Fastighet – frivillig skattskyldighet till moms

Huvudregeln är att uthyrning av fast egendom inte är momspliktig. Det finns naturligtvis ett undantag som bekräftar även denna regel, och den kallas på fackspråk för ”frivillig

skattskyldighet”.

Frivillig skattskyldighet innebär att en fastighetsägare eller en första- respektive

andrahandshyresgäst, som hyr ut en fastighet till en person som bedriver momspliktig verksamhet på den fastigheten, frivilligt kan registrera sig till moms.

Observera så här långt att uthyraren måste vara fastighetsägare eller första- respektive

andrahandshyresgäst och att uthyrarens hyresgäst måste bedriva momspliktig verksamhet i den uthyrda lokalen/på anläggningen.

Varför vill man då frivilligt registrera sig till moms?

Svaret är att fastighetsägaren som hyr ut fastighet/anläggning då får rätt att retroaktivt dra av den moms som erlagts för ny-, till- eller ombyggnad om den frivilliga skattskyldigheten medges inom tre år från utgången av det kalenderår då ny-, till- eller ombyggnaden var färdigställd

(slutbesiktning). Detta innebär också att löpande avdrag medges för ingående moms på

driftskostnader. Observera att detta s.k. retroaktiva avdrag inte kan göras om banan tas i bruk innan ansökan om frivillig skattskyldighet sänds in till Skatteverket. Skatteverket anger att ansökan om frivillig skattskyldighet för uthyrning av lokalen/anläggningen ska komma in till Skatteverket senast under kalendermånaden efter den månad hyresgästen tillträdde lokalen/anläggningen. Det är alltså viktigt att notera att ansökan om frivillig skattskyldighet för uthyrning av golfanläggningen ska ske innan den tas i bruk, i annat fall kan avdrag inte ske direkt för hela byggmomsen utan då får avdrag ske genom jämkning (se angående jämkning nedan under 6.3.2) vilket innebär att 1/10 av byggmomsen betalas tillbaka per år, under den tid som kvarstår av en 10-årsperiod räknat från slutbesiktning. Detta innebär dessutom att den skattskyldige kan gå miste om avdragsrätt för en del av momsen. Om uthyrningen t.ex. sker först år 3 efter slutbesiktningen så kommer avdrag inte att kunna ske för 2/10 av byggmomsen. För det fall en klubb har kostnader för ny-, till- eller

ombyggnad idag, men uthyrning med frivillig skattskyldighet sker till ett dotterbolag (eller annan person som kommer att bedriva momspliktig golfverksamhet på banan) inom tre år från

slutbesiktning av byggåtgärderna, ska alltså klubben se till att skicka in en ansökan om frivillig

skattskyldighet till Skatteverket innan dotterbolaget ”flyttar in”, eller senast under kalendermånaden därefter.

När det gäller det retroaktiva avdraget räknas treårsperioden från det att byggnadsarbetena har utförts.

Moms på driftskostnader får dras av fr.o.m. registreringen men inte retroaktivt.

Eftersom frivillig skattskyldighet gäller för upplåtelse av fastigheten ska hyran beläggas med moms. Hyresgästen som bedriver momspliktig verksamhet på fastigheten kan göra avdrag för den moms denne betalar på hyran.

Skattskyldighet medges tidigast från den dag då skriftlig ansökan kommit in till

skattemyndigheten, därför gäller det att ansökan skickas in i tid. Retroaktivt avdrag för kostnader avseende ny-, till- eller ombyggnad får i sin helhet göras den första redovisningsperioden när fastighetsägaren har blivit skattskyldig.

6.3.1 Skattskyldighetens upphörande

Ansökan om skattskyldighet till moms för uthyrning av fast egendom är frivillig. Den

fastighetsägare som en gång blivit registrerad kan dock inte frivilligt gå ur systemet annat än vid försäljning av fastigheten om såväl säljare som köpare är överens om att den frivilliga

skattskyldigheten ska upphöra. I annat fall kan utträde ske ur systemet först när förutsättningarna för skattskyldighet inte längre föreligger, t.ex. om uthyrning sker till någon som inte bedriver momspliktig verksamhet på fastigheten. Om så är fallet kan fastighetsägaren även bli skyldig att återbetala (jämka) den byggmoms han fått avdrag för. Detta kan inträffa t.ex. om en skattskyldig hyresgäst flyttar och fastigheten hyrs ut till en icke mervärdesskattepliktig hyresgäst, eller om fastigheten säljs eller förstörs så att den inte längre kan användas.

6.3.2 Jämkning

En s.k. korrigeringstid om tio år löper från och med det år då ny-, till-, eller ombyggnationen har färdigställts. Om något inträffar så att användningen av fastigheten övergår från att användas i momspliktig verksamhet till ej momspliktig verksamhet under dessa tio år ska den ingående momsen jämkas med en tiondel för varje år. Om händelsen inträffar år tre ska alltså 7/10 av den ingående momsen jämkas. Jämkningen kan ske åt båda håll. Om ändring sker från användning i momspliktig verksamhet till ej momspliktig ska tidigare avdragen ingående moms betalas tillbaka till staten respektive om ändring sker från användning i ej momspliktig verksamhet till

momspliktig ska tidigare ej avdragen ingående moms betalas ut till fastighetsägaren.

Observera att de s.k. jämkningsreglerna endast gäller om den ingående momsen på investeringen (ny-, till-, eller ombyggnationen) uppgår till minst 100.000 kronor.

6.3.3 Sammanfattning – frivilligt skattskyldighet

Huvudregel: Ingen moms på hyra av fastighet.

Undantag: Frivillig skattskyldighet.

Förutsättningar: Gäller endast fastighetsägare, förstahands- respektive andrahandshyresgäst.

Hyresgäst måste driva mervärdesskattepliktig verksamhet på fastigheten för att frivillig skattskyldighet ska kunna medges.

Skriftlig ansökan skall skickas till skattemyndigheten.

Frivillig skattskyldighet medges tidigast från den dag ansökan inkom till Skatteverket.

Vilken moms får fastighetsägaren/hyresgäst som hyr ut med frivillig skattskyldighet dra av?

· Moms på löpande driftskostnader fr.o.m. momsregistreringen.

· Moms på ny-, till- och ombyggnad förutsatt att arbetet tillhandahållits högst tre år innan ansökan om frivillig skattskyldighet inkommit till skattemyndigheten.

Övrigt

· Hyran beläggs med moms. Denna är avdragsgill för hyresgästen eftersom han bedriver mervärdesskattepliktig verksamhet. Den moms som fastighetsägaren får in på hyran skall betalas till skattemyndigheten.

· Fastighetsägaren kan i vissa fall bli skyldig att jämka/återbetala avdragen moms.

Kan en ideell golfklubb begära frivillig skattskyldighet?

Ja, men endast under förutsättning att hyresgästen bedriver skattepliktig verksamhet på banan och i lokalerna som hyrs ut. Detta innebär att frivilligt inträde kan bli aktuellt vid uthyrning av banan till t.ex. ett golfAB eller av restauranglokaler och shop.

Kan ett golfAB begära frivillig skattskyldighet vid uthyrning av bana eller byggnad till en golfklubb?

Nej, eftersom golfklubben inte bedriver någon momspliktig verksamhet. Om golfklubben hyr ut banan med frivillig skattskyldighet bedrvier golfklubben momspliktig verksamhet på banan och då kan golfAB ansöka om frivillig skattskyldighet för uthyrning till klubben.

Sammanfattande skiss: