vållande till uppkomna skador faller ansvaret för återställande inne i lägenheten tillbaka på föreningen.111
Även om föreningen är fastighetsägare finns det mot bakgrund av att bostads-rättshavarens nyttjanderätt gäller utan begränsning i tiden och har äganderättslik-nande inslag motiv för att ansvaret för lägenhetens inre skick i stor utsträckning läggs på bostadsrättshavaren.112 I detta avseende kan en jämförelse göras enligt vad som gäller för fastigheter enligt jordabalken (1970:994). Om den för tiden gällande byggnormen har följts, anses fastigheten enligt HD inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta och det föreligger därmed inte ett fel i fastig-heten.113 I förarbetena till PBL betonas att fuktskador i byggnader med betong-platta direkt på mark från 1970-talet är så pass vanliga att det inte anses utgöra avvikelser från vad en köpare med fog kunnat förutsätta.114 Detta resonemang kan emellertid inte med självklarhet överföras på bostadsrätter. En privatperson som köper en äldre villa kan på eget initiativ genom renovering förebygga de
108 Se avsnitt 2.2.4.
109 Se avsnitt 5.3.4.2 för en redogörelse av Stockholms tingsrätts dom den 3 mars 2021 i mål nr T 3736-20 där ett fel i konstruktionen bedömdes föreligga i en del av huset som tillhörde lägenheten. 110 Se avsnitt 3.2.5.
111 Se avsnitt 3.2.4.
112 Se prop. 1990/91:92 s. 99; prop. 2002/03:12 s. 49; Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen 7 kap. 12 §, Norstedts Juridiks lagkommentar, ”www.nj.se/juno”.
113 Se NJA 2016 s. 346. 114 Se SOU 2013:10 s. 62.
risker som föreligger i byggnaden. En köpare av en bostadsrätt har inte samma möjlighet då reparationer i lägenheten som innefattar ingrepp i bärande kon-struktion enligt 7 kap. 7 § BRL kräver föreningens tillstånd. Utanför lägenheten beslutar styrelsen eller i vissa fall stämman vad som får göras.115 Det bedöms därmed som rimligt att ansvaret för uppenbara fel i konstruktion i huvudsak faller på föreningen. I och med att ansvaret för lägenhetens inre skick i huvudsak vilar på bostadsrättshavaren bedöms det emellertid som att det krävs utredningar som klart och tydligt visar att uppkomna problem i en lägenhet beror på konstrukt-ionsfel i de delar av huset som hör till föreningens ansvar, för att ansvaret ska falla på föreningen.
När fukt och mögelskador orsakats av konstruktionsfel beror ansvarsfördel-ningen sammanfattningsvis på om konstruktionsfelet föreligger inne i eller utan-för lägenheten, om skadorna beror på konstruktionsfelet samt om utan-föreningen varit vållande.
3.4 Sammanfattning och slutsatser
I det här kapitlet har frågan om vad som är gällande rätt avseende ansvarsfördel-ningen mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening enligt BRL behand-lats. Om fukt och mögel uppstår i en bostadsrätt på grund av vattenskador, brist-fällig ventilation eller eftersatt underhåll är ansvarsfördelningen i huvudsak regle-rad via BRL. Vad gäller vattenskador och ventilation kan ansvaret falla olika ut beroende på vilka vattenledningar som avses samt om föreningen försett lägen-heten med ventilationskanalerna och om de tjänar en eller flera lägenheter. När det kommer till ventilation har föreningen emellertid alltid det ansvar som med-följer regleringen om OVK.
Om föreningen är ansvarig enligt BRL inkluderar det även ett ansvar att åter-ställa lägenheten till ursprungligt skick. Har föreningen varit vållande till vatten-skadan eller den bristfälliga ventilationen blir föreningen fullt ut ansvarig för samtliga åtgärder som krävs. Har bostadsrättshavaren varit vållande till vatten-skadan eller den bristfälliga ventilationen regleras endast att ansvaret faller på bostadsrättshavaren för åtgärder på grund av vattenskadan. Om det kan konsta-teras att föreningen eftersatt underhållet och därmed varit vållade till de problem som uppstått sker ingen ansvarsfördelning utan föreningen är fullt ut ansvarig för de åtgärder som krävs. Bostadsrättshavaren har vidare rätt till vissa andra ekonomiska kompensationer. Om fukt och mögel uppstår i en bostadsrätt på grund av konstruktionsfel är ansvarsfördelningen inte reglerad via BRL. En be-dömning får därmed göras utifrån vad som kan härledas till det inre och det yttre underhållet enligt de allmänna reglerna i BRL. Utmaningen ligger i att samman-koppla problemen i lägenheten med konstruktionsfelen i de delar av huset som föreningen ansvarar för.
Bostadsrättshavaren är endast ansvarig för det som kan kopplas till den egna lägenheten. Här kan föreningsstadgarna medföra att det kan föreligga vissa
skillnader mellan olika föreningar. Har bostadsrättshavaren varit vållande till den skada som uppstått kan ansvaret emellertid även utsträckas till andra delar av huset vilket bedöms enligt allmänna skadeståndsrättsliga regler.
Om ansvarsfördelningen ska avgöras i tingsrätt avgörs det från fall till fall hur bevisbördan ska bestämmas. Om en bostadsrättshavare hävdar att föreningen varit vållande och exempelvis påstår att fukt och mögel uppstått i lägenheten till följd av eftersatt underhåll är det upp till bostadsrättshavaren att bevisa detta. Detta är sannolikt en svår uppgift, inte minst då det troligen kan vara flera orsaker som bidragit till att fukt och mögel uppstått i lägenheten.
4 Miljöbalkens reglering
4.1 Inledning
I detta kapitel kartläggs hur ansvaret vid fukt- och mögelskador i en bostadsrätt ska fördelas mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening enligt MB. In-ledningsvis återges allmänna utgångspunkter där MB:s tillämplighet samt bevis-börda och beviskrav särskilt tas upp. Därefter följer ett avsnitt som skildrar verk-samhetsutövaren skyldigheter. Avsnittet inleds med en beskrivning av hur be-greppet verksamhetsutövare ska förstås och hur detta påverkar ansvarsfördelningen mellan förening och bostadsrättshavare. Vad gäller verksamhetsutövarens