Krav på byggnader, tomter och allmänna platser I 8 kap. PBL finns bestämmelser om byggnaders yttre och inre

utform-ning, samt om tomter och allmänna platser. Av 8 kap. 1 § 2 PBL fram-går att en byggnad ska ha en god form-, färg- och materialverkan, vara lämplig för sitt ändamål och uppfylla krav på tillgänglighet och

3 Miljökvalitetsnormer är rättsligt bindande föreskrifter om en viss lägsta miljökvalitet för mark, vatten, luft eller miljön i övrigt inom ett visst geografiskt område, se 5 kap. 1, 2 §§

miljöbalken.

Gällande rätt SOU 2015:109

användbarhet för personer med nedsatt rörlighet och orienterings-förmåga.

En byggnad ska även ha de tekniska egenskaper som är väsentliga bl.a. i fråga om bärförmåga, beständighet, brandsäkerhet, energi-hushållning, skydd mot buller och lämplighet för det avsedda ända-målet (8 kap. 4 § PBL).

Kraven på byggnaders utformning samt tekniska egenskaper preciseras i plan- och byggförordningen (2011:338) och i Boverkets föreskrifter.⁴

Tomter och allmänna platser⁵ ska utformas så att naturförutsätt-ningarna så långt möjligt tas till vara, krav på tillgänglighet och användbarhet beaktas, risken för olycksfall begränsas och betydan-de olägenheter för trafiken inte uppkommer. Vidare ska betydan-det finnas friytor för lek och utevistelse, utfarter för nödvändiga transporter, samt i skälig utsträckning utrymmen för parkering, lossning och lastning, se 8 kap. 9–12 §§ PBL.

I PBL finns även bestämmelser om befintlig bebyggelse. Det finns ett förbud mot att förvanska särskilt värdefulla byggnader och om-råden (8 kap. 13 § PBL). Av 8 kap. 14–15 §§ PBL följer att tomter och byggnader ska hållas i vårdat skick. Härtill kommer att ändringar av bebyggelseområden och byggnader ska ske varsamt med hänsyn till dess karaktärsdrag och värden (8 kap. 17 § PBL).

4.2.4 Regionplan

Regionplanen regleras i 7 kap. PBL. Den antas av ett s.k. regionplane-organ och används för att samordna flera kommuners planering av t.ex. trafikleder, bebyggelse och grönområden. Regionplanen är endast vägledande. Bebyggelse kan därför tillåtas även om den inte är i överensstämmelse med regionplanen.

Regeringen kan vid behov utse ett regionplaneorgan inom ett visst geografiskt område, t.ex. ett kommunalförbund, förutsatt att de berörda kommunerna inte motsätter sig det.

4 Även Transportstyrelsen har bemyndigats att meddela föreskrifter för tillämpningen av

SOU 2015:109 Gällande rätt

I SOU 2015:59 En ny regional planering – ökad samordning och bättre bostadsförsörjning föreslår Bostadsplaneringskommittén bl.a.

att det ska finnas ett regionalt fysiskt program i varje län och att reglerna om regional planering ska utgå ur PBL och i stället tas in i en egen lag. Lagen föreslås träda ikraft den 1 januari 2019.

4.2.5 Översiktsplan

I 3 kap. PBL regleras översiktsplanen. Varje kommun ska ha en aktuell översiktsplan som omfattar hela kommunen. Liksom regionplanen är översiktsplanen endast vägledande och bebyggelse kan tillåtas även om den inte är i överensstämmelse med översiktsplanen. Syftet med översiktsplanen är att ange de stora dragen i markanvändningen och bebyggelseutvecklingen. Här redovisas bl.a. riktlinjer för var bebyg-gelsen bör lokaliseras. I planen ska kommunen även redovisa hur man tänker tillgodose riksintressen enligt 3 och 4 kap. miljöbalken och miljökvalitetsnormer enligt 5 kap. miljöbalken. Kommunen ska även redovisa hur översiktsplanen samordnas med nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för en hållbar utveck-ling inom kommunen⁶ samt i förekommande fall områden för landsbygdsutveckling i strandnära lägen (7 kap. 18 e § miljöbalken).

Det ska även framgå hur kommunen avser att tillgodose det lång-siktiga behovet av bostäder (3 kap. 5 § 5 PBL).

Länsstyrelsen spelar en viktig roll i översiktsplaneringen genom att tillhandhålla planeringsunderlag samt genom att kontinuerligt föra en dialog med kommunen (3 kap. 10 § PBL). Länsstyrelsen ska dessutom lämna ett särskilt granskningsyttrande över förslaget till översiktsplan (3 kap. 16 § PBL). I detta ska framgå vilka anmärk-ningar som finns mot planen beträffande riksintressen, miljökvali-tetsnormer, områden för landsbygdsutveckling i strandnära lägen, mellankommunal samordning samt hälsa, säkerhet och risken för olyckor, översvämning eller ersosion. Kommunen ska redovisa läns-styrelsens granskningsyttrande tillsammans med översiktsplanen.

6 Se t.ex. förordningen (1997:263) om länsplaner för regional transportinfrastruktur, regio-nala trafikförsörjningsprogram enligt lagen (2010:1065) om kollektivtrafik samt kommuregio-nala riktlinjer för bostadsförsörjning enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörj-ningsansvar.

Gällande rätt SOU 2015:109

Minst en gång under kommunfullmäktiges mandattid ska läns-styrelsen redovisa sina synpunkter i fråga om sådana statliga och mellankommunala intressen som kan ha betydelse för översikts-planens aktualitet (3 kap. 28 § PBL). Länsstyrelsen ska även lämna en sådan redogörelse när kommunen begär det.

Kommunen kan göra planen mer detaljerad för en viss del av kommunen, t.ex. ett område där en mer omfattande exploatering planeras (3 kap. 23 § PBL). En sådan plan brukar kallas fördjupning av översiktsplanen.

4.2.6 Detaljplan

Med detaljplanen regleras markanvändning och byggande med bin-dande verkan och kommunen tar ställning till vilken markanvänd-ning som ska tillåtas utifrån bestämmelserna i 2 kap. PBL samt hushållningsbestämmelserna i 3 och 4 kap. miljöbalken. Krav enligt PBL som inte prövas i detaljplanen tas upp i bygglovsprövningen (se 9 kap. 30 § PBL).

Detaljplanen är avsedd att ge förutsättningar för en rationell och effektiv tillståndsgivning eftersom de principiella och grundläggande frågorna har klargjorts under planarbetet. En fastighetsägares rätt att bygga begränsas till vad som anges i planen (byggrätten). Planen innebär förutsägbarhet och skydd för samme fastighetsägare när grannarna ska bygga.⁷ Eftersom detaljplanen är rättsligt bindande får bygglov enligt huvudregeln inte strida mot planen. I vissa fall får dock avsteg göras (se avsnitt 4.2.8 nedan).

Om kommunen är huvudman för allmänna platser ger planen en rätt och en skyldighet att lösa in mark som är avsedd för allmänna platser samt en skyldighet att ställa i ordning och underhålla dessa (se 6 kap. PBL).

Av det s.k. detaljplanekravet (4 kap. 2 § PBL) följer att en detalj-plan framförallt måste upprättas vid större byggprojekt, omvand-ling eller bevarande av bebyggelseområden. Det kan även behövas detaljplan för vissa enstaka byggnader som får stor inverkan på om-givningen eller ska förläggas inom ett område med stor efterfrågan på mark för bebyggelse. Vad gäller projekt av någon betydelse för

SOU 2015:109 Gällande rätt

bostadsförsörjningen krävs i princip alltid en ny eller ändrad detalj-plan.

Enligt det s.k. kommunala planmonopolet (1 kap. 2 § PBL) är det kommunen själv som avgör om en detaljplan ska upprättas. En fastighetsägare kan alltså inte kräva att en detaljplan ska upprättas.

Detaljplanen består av plankarta och en planbeskrivning (4 kap.

30, 31 §§ PBL). Om genomförandet av detaljplanen kan antas få betydande miljöpåverkan ska den även innehålla en miljökonse-kvensbeskrivning (4 kap. 34 § PBL).

Planen ska ha en bestämd genomförandetid som lägst får vara fem år och högst femton år (4 kap. 21 § PBL). Under genomförande-tiden får detaljplanen, mot fastighetsägarnas vilja, bara ändras eller upphävas om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen (4 kap. 39 § PBL). Om planen ändras har fastighetsägarna rätt till ersättning för förlorad byggrätt m.m. (14 kap. 9 § PBL).

Efter genomförandetidens slut gäller planen tills dess att den ändras eller upphävs (4 kap. 38 § PBL). Om detta sker gäller inte de restriktioner som finns under genomförandetiden och det utgår t.ex.

ingen ersättning till en fastighetsägare som blir av med sin byggrätt.

Vad gäller planbestämmelser så finns även regler att beakta i 2 kap. plan- och byggförordningen samt i Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan.

Obligatoriska planbestämmelser

En detaljplan måste alltid innehålla vissa obligatoriska bestämmelser.

Planen ska ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Den ska även bestämma användningen och utform-ningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, t.ex.

standard på vägar eller utformning av grönområden, samt använd-ningen av kvartersmark och vattenområden (4 kap. 5 § PBL). All-männa platser i detaljplanen är gator, vägar, torg, parker, naturmark eller andra områden som enligt en detaljplan är avsedda för gemen-samma behov och som ska vara tillgängliga för allmänheten. Kom-munen är i regel huvudman för dessa, vilket innebär att komKom-munen ansvarar för byggande och drift av anläggningarna. Det förekommer även s.k. enskilt huvudmannaskap (4 kap. 7 § PBL), vilket innebär

Gällande rätt SOU 2015:109

att fastighetsägarna inom detaljplanen ansvarar för vägar och grön-områden genom en gemensamhetsanläggning.⁸

Vid bostadsbyggande bör detaljplaner reglera byggandets omfatt-ning (antal våomfatt-ningar, bruttoarea etc.). Detta framgår av förarbetena till 1987-års PBL.⁹

Frivilliga planbestämmelser

Utöver det obligatoriska innehållet så innehåller detaljplaner även ett antal frivilliga bestämmelser.¹⁰ Kommunen får bl.a. reglera

• bebyggelsens omfattning, användning, placering, utformning och utförande,

• fastighetsindelning, servitut, gemensamhetsanläggningar m.m.

Under vissa förutsättningar får kommunen även upphäva strand-skyddet enligt 7 kap. miljöbalken för ett område i planen (4 kap.

17 § PBL).

Detaljplanen kan alltså användas för en relativt långtgående reg-lering av markanvändning och bebyggelse. Av 4 kap. 32 § tredje stycket PBL följer dock att planen inte får vara mer detaljerad än vad som är nödvändigt med hänsyn till planens syfte.

Utformningen av planen måste även ta hänsyn till befintliga be-byggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden (4 kap. 36 § PBL).

Om planen avviker från översiktsplanen ska avvikelsen och skälen till denna redovisas i planbeskrivningen (4 kap. 33 § 5 PBL).